Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô hà nội của công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà hà nội.thực trạng và giải pháp

  • 91 trang
  • file .doc
LêI më §ÇU
Nhµ ë lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n phôc vô cho
®êi sèng cña con ngêi. Ngay tõ khi míi s¬ khai th× con ngêi
®· biÕt t¹o ra cho m×nh mét m¸i nhµ che chë tríc thiªn
nhiªn. Khi mµ mäi ®iÒu kiÖn sèng thay ®æi d©n sè ngµy
cµng ®«ng lªn th× nhu cÇu vÒ nhµ ë t¨ng cao.
C«ng cuéc ®æi míi trong nh÷ng n¨m qua ®· ®a níc ta
tho¸t khái t×nh tr¹ng khñng ho¶ng kinh tÕ-x· héi ®Ó bíc vµo
thêi kú ®Èy m¹nh CNH-H§H ®Êt níc. Tuy nhiªn tèc ®é ®«
thÞ ho¸ ®· lµm t¨ng søc Ðp kh¸ c¨ng th¼ng vÒ nhiÒu mÆt,
trong ®ã cã vÊn ®Ò vÒ nhµ ë. ViÖc t¨ng d©n sè tù nhiªn vµ
di d©n tù do lµm cho d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh, trong khi
viÖc c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn ¬ t¹i chæ kh«ng ®¸p øng ®îc, dÉn
®Õn viÖc nhµ ë x©y dùng trµn lan, lén xén ph¸ vì quy ho¹ch
lµm mÊt c¶nh quan vµ kiÕn tróc ®« thÞ. VÊn ®Ò nµy ngµy
cµng trë nªn bøc xóc nhøc nhèi víi nh©n d©n vµ chÝnh
quyÒn ®« thÞ.
Trong chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi vµ thùc hiÖn môc
tiªu CNH-H§H ®Êt níc nãi chung vµ thñ ®« Hµ Néi nãi riªng
th× viÖc thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng nhµ ë cho ngêi d©n cã
tÇm quan träng ®Æc biÖt, nã kh«ng nh÷ng gãp phÇn lµm
thay ®æi bé mÆt kiÕn tróc cña thñ ®«, mµ ®ång thêi
n©ng cao ®êi sèng vËt chÊt, tinh thÇn cho nh©n d©n.
VÊn ®Ò ®Çu t x©y dùng nhµ ë ph¸t triÓn ®· t¹o ®iÒu
kiÖn ph¸t triÓn nhiÒu môc tiªu quan träng kh¸c cña thñ ®«
1
Hµ Néi nh t¨ng nhanh tèc ®é ®« thÞ ho¸, ph¸t triÓn khu ®«
thi míi, ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng s¶n xuÊt...
Khi tiÕn hµnh mét ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng nhµ ë th×
vÊn ®Ò ®îc ®Æt ra lµ kÕt qu¶ ®¹t ®îc ®ã ®· gióp gi¶i
quyÕt ®îc vÊn ®Ò g×? Gi¶i quyÕt ®îc bao nhiªu?T¹o ra
thuËn lîi nh thÕ nµo? vÒ chç ë cho ngêi d©n. Vµ ®ång thêi
qua ®ã ®· t¹o ra sù ®ång bé nh thÕ nµo vÒ mÆt kiÕn tróc
®« thÞ cho thñ ®« ®Ó phï hîp víi quy ho¹ch chung ®· ®Ò
ra. Ngoµi ra cßn ®¸nh gi¸ ®îc hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng ®ã
®· ®em l¹i nh÷ng gi¸ trÞ g× kh¸c n÷a, ®¹t ®îc hiÖu qu¶
tµi chÝnh lµ bao nhiªu, qua ®ã cho chóng ta rót ra ®îc
nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm cho nh÷ng giai ®o¹n ®Çu t x©y
dùng nhµ ë nh÷ng n¬i kh¸c vµ cho phÐp t¹o ra tÝnh hiÖu
qu¶ sö dông cao, gi¶i quyÕt ®îc nhiÒu víng m¾c trong vÊn
®Ò chæ ë cho ngêi d©n ®« thÞ. §ång thêi nã còng ®ãng
gãp mét phÇn nguån lùc tµi chÝnh cho nÒn kinh tÕ.
ThÊy ®îc tÇm quan träng cña vÊn ®Ò ®ã trong thêi gian
thùc tËp t¹i c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ
Hµ Néi em ®· chän ®Ò tµi: VÊn ®Ò ®Çu t x©y dùng nhµ
ë t¹i thñ ®« Hµ Néi cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng
vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi.Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p.
Lµm ®èi tîng nghiªn cøu cña chuyªn ®Ò thùc tËp. Néi
dung cña b¸o c¸o chuyªn ®Ò xem xÐt t×nh h×nh ®Çu t
x©y dùng nhµ ë cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t
triÓn nhµ Hµ Néi trong thêi gian qua vµ ®¸nh gi¸ chi tiÕt
hiÖu qu¶ cña viÖc ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c«ng ty.
2
Trªn c¬ së ®ã vËn dông nh÷ng kiÕn thøc lý luËn ®· n¾m
b¾t ®îc ë trêng ®Ó ®Ò ra mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng
cao hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng nhµ ë trªn ®Þa bµn Hµ Néi
cña c«ng ty.
KÕt cÊu cña chuyªn ®Ò ®îc chia lµm 3 ch¬ng:
Ch¬ng I: Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn chung vÒ ®Çu t
x©y dùng nhµ ë ®« thÞ
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng
nhµ ë t¹i Hµ Néi cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ
ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi trong thêi gian qua.
Ch¬ngIII: Nh÷ng ®Þnh híng, gi¶i ph¸p vµ kiÕn
nghÞ nh»m n©ng cao chÊt lîng vµ hiÖu qu¶ c«ng t¸c
®Çu t x©y dùng nhµ ë t¹i ®Þa bµn Hµ Néi cña c«ng ty
T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ Hµ Néi.
TÊt c¶ nh÷ng lý luËn ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ vµ gi¶i ph¸p
trong chuyªn ®Ò nµy ®îc vËn dông c¸c ph¬ng ph¸p ph©n
tÝch, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng c«ng t¸c qu¶n lý... KÕt hîp víi hiÓu
biÕt cña b¶n th©n trong 4 n¨m häc ®¹i häc ë trêng §HKTQD
vµ nh÷ng kiÕn thùc thu ®îc trong thêi gian thùc tËp. Hy
väng ®©y kh«ng chØ lµ mét ®Ò tµi nghiªn cøu cña chuyªn
®Ò thùc tËp mµ nã cßn lµ mét c¬ héi ®Ó em tù kh¼ng
®Þnh l¹i nh÷ng kiÕn thøc ®· tiÕp thu ®îc trong qu¸ tr×nh
häc tËp, ®Æc biÖt lµ trong thêi gian häc c¸c m«n chuyªn
ngµnh. §ång thêi ®©y còng lµ c¬ héi ®Ó em tËp hîp ®îc
nh÷ng kiÕn thøc mµ tiÕp thu ®îc ë trêng líp vµ thùc tÕ ®Ó
cã thÓ phôc vô tèt c«ng viÖc sau nµy cña m×nh.
3
Do ®îc sù tËn t×nh gióp ®ì cña c« gi¸o th.s NguyÔn ThÞ
Thanh HuyÒn gi¶ng viªn chÝnh cña bé m«n Kinh tÕ ®« thÞ
cña trêng §HKTQD vµ c¸c c« chó cña c«ng ty, ®Æc biÖt lµ c«
NguyÔn Kim Duyªn,Trëng ban qu¶n lý dù ¸n Mü §×nh cïng
víi sù nç lùc t×m tßi tµi liÖu ®· gióp em hoµn thµnh b¸o c¸o
chuyªn ®Ò nµy.Tuy nhiªn do thêi gian cã h¹n vµ kinh
nghiÖm cßn Ýt nªn em kh«ng thÓ tr¸nh nh÷ng sai sãt khi
tr×nh bµy nh÷ng lý luËn vÒ chuyªn ®Ò.
Em mong cã ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña quý thÇy c« vµ c¸c
c¸n bé cña c«ng ty T vÊn-§Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ
Hµ Néi cïng víi b¹n bÌ quan t©m tíi vÊn ®Ò nµy.
Cuèi cïng em xin ch©n thµnh c¶m ¬n quý thÇy c« cïng c¸c
c« chó trong c«ng ty ®· gióp ®ì em hoµn thµnh b¸o c¸o nµy.
Hµ Néi, th¸ng 5
n¨m 2004
Sinh viªn: NguyÔn
ThÕ Qu©n
4
CH¦¥NG I
NH÷NG VÊN §Ò Lý LUËN CHUNG VÒ §ÇU
T¦ X¢Y DùNG
NHµ ë §¤ THÞ .
I. Kh¸i niÖm nhµ ë ®« thÞ vµ nh÷ng ®Æc tÝnh c¬ b¶n cña

1.1.Kh¸i niÖm
Nhµ ë lµ n¬i c tró cña con ngêi, lµ chæ ®Ó cho con ngêi t¹o
ra t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng cña m×nh ®Ó tån t¹i vµ ph¸t
triÓn.
 Nhµ ë ®îc hiÓu ®ång nghÜa víi chç ë, bao gåm phÇn
kiÕn tróc kü thuËt cña ng«i nhµ (kÓ c¶ tÞªn nghi vµ
c«ng tr×nh kü thuËt g¾n víi ng«i nhµ), c¸c kÕt cÊu kü
thuËt vµ ®iÒu kiÖn kü thuËt g¾n víi ng«i nhµ), c¸c kÕt
cÊu kü thuËt vµ ®iÒu kiÖn m«i trêng cña khu vùc.
Trªn thùc tÕ, kh¸i niÖm nhµ ë lu«n ph¶i ®îc hiÓu theo
nghÜa réng v× tÊt c¶ c¸c vÊn ®Ò liªn quan ®Õn nhµ ë kÓ
c¶ kiÕn tróc kü thuËt cña ng«i nhµ kh«ng thÓ t¸ch rêi c¸c
yÕu tè kü thuËt vµ m«i trêng tù nhiªn x½ héi cña khu vùc.
1.2.Nh÷ng ®Æc tÝnh c¬ b¶n cña nã
- Nhµ ë ®« thÞ lµ n¬i c tró cña c¸c hé gia ®×nh víi mËt
®é cao.
Nhu cÇu vÒ sù thuËn tiÖn vµ dÔ dµng liªn hÖ víi bªn
ngoµi dÉn ®Õn nhµ ë tËp trung trong thµnh phè víi mËt ®é
cao. Con ngêi muèn thuËn tiÖn khi ®i lµm, ®i häc, ®i mua
s¾m,...C¬ quan, trêng häc, c÷a hµng thêng tËp trung tõng
5
khu vùc. Do ®ã mäi ngêi còng muèn nhµ ë cña m×nh quanh
khu vùc ®ã. C¸c hé gia ®×nh mong muèn n¬i m×nh ë cã
dÞch vô vÒ kü thuËt, cã trêng häc, cã tr¹m x¸ vµ dÞch vô x·
héi kh¸c. Khi c¸c hé gia ®×nh sèng gÇn nhau th× tæng c¸c
chi phÝ l¹i rÏ h¬n so víi viÖc c¸c hé gia ®×nh sèng ph©n
t¸n.
- Mang tÝnh lo¹i trõ.
NÕu c¸c khu nhµ ®îc sö dông víi cïng môc ®Ých, muèn
tËp trung c¸c ho¹t ®éng l¹i víi nhau th× nhÊt thiÕt ph¶i lo¹i
bá c¸c ho¹t ®éng kh¸c trong khu vùc kh¸c trong khu vùc
®ã. V× vËy, nÕu nhµ ë muèn tËp trung thµnh mét khu vùc
riªng biÖt th× ph¶i cã sù t¸ch biÖt vÒ ho¹t ®éng so ví c¸c
khu vùc kh¸c. Qu¸ tr×nh lo¹i trõ nµy diÔn ra th«ng qua thÞ
trêng ®Êt ®ai. Cã nghÜa lµ nÕu cã sù c¹nh tranh vÒ ®Êt
®ai khi hai hay nhiÒu ho¹t ®éng kh¸c nhau ®Òu muèn diÔn
ra trªn ®Þa ®iÓm th× ®Þa ®iÓm sÏ dµnh cho ho¹t ®éng
nµo cã kh¶ n¨ng ®Çu t nhiÒu h¬n. Ho¹t ®éng cßn l¹i sÏ t×m
mét vÞ trÝ kh¸c mµ ë ®ã l¹i cã mét ho¹t ®éng kh¸c lo¹i trõ.
B»ng c¸ch nµy hÖ thèng ho¹t ®éng sÏ lo¹i bá lÉn nhau vµ
dµnh ®îc ®Þa ®iÓm mµ nã cã thÓ tËp trung thµnh mét khu
vùc.
Qu¸ tr×nh lo¹i trõ diÔn ra chËm bëi v× nhµ ë tån t¹i rÊt l©u
nªn sù thay ®æi vÒ ®Êt ®ai kh«ng x·y ra thêng xuyªn vµ
diÔn ra víi mét chõng mùc mµ tÊt c¶t c¸c ho¹t ®éng cã vÞ
trÝ trung t©m -lµ n¬i thuËn tiªn nhÊt. Trong qu¸ tr×nh c¹nh
tranh nµy,c¸c c¬ quan, c÷a hµng thêng dµnh ®îc vÞ trÝ
trung t©m thµnh phè. Sau ®ã, c¸c ho¹t ®éng, c¸c nhµ m¸y
6
trong ngµnh c«ng nghiÖp cã vÞ trÝ xung quanh khu vùc trung
t©m vµ nhµ ë bÞ lo¹i bá ë c¸c n¬i trõ vïng n«ng th«n.
- ThÞ trêng nhµ ë kh«ng ®ång nhÊt
Kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ trong thµnh phè, diÖn tÝch, tuæi, cÊu
tróc tiÖn dông, cao tÇng hay thÊp tÇng.
- Nhµ ë kh«ng cã kh¶ n¨ng di chuyÓn
Ngêi ta kh«ng di chuyÓn ®îc nhµ v× nã g¾n víi vÞ trÝ
kh«ng gian.
- TÝnh bÒn v÷ng
Nhµ ë bÒn v÷ng l©u dµi, chi phÝ cho x©y dùng, mua
s¾m cao.
- ChuyÓn chæ ë phøc t¹p, chi phÝ lín vµ kÐo theo nhiÒu
vÊn ®Ò.
ChuyÓn nhµ cã liªn quan ®Õn rÊt nhiÒu vÊn ®Ò nh n¬i
häc tËp, n¬i lµm viÖc cña c¸c thµnh viªn trong gia ®×nh.
- M«i trêng tù nhiªn vµ x· héi cã vai trß quan träng
C¸c hé gia ®×nh chän chæ ë cã m«i trêng trong lµnh,an
ninh x· héi tèt.
- Gi¸ nhµ phô thuéc vµo gi¸ ®Êt vµ møc ®é bÒn v÷ng vËt
lý, kÕt cÊu, møc thuËn tiÖn
Gi¸ nhµ ë víi ý nghÜa lµ n¬i c tró gåm tiÒn x©y dùng
nhµ vµ tiÒn mua ®Êt. CÇn chia møc gi¸ nhµ thµnh hai phÇn:
Møc gi¸ x©y dùng vµ gi¸ ®Êt.
Nh vËy, gi¸ thÞ trêng cña nhµ ë lµ tæng gi¸ trÞ thÞ trêng cña
nhµ vµ ®Êt.
7
1.3.Cung cÇu vµ c¸c nh©n tè ¶nh hëng vÒ nhµ ë ®«
thÞ
§êng cung dµi h¹n vÒ nhµ co gi·n hoµn toµn, ®iÒu ®«ã
kh«ng co nghÜa lµ ngêi chñ nhµ l¾p b¸nh xe vµo nhµ cña hä
®Ó chuyÓn tõ thµnh phè nµy sang thµnh phè kh¸c. Thùc tÕ
hä cã thÓ t¨ng, gi¶m cung nhµ b»ng c¸ch:
-T¨ng gi¶m ®Çu t cho s÷a ch÷a,duy tr×.
-Sö dông hoÆc bá trèng nhµ ë.
-Cho thuª nhµ ®Ó ë hoÆc dïng nhµ vµo môc ®Ých kh¸c.
-Kh«ng lµm g× ®Ó chê t¨ng cÇu nhµ.
Bèn ph¶n øng nµy ngêi chñ nhµ cã thÓ t¨ng, gi¶m cung
nhµ ë trong dµi h¹n. §êng cÇu dµi h¹n còng nh ng¾n h¹n vÒ
nhµ ë còng co gi·n hoµn toµn, v× ngêi thuª nhµ cã thÓ di
chuyÓn nhµ tõ thµnh phè nµy sang thµnh phè kh¸c.
Tuy nhiªn v× chi phÝ chuyÓn nhµ kh¸ cao nªn sù co gi·n cña
cÇu vÒ sè lîng nhµ sÏ chËm h¬n so víi sù co gi·n vÒ chÊt lîng
nhµ. Khi cÇu vÒ sè läng còng nh chÊt lîng gi¶m lµm cho
doanh thu gi¶m, khèi lîng nhµ cung cÊp tèi u vµ lîi nhuËn
gi¶m.Chñ nhµ sÏ cã híng gi¶m cung b»ng c¸ch ®· nªu trªn.
Cã rÊt nhiÒu nh©n tè ¶nh hëng ®Õn cung cÇu vÒ nhµ ë ®«
thÞ vµ sù ¶nh hëng víi c¸c møc ®é kh¸c nhau nh:
- Thu nhËp trung b×nh lµm t¨ng cÇu nhµ ë, nhng cÇu vÒ
chÊt lîng nhµ ë t¨ng nhanh do sù di chuyÓn nhµ vµ chi phÝ
nhµ rÊt lín.
-BiÕn ®éng d©n sè vµ mËt ®é d©n sè lµm t¨ng hoÆc
gi¶m sè läng nhµ ë .
8
-TËp qu¸n sinh sèng cña d©n c, ®Æc biÖt lµ d©n nhËp c
mang theo tËp qu¸n cña m×nh.
-¶nh hëng cña khu vùc l©n cËn: ChÝnh lµ vÊn ®Ò ngo¹i
øng trong lÜnh vùc nhµ ë.
-Sù ®iÒu chØnh quy ho¹ch cña nhµ níc vÒ ®Êt ®« thÞ vµ
thay ®æi chc n¨ng ®Êt ®« thÞ .
9
1.4.C¸c tiªu chuÈn ph©n lo¹i nhµ ë
1.4.1.Tiªu chuÈn kü thuËt
-Tiªu chuÈn kü thuËt x¸c ®Þnh chÊt lîng x©y dùng c«ng
tr×nh vµ nhµ ë ®îc thÓ hiÖn th«ng qua c¸c tiªu chuÈn vÒ
®é bÒn v÷ng cña ng«i nhµ (niªn h¹n sö dông ng«i nhµ ) vµ
møc ®é chÞu löa (®é bÒn v÷ng vµ ®é chÞu löa cña ng«i
nhµ ®îc x¸c ®Þnh trong tiªu chuÈn phßng ch¸y ch÷a ch¸y
cho nhµ vµ c«ng tr×nh)
-Tiªu chuÈn kü thuËt x¸c ®Þnh chÊt lîng sö dông cña ng«i
nhµ ®îc x¸c ®Þnh theo c¸c yÕu tè sau:
+Tiªu chuÈn diÖn tÝch, khèi lîng vµ d©y chuyÒn sö dông
c¸c buång phßng.
+Tiªu chuÈn vÒ trang thiÕt bÞ kü thuËt vÖ sinh, th«ng
h¬i, th«ng giã, tiÖn nghi c¸c l¾p ®Æt hÖ thèng cÊp ®iÖn,
cÊp tho¸t níc.
+ Møc ®é hoµn thiÖn bªn trong vµ bªn ngoµi ng«i nhµ,
trang trÝ néi thÊt.
Cô thÓ:
BËc I: §Çy ®ñ, phÇn lín b»ng hµng cao cÊp, c÷a b»ng gç tèt.
BËc II: §Çy ®ñ, thiÕt bÞ vÖ sinh vµ c÷a b»ng vËt liÖu tèt.
BËc III: Cha ®Çy ®ñ, ®Òu lµ vËt liÖu th«ng thêng.
BËc IV: Kh«ng ®Çy ®ñ, ®Òu lµ vËt liÖu th«ng thêng vµ cÊp
thÊp.
1.4.2.Ph©n lo¹i nhµ ë
ViÖc ®¸nh gi¸ ph©n lo¹i nhµ ë trong mét níc ph¶i dùa vµo
c¸c tiªu chuÈn cña níc ®ã. Liªn quan ®Õn vËt liÖu sö dông
10
®Ó x©y dùng nhµ ë, ngêi ta ph©n biÖt nhµ ë theo: VËt liÖu
bÒn nh ®¸, bª t«ng, gç tèt. VËt liÖu Ýt bÒn nh tranh, tre,
nøa, l¸.
Nhµ ë cßn ®îc ph©n lo¹i nh nhµ kiªn cè, b¸n kiªn cè, hoÆc
nhµ t¹m theo vËt liÖu x©y vµ thêi gian sö dông nhµ ë.
Cã nhiÒu ph¬ng ph¸p kh¸c nhau ®Ó tiÕn hµnh x¸c ®Þnh
chÊt lîng cña nhµ ë: §ã lµ ph¬ng ph¸p ph©n tÝch kinh tÕ -
kü thuËt vµ ph¬ng ph¸p thèng kª kinh nghiÖm .
Ph¬ng ph¸p ph©n tÝch kinh tÕ - kü thuËt: §©y lµ ph¬ng
ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cßn l¹i cña nhµ ë c¨n cø vµo chÊt lîng
cña c¸c kÕt cÊu chÝnh (mãng, khung, cét, têng, nÒn, sµn
kÕt cÊu ®ì m¸i vµ m¸i) t¹o nªn ng«i nhµ ë ®ã vµ tû lÖ gi¸
trÞ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh so víi tæng gi¸ trÞ ng«i nhµ .
Ph¬ng ph¸p thèng kª kinh nghiÖm: X¸c ®Þnh gi¸ trÞ cßn
l¹i cña ng«i nhµ c¨n cø vµo thùc tr¹ng cña ng«i nhµ, niªn h¹n
sö dông vµ thêi gian sö dông cña ng«i nhµ ®ã.
Níc ta thêng sö dông c¸c tiªu chuÈn ph©n cÊp nhµ ë nh sau:
- §èi víi nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt thÊp tÇng
hoÆc cao tÇng ®îc ph©n lo¹i theo 4 cÊp, cÊp I lµ cÊp cao
nhÊt, cÊp IV lµ cÊp thÊp nhÊt.
CÊp nhµ ChÊt lîng sö ChÊt lîng x©y dùng c«ng
dông tr×nh
§é bÒn §é chÞu löa
v÷ng
CÊp I BËc I:ChÊt lîng BËcI:Niªn BËc I hoÆc
sö dông cao h¹n sö dông II
trªn100
11
n¨m
CÊp II BËc II:ChÊtlîng BËcII:Niªn BËcIII
sö dông kh¸ h¹nsö dông
trªn 50 n¨m
CÊp III BËc III:ChÊt BËc III: Niªn BËc IV
lîng sö dông h¹n sö dông
trung b×nh trªn 20 n¨m
CÊp IV BËc IV:ChÊt l- BËc IV :Niªn BËc V
îng sö dông h¹n sö dông
thÊp trªn 20 n¨m
- §èi víi nhµ biÖt thù
Nhµ biÖt thù lµ nhµ ë riªng biÖt, cã s©n vên, hµng rµo,
x©y b»ng g¹ch ngãi hay bª t«ng cèt thÐp, kiÕn tróc mü
thuËt tiÖn nghi sinh ho¹t ®Çy ®ñ, mæi tÇng cã Ýt nhÊt hai
phßng ®Ó ë quay mÆt ra s©n hay ra vên (kh«ng kÓ phßng
tiÕp kh¸ch hay phßng ¨n riªng). BiÖt thù ph©n ra bèn h¹ng:
H¹ng 1: BiÖt thù gi¸p têng;
H¹ng 2: BiÖt thù song ®«i;
H¹ng 3: BiÖt thù riªng biÖt;
H¹ng 4:BiÖt thù sang träng riªng biÖt ;
Ph©n lo¹i biÖt thù c¨n cø vµo møc ®é, sö dông vËt liÖu
x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n vên r«ng hay hÑp, møc ®é trang
trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa, vÖ
sinh ;
H¹ng 1 cã thÓ mæi tÇng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh vµ
h¹ng 4 cø mæi phßng cã 1 phßng t¾m röa vÖ sinh riªng. Gi¶i
ph¸p kiÕn tróc, mü thô©t, cã trang trÝ, hoµn thiÖn bªn
12
trong, bªn ngoµi ng«i nhµ chÊt lîng cao hoÆc tîng ®èi cao.
Ng«i nhµ cã kÕt cÊu chÞu lùc: Khung cét bª t«ng hoÆc têng
g¹ch chÞu lùc, sµn gç hoÆc bª t«ng cã l¸t vËt liÖu chÊt lîng
cao. M¸i b»ng bª t«ng cèt thÐp hoÆc m¸i ngãi cã trÇn b¶o
®¶m c¸ch ©m, chèng nhiÖt, chèng nãng.
Ngoµi c¸c c¸ch ph©n lo¹i trªn, nhµ ë cßn ph¶i c¨n cø vµo
c¸c tiªu chuÈn sau ®Ó ph©n lo¹i:
- DiÖn tÝch sö dông (m2);
- HÖ sè cÊp ®« thÞ (K1);
- HÖ sè vÞ trÝ xÐt theo c¸c khu vùc trong ®« thÞ (K2);
- HÖ sè cao tÇng (K3);
- HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng, kÕt cÊu h¹ tÇng (K4);
ViÖc ph©n lo¹i c¸c ®iÒu kiÖn nhµ ë nh trªn sÏ lµ c¨n cø
®Ó tÝnh gi¸ cho thuª nhµ ë c¶u c¸c tæ chøc, c¸ nh©n,
®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô víi nhµ níc
cña c¸c tæ chøc qu¶n lý vµ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë
thuéc së h÷u cña Nhµ níc.
II.§Çu t x©y dùng nhµ ë vµ sù cÇn thiÕt cña nã
2.1.Kh¸i niÖm vÒ ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ
* Kh¸i niÖm vÒ ®Çu t: §Çu t theo nghÜa réng nhÊt cña nã,
cã thÓ hiÓu nh mét qu¸ tr×nh bá vèn (bao gåm c¶ tiÒn,
nguån lùc vµ c«ng nghÖ) ®Ó ®¹t ®îc mét môc ®Ých hay
mét tËp hîp c¸c môc ®Ých nhÊt ®Þnh nµo ®ã. Nh÷ng lo¹i
môc tiªu nµy cã thÓ lµ: Môc tiªu kinh tÕ chÝnh trÞ, kinh tÕ,
v¨n ho¸,x½ héi...vµ còng cã lóc lµ môc ®Ých nh©n ®¹o
®¬n thuÇn.
13
* Kh¸i niÖm vÒ ®Çu t ph¸t triÓn: Lµ h×nh thøc quan
träng vµ chñ yÕu. Ngêi cã vèn ®Çu t (c¸ nh©n, tËp thÓ hay
nhµ níc)g¾n liÒn víi ho¹t ®éng kinh tÕ cña ®Çu t. Ho¹t
®éng ®Çu t trong trêng hîp nµy nh»m n©ng cao n¨ng lùc
cña c¸c c¬ së s¶n xuÊt hiÖn cã theo híng sè lîng vµ chÊt lîng
vµ t¹o ra c¸c n¨ng lùc s¶n xuÊt míi. §©y lµ h×nh thøc t¸i
s¶n xuÊt më réng. Vµ còng lµ h×nh thøc ®Çu t quan träng
t¹o ra nhiÒu viÖc lµm míi, s¶n phÈm míi vµ thóc ®Èy nÒn
kinh tÕ ph¸t triÓn.
* Kh¸i niÖm ®Çu t x©y dùng nhµ ë: Lµ ho¹t ®éng ®Çu t
ph¸t triÓn bá vèn vµ søc lao ®éng, trÝ tuÖ vµ c«ng nghÖ ®Ó
tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng nh lµ x©y dùng míi, söa chöa c¶i
t¹o nhµ cöa vµ c¸c kÕt cÊu h¹ tÇng nh»m t¹o ra tµi s¶n míi
hoÆc duy tr× ho¹t ®éng cña c¸c ng«i nhµ ®ang tån t¹i cho
mçi c¸ nh©n, mçi hé gia ®×nh, cho mçi quèc gia, t¹o ra
tiÒm lùc kinh tÕ x· héi.
2.2.§Æc ®iÓm vµ néi dung cña ®Çu t x©y dùng nhµ ë
®« thÞ
2.2.1 §Æc ®iÓm ®Çu t x©y dùng nhµ ë:
- §Ó thi c«ng vµ hoµn thµnh mét c«ng tr×nh ph¶i tr¶i qua
nhiÒu giai ®o¹n do ®ã qu¸ tr×nh nµy cÇn mét sè vèn lín.Tøc
lµ gi¸ trÞ cña ho¹t ®éng ®Çu t vµo nhµ lµ rÊt lín.
- Cã nh÷ng dù ¸n nhá th× thêi gian thùc hiÖn ng¾n cã thÓ
lµ mét vµi n¨m, ngoµi ra cã nh÷ng dù ¸n lín tÇm cì th× thêi
gian thùc hiÖn ph¶i kÐo dµi rÊt l©u lªn tíi nhiÒu n¨m. Lý do
lµ ngoµi nh÷ng c«ng viÖc chÝnh ra cßn ph¶i thùc hiÖn c¸c
c«ng viÖc kh¸c mµ møc ®é phøc t¹p còng kh«ng kÐm nã
14
ph¶i tr¶i qua nhiÒu c«ng ®o¹n cô thÓ nh: Gi¶i phãng mÆt
b»ng, thu håi ®Êt, båi thêng vµ chuÈn bÞ ®Çu t...
- Ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng nhµ ë khi thùc hiÖn xong th×
cã thÓ thu håi vèn ngay ®èi víi nh÷ng ng«i nhµ ®Ó b¸n nh
khu chung c cao tÇng, ngoµi ra th× cã nhiÒu dù ¸n mµ b¾t
buéc ph¶i thu håi vèn muén nh x©y dùng b¸n tr¶ gãp, tr¶
chËm hoÆc nh÷ng c«ng tr×nh phóc lîi, c«ng tr×nh cho hé cã
thu nhËp thÊp ...
- Qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng nhµ chÞu ¶nh hëng
bëi c¸c ®iÒu kiÖn vÒ ®Þa h×nh, kinh tÕ, chÝnh trÞ v¨n ho¸
x½ héi ...
2.2.2. Néi dung cña ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ :
- §Çu t míi më réng viÖc cung cÊp c¸c lo¹i nhµ vµ c«ng
tr×nh.
- §Çu t thay thÕ c¸c toµ nhµ hiÖn cã khi mµ c¸c tuæi thä
cña c¸c c«ng tr×nh nµy gi¶m sót mét c¸ch nghiªm träng
hoÆc do mét lý do nµo ®ã.
- §Çu t nh÷ng dù ¸n cã quy m« lín vÝ dô nh c¸c khu chung
c chÊt lîng cao, khu ®« thÞ míi ®îc thµnh lËp hay c¸c khu
nhµ cã chÊt lîng cao. ë níc ta th× c¸c dù ¸n nµy ®¬c thùc
hiÖn rÊt nhiÒu trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®i lªn, nã ®îc coi
lµ nhu cÇu kh«ng giíi h¹n.
- §Çu t s÷a ch÷a b¶o tr×, kh«i phôc, c¶i t¹o c«ng tr×nh
hiÖn cã khi cÇn thiÕt t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã.
2.3.Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ
- HiÖn nay th× c¸c khu d©n c ®· trë nªn qu¸ ®«ng víi mét
mËt ®é dµy ®Æc, diÖn tÝch nhµ ë ®Çu ngêi ngµy cµng Ýt
15
®i, mäi ngêi ph¶i sèng chËt chéi chen lÊn. §Çu t nhµ ë gi¶i
quyÕt phÇn nµo ®îc nhu cÇu ë t¹m thêi, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn
ë cho ngêi d©n ®« thÞ.
- §Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ nh»m thùc hiÖn ho¸ chÝnh
s¸ch hiÖn ho¸ chiÕn lîc ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ång thêi sÏ gi¶m
®îc t×nh tr¹ng x©y dùng trµn lan tr¸i phÐp g©y nªn t×nh
tr¹ng lén xén mÊt mü quan ®« thÞ nh hiÖn nay.
- §Çu t x©y dùng nhµ ë ®« thÞ nh»m t¹o nªn mét khu ®«
thÞ míi hiÖn ®¹i , ®ång bé vÒ c¬ së h¹ tÇng cã kiÕn tróc hµi
hoµ thÝch hîp víi lèi sèng c«ng nghiÖp hiÖn ®¹i, qua ®ã
còng nh»m b¶o vÖ nh÷ng khu nhµ cæ cã gi¸ trÞ v¨n ho¸
truyÒn thèng.
- §Çu t x©y dùng nhµ ë lµ mét nghµnh quan träng cã
nhiÒu ®ãng gãp cho ngµnh kinh tÕ ®« thÞ, nã kh«ng nh÷ng
t¹o ra c«ng ¨n viÖc lµm mµ cßn thóc ®Èy c¸c nhµnh kh¸c
liªn quan cïng ph¸t triÓn nh s¶n xuÊt vËt liÖu x©y dùng,vËn
t¶i, vµ c¸c nhµnh dÞch vô kh¸c...
2.4.C¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Çu t x©y dùng nhµ ë
®« thÞ
Còng nh c¸c ho¹t ®éng ®Çu t kh¸c, ®Çu t x©y dùng nhµ
ë còng chÞu t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè kh¸c nh: L·i suÊt, tû
suÊt lîi nhuËn b×nh qu©n, chu kú kinh doanh, ®é trÔ thêi
gian.
- L·i suÊt: Lµ mét yÕu tè néi sinh t¸c ®éng trùc tiÕp tíi sù
gia t¨ng hay sù suy gi¶m cña ®Çu t. Khi l·i suÊt gi¶m tøc lµ
gi¶m chi phÝ sö dông vèn sÏ khuyÕn khÝch c¸c nhµ ®Çu t
vay vèn tõ c¸c ng©n hµng ®Ó tiÕn hµnh ®Çu t do cã kÝch
16
cÇu ®Çu t. Ngîc l¹i khi l·i suÊt t¨ng sÏ lµm h¹n chÕ kh¶ n¨ng
vay vèn cña nhµ ®Çu t, tõ ®ã lµm gi¶m kh¶ n¨ng nhu cÇu
®Çu t.
- Tü suÊt lîi nhuËn b×nh qu©n: Lµ mét nh©n tè kh¸ch
quan võa ph¶n ¸nh trong mçi thêi kú th× ®Çu t vµo ngµnh
nµo lµ cã lîi nhÊt, mÆt kh¸c nã còng ®iÒu tiÕt ®Çu t tõ vïng
nµy sang vïng kh¸c. Tû suÊt lîi nhuËn b×nh qu©n cña ngµnh
nµy cao h¬n ngµnh kh¸c tøc lµ ®Çu t vµo ngµnh ®ã cho lîi
nhuËn cao h¬n.§iÒu nµy kÝch thÝch c¸c nhµ ®Çu t rót vèn
tõ ngµnh kh¸c ®Ó ®Çu t vµo nghµnh ®ã.
- Thêi gian thu håi vèn ®Çu t: §©y lµ mét nh©n tè quan
träng cña ho¹t ®éng ®Çu t.Tøc lµ ®Çu t h«m nay th× trong
mét thêi gian sau míi ph¸t huy t¸c dông, mét thêi gian sau
th× míi cã kÕt qu¶ vµ thu håi ®îc vèn ®Çu t.§©y lµ mét
nh©n tè ¶nh hëng quan träng ®Õn hiÖu qu¶ vµ ®¸nh gi¸
hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng nhµ ë.
- Chu kú kinh doanh: ThÓ hiÖn dao ®éng cña nÒn kinh tÕ
qua hai giai ®o¹n ®Æc trng lµ ®Ønh vµ ®¸y cña chu kú.
§Ønh cña chu kú kinh doanh ®îc xem nh thêi kú khi nÒn kinh
tÕ ®ang cùc thÞnh, phÇn lín nhµ ®Çu t ®Òu bá vèn ®Ó
®Çu t, nhu cÇu cña ®Çu t lµ rÊt lín. Khi nÒn kinh tÕ bíc vµo
thêi kú suy tho¸i, hay ®¸y cña chu kú th× mäi ho¹t ®éng
s¶n xuÊt kinh doanh ®Òu bÞ tr× trÖ, c¸c nhµ ®Çu t thËn
träng b¶o toµn vèn cña m×nh, nhu cÇu ®Çu t thÊp.
2.5.Nh÷ng chñ thÓ tham gia ®Çu t x©y dùng nhµ ë t¹i
®« thÞ .
2.5.1.Khu vùc nhµ níc ®Çu t x©y dùng nhµ ë c«ng céng
17
Nhµ ë khu vùc c«ng céng ®îc xem lµ môc tiªu cña c¸c
chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë, v× ®©y lµ khu vùc mµ chÝnh phñ
®Çu t vèn x©y dùng vµ cã thÓ kiÓm so¸t trùc tiÕp. §a sè
c¸c níc ®ang ph¸t triÓn cã mét vµi h×nh thøc nhµ ë c«ng
céng mÆc dï d©n c ®îc sèng trong nhµ ë c«ng céng lµ rÊt
nhá. Tuy cã sù kh¸c nhau gi÷a c¸c níc, song cã mét ®iÒu
®îc thõa nhËn lµ nhµ ë c«ng céng ®îc sö dông chñ yÕu cho
c¸c viªn chøc nhµ níc h¬n lµ ®¸p øng cho ngêi nghÌo vµ c¸c
tÇng líp kh¸c trong x½ héi.
Nhµ ë c«ng céng trong c¸c níc ®ang ph¸t triÓn trong ®ã cã
ViÖt Nam thêng ®îc x¸c ®Þnhlµ lo¹i hµng ho¸ ®ùîc bao cÊp,
víi nguån cung cÊp rÊt cã h¹n trong khi nhu cÇu l¹i rÊt lín.
Nh÷ng ngêi sèng trong c¸c ng«i nhµ nµy giµnh ®îc sù bao
cÊp hoµn toµn hoÆc mét phÇn cña nhµ níc.
Do t¸c ®éng cña c¸c dù ¸n vÒ nhµ ë cña chÝnh phñ nªn
®Çu thËp kü 70, nh÷ng h×nh thøc can thiÖp víi m« h×nh
®Êt x©y dùng nhµ ë ®· cã c¸c dÞch vô tèi thiÓu. C«ng viÖc
n©ng cÊp, s÷a ch÷a nhµ æ chuét ®· ®îc thùc hiÖn t¹i c¸c
níc ®ang ph¸t triÓn, nhê cã c¸c tæ chøc quèc tÕ vµ Ng©n
hµng thÕ giíi cho vay ®Ó x©y dùng nhµ ë.
Trong gi¶i ph¸p sö dông ®Êt x©y dùng nhµ ë t¹i c¸c khu
®« thÞ, chÝnh quyÒn c¸c ®« thÞ ®· chuÈn bÞ nh÷ng l« ®Êt
cã c¸c dÞch vô tèi thiÓu cho nh÷ng hé gia ®×nh cã thu nhËp
thÊp ®îc x©y dùng dÇn dÇn nhµ ë cña hä. C¸ch gi¶i quyÕt
nµycho phÐp më réng ®èi víi tÊt c¶ c¸c ®« thÞ ®Ó gi¶m chi
phÝ cho d©n chóng , gãp phÇn vµo viÖc æn ®Þnh x· héi ë
®« thÞ mét c¸ch ®¸ng kÓ.V× vËy,vÊn ®Ò nhµ ë lµ mét bé
18
phËn cÊu thµnh quan träng cña nÒn kinh tÕ ®« thÞ chø
kh«ng ph¶i lµ mét khÝa c¹nh cña phóc lîi x½ héi.
2.5.2.Khu vùc t nh©n ®Çu t x©y dùng nhµ ë
Nhµ ë c«ng céng lµ mét hÖ thèng c«ng tr×nh ®îc x©y
dùng ®Ó cÊp, cho thuª vµ b¸n do chÝnh chñ kiÓm so¸t hoµn
toµn. Nhµ níc cã tr¸ch nhiÖm cÊp vèn nh©n s¸ch còng nh
quy ®Þnh khu«n khæ ®iÒu tiÕt ®èi víi viÖc ph¸t triÓn vµ
x©y dùng. Trong trêng hîp khu vùc t nh©n, chÝnh phñ cã Ýt
sù kiÓm so¸t h¬n, mÆc dÇu nhµ níc vÉn qu¶n lý vµ ®iÒu
tiÕt trong khu«n khæ ph¸p luËt.
VÊn ®Ò quyÕt ®Þnh ®Çu t (®Çu t vµo ®©u,®Çu t nh thÕ
nµo vµ cho lo¹i h×nh nhµ ë nµo ) ®îc thùc hiÖn bìi nh÷ng lîi
Ých t nh©n. Sù quan t©m chñ yÕu cña chñ ®Çu t ®îc quyÕt
®Þnh møc ®é lîi nhuËn thu ®îc lµ bao nhiªu tõ viÖc bá vèn
vµo ®Çu t x©y dùng nhµ ë.
Trong c¬ chÕ ®ã, chøc n¨ng qu¶n lý cña nhµ níc lµ ban
hµnh nh÷ng quy ®Þnh nh»m kiÓm so¸t viÖc x©y dùng nhµ
ë khu vùc t nh©n ®îc thùc hiÖn th«ng qua mét hÖ thèng c¸c
v¨n b¶n ph¸p luËt vµ c¸c quy ®Þnh díi luËt. Mäi yÕu tè vÒ
chi phÝ ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®Òu ®îc c¸c doanh
nghiÖp t nh©n tÝnh to¸nvµ ®a vµo gi¸ thµnh x©y dùng nhµ
ë.
Môc ®Ých ®Çu tiªn cña c¸c doanh nghiÖp lµ lîi nhuËn nªn
hä cè g¾ng tiÕn hµnhtrong khu«n khæ cña ph¸p luËt vµ tËn
dông mäi kÏ hë cña ph¸p luËt ®Ó gi÷ ®óng nh÷ng quy
®Þnh trong qu¸ tr×nh kinh doanh nhµ ®Êt, ®ã lµ mét
nghµnh kinh doanh sinh lîi ®Æc biÖt. §Ó ®¹t ®îc môc tiªu lîi
19
nhuËn nã cã thÓ t¹o ®iÒu kiÖn cho sù tham nhòng cña bé
m¸y quan liªu. §«i khi ®èi víi c¸c chu doanh nghiÖp x©y
dùng khu vùc nhµ ë t nh©n hä quan niÖm hèi lé c¸c quan
chøc nhµ níc cã lîi h¬n lµ tu©n thñ theo ®óng c¸c quy ®Þnh
ph¸p luËt.
Nhµ ë lµ mét lo¹i hµng hãa ®Æc biÖt vµ th«ng thêng ngßi
mua kh«ng thÓ n¾m v÷ng toµn bé chÊt lîng ng«i nhµ, v×
vËy Nhµ níc cÇn ban hµnh c¸c quy ®Þnh b»ng v¨n b¶n b¶o
vÖ ngêi tiªu dïng cã ®îc mét sè th«ng tin tèi thiÓu trong viÖc
mua nhµ, tr¸nh ®îc nh÷ng sai lÇm cã thÓ x¶y ra vµ r»ng
buéc tr¸ch nhiÖm cña chñ c«ng tr×nh. MÆt kh¸c cã c¸c quy
®Þnh cô thÓ nh vËylµ ®Ó h¹ thÊp gi¸ nhµ ë thÞ trêng, hoÆc
më réng h¬n quyÒn së höu nhµ ë trong x· héi ®« thÞ. §iÒu
nµy thÓ hiÖn trong chÝnh s¸ch cho vay, thÕ chÊp b»ng nhµ
ë cña nhµ m×nh, b»ng c¸ch ®¶m b¶o mét kho¶n vay nî dµi
h¹n tõ c¸c ng©n hµng c«ng vµ t. Tuy nhiªn, viÖc më réng
quyÒn së höu nhµ ë th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch cÇm cè vµ
chÝnh s¸ch thuÕ l¹i g©y thiÖt h¹i cho nh÷ng ngêi thuª nhµ
vèn lµ bé phËn d©n nghÌo ë thµnh thÞ. Nhµ níc ®iÒu tiÕt
ngµnh x©y dùng nhµ ë lµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn còa
c¸c thµnh phè, ®Ó cã tiÖn nghi ®Çy ®ñ vµ m«i trêng sèng
dÔ chÞu. ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng c¸c cÊp ®ang næ lùc
thùc hiÖn khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ ë tËp trung víi mËt
®é cao, lîi Ých tríc m¾t lµ kh«ng ph¶i ®i lµm viÖc, häc tËp
xa, ®ång thêi ®Ó bï ®¾p cho sù ph¸t triÓn tiÕp theo cña
c¸c vïng ngo¹i « cã mËt ®é c tró thÊp bÊt lîi vÒ mÆt sinh
th¸i.
20