Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường bđs ở việt nam
- 58 trang
- file .doc
Môc lôc
A. Lêi nãi ®Çu ...............................................................
B. Néi dung....................................................................
PhÇn I c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi...................................
I ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n (B§S)........................................
1: Kh¸i niÖm...................................................................
2: Vai trß cña thÞ trêng B§S...............................................
3: §Æc diÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S.............................
4: C¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S néi dungvµ vai trß qu¶n lý
nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.............................................
1: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S....................
a. Sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶nlý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh
tÕ .................................................................................
b. Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ...................
2. Néi dung qu¶n lý nha níc ®èi víi thÞ trêng B§S.................
3. C¸c c«ng cô qu¶n lý nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng tíi c«ng
t¸c qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.............................
PhÇn II: thùc tr¹ng qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng
B§S................................................................................
I.T×nh h×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë níc ta...............
II.T×nh h×nh qu¶n lý cña nhµ nøoc ®èi víi thÞ trêng B§S. . . .
III.®¸nh gi¸: .................................................................
1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®îc................................................
2. H¹n chÕ .....................................................................
3. Nguyªn nh©n ..............................................................
1
4. HËu qu¶ .....................................................................
PhÇn III: quan ®iÓm, ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ
yÕu t¨ng cêng vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng
B§S................................................................................
I. Quan ®iÓm cña ®¶ng vµ nhµ níc viÖt nam vÒ ph¸t triÓn
thÞ trêng B§S trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi
chñ nghÜa ......................................................................
II. Nh÷ng ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß
qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S..................................
C. kÕt luËn.....................................................................
tµi liÖu tham kh¶o..........................................................
2
Lêi nãi ®Çu
BÊt ®éng s¶n khi tham gia thÞ trêng thi trë thµnh mét
lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt mµ kh«ng mét nhµ níc nµo bá qua
viÖc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t. §iÒu nµy kh«ng
quyÕt ®Þnh bëi ý chÝ cña nhµ níc mµ lµ sù b¾t buéc ph¶i
lµm ®Ó toµn bé nÒn kinh tÕ ®îc vËn hµnh mét c¸ch lµnh
m¹nh vµ cã hiÖu qu¶. Kh«ng ai cã thÓ phñ nhËn ®ù¬c vai
trß to lín cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®èi víi nÒn kinh tÕ
nh t¨ng nguån thu vµo ng©n s¸ch, kh¾c phôc nh÷ng
khuyÕt tËt cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ... còng nh chóng ta
kh«ng thÓ bá qua vai trß cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Dùa trªn t×nh h×nh hiÖn nay, môc ®Ých chiÕn lîc cña
®¶ng ta còng nh nh÷ng ®Æc thï cña thÞ trêng B§S ë viÖt
nam th× sù qu¶n lý cña nhµ níc lµ kh«ng thÓ thiÕu. ChÝnh
v× thÕ em ®· lùa chän ®Ò tµi: “Vai trß qu¶n lý nhµ níc
®èi víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë
viÖt nam.”
ThÞ trêng B§S ë ViÖt Nam ®ang ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò
cha râ rµng, cÇn ®îc lµm s¸ng tá. Tuy nhiªn, trong ph¹m vi
bµi viÕt nµy, em chØ xin tr×nh bµy vÒ mét khÝa c¹nh nhá
®ã lµ vai trß qu¶n lý, ®iÒu tiÕt cña nhµ níc ®èi víi thÞ tr-
êng B§S vµ c¸c gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß cña nhµ
níc trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë
ViÖt Nam. §Ó ®¹t ®îc môc ®Ých trªn ta sö dông c¸c ph¬ng
3
ph¸p nghiªn cøu nh ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng, duy
vËt lÞch sö , ph©n tÝch tæng hîp ...tËp trung vµo ph©n
tÝch néi dung vµ c«ng cô qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi thÞ tr-
¬ng B§S. Trong bµi nghiªn cøu nµy sÏ gåm ba phÇn chÝnh :
1.c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi
2.thùc tr¹ng
3.quan ®iÓm , ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p
do thêi gian cã h¹n nªn viÖc tham kh¶o tµi liÖu phôc vô cho
®Ò tµi nµy kh«ng ®îc nhiÒu, v× thÕ bµi lµm cßn nhiÒu
thiÕu sãt. Em rÊt mong ®îc sù chØ b¶o vµ gãp ý cña quý
thÇy c« ®Ó bµi lµm cña em tèt h¬n.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n: thÇy Hoµng Cêng, c«
Ph¹m Lan H¬ng ®· tËn t×nh híng dÉn gióp em hoµn
thµnh ®Ò ¸n nµy!
4
Néi dung
PhÇn I: c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi
I. thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1: kh¸i niÖm
BÊt ®éng s¶n theo nghÜa th«ng thêng nhÊt ®îc hiÓu
lµ ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng cè ®Þnh trªn ®Êt
®ai. Tõ khi chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng, vai trß cña
thÞ trêng B§S ngµy cµng trë thµnh yÕu tè cã tÇm quan
träng vµ tõng bíc ®îc nhËn thøc ®Çy ®ñ h¬n. ViÖc h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S sÏ t¹o thªm c¸c yÕu tè
®Çu vµo cho qu¸ tr×nh s¶n xuÊt vµ sö dông nguån néi lùc
cã hiÖu qu¶. ChÝnh v× thÕ , muèn hiÓu râ ®îc néi dung
cña ®Ò tµi ta ph¶i b¾t ®Çu tõ nh÷ng c¸i c¬ b¶n nhÊt , mµ
tríc tiªn ®ã lµ c¸c kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß vµ c¸c
yÕu tè cã liªn quan cña thÞ trêng B§S.
5
Theo ®iÒu 181bé luËt d©n sù ViÖt nam th× B§S lµ
c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc, bao gåm:
- ®Êt ®ai
- nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai,
kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng
®ã.
- c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
- c¸c tµi s¶n do luËt ®Þnh.
Ta thÊy r»ng kh¸i niÖm B§S ngay trong luËt cña ViÖt
Nam còng lµ mét kh¸i niÖm më, bao hµm trong nã nhiÒu
chñng lo¹i hµng ho¸ kh¸c nhau. Tuy nhien cã thÓ thÊy bé
phËn c¨n b¶n cña B§S chÝnh lµ quyÒn sö dông ®Êt, do ®ã
chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã ¶nh hëng quyÕt ®Þnh ®Õn sù
h×nh thµnh, vËn hµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S.
Sau khi ®· hiÓu s¬ qua vÒ B§S , ta sÏ ®Æt ra c©u
hái: ThÕ nµo lµ thÞ trêng B§S ? ®ã lµ ®Þa ®iÓm, lµ n¬i
mµ t¹i ®ã ngêi b¸n vµ ngêi mua tµi s¶n B§S t¸c ®éng qua
l¹i lÉn nhau ®Ó x©y dùng gi¸ c¶ vµ sè lîng hµng hãa B§S
®îc thùc hiÖn.
ThÞ trêng B§S bao gåm ba thÞ trêng nh¸nh:
+ thÞ trêng B§S
+ thÞ trêng cho thuª B§S
+ thÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm B§S
Vµ theo trËt tù thêi gian thÞ trêng B§S ®îc chia thµnh :
- thÞ trêng cÊp I (hay thÞ trêng s¬ cÊp): §©y lµ thÞ tr-
êng chuyÓn nhîng, giao hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt.
6
- ThÞ trêng cÊp II: §ã lµ thÞ trêng x©y dùng c¸c c«ng
tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc cho thuª.
-thÞ trêng cÊp III: Lµ thÞ trêng b¸n l¹i hoÆc cho thuª
l¹i c¸c c«ng tr×nh ®· ®îc mua hoÆc thuª.
HiÖn nay ®· xuÊt hiÖn c¸c lo¹i thÞ trêng B§S sau
®©y:
- ThÞ trêng nhµ ë vµ ®Êt ë
- ThÞ trêng B§S phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh
- ThÞ trêng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
Còng gièng nh c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c cïng víi sù xuÊt
hiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S lµ hµng ho¸ B§S. hµng
ho¸ B§S cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng, kh«ng gièng víi c¸c
lo¹i hµng ho¸ kh¸c: Nã chØ tiªu hao dÇn dÇn gi¸ trÞ nhng
vÉn gi÷ nguyªn h×nh d¸ng tù nhiªn cña gi¸ trÞ sö dông
trong qu¸ tr×nh tiªu dïng cho s¶n xuÊt hoÆc cho c¸ nh©n
sö dông nh nhµ cöa, xëng m¸y,... Riªng víi ®Êt ®ai th× ®ã
lµ mét tµi nguyªn quý gi¸ vµ lµ yÕu tè ®Çu vµo cho s¶n
xuÊt, kinh doanh B§S. §Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc
biÖt . nãi ®Õn thÞ trêng mua b¸n, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai
th× thùc ra ®ã chÝnh lµ thÞ trêng mua b¸n, chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt.
2: vai trß cña thÞ trêng B§S.
“tæ chøc, qu¶n lý tèt thÞ trêng B§S. Ch¨m lo gi¶i
quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ ë c¸c vïng ®«
thÞ; ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp nhµ níc x©y dùng vµ kinh
doanh nhµ ë. KhuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham
7
gia x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë theo sù híng dÉn vµ
qu¶n lý cña nhµ níc.”
Cã thÓ nãi ®©y lµ mét chñ tr¬ng lín vµ cã tÇm chiÕn
lîc quan träng mµ ®¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø VIII
®· x¸c ®Þnh. Ta kh¼ng ®Þnh ®îc ®iÒu trªn tríc hÕt lµ v×
kinh doanh B§S lµ mét trong nh÷ng ngµnh kinh tÕ mòi
nhän gãp phÇn t¨ng thu ng©n s¸ch vµ chiÕm tû träng
®¸ng kÓ trong tæng s¶n phÈm quèc néi ®èi víi mét quèc
gia. Quan träng h¬n, nhµ ë cßn lµ mét tµi s¶n cña mçi quèc
gia, chiÕm 20% - 50% tµi s¶n, nhê ®ã mµ t¹o ra ®éng lùc
to lín thóc ®Èy qu¸ tr×nh tÝch luü cña c¸c hé gia ®×nh vµ
c¸ nh©n. ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn ®ã lµ nh©n tè ®Èy
m¹nh sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc vµ n©ng cao
®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c nhê ph¸t triÓn nhu cÇu
kinh doanh, cung cÇu nhµ ë, ... nã lµ tiªu chÝ ph¶n ¸nh
t×nh tr¹ng ph¸t triÓn cñamçi quèc gia, mçi vïng. Trªn c¬ së
quy luËt vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng th× nguån
hµng ho¸ B§S ngµy cµng phong phó, ®a d¹ng víi chÊt lîng
ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu ngµy mét t¨ng cña
kinh doanh vµ nhu cÇu cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, tiªu dïng
cña d©n c. ®Æc trng cña hµng ho¸ giao lu trao ®æi trªn
thÞ trêng B§S ( chñ yÕu lµ nhµ , ®Êt vµ kÕt cÊu h¹ tÇng)
chóng hµm chøa nhiÒu ý nghÜa: VÒ mÆt kinh tÕ nã lµ tµi
s¶nquan träng nhÊt cña mçi gia ®inh vµ x· héi; vÒ gi¸ trÞ
sö dông nã lµ n¬i diÔn ra nh÷ng ho¹t ®éng ë, lµm viÖc,
nghØ ng¬i gi¶i trÝ, giao tiÕp ,...cóa con ngêi vµ vÒ mÆt
8
m«i trêng nã lµ mét thµnh phÇn chñ yÕu t¹o nªn h×nh
¶nhkh«ng gian, mü quan vµ c¶nh quan m«i trêng ®« thÞ...
Ngoµi ra,thÞ trêng B§S lµ bé phËn trong hÖ thèng c¸c
thÞ trêng. Bëi vËy, sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng
B§S gãp phÇn h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ trêng, kÝch thÝch
c¸c ngµnh c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng, thÞ trêng vèn,
thÞ trêng lao ®éng ,... cïng ph¸t triÓn. Trªn c¬ së ®ã c¬
chÕ thÞ trêng míi ®îc vËn hµnh vµ ph¸t huy t¸c dông. Theo
WB, nÕu ngµnh nhµ ®Êt t¨ng thªm mét c«ng nh©n viªn
chøc th× cã thÓ ®Èy ngµnh s¶n xuÊt cã liªn quan kh¸c
t¨ng thªm hai c«ng nh©n viªn chøc. VÒ mÆt x· héi, ngµnh
kinh doanh B§S cßn cã nhiÖm vô cung cÊp cho x· héi nh÷ng
hµng ho¸ thiÕt yÕu ®Æc biÖt,phôc vô trùc tiÕp cho nhu
cÇu s¶n xuÊt, sinh ho¹t, ®i l¹i cña d©n c nh kÕt cÊu h¹
tÇng x· héi vµ h¹ tÇng kü thuËt.
Chóng ta ®ang tiÕn hµnh viÖc t¨ng cêng vai trß qu¶n
lý vÜ m« cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S lµ mét tÊt yÕu
kh¸ch quan, nhng ngîc l¹i, sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S
sÏ gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai,
nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh c«ng céng, c¸c c¬ së kinh tÕ
x· héi kh¸c vµ gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ B§S. Thªm vµo
®ã, thÞ trêng B§S ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn gi¶i quyÕt mèi
quan hÖ cña c¸c lîi Ých: lîi Ých nhµ níc lîi Ých chñ ®Çu t, lîi
Ých céng ®ång vµ lîi Ých cña ngêi lao ®éng. Nã sÏ t¨ng
nguån thu vµo ng©n s¸ch nhµ níc, xo¸ bá c¸c ho¹t ®éng
ngÇm ,kinh doanh tr¸i ph¸p luËt trong lÜnh vùc kinh doanh
B§S.
9
ViÖc ph¸t triÓn B§S cßn cã mét ¶nh hëng lín ngµnh quy
ho¹nh x©y dùng va qu¶n lý ®« thÞ.ThÞ trêng B§S thc chÊt lµ
c¸nh tay v« h×nh bï ®¾p nh÷ng thiÕu hôt trong qu¶n lý ®«
thÞ,mét khi chØ dïng c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh.
Cuèi cïng ,thÞ trêng B§S hinh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹o
®iÒu kiÖn huy ®éng nguån vèn hôc vô cho s¶n xuÊt, x¨ héi
vËn ®éng dÉn ®Õn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt x· héi ®ù¬c tiÕn
hµnh tr«i ch¶y ;t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc s¶n xuÊt,chuyÓn tµi
s¶n ®Õn ngêi sö dông ,tµi s¶n phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh
cã hiÖu qu¶ va thóc ®Èy viÖc tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh
doanh.
Nh vËy ,ta thÊy r»ng thÞ trêng B§S cã vai trß cùc kú
quan träng ®èi víi mçi quèc gia.
3: §Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S .
§Ó hiÓu râ h¬n vÒ thÞ trêng B§S ,ngoµi t×m hiÓu vÒ
kh¸i niÖm ,vai trß cña thi trêng B§S ta sÏ xem xÐt mét sè
®»c ®iÓm cña thÞ trêng B§S :
Trøoc tiªn ,mét ®Æc ®iÓm næi bËt khi bµn vÒ thÞ
trêng B§S ë níc ta lµ “§Êt ®ai thuéc vÒ së h÷u toµn
d©n ,do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lÝ” do vËy ph¶i ®Æt vÊn
®Ò quan hÖ ®Êt ®ai víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh thÕ
nµo cho phï hîp víi h×nh thøc së h÷u lµ c¸i gèc cña vÊn ®Ò.
Trªn thùc tÕ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh lµ thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a
d¹ng vÒ h×nh thøc sö dông, së h÷u, kiÕn tróc... ViÖc tham
gia vµ rót khái thÞ trêng mÊt rÊt nhiÒu thêi gian vµ tiÒn
b¹c. §©y còng lµ mét lý do h¹n chÕ c¸c ®èi tîng tham gia
10
vµo thÞ trêng B§S . H¬n n÷a , thÞ trêng B§S mang tÝnh
chÊt kh«ng tËp chung , tr¶i réng trªn tÊt c¶ c¸c vïng cña
®Êt níc . ThÞ trêng B§S thêng kh«ng bao gåm mét thÞ tr-
êng lín mµ bao gåm hµng lo¹t thÞ trêng nhá , mçi thÞ trêng
mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c
nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®Òu gi÷a c¸c vïng , c¸c
miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ ®iÒu kiÖn vµ tr×nh ®é
ph¸t triÓn kinh tÕ , v¨n ho¸ , x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh .
Râ rµng thÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ cã quy m« vµ tr×nh ®é
ph¸t triÓn cao h¬n thÞ trêng B§S ë n«ng th«n , miÒn nói ...
ThÞ trêng B§S lµ mét d¹ng thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o
do sù kh«ng ®ång nhÊt vÒ th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu
thµnh c¸c thÞ trêng ®ã . §iÒu nµy xuÊt ph¸t tõ nh÷ng ®Æc
trng riªng cña mçi vïng , chÞu sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù
nhiªn còng nh truyÒn thèng vµ tËp qu¸n vÒ sö dông B§S .
ThËm chÝ trong c¸c thÞ trêng ®Þa ph¬ng , sù hiÓu biÕt vÒ
c¸c giao dÞch còng kh«ng hoµn h¶o , ngêi mua vµ ngêi b¸n
thiÕu th«ng tin liªn quan ®Õn nh÷ng giao dÞch tríc ®ã .
Mét nhµ kinh doanh B§S cã thÓ thùc hiÖn thµnh c«ng
nhiÒu giao dÞch trong mét ®Þa ph¬ng nhÊt ®Þnh nhng khi
chuyÓn sang mét thÞ trêng kh¸c ®ßi hái ngêi ®ã ph¶i thu
thËp vµ ®¸nh gi¸ toµn bé nguån th«ng tin cña thÞ trêng míi
. Do vËy , ®iÒu nµy rÊt dÔ dÉn ®Õn hiÖn tîng ®éc quyÒn ,
®Çu c¬ t¹o ra cung cÇu vµ gi¸ c¶ gi¶ t¹o , nã yªu cÇu
chóng ta ph¶i øng xö nh thÕ nµo ®Ó kÞp thêi n¾m b¾t ®îc
t×nh h×nh B§S mµ chóng ta quan t©m .
11
Mét ®Æc ®iÓm n÷a cña thÞ trêng B§S , ®ã lµ viÖc
t¹o lËp c¸c bé phËn cÊu thµnh B§S ®ßi hái ®Çu t vèn vµ
lao ®éng rÊt lín mµ sù vËn hµnh cña c¸c yÕu tè ®ã trong
thÞ trêng B§S diÔn ra chËm v× nã phô thuéc vµo c¬ chÕ
cña nhµ níc , thñ tôc cÇn thiÕt : ®¨ng kÝ ®Êt ®ai , nhµ ë ,
xin giÊy phÐp x©y dùng , chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt
, ...
Trong thÞ trêng B§S cung Ýt co d·n , cÇu co d·n nªn rÊt
dÔ dÉn ®Õn mÊt c©n b»ng cung cÇu . Thªm vµo ®ã cung
kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng t¬ng øng víi sù thay ®æi
cña cÇu bëi viÖc t¨ng cung cña mét lo¹i B§S víi môc ®Ých
cô thÓ nµo ®ã thêng mÊt nhiÒu thêi gian .
Vµ kh«ng thÓ kh«ng nh¾c ®Õn ®ã lµ thÞ trêng B§S
chÞu sù ®iÒu tiÕt cña ph¸p luËt . Níc ta ®· ban hµnh hÖ
thèng c¸c v¨n b¶n , ph¸p quy , quy ®Þnh ... , híng dÉn sù
vËn hµnh cña thÞ trêng B§S .
Tõ c¸i nh×n kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng B§S nh trªn , ta ®·
cã thÓ x¸c ®inh ®îc c¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S .
4: C¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S
Bao gåm c¸c yÕu tè chÝnh lµ cung , cÇu , gi¸ c¶ B§S .
Trªn thÞ trêng nãi chung , thÞ trêng B§S nãi riªng cung
cÇu hµng ho¸ B§S cã quan hÖ biÖn chøng víi nhau , t¸c
®éng qua l¹i víi nhau . §©y lµ mèi quan hÖ tÊt yÕu , kh¸ch
quan vµ dùa trªn mèi quan hÖ nµy , gi¸ c¶ hµng ho¸ B§S
®îc h×nh thµnh , x¸c ®Þnh . Hµnh vi cña ngêi kinh doanh
B§S vµ tiªu thô B§S dùa vµo gi¸ nµy ®Ó thùc hiÖn môc
tiªu cña m×nh .
12
VËy cÇu vÒ hµng ho¸ B§S lµ g× ? CÇu vÒ hµng ho¸ vµ
dÞch vô B§S lµ toµn bé nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n mµ
x· héi dïng ®Ó mua khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S trong
mét thêi k× nhÊt ®Þnh . Hay nãi c¸ch kh¸c cÇu vÒ hµng
ho¸ - dÞch vô B§S lµ khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S mµ
ngêi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh
to¸n dÓ nhËn ®îc khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S ®ã
trªn thÞ trêng trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh . CÇn ph©n
biÑt ®îc sù kh¸c nhau gi÷a cÇu vµ nhu cÇu . Nhu cÇu lµ
nh÷ng íc mong cña con ngêi , nã lµ v« h¹n , më réng , cã
nh÷ng nhu cÇu cã thÓ thùc hiÖn ®îc , cã nh÷ng nhu cÇu
kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc . cßn cÇu trªn thÞ trêng lµ nhu cÇu
cã kh¶ n¨ng thanh to¸n , cã thÓ thùc hiÖn ®îc .
TiÕp theo ta sÏ ®i tr¶ lêi c©u hái : cung hµng ho¸ B§S
lµ g× ? Cung hµng ho¸ B§S trªn thÞ trêng lµ mét khèi lîng
hµng ho¸ B§S s½n sµng®a ra trao ®æi trªn thÞ trêng t¹i mét
thêi ®iÓm nµo ®ã víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh .
Cung B§S lµ cung vÒ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt , nã
cã nh÷ng ®Æc ®iÓm rÊt ®Æc thï so víi c¸c hµng ho¸ th«ng
thêng kh¸c .
Khi ph©n tÝch quan hÖ cung vµ cÇu chóng ta thêng coi
cung vµ cÇu lµ hµm sè cña gi¸ c¶.Cung ,cÇu cã thÓ c©n
b»ng .NÕu c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi ,mét sù t¨ng lªn cña
cÇu hay gi¶m xuèng cña cung sÏ lµm gi¸ t¨ng lªn vµ ngîc l¹i sù
gi¶m xuèng cña cÇu hay t¨ng lªn cña cung sÏ lµm gi¸ gi¶m
xuèng .Do ®ã ,trong thÞ trêng c¹nh tranh thi gi¸ c¶ ®iÒu tiÕt
lîng cung vµ cÇu.
13
Tuy nhiªn ,sù thay ®æi cña gi¸ nhiÒu hay Ýt do thay
®æi lîng cung vµ cÇu cßn phô thuéc vµo ®é co gi·n cña
cung vµ cÇu theo gi¸ . NÕu cung co gi·n nhiÒu th× mét sù
thay ®æi trong lîng cÇu còng sÏ chØ lµm cho gi¸ thay ®æi
rÊt nhá vµ c©n b»ng cã thÓ nhanh chãng ®¹t ®îc bëi sù
t¨ng gi¸ më réng cña cung . Ngîc l¹i, cung Ýt co gi·n ®èi víi
gi¸ th× mét sù thay ®æi nhá trong lîng cÇu sÏ lµm cho gi¸
thay ®æi m¹nh va c©n b¨ng kh«ng thÓ ®¹t ®îc mét c¸ch
nhanh chãng bëi v× viªc t¨ng lªn cña cung kh«ng theo kÞp
víi cÇu .
Nhu cÇu cã ®é co gi·n lín th× mét sù thay ®æi trong
lîng cung sÏ lµm cho lîng cÇu gia t¨ng (hoÆc gi¶m ®i) mét
c¸ch nhanh chãng va gi¸ c¶ Ýt biÕn ®éng ,nhng cÇu Ýt co
gi·n vµ mçi sù thay ®æi trong lîng cung sÏ lµm cho cÇu Ýt
thay ®æi gi¸ c¶ sÏ biÕn ®éng m¹nh .
II- néi dung vµ vai trß qu¶n lý ®èi víi thÞ trêng B§S
1: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
1.1: sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi
nÒn kinh tÕ.
Nãi ®Õn ®©y ch¾c nhiÒu ngêi tù ®Æt ra c©u hái:
V× sao cÇn cã sù qu¶n lý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ? §Ó lý
gi¶i vÊn ®Ò nµy em xin ®a ra mét sè lý do chñ yÕu sau:
Thø nhÊt: Do xuÊt ph¸t tõ yªu cÇu cña b¶n th©n c¸c
doanh nghiÖp ho¹t ®éng trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng , mét
m×nh doanh nghiÖp kh«ng tù gi¶i quyÕt ®îc nhiÒu vÊn ®Ò
n¶y sinh do vËy cÇn Nhµ Níc t¸c ®éng vµo nh»m ®iÒu
chØnh, gi¶i quyÕt nh÷ng ¸ch t¾c, trë ng¹i trong nh÷ng
14
ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp. §ã lµ mét vµi vÊn
®Ò chñ yÕu sau:
+ vÒ hîp ®ång vµ gi¶i quyÕt c¸c hîp ®ång
+ m«i trêng kinh doanh: nhµ níc lËp khung phap lý ®Ó
c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng kh«ng x©m h¹i lÉn nhau,
kh«ng ¶nh hëng ®Õn ®êi sèng ngêi d©n xung quanh. Nhµ
níc cÇn lËp ra mét m«i trêng ph¸p lý thuËn lîi, thÝch hîp cho
ho¹t ®éng kinh doanh. Nhµ níc võa n©ng cao hiÖu lùc qu¶n
lý vÜ m« nÒn kinh tÔ quèc d©n, võa ph¸t huy vai trß tù
chñ, n¨ng ®éng cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt
kinh doanh, t¹o m«i trêng kinh tÕ thuËn lîi vµ hµnh lang
ph¸p luËt an toµn cho mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo
ho¹t ®éng kinh doanh. C¸c doanh nghiÖp ®ãng vai trß
quan träng quyÕt ®Þnh tèc ®é t¨ng trëng vµ ph¸t triÓn
cña nÒn kinh tÕ quèc d©n v× thÕ hiÖu qu¶ ho¹t ®éng
kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp lµ thíc ®o cña qu¶n lý
kinh tÕ vÜ m« cña nhµ níc.
Thø hai: qu¶n lý nhµ níc trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ
thÞ trêng lµ cÇn thiÕt nh»n ng¨n ngõa, h¹n chÕ nh÷ng mÆt
tr¸i, c¸c tiªu cùc cña nÒnkinh tÕ thÞ trêng.
Bªn c¹nh nh÷ng u thÕ mµ nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®em
l¹i, chóng ta kh«ng thÓ bá qua c¸c khuyÕt tËt mµ ta thêng
thÊy nh:
+ Mét thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng hoµn h¶o
+ th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ
+ l¹m ph¸p, thÊt nghiÖp, khñng ho¶ng kinh tÕ
+ huû ho¹i m«i trêng sinh th¸i
15
+ mÊt æn ®Þnh , nhiÒu vÊn ®Ò kinh tÕ x· héi
kh¸c ...
Nh vËy cÇn th«ng qua c¸c c¬ chÕ cña nhµ níc ®Ó can
thiÖpvµo c¸c lç hæng nµy nÕu kh«ng nã sÏ lµm cho nÒn
kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn , ®Èy lïi sù tiÕn bé x· héi.
Thªm vµo ®ã, ViÖt Nam l¹i cã nh÷ng ®Æc thï riªng
cµng cÇn cã sù qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ:
+ NÒn kinh tÕ níc ta xuÊt ph¸t ®iÓm thÊp, tr¶i qua
nh÷ng cuéc chiÕn tranh kÐo dµi, nÒn kinh tÕ níc ta ph¸t
triÓn trong diÒu kiÖn nÒn kinh tÕ ®Çy rÉy sù biÕn ®éng.
+ Môc tiªu c¸c m¹ng ®Ò ra trong sù nghiÖp x©y dùng
®Êt níc ta lµ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh
phÇn , vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña
nhµ níc theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa.
§Ó kÝch thÝch s¶n xuÊt ph¸t triÓn, kh¾c phôc nh÷ng
tiªu cùc trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ®¶m b¶o c«ng cuéc
®æi míi ®i ®óng híng vµ ph¸t huy b¶n chÊt tèt ®Ñp cña x·
héi, x· héi chñ nghÜa, nhµ níc ph¶i thùc hiÖn tèt vai trß
qu¶n lý kinh tÕ – x· héi, ®ã ch¼ng nh÷ng lµ mét tÊt yÕu
mµ cßn ®ãng vai trß cùc kú quan träng.
Th«ng qua kÕ ho¹ch, ®Þnh híng, ho¹ch ®Þnh, ban
hµnh mét khu«n khæ ph¸p luËt vµ thùc hiÖn c¸c chÝnh
s¸ch, khuyÕn khÝch hç trî, kiÓm so¸t , träng tµi,... ®èi víi
c¸c thµnh phÇn kinh tÕ, vai trß qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi
nÒn kinh tÕ ®îc thÓ hiÖn râ nÐt ë c¸c ®iÓm chÝnh nh:
+ Thùc hiÖn ®îc môc tiªu kinh tÕ- x· héi cña ®Êt níc
16
+ b¶o vÖ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña c¸c bªn tham gia thÞ
trêng
+ Hç trî c«ng d©n trong lµm ¨n kinh tÕ
+ b¶o vÖ m«i trêng sinh th¸i
+ bæ sungvµo nh÷ng lç hæng cña thÞ trêng
tõ th«ng tin trªn ta ®· thÊy ®îc sù cÇn thiÕt vµ vai trß
qu¶n lý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ nãi chung, cßn ®èi víi
thÞ trêng B§S nãi riªng th× ®îc thÓ hiÖn nh thÕ nµo? §Ó
tr×nh bµy c©u hái ®ã em xin tr×nh bµy lý do, néi dung cña
sù cÇn thiÕtvµ vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S
ë phÇn môc tiÕp theo.
1.2: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Dùa trªn nh÷ng ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S ta thÊy
mét lý do c¬ b¶n nãi lªn sù cÇn thiÕt cña qu¶n lý nhµ níc
®èi víi thÞ trêng B§S, ®ã lµ: nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho së
h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai ®Ó cã thÓ h×nh thµnh thÞ
trêng B§S nhµ níc ph¶i tiÕn hµnh kh©u ®Çu tiªn, t¹o nªn
tiÒn ®Ò cho thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt, ®ã lµ giao
quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc vµ hé gia ®×nh sö
dông theo luËt. Qu¸ tr×nh giao quyÒn sö dông ®Êt nµy ë
ViÖt nam hiÖn nay cßn cã nhiÒu ®iÓm cha hîp lý vµ cha
chuÈn t¾c do c¬chÕ vµ chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cu¶
nhµ níc vÉn cßn ®ang trong giai ®o¹n thö nghiÖm ®Ó t×m
híng ®i ®óng.
V× thÕ, thÞ trêng B§S, ®Æc biÖt lµ thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt ë viÖt namcã h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
nhanh hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo quyÕt t©m vµ hµnh
17
®éng nhÊt qu¸n cña nhµ níc. Cã mét sè ý kiÕn cho r»ng vÒ
l©u dµi, ®Ó thÞ trêng B§S ph¸t triÓn nhanh cÇn nghiªn
cøut¨ng cêng tÝnh æn ®Þnh cña quyÒn sö dông ®Êt theo
híng ngµy cµng gÇn víi tÝnh tuyÖt ®èi cña quyÒn së h÷u
tµi s¶n nãi chung.
Thø hai, sù cÇn thiÕt qu¶n lý nhµ níc®èi víi thÞ trêng
B§S cßn bëi møc®é tÝch tô tËp trung vµ tr×nh ®é x· héi
ho¸qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt cµng caoth× ngµy cµng cã
nhiÒu ngµnh kinh tÕkü thuËt kh¸c nhautham gia vµo viÖc
tho¶m·n mét lo¹i nhu cÇu x· héi. Chñng lo¹i B§S cña mçi
chñ thÓ kinh tÕ vµ cña toµn bénÒn kinh tÕ quèc d©n ngµy
cµng phong phó ®a d¹ng. Nã bao gåm kh«ng chØc¸c lo¹i
®Êt ®ainh c«ng tr×nh kiÕn tróc, m¸y mãc thiÕt bÞ, c¸c
c«ng tr×nh ngÇm díi ®Êt,...
Thø ba, nh»m môc tiªu x©y dùng ngµnh kinh tÕ thÞ
trêng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, nhµ níc viÖt nam
thùc thi mét chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã ph©n biÕt c¸c thµnh
phÇn kinh tÕ, trong ®ã cã it nhiÒu u ®·i h¬n cho thµnh
phÇn kinh tÕ hîp t¸c vµ thµnh phÇn kinh tÕ quèc doanh.
Vai trß cña thÞ trêng B§S t¸c ®éng ®Õn c¸c ho¹t
®éng kh¸c cña nÒn kinh tÕ quèc d©n
§Ó ®iÒu tiÕt quan hÖ cung cÇu ph¶i do nhµ níc.
Do vËy, thÞ trêng B§S ë viÖt nam cã thÓ thÊy ngay tõ
®Çu lµ mét thÞ trêng kh«ng ph¶i nh nhau cho c¸c thµnh
phÇn kinh tÕ. Tuy nhiªn, kinh tÕ hîp t¸c x·, doanh nghiÖp
nhµ níc cho ®Õn nay ®ang gÆp nhiÒu khã kh¨n. ®Ó ®Èy
m¹nh t¨ng trëng kinh tÕ, nhµ níc buéc ph¶i khuyÕn khÝch
18
m¹nh mÏ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, kÓ viÖc khuyÕn
khÝch chuyÓn giao ®Êt cho hä. Nh vËy mét chÝnh s¸ch
hµm chõa nhiÒu môc tiªu vµ c¶ m« thuÉn nh thÕ nÕu
kh«ng ®îc ho¹ch ®Þnh kh«n ngoan, thùc tÕ sÏ cã ¶nh hëng
rÊt lín lµm biÕn ®éng kh«ng b×nh thêng ®éng th¸i cña thÞ
trêng B§S.
Thø t, viÖt nam ®· tr¶i qua mét thêi kú dµi víi nhiÒu
x¸o trén, do thay ®æi chÕ ®é, do chiÕn tranh, do thay
®æi chÝnh s¸ch , nªn thùc tr¹ng B§S cña c¶ níc ®îc ®¨ng
ký vµ qu¶n lý rÊt lén xén. NÕu trong thêi gian tíi ®©y nhµ
níc kh«g cã quyÕt s¸ch kiªn quyÕt vµ nç lùc c¶i thiÖn t×nh
h×nh nµy th× thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam khã cã thÓ ®i vµo
ho¹t ®éng quy cñ vµ chuÈn t¾c. Tr¸i l¹i, n¹n ®Çu c¬ vµo
thÞ trêng B§S kh«ng chÝnh thøc sÏ cµng lµm cho c«ng viÖc
cña nhµ níc ngµy cµng nÆng nÒ thªm.
Thø n¨m, khi ®Ò cËp ®Õn thÞ trêng B§S ta cßn thÊy
næi lªn vÊn ®Ò thÕ chÊp, giao dÞch B§S. bÊt kÓ c¸c lo¹i
h×nh b¶o ®¶m nµo ®îc sö dông, sù an toµn cña giao dÞch
hîp ph¸p vÒ B§S phô thuéc nhiÒu vµo møc ®é tin cËy cña
th«ng tin mµ c¸c bªn cã ®îc. Yªu cÇu nµy sÏ khã cã thÓ
tho¶ m·n chõng nµo c¸c bªn tham gia tù ®¸p øng cho
m×nh th«ng tin nh vËy. SÏ tèt h¬n nhiÒu nÕu mét th«ng
tin vÒ B§S do mét c¬ quan chuyªn m«n c¬ quan chuyªn
m«n cña nhµ níc ®øng ra ®¶m nhiÖm. ChØ cã nh vËy míi
®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan trung thùc, hoµn chØnh vµ tÝnh
ph¸p lý cña lîng th«ng tin cã ®îc.
19
Thø s¸u, nh chóng ta ®Òu ®· biÕt r»ng lîng hµng ho¸
B§S trªn lu«n cã nhiÒu biÕn ®éng vµ khã kiÓm so¸t. ®Ó
thÞ trêng B§S ph¸t triÓn vµ ®i ®óng híng cÇn tíi sù ®iÒu
tiÕt cña nhµ níc vao quan hÖ cung cÇu hµng ho¸ B§S.
Ngoµi ra thÞ trêng B§S cßn liªn quan trùc tiÕp tíi c¸c
ho¹t ®éng chøc n¨ng kh¸c cña nhµ níc trong c¬ chÕ thÞ tr-
êng.
NghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø b¶y. Ban chÊp hµnh trung
¬ngkho¸ IX kh¼ng ®Þnh : “ vÒ x©y dùng, qu¶n lý thÞ tr-
êng B§S. chñ ®éng x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S,
trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt, tríc hÕt ë c¸c ®« thi vµ
c¸c vung quy ho¹ch sÏ ph¸t triÓn ®« thÞ.
Nhµ níc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng,
cã biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o ®iÒu
kiÖn thuËn lîi cho c¸c ngµnh kinh tÕ tham gia thÞ trêng
B§S, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ nhµ níc trong
kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ c¶ B§S. Ban hµnh sím c¸c
chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia
t¨ng kh«ng do ngêi sö dông ®Êt t¹o ra, mµ do ®« thÞ ho¸,
do nhµ níc ®Çu t c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch chuyÓn ®æi
môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ®em l¹i, ®Ó phôc vô cho lîi Ých
chung. X©y dùng luËt kinh doanh B§S...”
2: Néi dung qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Tõ trªn ta thÊy ®îc vai trß qu¶n lý nhµ níc®èi víi thÞ tr-
êngB§S cã nh÷ng néi dung chñ yÕu sau:
1. x©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh
æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc ®Ó thÞ trêng B§S ho¹t ®éng
20
A. Lêi nãi ®Çu ...............................................................
B. Néi dung....................................................................
PhÇn I c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi...................................
I ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n (B§S)........................................
1: Kh¸i niÖm...................................................................
2: Vai trß cña thÞ trêng B§S...............................................
3: §Æc diÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S.............................
4: C¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S néi dungvµ vai trß qu¶n lý
nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.............................................
1: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S....................
a. Sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶nlý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh
tÕ .................................................................................
b. Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ...................
2. Néi dung qu¶n lý nha níc ®èi víi thÞ trêng B§S.................
3. C¸c c«ng cô qu¶n lý nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng tíi c«ng
t¸c qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.............................
PhÇn II: thùc tr¹ng qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng
B§S................................................................................
I.T×nh h×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë níc ta...............
II.T×nh h×nh qu¶n lý cña nhµ nøoc ®èi víi thÞ trêng B§S. . . .
III.®¸nh gi¸: .................................................................
1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®îc................................................
2. H¹n chÕ .....................................................................
3. Nguyªn nh©n ..............................................................
1
4. HËu qu¶ .....................................................................
PhÇn III: quan ®iÓm, ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ
yÕu t¨ng cêng vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng
B§S................................................................................
I. Quan ®iÓm cña ®¶ng vµ nhµ níc viÖt nam vÒ ph¸t triÓn
thÞ trêng B§S trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi
chñ nghÜa ......................................................................
II. Nh÷ng ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß
qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S..................................
C. kÕt luËn.....................................................................
tµi liÖu tham kh¶o..........................................................
2
Lêi nãi ®Çu
BÊt ®éng s¶n khi tham gia thÞ trêng thi trë thµnh mét
lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt mµ kh«ng mét nhµ níc nµo bá qua
viÖc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t. §iÒu nµy kh«ng
quyÕt ®Þnh bëi ý chÝ cña nhµ níc mµ lµ sù b¾t buéc ph¶i
lµm ®Ó toµn bé nÒn kinh tÕ ®îc vËn hµnh mét c¸ch lµnh
m¹nh vµ cã hiÖu qu¶. Kh«ng ai cã thÓ phñ nhËn ®ù¬c vai
trß to lín cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®èi víi nÒn kinh tÕ
nh t¨ng nguån thu vµo ng©n s¸ch, kh¾c phôc nh÷ng
khuyÕt tËt cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ... còng nh chóng ta
kh«ng thÓ bá qua vai trß cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Dùa trªn t×nh h×nh hiÖn nay, môc ®Ých chiÕn lîc cña
®¶ng ta còng nh nh÷ng ®Æc thï cña thÞ trêng B§S ë viÖt
nam th× sù qu¶n lý cña nhµ níc lµ kh«ng thÓ thiÕu. ChÝnh
v× thÕ em ®· lùa chän ®Ò tµi: “Vai trß qu¶n lý nhµ níc
®èi víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë
viÖt nam.”
ThÞ trêng B§S ë ViÖt Nam ®ang ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò
cha râ rµng, cÇn ®îc lµm s¸ng tá. Tuy nhiªn, trong ph¹m vi
bµi viÕt nµy, em chØ xin tr×nh bµy vÒ mét khÝa c¹nh nhá
®ã lµ vai trß qu¶n lý, ®iÒu tiÕt cña nhµ níc ®èi víi thÞ tr-
êng B§S vµ c¸c gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß cña nhµ
níc trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë
ViÖt Nam. §Ó ®¹t ®îc môc ®Ých trªn ta sö dông c¸c ph¬ng
3
ph¸p nghiªn cøu nh ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng, duy
vËt lÞch sö , ph©n tÝch tæng hîp ...tËp trung vµo ph©n
tÝch néi dung vµ c«ng cô qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi thÞ tr-
¬ng B§S. Trong bµi nghiªn cøu nµy sÏ gåm ba phÇn chÝnh :
1.c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi
2.thùc tr¹ng
3.quan ®iÓm , ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p
do thêi gian cã h¹n nªn viÖc tham kh¶o tµi liÖu phôc vô cho
®Ò tµi nµy kh«ng ®îc nhiÒu, v× thÕ bµi lµm cßn nhiÒu
thiÕu sãt. Em rÊt mong ®îc sù chØ b¶o vµ gãp ý cña quý
thÇy c« ®Ó bµi lµm cña em tèt h¬n.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n: thÇy Hoµng Cêng, c«
Ph¹m Lan H¬ng ®· tËn t×nh híng dÉn gióp em hoµn
thµnh ®Ò ¸n nµy!
4
Néi dung
PhÇn I: c¬ së lý luËn cña ®Ò tµi
I. thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1: kh¸i niÖm
BÊt ®éng s¶n theo nghÜa th«ng thêng nhÊt ®îc hiÓu
lµ ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng cè ®Þnh trªn ®Êt
®ai. Tõ khi chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng, vai trß cña
thÞ trêng B§S ngµy cµng trë thµnh yÕu tè cã tÇm quan
träng vµ tõng bíc ®îc nhËn thøc ®Çy ®ñ h¬n. ViÖc h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S sÏ t¹o thªm c¸c yÕu tè
®Çu vµo cho qu¸ tr×nh s¶n xuÊt vµ sö dông nguån néi lùc
cã hiÖu qu¶. ChÝnh v× thÕ , muèn hiÓu râ ®îc néi dung
cña ®Ò tµi ta ph¶i b¾t ®Çu tõ nh÷ng c¸i c¬ b¶n nhÊt , mµ
tríc tiªn ®ã lµ c¸c kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß vµ c¸c
yÕu tè cã liªn quan cña thÞ trêng B§S.
5
Theo ®iÒu 181bé luËt d©n sù ViÖt nam th× B§S lµ
c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc, bao gåm:
- ®Êt ®ai
- nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai,
kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng
®ã.
- c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
- c¸c tµi s¶n do luËt ®Þnh.
Ta thÊy r»ng kh¸i niÖm B§S ngay trong luËt cña ViÖt
Nam còng lµ mét kh¸i niÖm më, bao hµm trong nã nhiÒu
chñng lo¹i hµng ho¸ kh¸c nhau. Tuy nhien cã thÓ thÊy bé
phËn c¨n b¶n cña B§S chÝnh lµ quyÒn sö dông ®Êt, do ®ã
chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã ¶nh hëng quyÕt ®Þnh ®Õn sù
h×nh thµnh, vËn hµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S.
Sau khi ®· hiÓu s¬ qua vÒ B§S , ta sÏ ®Æt ra c©u
hái: ThÕ nµo lµ thÞ trêng B§S ? ®ã lµ ®Þa ®iÓm, lµ n¬i
mµ t¹i ®ã ngêi b¸n vµ ngêi mua tµi s¶n B§S t¸c ®éng qua
l¹i lÉn nhau ®Ó x©y dùng gi¸ c¶ vµ sè lîng hµng hãa B§S
®îc thùc hiÖn.
ThÞ trêng B§S bao gåm ba thÞ trêng nh¸nh:
+ thÞ trêng B§S
+ thÞ trêng cho thuª B§S
+ thÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm B§S
Vµ theo trËt tù thêi gian thÞ trêng B§S ®îc chia thµnh :
- thÞ trêng cÊp I (hay thÞ trêng s¬ cÊp): §©y lµ thÞ tr-
êng chuyÓn nhîng, giao hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt.
6
- ThÞ trêng cÊp II: §ã lµ thÞ trêng x©y dùng c¸c c«ng
tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc cho thuª.
-thÞ trêng cÊp III: Lµ thÞ trêng b¸n l¹i hoÆc cho thuª
l¹i c¸c c«ng tr×nh ®· ®îc mua hoÆc thuª.
HiÖn nay ®· xuÊt hiÖn c¸c lo¹i thÞ trêng B§S sau
®©y:
- ThÞ trêng nhµ ë vµ ®Êt ë
- ThÞ trêng B§S phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh
- ThÞ trêng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
Còng gièng nh c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c cïng víi sù xuÊt
hiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S lµ hµng ho¸ B§S. hµng
ho¸ B§S cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng, kh«ng gièng víi c¸c
lo¹i hµng ho¸ kh¸c: Nã chØ tiªu hao dÇn dÇn gi¸ trÞ nhng
vÉn gi÷ nguyªn h×nh d¸ng tù nhiªn cña gi¸ trÞ sö dông
trong qu¸ tr×nh tiªu dïng cho s¶n xuÊt hoÆc cho c¸ nh©n
sö dông nh nhµ cöa, xëng m¸y,... Riªng víi ®Êt ®ai th× ®ã
lµ mét tµi nguyªn quý gi¸ vµ lµ yÕu tè ®Çu vµo cho s¶n
xuÊt, kinh doanh B§S. §Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc
biÖt . nãi ®Õn thÞ trêng mua b¸n, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai
th× thùc ra ®ã chÝnh lµ thÞ trêng mua b¸n, chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt.
2: vai trß cña thÞ trêng B§S.
“tæ chøc, qu¶n lý tèt thÞ trêng B§S. Ch¨m lo gi¶i
quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n, nhÊt lµ ë c¸c vïng ®«
thÞ; ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp nhµ níc x©y dùng vµ kinh
doanh nhµ ë. KhuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham
7
gia x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë theo sù híng dÉn vµ
qu¶n lý cña nhµ níc.”
Cã thÓ nãi ®©y lµ mét chñ tr¬ng lín vµ cã tÇm chiÕn
lîc quan träng mµ ®¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc lÇn thø VIII
®· x¸c ®Þnh. Ta kh¼ng ®Þnh ®îc ®iÒu trªn tríc hÕt lµ v×
kinh doanh B§S lµ mét trong nh÷ng ngµnh kinh tÕ mòi
nhän gãp phÇn t¨ng thu ng©n s¸ch vµ chiÕm tû träng
®¸ng kÓ trong tæng s¶n phÈm quèc néi ®èi víi mét quèc
gia. Quan träng h¬n, nhµ ë cßn lµ mét tµi s¶n cña mçi quèc
gia, chiÕm 20% - 50% tµi s¶n, nhê ®ã mµ t¹o ra ®éng lùc
to lín thóc ®Èy qu¸ tr×nh tÝch luü cña c¸c hé gia ®×nh vµ
c¸ nh©n. ThÞ trêng B§S ph¸t triÓn ®ã lµ nh©n tè ®Èy
m¹nh sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc vµ n©ng cao
®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c nhê ph¸t triÓn nhu cÇu
kinh doanh, cung cÇu nhµ ë, ... nã lµ tiªu chÝ ph¶n ¸nh
t×nh tr¹ng ph¸t triÓn cñamçi quèc gia, mçi vïng. Trªn c¬ së
quy luËt vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng th× nguån
hµng ho¸ B§S ngµy cµng phong phó, ®a d¹ng víi chÊt lîng
ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu ngµy mét t¨ng cña
kinh doanh vµ nhu cÇu cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, tiªu dïng
cña d©n c. ®Æc trng cña hµng ho¸ giao lu trao ®æi trªn
thÞ trêng B§S ( chñ yÕu lµ nhµ , ®Êt vµ kÕt cÊu h¹ tÇng)
chóng hµm chøa nhiÒu ý nghÜa: VÒ mÆt kinh tÕ nã lµ tµi
s¶nquan träng nhÊt cña mçi gia ®inh vµ x· héi; vÒ gi¸ trÞ
sö dông nã lµ n¬i diÔn ra nh÷ng ho¹t ®éng ë, lµm viÖc,
nghØ ng¬i gi¶i trÝ, giao tiÕp ,...cóa con ngêi vµ vÒ mÆt
8
m«i trêng nã lµ mét thµnh phÇn chñ yÕu t¹o nªn h×nh
¶nhkh«ng gian, mü quan vµ c¶nh quan m«i trêng ®« thÞ...
Ngoµi ra,thÞ trêng B§S lµ bé phËn trong hÖ thèng c¸c
thÞ trêng. Bëi vËy, sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng
B§S gãp phÇn h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ trêng, kÝch thÝch
c¸c ngµnh c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng, thÞ trêng vèn,
thÞ trêng lao ®éng ,... cïng ph¸t triÓn. Trªn c¬ së ®ã c¬
chÕ thÞ trêng míi ®îc vËn hµnh vµ ph¸t huy t¸c dông. Theo
WB, nÕu ngµnh nhµ ®Êt t¨ng thªm mét c«ng nh©n viªn
chøc th× cã thÓ ®Èy ngµnh s¶n xuÊt cã liªn quan kh¸c
t¨ng thªm hai c«ng nh©n viªn chøc. VÒ mÆt x· héi, ngµnh
kinh doanh B§S cßn cã nhiÖm vô cung cÊp cho x· héi nh÷ng
hµng ho¸ thiÕt yÕu ®Æc biÖt,phôc vô trùc tiÕp cho nhu
cÇu s¶n xuÊt, sinh ho¹t, ®i l¹i cña d©n c nh kÕt cÊu h¹
tÇng x· héi vµ h¹ tÇng kü thuËt.
Chóng ta ®ang tiÕn hµnh viÖc t¨ng cêng vai trß qu¶n
lý vÜ m« cña nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S lµ mét tÊt yÕu
kh¸ch quan, nhng ngîc l¹i, sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S
sÏ gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai,
nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh c«ng céng, c¸c c¬ së kinh tÕ
x· héi kh¸c vµ gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ B§S. Thªm vµo
®ã, thÞ trêng B§S ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn gi¶i quyÕt mèi
quan hÖ cña c¸c lîi Ých: lîi Ých nhµ níc lîi Ých chñ ®Çu t, lîi
Ých céng ®ång vµ lîi Ých cña ngêi lao ®éng. Nã sÏ t¨ng
nguån thu vµo ng©n s¸ch nhµ níc, xo¸ bá c¸c ho¹t ®éng
ngÇm ,kinh doanh tr¸i ph¸p luËt trong lÜnh vùc kinh doanh
B§S.
9
ViÖc ph¸t triÓn B§S cßn cã mét ¶nh hëng lín ngµnh quy
ho¹nh x©y dùng va qu¶n lý ®« thÞ.ThÞ trêng B§S thc chÊt lµ
c¸nh tay v« h×nh bï ®¾p nh÷ng thiÕu hôt trong qu¶n lý ®«
thÞ,mét khi chØ dïng c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh.
Cuèi cïng ,thÞ trêng B§S hinh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹o
®iÒu kiÖn huy ®éng nguån vèn hôc vô cho s¶n xuÊt, x¨ héi
vËn ®éng dÉn ®Õn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt x· héi ®ù¬c tiÕn
hµnh tr«i ch¶y ;t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc s¶n xuÊt,chuyÓn tµi
s¶n ®Õn ngêi sö dông ,tµi s¶n phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh
cã hiÖu qu¶ va thóc ®Èy viÖc tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh
doanh.
Nh vËy ,ta thÊy r»ng thÞ trêng B§S cã vai trß cùc kú
quan träng ®èi víi mçi quèc gia.
3: §Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S .
§Ó hiÓu râ h¬n vÒ thÞ trêng B§S ,ngoµi t×m hiÓu vÒ
kh¸i niÖm ,vai trß cña thi trêng B§S ta sÏ xem xÐt mét sè
®»c ®iÓm cña thÞ trêng B§S :
Trøoc tiªn ,mét ®Æc ®iÓm næi bËt khi bµn vÒ thÞ
trêng B§S ë níc ta lµ “§Êt ®ai thuéc vÒ së h÷u toµn
d©n ,do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lÝ” do vËy ph¶i ®Æt vÊn
®Ò quan hÖ ®Êt ®ai víi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh thÕ
nµo cho phï hîp víi h×nh thøc së h÷u lµ c¸i gèc cña vÊn ®Ò.
Trªn thùc tÕ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh lµ thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a
d¹ng vÒ h×nh thøc sö dông, së h÷u, kiÕn tróc... ViÖc tham
gia vµ rót khái thÞ trêng mÊt rÊt nhiÒu thêi gian vµ tiÒn
b¹c. §©y còng lµ mét lý do h¹n chÕ c¸c ®èi tîng tham gia
10
vµo thÞ trêng B§S . H¬n n÷a , thÞ trêng B§S mang tÝnh
chÊt kh«ng tËp chung , tr¶i réng trªn tÊt c¶ c¸c vïng cña
®Êt níc . ThÞ trêng B§S thêng kh«ng bao gåm mét thÞ tr-
êng lín mµ bao gåm hµng lo¹t thÞ trêng nhá , mçi thÞ trêng
mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c
nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®Òu gi÷a c¸c vïng , c¸c
miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ ®iÒu kiÖn vµ tr×nh ®é
ph¸t triÓn kinh tÕ , v¨n ho¸ , x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh .
Râ rµng thÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ cã quy m« vµ tr×nh ®é
ph¸t triÓn cao h¬n thÞ trêng B§S ë n«ng th«n , miÒn nói ...
ThÞ trêng B§S lµ mét d¹ng thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o
do sù kh«ng ®ång nhÊt vÒ th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu
thµnh c¸c thÞ trêng ®ã . §iÒu nµy xuÊt ph¸t tõ nh÷ng ®Æc
trng riªng cña mçi vïng , chÞu sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù
nhiªn còng nh truyÒn thèng vµ tËp qu¸n vÒ sö dông B§S .
ThËm chÝ trong c¸c thÞ trêng ®Þa ph¬ng , sù hiÓu biÕt vÒ
c¸c giao dÞch còng kh«ng hoµn h¶o , ngêi mua vµ ngêi b¸n
thiÕu th«ng tin liªn quan ®Õn nh÷ng giao dÞch tríc ®ã .
Mét nhµ kinh doanh B§S cã thÓ thùc hiÖn thµnh c«ng
nhiÒu giao dÞch trong mét ®Þa ph¬ng nhÊt ®Þnh nhng khi
chuyÓn sang mét thÞ trêng kh¸c ®ßi hái ngêi ®ã ph¶i thu
thËp vµ ®¸nh gi¸ toµn bé nguån th«ng tin cña thÞ trêng míi
. Do vËy , ®iÒu nµy rÊt dÔ dÉn ®Õn hiÖn tîng ®éc quyÒn ,
®Çu c¬ t¹o ra cung cÇu vµ gi¸ c¶ gi¶ t¹o , nã yªu cÇu
chóng ta ph¶i øng xö nh thÕ nµo ®Ó kÞp thêi n¾m b¾t ®îc
t×nh h×nh B§S mµ chóng ta quan t©m .
11
Mét ®Æc ®iÓm n÷a cña thÞ trêng B§S , ®ã lµ viÖc
t¹o lËp c¸c bé phËn cÊu thµnh B§S ®ßi hái ®Çu t vèn vµ
lao ®éng rÊt lín mµ sù vËn hµnh cña c¸c yÕu tè ®ã trong
thÞ trêng B§S diÔn ra chËm v× nã phô thuéc vµo c¬ chÕ
cña nhµ níc , thñ tôc cÇn thiÕt : ®¨ng kÝ ®Êt ®ai , nhµ ë ,
xin giÊy phÐp x©y dùng , chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt
, ...
Trong thÞ trêng B§S cung Ýt co d·n , cÇu co d·n nªn rÊt
dÔ dÉn ®Õn mÊt c©n b»ng cung cÇu . Thªm vµo ®ã cung
kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng t¬ng øng víi sù thay ®æi
cña cÇu bëi viÖc t¨ng cung cña mét lo¹i B§S víi môc ®Ých
cô thÓ nµo ®ã thêng mÊt nhiÒu thêi gian .
Vµ kh«ng thÓ kh«ng nh¾c ®Õn ®ã lµ thÞ trêng B§S
chÞu sù ®iÒu tiÕt cña ph¸p luËt . Níc ta ®· ban hµnh hÖ
thèng c¸c v¨n b¶n , ph¸p quy , quy ®Þnh ... , híng dÉn sù
vËn hµnh cña thÞ trêng B§S .
Tõ c¸i nh×n kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng B§S nh trªn , ta ®·
cã thÓ x¸c ®inh ®îc c¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S .
4: C¸c yÕu tè cña thÞ trêng B§S
Bao gåm c¸c yÕu tè chÝnh lµ cung , cÇu , gi¸ c¶ B§S .
Trªn thÞ trêng nãi chung , thÞ trêng B§S nãi riªng cung
cÇu hµng ho¸ B§S cã quan hÖ biÖn chøng víi nhau , t¸c
®éng qua l¹i víi nhau . §©y lµ mèi quan hÖ tÊt yÕu , kh¸ch
quan vµ dùa trªn mèi quan hÖ nµy , gi¸ c¶ hµng ho¸ B§S
®îc h×nh thµnh , x¸c ®Þnh . Hµnh vi cña ngêi kinh doanh
B§S vµ tiªu thô B§S dùa vµo gi¸ nµy ®Ó thùc hiÖn môc
tiªu cña m×nh .
12
VËy cÇu vÒ hµng ho¸ B§S lµ g× ? CÇu vÒ hµng ho¸ vµ
dÞch vô B§S lµ toµn bé nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n mµ
x· héi dïng ®Ó mua khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S trong
mét thêi k× nhÊt ®Þnh . Hay nãi c¸ch kh¸c cÇu vÒ hµng
ho¸ - dÞch vô B§S lµ khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S mµ
ngêi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh
to¸n dÓ nhËn ®îc khèi lîng hµng ho¸ - dÞch vô B§S ®ã
trªn thÞ trêng trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh . CÇn ph©n
biÑt ®îc sù kh¸c nhau gi÷a cÇu vµ nhu cÇu . Nhu cÇu lµ
nh÷ng íc mong cña con ngêi , nã lµ v« h¹n , më réng , cã
nh÷ng nhu cÇu cã thÓ thùc hiÖn ®îc , cã nh÷ng nhu cÇu
kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc . cßn cÇu trªn thÞ trêng lµ nhu cÇu
cã kh¶ n¨ng thanh to¸n , cã thÓ thùc hiÖn ®îc .
TiÕp theo ta sÏ ®i tr¶ lêi c©u hái : cung hµng ho¸ B§S
lµ g× ? Cung hµng ho¸ B§S trªn thÞ trêng lµ mét khèi lîng
hµng ho¸ B§S s½n sµng®a ra trao ®æi trªn thÞ trêng t¹i mét
thêi ®iÓm nµo ®ã víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh .
Cung B§S lµ cung vÒ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt , nã
cã nh÷ng ®Æc ®iÓm rÊt ®Æc thï so víi c¸c hµng ho¸ th«ng
thêng kh¸c .
Khi ph©n tÝch quan hÖ cung vµ cÇu chóng ta thêng coi
cung vµ cÇu lµ hµm sè cña gi¸ c¶.Cung ,cÇu cã thÓ c©n
b»ng .NÕu c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi ,mét sù t¨ng lªn cña
cÇu hay gi¶m xuèng cña cung sÏ lµm gi¸ t¨ng lªn vµ ngîc l¹i sù
gi¶m xuèng cña cÇu hay t¨ng lªn cña cung sÏ lµm gi¸ gi¶m
xuèng .Do ®ã ,trong thÞ trêng c¹nh tranh thi gi¸ c¶ ®iÒu tiÕt
lîng cung vµ cÇu.
13
Tuy nhiªn ,sù thay ®æi cña gi¸ nhiÒu hay Ýt do thay
®æi lîng cung vµ cÇu cßn phô thuéc vµo ®é co gi·n cña
cung vµ cÇu theo gi¸ . NÕu cung co gi·n nhiÒu th× mét sù
thay ®æi trong lîng cÇu còng sÏ chØ lµm cho gi¸ thay ®æi
rÊt nhá vµ c©n b»ng cã thÓ nhanh chãng ®¹t ®îc bëi sù
t¨ng gi¸ më réng cña cung . Ngîc l¹i, cung Ýt co gi·n ®èi víi
gi¸ th× mét sù thay ®æi nhá trong lîng cÇu sÏ lµm cho gi¸
thay ®æi m¹nh va c©n b¨ng kh«ng thÓ ®¹t ®îc mét c¸ch
nhanh chãng bëi v× viªc t¨ng lªn cña cung kh«ng theo kÞp
víi cÇu .
Nhu cÇu cã ®é co gi·n lín th× mét sù thay ®æi trong
lîng cung sÏ lµm cho lîng cÇu gia t¨ng (hoÆc gi¶m ®i) mét
c¸ch nhanh chãng va gi¸ c¶ Ýt biÕn ®éng ,nhng cÇu Ýt co
gi·n vµ mçi sù thay ®æi trong lîng cung sÏ lµm cho cÇu Ýt
thay ®æi gi¸ c¶ sÏ biÕn ®éng m¹nh .
II- néi dung vµ vai trß qu¶n lý ®èi víi thÞ trêng B§S
1: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
1.1: sù cÇn thiÕt vµ vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi
nÒn kinh tÕ.
Nãi ®Õn ®©y ch¾c nhiÒu ngêi tù ®Æt ra c©u hái:
V× sao cÇn cã sù qu¶n lý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ? §Ó lý
gi¶i vÊn ®Ò nµy em xin ®a ra mét sè lý do chñ yÕu sau:
Thø nhÊt: Do xuÊt ph¸t tõ yªu cÇu cña b¶n th©n c¸c
doanh nghiÖp ho¹t ®éng trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng , mét
m×nh doanh nghiÖp kh«ng tù gi¶i quyÕt ®îc nhiÒu vÊn ®Ò
n¶y sinh do vËy cÇn Nhµ Níc t¸c ®éng vµo nh»m ®iÒu
chØnh, gi¶i quyÕt nh÷ng ¸ch t¾c, trë ng¹i trong nh÷ng
14
ho¹t ®éng kinh doanh cña doanh nghiÖp. §ã lµ mét vµi vÊn
®Ò chñ yÕu sau:
+ vÒ hîp ®ång vµ gi¶i quyÕt c¸c hîp ®ång
+ m«i trêng kinh doanh: nhµ níc lËp khung phap lý ®Ó
c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng kh«ng x©m h¹i lÉn nhau,
kh«ng ¶nh hëng ®Õn ®êi sèng ngêi d©n xung quanh. Nhµ
níc cÇn lËp ra mét m«i trêng ph¸p lý thuËn lîi, thÝch hîp cho
ho¹t ®éng kinh doanh. Nhµ níc võa n©ng cao hiÖu lùc qu¶n
lý vÜ m« nÒn kinh tÔ quèc d©n, võa ph¸t huy vai trß tù
chñ, n¨ng ®éng cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong s¶n xuÊt
kinh doanh, t¹o m«i trêng kinh tÕ thuËn lîi vµ hµnh lang
ph¸p luËt an toµn cho mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia vµo
ho¹t ®éng kinh doanh. C¸c doanh nghiÖp ®ãng vai trß
quan träng quyÕt ®Þnh tèc ®é t¨ng trëng vµ ph¸t triÓn
cña nÒn kinh tÕ quèc d©n v× thÕ hiÖu qu¶ ho¹t ®éng
kinh doanh cña c¸c doanh nghiÖp lµ thíc ®o cña qu¶n lý
kinh tÕ vÜ m« cña nhµ níc.
Thø hai: qu¶n lý nhµ níc trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ
thÞ trêng lµ cÇn thiÕt nh»n ng¨n ngõa, h¹n chÕ nh÷ng mÆt
tr¸i, c¸c tiªu cùc cña nÒnkinh tÕ thÞ trêng.
Bªn c¹nh nh÷ng u thÕ mµ nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®em
l¹i, chóng ta kh«ng thÓ bá qua c¸c khuyÕt tËt mµ ta thêng
thÊy nh:
+ Mét thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng hoµn h¶o
+ th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ
+ l¹m ph¸p, thÊt nghiÖp, khñng ho¶ng kinh tÕ
+ huû ho¹i m«i trêng sinh th¸i
15
+ mÊt æn ®Þnh , nhiÒu vÊn ®Ò kinh tÕ x· héi
kh¸c ...
Nh vËy cÇn th«ng qua c¸c c¬ chÕ cña nhµ níc ®Ó can
thiÖpvµo c¸c lç hæng nµy nÕu kh«ng nã sÏ lµm cho nÒn
kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn , ®Èy lïi sù tiÕn bé x· héi.
Thªm vµo ®ã, ViÖt Nam l¹i cã nh÷ng ®Æc thï riªng
cµng cÇn cã sù qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ:
+ NÒn kinh tÕ níc ta xuÊt ph¸t ®iÓm thÊp, tr¶i qua
nh÷ng cuéc chiÕn tranh kÐo dµi, nÒn kinh tÕ níc ta ph¸t
triÓn trong diÒu kiÖn nÒn kinh tÕ ®Çy rÉy sù biÕn ®éng.
+ Môc tiªu c¸c m¹ng ®Ò ra trong sù nghiÖp x©y dùng
®Êt níc ta lµ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh
phÇn , vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña
nhµ níc theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa.
§Ó kÝch thÝch s¶n xuÊt ph¸t triÓn, kh¾c phôc nh÷ng
tiªu cùc trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ®¶m b¶o c«ng cuéc
®æi míi ®i ®óng híng vµ ph¸t huy b¶n chÊt tèt ®Ñp cña x·
héi, x· héi chñ nghÜa, nhµ níc ph¶i thùc hiÖn tèt vai trß
qu¶n lý kinh tÕ – x· héi, ®ã ch¼ng nh÷ng lµ mét tÊt yÕu
mµ cßn ®ãng vai trß cùc kú quan träng.
Th«ng qua kÕ ho¹ch, ®Þnh híng, ho¹ch ®Þnh, ban
hµnh mét khu«n khæ ph¸p luËt vµ thùc hiÖn c¸c chÝnh
s¸ch, khuyÕn khÝch hç trî, kiÓm so¸t , träng tµi,... ®èi víi
c¸c thµnh phÇn kinh tÕ, vai trß qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi
nÒn kinh tÕ ®îc thÓ hiÖn râ nÐt ë c¸c ®iÓm chÝnh nh:
+ Thùc hiÖn ®îc môc tiªu kinh tÕ- x· héi cña ®Êt níc
16
+ b¶o vÖ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña c¸c bªn tham gia thÞ
trêng
+ Hç trî c«ng d©n trong lµm ¨n kinh tÕ
+ b¶o vÖ m«i trêng sinh th¸i
+ bæ sungvµo nh÷ng lç hæng cña thÞ trêng
tõ th«ng tin trªn ta ®· thÊy ®îc sù cÇn thiÕt vµ vai trß
qu¶n lý nhµ níc ®èi víi nÒn kinh tÕ nãi chung, cßn ®èi víi
thÞ trêng B§S nãi riªng th× ®îc thÓ hiÖn nh thÕ nµo? §Ó
tr×nh bµy c©u hái ®ã em xin tr×nh bµy lý do, néi dung cña
sù cÇn thiÕtvµ vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S
ë phÇn môc tiÕp theo.
1.2: Vai trß qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Dùa trªn nh÷ng ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S ta thÊy
mét lý do c¬ b¶n nãi lªn sù cÇn thiÕt cña qu¶n lý nhµ níc
®èi víi thÞ trêng B§S, ®ã lµ: nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho së
h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai ®Ó cã thÓ h×nh thµnh thÞ
trêng B§S nhµ níc ph¶i tiÕn hµnh kh©u ®Çu tiªn, t¹o nªn
tiÒn ®Ò cho thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt, ®ã lµ giao
quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc vµ hé gia ®×nh sö
dông theo luËt. Qu¸ tr×nh giao quyÒn sö dông ®Êt nµy ë
ViÖt nam hiÖn nay cßn cã nhiÒu ®iÓm cha hîp lý vµ cha
chuÈn t¾c do c¬chÕ vµ chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cu¶
nhµ níc vÉn cßn ®ang trong giai ®o¹n thö nghiÖm ®Ó t×m
híng ®i ®óng.
V× thÕ, thÞ trêng B§S, ®Æc biÖt lµ thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt ë viÖt namcã h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
nhanh hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo quyÕt t©m vµ hµnh
17
®éng nhÊt qu¸n cña nhµ níc. Cã mét sè ý kiÕn cho r»ng vÒ
l©u dµi, ®Ó thÞ trêng B§S ph¸t triÓn nhanh cÇn nghiªn
cøut¨ng cêng tÝnh æn ®Þnh cña quyÒn sö dông ®Êt theo
híng ngµy cµng gÇn víi tÝnh tuyÖt ®èi cña quyÒn së h÷u
tµi s¶n nãi chung.
Thø hai, sù cÇn thiÕt qu¶n lý nhµ níc®èi víi thÞ trêng
B§S cßn bëi møc®é tÝch tô tËp trung vµ tr×nh ®é x· héi
ho¸qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt cµng caoth× ngµy cµng cã
nhiÒu ngµnh kinh tÕkü thuËt kh¸c nhautham gia vµo viÖc
tho¶m·n mét lo¹i nhu cÇu x· héi. Chñng lo¹i B§S cña mçi
chñ thÓ kinh tÕ vµ cña toµn bénÒn kinh tÕ quèc d©n ngµy
cµng phong phó ®a d¹ng. Nã bao gåm kh«ng chØc¸c lo¹i
®Êt ®ainh c«ng tr×nh kiÕn tróc, m¸y mãc thiÕt bÞ, c¸c
c«ng tr×nh ngÇm díi ®Êt,...
Thø ba, nh»m môc tiªu x©y dùng ngµnh kinh tÕ thÞ
trêng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, nhµ níc viÖt nam
thùc thi mét chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã ph©n biÕt c¸c thµnh
phÇn kinh tÕ, trong ®ã cã it nhiÒu u ®·i h¬n cho thµnh
phÇn kinh tÕ hîp t¸c vµ thµnh phÇn kinh tÕ quèc doanh.
Vai trß cña thÞ trêng B§S t¸c ®éng ®Õn c¸c ho¹t
®éng kh¸c cña nÒn kinh tÕ quèc d©n
§Ó ®iÒu tiÕt quan hÖ cung cÇu ph¶i do nhµ níc.
Do vËy, thÞ trêng B§S ë viÖt nam cã thÓ thÊy ngay tõ
®Çu lµ mét thÞ trêng kh«ng ph¶i nh nhau cho c¸c thµnh
phÇn kinh tÕ. Tuy nhiªn, kinh tÕ hîp t¸c x·, doanh nghiÖp
nhµ níc cho ®Õn nay ®ang gÆp nhiÒu khã kh¨n. ®Ó ®Èy
m¹nh t¨ng trëng kinh tÕ, nhµ níc buéc ph¶i khuyÕn khÝch
18
m¹nh mÏ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, kÓ viÖc khuyÕn
khÝch chuyÓn giao ®Êt cho hä. Nh vËy mét chÝnh s¸ch
hµm chõa nhiÒu môc tiªu vµ c¶ m« thuÉn nh thÕ nÕu
kh«ng ®îc ho¹ch ®Þnh kh«n ngoan, thùc tÕ sÏ cã ¶nh hëng
rÊt lín lµm biÕn ®éng kh«ng b×nh thêng ®éng th¸i cña thÞ
trêng B§S.
Thø t, viÖt nam ®· tr¶i qua mét thêi kú dµi víi nhiÒu
x¸o trén, do thay ®æi chÕ ®é, do chiÕn tranh, do thay
®æi chÝnh s¸ch , nªn thùc tr¹ng B§S cña c¶ níc ®îc ®¨ng
ký vµ qu¶n lý rÊt lén xén. NÕu trong thêi gian tíi ®©y nhµ
níc kh«g cã quyÕt s¸ch kiªn quyÕt vµ nç lùc c¶i thiÖn t×nh
h×nh nµy th× thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam khã cã thÓ ®i vµo
ho¹t ®éng quy cñ vµ chuÈn t¾c. Tr¸i l¹i, n¹n ®Çu c¬ vµo
thÞ trêng B§S kh«ng chÝnh thøc sÏ cµng lµm cho c«ng viÖc
cña nhµ níc ngµy cµng nÆng nÒ thªm.
Thø n¨m, khi ®Ò cËp ®Õn thÞ trêng B§S ta cßn thÊy
næi lªn vÊn ®Ò thÕ chÊp, giao dÞch B§S. bÊt kÓ c¸c lo¹i
h×nh b¶o ®¶m nµo ®îc sö dông, sù an toµn cña giao dÞch
hîp ph¸p vÒ B§S phô thuéc nhiÒu vµo møc ®é tin cËy cña
th«ng tin mµ c¸c bªn cã ®îc. Yªu cÇu nµy sÏ khã cã thÓ
tho¶ m·n chõng nµo c¸c bªn tham gia tù ®¸p øng cho
m×nh th«ng tin nh vËy. SÏ tèt h¬n nhiÒu nÕu mét th«ng
tin vÒ B§S do mét c¬ quan chuyªn m«n c¬ quan chuyªn
m«n cña nhµ níc ®øng ra ®¶m nhiÖm. ChØ cã nh vËy míi
®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan trung thùc, hoµn chØnh vµ tÝnh
ph¸p lý cña lîng th«ng tin cã ®îc.
19
Thø s¸u, nh chóng ta ®Òu ®· biÕt r»ng lîng hµng ho¸
B§S trªn lu«n cã nhiÒu biÕn ®éng vµ khã kiÓm so¸t. ®Ó
thÞ trêng B§S ph¸t triÓn vµ ®i ®óng híng cÇn tíi sù ®iÒu
tiÕt cña nhµ níc vao quan hÖ cung cÇu hµng ho¸ B§S.
Ngoµi ra thÞ trêng B§S cßn liªn quan trùc tiÕp tíi c¸c
ho¹t ®éng chøc n¨ng kh¸c cña nhµ níc trong c¬ chÕ thÞ tr-
êng.
NghÞ quyÕt héi nghÞ lÇn thø b¶y. Ban chÊp hµnh trung
¬ngkho¸ IX kh¼ng ®Þnh : “ vÒ x©y dùng, qu¶n lý thÞ tr-
êng B§S. chñ ®éng x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S,
trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt, tríc hÕt ë c¸c ®« thi vµ
c¸c vung quy ho¹ch sÏ ph¸t triÓn ®« thÞ.
Nhµ níc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng,
cã biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o ®iÒu
kiÖn thuËn lîi cho c¸c ngµnh kinh tÕ tham gia thÞ trêng
B§S, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ nhµ níc trong
kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ c¶ B§S. Ban hµnh sím c¸c
chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia
t¨ng kh«ng do ngêi sö dông ®Êt t¹o ra, mµ do ®« thÞ ho¸,
do nhµ níc ®Çu t c¬ së h¹ tÇng, do quy ho¹ch chuyÓn ®æi
môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ®em l¹i, ®Ó phôc vô cho lîi Ých
chung. X©y dùng luËt kinh doanh B§S...”
2: Néi dung qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S.
Tõ trªn ta thÊy ®îc vai trß qu¶n lý nhµ níc®èi víi thÞ tr-
êngB§S cã nh÷ng néi dung chñ yÕu sau:
1. x©y dùng hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé, hoµn chØnh
æn ®Þnh vµ cã hiÖu lùc ®Ó thÞ trêng B§S ho¹t ®éng
20