Vai trò quản lý của nhà nước trong việc hình thành và phát triển ttbđs ở việt nam

  • 40 trang
  • file .doc
§Ò ¸n m«n häc
Môc lôc
Lêi më ®Çu..........................................................................................................2
Ch¬ng I: TTB§S vµ vai trß qu¶n lý cña nhµ níc trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng
.............................................................................................................................3
I. Sù h×nh thµnh TTB§S trong nÒn KTTT`....................................................3
1. Kh¸i niÖm B§S.....................................................................................3
2. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm vµ vai trß cña TTB§S........................................9
3. Sù vËn ®éng cña TTB§S trong nÒn KTTT vµ tÝnh tÊt yÕu ph¶i cã sù
qu¶n lý cña nhµ níc............................................................................11
II. Qu¶n lý nhµ níc ®èi víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S...................18
4. Vai trß cña nhµ níc trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S ..........18
5. Néi dung vµ c«ng cô qu¶n lý nhµ níc ®èi víi TTB§S.........................21
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng TTB§S vµ t¸c ®éng cña c¬ chÕ qu¶n lý
nhµ níc ®èi víi TTB§S ë níc ta hiÖn nay.................................................32
I. T×nh h×nh ph¸t triÓn TTB§S ë ViÖt Nam hiÖn nay....................................32
1. C¸c lo¹i TTB§S ë ViÖt Nam................................................................32
2. Thùc tr¹ng TTB§S ë níc ta..................................................................33
II. C«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc trong viÖc thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
TTB§S ë níc ta...................................................................................................35
1. KÕt qu¶ ®· ®¹t ®îc................................................................................35
2. Tån t¹i vµ nguyªn nh©n........................................................................38
Ch¬ng III: Quan ®iÓm vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß qu¶n lý
cña nhµ níc trong sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S ë níc ta................42
I. Quan ®iÓm cña ®¶ng vµ nhµ níc vÒ ph¸t triÓn TTB§S trong nÒn KTTT cã
sù qu¶n lý cña nhµ níc theo ®Þnh híng XHCN...................................................42
II. Gi¶i ph¸p t¨ng cêng qu¶n lý nhµ níc ®èi víi TTB§S ë ViÖt nam............45
KÕt luËn.................................................................................................................48
lêi më ®Çu
N
Òn kinh tÕ hµng ho¸ ph¸t triÓn bao gåm mét hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ
trêng. Sù ph¸t triÓn c¸c lo¹i thÞ trêng lµ hÖ qu¶ tÊt yÕu cña sù ph©n c«ng lao
®éng trong nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, ®ång thêi lµm cho ph©n c«ng lao ®éng x· héi
ngµy cµng s©u s¾c .
Hµ Néi 11-2003 1
§Ò ¸n m«n häc
Lµ mét bé phËn trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ trêng cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng
BÊt §éng S¶n(TTB§S) ra ®êi vµ ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn thóc
®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c.Tuy
nhiªn sù vËn ®éng cña TTB§S chÞu sù chi phèi vµ ph¶i tu©n thñ theo c¬ chÕ thÞ tr-
êng(CCTT), do vËy kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng tiªu cùc vµ khuyÕt tËt vèn cã cña
CCTT. §Ó h¹n chÕ nh÷ng mÆt tiªu cùc vµ ph¸t huy tèi ®a hiÖu qu¶ cña TTB§S th×
vai trß qu¶n lý cña nhµ níc cµng trë nªn rÊt cÇn thiÕt vµ quan träng .
ë níc ta hiÖn nay TTB§S ®· bíc ®Çu ®îc h×nh thµnh vµ më réng song cßn hÕt
søc s¬ khai, mang nÆng tÝnh tù ph¸t, tÝnh hÖ thèng cßn rÊt yÕu ... do vËy viÖc ®Þnh
híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t cña nhµ níc ta cµng trë nªn quan träng vµ cÊp b¸ch,
nh»m ph¸t triÓn mét TTB§S lµnh m¹nh, n¨ng ®éng vµ hiÖu qu¶.
§Ó nhËn thøc ®îc tÇm quan träng cña c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc ®èi víi
thÞ trêng vÉn cßn kh¸ míi mÎ nµy ë ViÖt Nam em ®· chän ®Ò tµi “Vai trß qu¶n
lý cña nhµ níc trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S ë ViÖt Nam” cho
®Ò ¸n m«n häc cña m×nh, víi môc tiªu:
Nghiªn cøu sù h×nh thµnh, ®Æc ®iÓm, vai trß vµ sù vËn ®éng cña TTB§S
trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
TÝnh tÊt yÕu cã sù qu¶n lý cña nhµ níc trong viÖc thóc ®Èy sù h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng nµy.
§Ò xuÊt biÖn ph¸p t¨ng cêng vai trß qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi TTB§S ë
ViÖt Nam hiÖn nay.
Bè côc cña ®Ò tµi bao gåm :
Ch¬ng I: TTB§S vµ vai trß qu¶n lý cña nhµ níc trong CCTT
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng TTB§S vµ t¸c ®éng cña c¬ chÕ qu¶n lý nhµ níc ®èi
víi TTB§S ë níc ta hiÖn nay .
Ch¬ng III: Quan ®iÓm vµ gi¶i ph¸p nh»m t¨ng cêng vai trß qu¶n lý cña nhµ
níc trong sù ph¸t triÓn TTB§S ë níc ta.
Ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng ®îc sö dông xuyªn suèt trong qu¸ tr×nh
nghiªn cøu cña ®Ò tµi, nh»m xem xÐt mèi quan hÖ qua l¹i biÖn chøng trong sù
h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña TTB§S tõ ®ã thÊy ®îc vai trß qu¶n lý cña nhµ níc
®èi víi TTB§S lµ kh«ng thÓ thiÕu ®îc, ®Æc biÖt ®èi víi t×nh h×nh ph¸t triÓn cña
TTB§S ë ViÖt Nam hiÖn nay. Ngoµi ra ®Ò tµi cßn sö dông c¸c ph¬ng ph¸p nghiªn
cøu kh¸c nh: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, tæng kÕt thùc tiÔn nh»m lµm s¸ng tá
nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn.
Hµ Néi 11-2003 2
§Ò ¸n m«n häc
Víi kiÕn thøc, kh¶ n¨ng vµ thêi gian cã h¹n nhng ®îc sù híng dÉn tËn t×nh
cña TS.Hoµng Cêng, ThS.Ph¹m Lan H¬ng cïng c¸c thÇy c« trong khoa ®· gióp
em hoµn thµnh ®Ò tµi.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy c«!
Ch¬ng I:
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ vai trß qu¶n lý cña nhµ
níc trong c¬ chÕ thÞ trêng.
I. Sù h×nh thµnh TTB§S trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng
1. Kh¸i niÖm B§S:
1.1. Kh¸i niÖm B§S:
Chóng ta biÕt r»ng tµi s¶n gåm nhiÒu lo¹i, víi tÝnh n¨ng vµ c«ng dông kh¸c
nhau. C¨n cø vµo th«ng lÖ vµ tËp qu¸n quèc tÕ còng nh dùa vµo ®Æc tÝnh tù
nhiªn cña tµi s¶n còng nh ®Æc tÝnh ®Þa lý tù nhiªn cña tµi s¶n ®Ó ph©n ra tµi s¶n
theo quyÒn së h÷u bao gåm B§S vµ §éng s¶n. ë nhiÒu níc ph¸t triÓn trªn thÕ
giíi chÕ ®Þnh B§S ®· ®îc thÓ chÕ ho¸ trong mét nghµnh luËt: luËt B§S .
B§S lµ mét thuËt ng÷ réng r·i dïng ®Ó chØ c¸c tµi s¶n nh ®Êt ®ai vµ c¸c
c«ng tr×nh g¾n víi ®Êt dïng cho c¸c lÜnh vùc: c«ng nghiÖp, n«ng nghiÖp, gi¶i trÝ,
c ngô, th¬ng m¹i ... B§S lµ lo¹i ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh ®îc x©y dùng mét c¸ch
l©u dµi trªn khu ®Êt, bao gåm c¶ hÖ thèng cèng r·nh tho¸t níc vµ c¸c h¹ng môc
c«ng tr×nh cè ®Þnh trªn ®Êt. HÇu hÕt c¸c kh¸i niÖm B§S gi÷a c¸c níc ®Òu cã sù
thèng nhÊt, tuy nhiªn khi x¸c ®Þnh c¸c tµi s¶n cÊu thµnh B§S cßn cã sù kh¸c
nhau ë mét møc ®é nhÊt ®Þnh, song sù kh¸c nhau ®ã lµ kh«ng nhiÒu.
Hµ Néi 11-2003 3
§Ò ¸n m«n häc
ë níc ta, t¹i ®iÒu 181-Bé LuËt D©n Sù ®· quy ®Þnh: B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di,
dêi ®îc bao gåm :
-§Êt ®ai
- Nhµ ë, c«ng t×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ tµi s¶n g¾n
liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã
- C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
- C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
§Êt ®ai võa lµ nh©n tè cã vai trß cña mét lo¹i B§S, võa cã vai trß nÒn t¶ng cña
mäi tµi s¶n B§S trªn ®Êt. B§S trªn ®Êt gåm nhiÒu lo¹i, thuéc nhiÒu chñ së h÷u
kh¸c nhau( së h÷u nhµ níc, së h÷u t nh©n, së h÷u tËp thÓ ...) vµ tån t¹i díi rÊt
nhiÒu h×nh thøc :
-Nhµ ë : n¬i c ngô cho c¸c gia ®×nh gåm: biÖt thù, khu d©n c, nhµ ë
cña d©n c ...
-C¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp: nhµ xëng, kho b·i, nhµ lµm viÖc, nhµ
m¸y ...
-C¸c c«ng tr×nh th¬ng m¹i: v¨n phßng, c¸c trung t©m th¬ng m¹i,
kh¸ch s¹n, nhµ hµng, chî ...
-C¸c lo¹i tµi s¶n B§S n«ng nghiÖp:tr¹i ch¨n nu«i, vên c©y ¨n qu¶ ...
-B§S sö dông cho môc ®Ých chuyªn nghiÖp: trung t©m gi¶i trÝ,s©n
bay, h¶i c¶ng, nhµ ga, trêng häc ...
1.2. §Æc ®iÓm cña B§S :
* TÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ :
B§S mµ bé phËn lín lµ ®Êt ®ai, cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ kh«ng di chuyÓn ®îc, víi
mét sè lîng cã h¹n trªn ph¹m vi toµn cÇu vµ ph¹m vi tõng quèc gia. VÞ trÝ cña ®Êt
®ai cã ý nghÜa lín vÒ mÆt kinh tÕ trong qu¸ t×nh khai th¸c vµ sö dông ®Êt. Gi¸ trÞ
vµ kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S trªn ®Êt còng g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ, cã thÓ lµ m«i
trêng xung quanh, kh¶ n¨ng tiÕp cËn, kho¶ng c¸ch tíi khu trung t©m... Thêng
nh÷ng B§S ë gÇn c¸c khu ®« thÞ, ®êng giao th«ng, khu d©n c ®îc sö dông vµ khai
th¸c triÖt ®Ó vµ do vËy gi¸ trÞ cña c¸c B§S ë nh÷ng khu vùc nµy thêng rÊt lín. Mçi
vÞ trÝ quy ®Þnh nh÷ng yÕu tè vÒ tù nhiªn, x· héi, tËp qu¸n, ®iÒu kiÖn m«i trêng
riªng vµ cã ¶nh hëng, liªn quan trùc tiÕp tíi B§S t¹i ®ã, do vËy gi¸ trÞ vµ kh¶ n¨ng
sinh lîi cña B§S phô thuéc rÊt lín vµo vÞ trÝ cña B§S. ChÝnh ®Æc ®iÓm nµy ®· t¹o
nªn nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng cña TTB§S theo tõng vïng, tõng khu vùc còng nh ho¹t
®éng cña TTB§S ë tõng khu vùc nµy, ®ång thêi còng t¹o nªn tÝnh ®a d¹ng trong
thÞ trêng mµ ®ßi hái nhµ níc ph¶i cã chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p qu¶n lý thÝch hîp dùa
Hµ Néi 11-2003 4
§Ò ¸n m«n häc
trªn nh÷ng ®Æc ®iÓm ®ã. Trªn thùc tÕ TTB§S ë c¸c ®« thÞ ph¸t triÓn diÔn ra s«i
®éng h¬n víi nhiÒu h×nh thøc, ph¬ng tiÖn giao dÞch, song chÝnh ë nh÷ng khu vùc
nµy l¹i dÔ dµng diÔn ra nh÷ng ho¹t ®éng tiªu cùc ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña nhµ níc,
®Æt ra vÊn ®Ò rÊt lín vµ hÕt søc khã kh¨n ®èi víi nhµ níc trong c«ng t¸c qu¶n lý
thÞ trêng nãi chung vµ TT B§S nãi riªng.
H¬n n÷a, tÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ cña B§S còng dÔ dµng dÉn ®Õn sù mÊt c©n
b»ng vÒ cung- cÇu B§S mét c¸ch côc bé vÒ kh«ng gian vµ chñng lo¹i ®Êt theo
tõng ®Þa ph¬ng hay l·nh thæ. §©y còng lµ ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt cña B§S so víi c¸c
lo¹i tµi s¶n hµng ho¸ kh¸c trªn thÞ trêng, do vËy kh«ng thÓ bá qua ®Æc ®iÓm nµy
trong khi ho¹ch ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt vÜ m« nÒn kinh tÕ cã TTB§S.
* TÝnh l©u bÒn :
Tµi s¶n bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®îc nhËn ®Þnh lµ t¬ng ®èi bÒn, víi tèc ®é hao
mßn rÊt chËm. Mçi B§S ®Òu cã tuæi thä vËt lý vµ tuæi thä kinh tÕ riªng. Do vËy
khi x©y dùng ph¶i tÝnh ®Õn tuæi thä kinh tÕ ®Ó tr¸nh l·nh phÝ. §Æc biÖt khi nghiªn
cøu ®Þnh gi¸ B§S ph¶i chó ý ®Õn tuæi thä kinh tÕ vµ tuæi thä vËt lý cña B§S, mµ
tuæi thä nµo ng¾n h¬n sÏ quy ®Þnh sù tån t¹i cña B§S . Do vËy c«ng t¸c qu¶n lý
®èi víi B§S cÇn chó ý ®Æc ®iÓm nµy ®Ó cã nh÷ng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cô thÓ
trong viÖc x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c B§S nh»m khai th¸c tèi ®a tuæi thä kinh tÕ
cña B§S mét c¸ch cã hiÖu qu¶ nhÊt, tr¸nh l·nh phÝ. Tµi s¶n B§S cã tÝnh bÒn
v÷ng theo thêi gian, do vËy cã kh¶ n¨ng an toµn vèn rÊt tèt trong thêi gian dµi,
®iÒu nµy t¹o sù yªn t©m cho c¸c nµh ®Çu t khi tham gia kinh doanh B§S.
* TÝnh kh¸c biÖt :
Mçi B§S ®îc h×nh thµnh ®Òu cã nh÷ng ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt nhau( kÓ c¶ ®Êt
®ai ). Sù kh¸c biÖt cã thÓ ë vÞ trÝ cña l« ®Êt hay ng«i nhµ..., cã thÓ lµ sù kh¸c biÖt
vÒ c¶nh quan, m«i trêng xung quanh cña mçi B§S hay sù kh¸c biÖt vÒ kiÕn tróc
hay thêi ®iÓm x©y dùng... sù kh¸c biÖt cña B§S hÇu nh kh«ng cã giíi h¹n, ®iÒu
®ã t¹o nªn nh÷ng gi¸ trÞ kh¸c nhau cña mçi B§S. Mçi B§S cã sù kh¸c biÖt, ®Æc
trng riªng, khai th¸c tÝnh riªng biÖt nµy lµm t¨ng gi¸ trÞ cña B§S vµ ®¸p øng thÞ
hiÕu cña tõng ngêi tiªu dïng. §Æc ®iÓm nµy t¹o nªn sù ®a d¹ng cña B§S mµ
trong qu¸ tr×nh ®Þng gi¸, ngêi ®Þnh gi¸ lu«n ®Æc biÖt chó ý(®Æc biÖt khi sö dông
phu¬ng ph¸p so sn¸h ®Ó ®Þnh gi¸ B§S). MÆc dï khi c¸c B§S cã thÓ t¬ng tù nhau
th× viÖc xem xÐt kü thêng cho thÊy thùc tÕ lµ rÊt kh¸c nhau. Trªn mét d·y phè
c¸c ng«i nhµ gièng nhau, nh÷ng ®iÒu tra bªn trong cã thÓ chøng minh chóng cã
nhiÒu ®iÓm kh¸c nhau, vµ trªn TTB§S nh÷ng ®iÓm kh¸c nhau ®ã ®îc thÓ hiÖn cô
thÓ b»ng tiÒn hay nãi mét c¸ch kh¸c ®iÒu ®ã lµm nªn sù kh¸c nhau vÒ gi¸ trÞ thÞ
Hµ Néi 11-2003 5
§Ò ¸n m«n häc
trêng cña c¸c B§S. Trong c«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ níc ®èi víi B§S cÇn cã ph-
¬ng ¸n kÝch thÝch sù n¨ng ®éng, s¸ng t¹o cña c¸c chñ thÓ tham gia TTB§S , t¹o
nªn nh÷ng B§S cã nÐt ®Æc trng, phong phó riªng biÖt, qua ®ã sè lîng vµ chÊt l-
îng cña c¸c B§S ®îc n©ng lªn ®ång thêi tr¸nh sù dËp khu«n vÒ h×nh thøc, kiÓu
d¸ng, kiÕn tróc cña c¸c B§S. TÝnh chÊt ho¹t ®éng cña TTB§S còng nh th¸i ®é
can thiÖp cña nhµ níc ®èi víi ho¹t ®éng cña TTB§S còng lµ nh÷ng t¸c ®éng hÕt
søc quan träng ®èi víi sù c©n b»ng cña cung- cÇu B§S. Sù thõa nhËn vµ chñ tr-
¬ng ®a d¹ng ho¸ c¸c nguån cung vÒ nhµ ë còng lµ mét nh©n tè quan träng më ®-
êng cho viÖc ®a d¹ng ho¸ c¸c h×nh thøc ph¸t triÓn vµ lµm phong phó thªm sè l-
îng, ®a d¹ng vÒ c¬ cÊu cña c¸c nguån cung B§S nãi chung trªn thÞ trêng.
* Cã giíi h¹n vÒ diÖn tÝch bÒ mÆt :
§Êt ®ai lµ s¶n phÈm cã nguån gèc tù nhiªn víi sè lîng cã h¹n. Trong qu¸
tr×nh lao ®éng, s¶n xuÊt, kinh doanh, con ngêi kh«ng thÓ tù t¹o ra thªm ®Êt ®ai
theo ý muèn. H¬n n÷a, viÖc x©y dùng, h×nh thµnh mçi B§S trªn ®Êt ®ßi hái thêi
gian vµ tiÒn b¹c rÊt lín, do vËy ngêi ta còng kh«ng thÓ ph¸t triÓn B§S mét c¸ch
bõa b·i. Tõ ®Æc ®iÓm nµy ®ßi hái sù tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ trong qu¸ tr×nh khai
th¸c vµ sö dông B§S nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng.
Trªn thùc tÕ, tæng cung vÒ B§S lµ mét sè lîng giíi h¹n gÇn nh kh«ng ®æi,
nªn kh«ng thÓ ®Èy tæng cung B§S t¨ng lªn mét c¸ch tuyÖt ®èi theo ý muèn chñ
quan nh ®Èy cung c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c, cho nªn vÊn ®Ò ®iÒu chØnh,
biÕn ®æi lîng cung cña tõng lo¹i B§S cã ý nghÜa v« cïng quan träng trong nÒn
kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. Nhµ níc sö dông c«ng cô qu¶n lý cña m×nh thùc hiÖn
®iÒu tiÕt nguån cung vÒ B§S gi÷a c¸c khu vùc hay c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c
nhau, ®¶m b¶o nguån cung tèi thiÓu, c©n b»ng cho c¸c khu vùc tr¸nh sù chªnh
lÖch qu¸ lín gi÷a c¸c khu vùc vÒ cung B§S.
* TÝnh ¶nh hëng lÉn nhau:
Mçi c«ng tr×nh B§S ®îc x©y dùng ®Òu phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ-
x· héi ë mçi khÝa c¹nh kh¸c nhau. §ång thêi ho¹t ®éng kinh tÕ- x· héi còng ®Æt
ra ®ßi hái cÇn thiÕt ph¸t triÓn B§S víi sè lîng ngµy cµng t¨ng. ChÝnh c¸c ho¹t
®éng kinh tÕ- x· héi t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn mçi B§S nh vÞ trÝ, ®Æc ®iÓm, m«i tr-
êng xung quanh cña B§S. Kh«ng nh÷ng vËy c¸c B§S cßn cã nh÷ng ¶nh hëng
lÉn nhau liªn quan ®Õn gi¸ trÞ cña B§S, kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña mçi B§S... Do
vËy vÊn ®Ò ®Æt ra lµ nhµ níc ph¶i thèng nhÊt sù qu¶n lý cña m×nh ®èi víi sù h×nh
thµnh, ph¸t triÓn c¸c B§S ®Æc biÖt trong vÊn ®Ò quy ho¹ch- kÕ ho¹ch nh»m ®¶m
Hµ Néi 11-2003 6
§Ò ¸n m«n häc
b¶o tÝnh ®ång bé. §Æc biÖt nh x©y dùng c«ng tr×nh B§S ph¶i tÝnh ®Õn ¶nh hëng
khi cã c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c x¶y ra.
Trªn thùc tÕ sù ph¸t triÓn cña c¸c B§S ë tõng ®Þa ph¬ng, khu vùc chÞu ¶nh h-
ëng quyÕt ®Þnh bëi møc ®é ph¸t triÓn cña kÕt cÊu h¹ tÇng t¹i khu vùc ®ã. KÕt cÊu
h¹ tÇng cã thÓ lµm thay ®æi c«ng dông vµ gi¸ trÞ cña B§S hiÖn cã. Sù ph¸t triÓn
cña kÕt cÊu h¹ tÇng gióp cho ®iÒu kiÖn tiÕp cËn cña B§S trá nªn dÔ dµng h¬n,
®¸p øng vµ tho¶ m·n ®îc yªu cÇu kh¸c nhau cña thÞ trêng vµ nhê ®ã cã thÓ tham
gia vµo nguån cung B§S trªn thÞ trêng. CÝnh v× vËy, viÖc ®Çu t ph¸t triÓn kÕt cÊu
h¹ tÇng lµ sù can thiÖ cùc kú quan träng cña nhµ níc trong c«ng t¸c qu¶n lý
TTB§S .
* B§S cã gi¸ trÞ lín :
§Êt ®ai vµ c¸c B§S trªn ®Êt cã gi¸ trÞ rÊt lín víi chi phÝ ®Çu t x©y dùng vµ
kh¶ n¨ng sinh lêi rÊt cao, do vËy ngêi ta còng cã thÓ t¹o ra vèn míi th«ng qua
viÖc thÕ chÊp, ®Êu thÇu B§S.
Nhu cÇu vÒ B§S trong d©n c ngµy mét t¨ng lªn. Song do gi¸ trÞ cña B§S rÊt
lín nªn kh«ng ph¶i ai còng cã kh¶ n¨ng tho¶ m·n ®îc víi nhu cÇu cña m×nh. Do
vËy sù can thiÖp cña nhµ níc lµ rÊt quan träng nh»m ®¶m b¶o cÇu tèi thiÓu vÒ
B§S cña d©n c. Tuy nhiªn, hiÖn nay trªn thÞ trêng ®· xuÊt hiÖn c¸c nguån cung
kh¸c nhau vÒ B§S vµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ, ®a d¹ng nh»m ®¸p øng kÞp thêi nhu
cÇu vÒ B§S ë c¸c nhãm kh¸c nhau nh: khu vùc nhµ níc, khu vùc t nh©n, khu vùc
tù ph¸t… B§S ph¸t triÓn trong c¸c khu vùc ngoµi nhµ n íc chñ yÕu mang tÝnh tù
cung, tù cÊp, hoµn toµn ®éc lËp víi nh÷ng nguyªn t¾c, quy ®Þnh trong kü thuËt
x©y dùng vµ kiÕn tróc cña nhµ níc. Nh÷ng B§S ®îc h×nh thµnh b»ng c¸ch tù x©y
dùng, thiÕt kÕ riªng tuy theo kh¶ n¨ng nguån tµi chÝnh cña m×nh nªn rÊt ®a d¹ng
vÒ cÊp ®é, mang tÝnh chÊt, ph¹m vi vµ ®Þa bµn kh¸c nhau. ChÝnh ®iÒu nµy còng
gãp phÇn t¹o nªn mÇm mèng cho thÞ trêng ngÇm ngoµi taamf kiÓm so¸t cña nhµ
níc ph¸t triÓn. V× vËy c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy lµ hÕt søc
khã kh¨n, mét mÆt ph¶i ®¶m b¶o ®Çy ®ñ nhu cÇu thiÕt yÕu cña ngêi d©n ®èi víi
B§S, mÆt kh¸c l¹i ph¶i ®¶m b¶o an ninh, trËt tù trong x· héi, mµ viÖc ®Çu tiªn
cÇn gi¶i quyÕt lµ ph¶i híng c¸c ho¹t ®éng ph¸t triÓn TTB§S ë c¸c khu vùc theo
ph¸p luËt b»ng nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ ®èi víi tõng ®èi tîng, ®«ng thêi cã nh÷ng
chÝnh s¸ch hç trî vÒ vèn cho c¸c thµnh phÇn tham gia ph¸t triÓn B§S ®¶m b¶o vÒ
sè lîng vµ chÊt lîng cña c¸c B§S.
1.3. Vai trß cña B§S :
Hµ Néi 11-2003 7
§Ò ¸n m«n häc
B§S nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng cã vai trß rÊt quan träng trong viÖc ph¸t
triÓn kinh tÕ ®Êt níc ®Æc biÖt trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
§ãng vai trß lµ yÕu tè c¬ b¶n kh«ng thÓ thiÕu cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt x· héi,
B§S mµ ®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai lµ t liÖu lao ®éng kh«ng thÓ thiÕu vµ còng lµ ®èi tîng
cña lao ®éng (®Æc biÖt trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp ). B§S nhµ ë cßn ®ãng vai trß
lµ n¬i c tró, b¶o vÖ con ngêi tríc c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn kh¾c nghiÖt, lµ ®iÒu kiÖn
®¶m b¶o cho sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña con ngêi. Ngµy nay, khi ®êi sèng kinh
tÕ-x· héi ph¸t triÓn ngµy cµng cao, B§S còng ph¸t triÓn díi nhiÒu h×nh thøc ®a
d¹ng ®¸p øng víi nhu cÇu cña con ngêi. Do vËy sù ph¸t triÓn cña B§S cßn thÓ
hiÖn râ sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ cña mçi quèc gia. B§S ®ãng vai trß lµ c¬ së
cña s¶n xuÊt kinh doanh( c¸c nhµ m¸y, v¨n phßng...), t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c mèi
quan hÖ giao lu, th«ng th¬ng trong ho¹t ®éng kinh doanh cña con ngêi( chî,
trung t©m th¬ng m¹i, giao th«ng...), lµ nh÷ng tô ®iÓm häc tËp vui ch¬i, gi¶i trÝ
cña ngêi d©n( trêng häc, nhµ h¸t...) ... Sù ph¸t triÓn ®a d¹ng c¸c h×nh thøc cña
B§S vÉn thÓ hiÖn tÝnh d©n téc, tËp qu¸n, ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña mçi céng
®ång d©n téc, mçi vïng, mçi quèc gia. Sù ph¸t triÓn nh vËy ®i kÌm víi viÖc ph¶i
sö dông tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ B§S do vËy cÇn ®a vµo sù qu¶n lý chÆt chÏ cu¶ nhµ
níc ®Ó sù ph¸t triÓn cña B§S kh«ng ®i ngoµi tÇm kiÓm so¸t.
2. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm vµ vai trß TTB§S
2.1 Kh¸i niÖm TTB§S:
TTB§S lµ mét bé phËn cÊu thµnh quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng.TTB§S
lµ ®Þa ®iÓm, lµ n¬i mµ ngêi mua, ngêi b¸n tµi s¶n B§S t¸c ®éng qua l¹i víi nhau
®Ó x¸c ®Þnh gi¸ c¶ vµ sè lîng hµng ho¸ B§S ®îc thùc hiÖn.
TTB§S ®îc hiÓu theo nghÜa hÑp chØ bao gåm c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn
giao dÞch B§S nh: mua b¸n, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp... nhng nÕu ®îc theo
nghÜa réng kh«ng chØ bao gåm c¸c ho¹t ®éng liªn quan ®Õn giao dÞch B§S mµ
cßn bao gåm c¸c lÜnh vùc liªn quan ®Õn viÖc t¹o lËp B§S.
TTB§S cã thÓ ph©n chia theo trËt tù thêi gian:
- ThÞ trêng cÊp I: lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng, giao hoÆc cho thuª
quyÒn sö dông ®Êt.
- ThÞ trêng cÊp II: lµ thÞ trêng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ó b¸n
hoÆc cho thuª
- ThÞ trêng cÊp III: lµ thÞ trêng b¸n l¹i hoÆc cho thuª l¹i c¸c c«ng
tr×nh ®· ®îc mua hoÆc thuª( thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, thÞ
trêng c«ng tr×nh th¬ng nghiÖp...)
Hµ Néi 11-2003 8
§Ò ¸n m«n häc
TTB§S chÞu sù chi phèi cña c¸c quy luËt kinh tÕ hµng ho¸: quy luËt gi¸ trÞ,
quy luËt cung cÇu vµ theo m« h×nh chung cña thÞ trêng hµng ho¸ víi 3 yÕu tè lµ
s¶n phÈm, sè lîng vµ gi¸ c¶. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, TTB§S lµ thÞ trêng mua
b¸n hµng ho¸ ®Æc biÖt- hµng ho¸ B§S. B§S lµ ®Êt ®ai cã thuéc tÝnh cña tµi s¶n
mang tÝnh chÊt mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt: ®Æc biÖt ë nguån gèc t¹o thµnh, tÝnh
h¹n chÕ vÒ sè lîng, tÝnh kh«ng ®ång nhÊt, tÝnh kh«ng thay thÕ, tÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ
trÝ vµ tÝnh vÜnh cöu... §Êt ®ai lµ tµi nguyªn thiªn nhiªn, tµi s¶n quèc gia quý b¸u,
m«i trêng sèng, ®Þa bµn ph©n bè d©n c vµ c¸c lÜnh vùc kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi,
khoa häc- gi¸o dôc, quèc phßng- an ninh, t liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thay thÕ trong
s¶n xuÊt n«ng- l©m nghiÖp vµ lµ thµnh qu¶ lao ®éng, chiÕn ®Êu cña nhiÒu thÕ hÖ
t¹o lËp nªn, g¾n víi chñ quyÒn quèc gia. §Êt ®ai cßn lµ yÕu tè cÇn thiÕt ®Ó t¹o lËp
B§S nãi riªng vµ tµi s¶n nãi chung. B§S lµ lo¹i hµng ho¸ kh«ng thÓ di dêi ®îc,
liªn quan ®Õn m«i trêng, c¬ së h¹ tÇng kü thuËt-giao th«ng, th«ng tin liªn l¹c, cÊp
tho¸t níc, ®iÖn, c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, trêng häc, bÖnh viÖn, g¾n víi quy ho¹ch
d©n c, th¬ng m¹i, dÞch vô, n«ng nghiÖp... Lµ lo¹i hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, cÇn cã
vèn ®Çu t dµi h¹n. Gi¸ trÞ B§S chØ tiªu hao dÇn dÇn song vÉn gi÷ nguyªn h×nh
d¸ng tù nhiªn trong qu¸ tr×nh tiªu dïng cho s¶n xuÊt hoÆc cho c¸ nh©n. Lµ lo¹i
hµng ho¸ mµ viÖc giao dÞch ph¶i ®îc ph¸p luËt cho phÐp vµ ®îc thùc hiÖn theo
tr×nh tù ph¸p lý chÆt chÏ.
§Ó tham gia TTB§S, th× B§S ph¶i cã gi¸. Gi¸ B§S, trong ®ã chñ yÕu lµ gi¸
®Êt ®îc h×nh thµnh kh¸c víi c¸c lo¹i tµi s¶n hµng ho¸ kh¸c. Song kh«ng ph¶i tÊt
c¶ mäi B§S ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vÝ dô: B§S lµ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh
c¸c di tÝch lÞch sö v¨n ho¸, danh lam th¾ng c¶nh, c«ng viªn quèc gia, ®êng giao
th«ng . . .
Ph¹m vi ho¹t ®éng cña TTB§S do ph¸p luËt cña mçi quèc gia quy ®Þnh vµ
kh«ng ®ång nhÊt víi nhau. NhiÒu níc, ®Æc biÖt lµ c¸c níc ®ang chuyÓn ®æi, ®ang
thóc ®Èy qu¸ tr×nh hîp ph¸p ho¸ quyÒn së h÷u, sö dông B§S cña ngêi d©n vµ thiÕt
lËp c¸c thÓ chÕ cÇn thiÕt ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn TTB§S. TTB§S cïng víi thÞ trêng
vèn vµ thÞ trêng lao ®éng lµ c¸c thÞ trêng trung t©m trong nÒn KTTT. Mét TTB§S
hiÖu qu¶ cã t¸c dông ®ßn bÈy tíi tÝnh hiÖu qu¶ chung cña toµn bé nÒn kinh tÕ.
2.2. §Æc ®iÓm c¬ b¶n cña TTB§S:
ThÞ trêng B§S ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn hµng
ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, víi nh÷ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n :
 ThÞ trêng B§S mang tÝnh chÊt kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng trªn tÊt c¶ c¸c
vïng trªn ®Êt níc. TTB§S kh«ng bao gåm mét thÞ trêng lín mµ bao gåm hµng
Hµ Néi 11-2003 9
§Ò ¸n m«n häc
lo¹t c¸c thÞ trêng nhá, mçi thÞ trêng mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh
®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng, c¸c miÒn do ®iÒu
kiÖn tù nhiªn, tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi, v¨n ho¸, phong tôc tËp qu¸n kh¸c
nhau quy ®Þnh. Th«ng thêng TTB§S ë c¸c ®« thÞ cã quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn
cao h¬n thÞ trêng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, miÒn nói. Tuy nhiªn sù ho¹t ®éng m¹nh
cña thÞ trêng nµy ë khu vùc ®« thÞ còng nh xu híng di d©n vÒ c¸c thµnh phè lín
lµm cho cÇu vÒ B§S ë khu vùc nµy t¨ng m¹nh khiÕn cho gi¸ B§S ë ®©y rÊt cao,
g©y nªn sù mÊt c©n ®èi nghiªm träng vÒ cung- cÇu B§S. Kh«ng nh÷ng vËy cßn
xuÊt hiÖn c¸c hiÖn tîng thÞ trêng ngÇm, manh món, hiÖn tîng ®Çu c¬… trong khi ë
n«ng th«n TTB§S cßn hÕt søc míi mÎ. Do vËy c«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ níc lµ
hÕt søc quan träng nh»m gi¶m bít sù chªnh lÖch gi÷a thÞ trêng ë ®« thÞ vµ n«ng
th«n, ®ång thêi kÝch thÝch khai th¸c nh÷ng ®Æc trng riªng cña tõng ®Þa ph¬ng,
khu vùc nh»m x©y dùng TTB§S phï hîp, ®¶m b¶o sù tham gia cña mäi thµnh
phÇn trong mét m«i trêng x· héi, ph¸p luËt æn ®Þnh, v÷ng ch¾c.
 ThÞ trêng B§S lµ mét thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o do sù kh«ng ®ång nhÊt vÒ
th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu thµnh thÞ trêng. §iÒu nµy xuÊt ph¸t tõ nh÷ng chñ tr-
¬ng, chÝnh s¸ch cña nhµ níc, tõ nh÷ng ®Æc trng riªng cña mçi vïng, chÞu sù chi
phèi cña ®iÒu kiÖn tù nhiªn còng nh truyÒn thèng vµ tËp qu¸n vÒ sö dông nhµ
®Êt... Nh÷ng rµo c¶n ®èi víi thÞ trêng chÝnh thøc sÏ lµm t¨ng quy m« cña thÞ trêng
chuyÓn nhîng, thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc sÏ ph¸t sinh nh»m tho¶ m·n nhu cÇu
mua b¸n, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai. Do kh«ng ®îc b¶o hé bëi ph¸p luËt, thÞ trêng
ngÇm sÏ t¹o ta nhiÒu vÊn ®Ò rÊt khã hoÆc kh«ng thÓ gi¶i quyÕt ®îc cho c¸c nhµ
qu¶n lý. Gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai kh«ng ngõng thay ®æi phô thuéc rÊt lín vµo nh÷ng ®Çu
t vÒ h¹ tÇng hay nh÷ng quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ, song chÝnh ®iÒu ®ã l¹i t¸c
®éng ngîc trë l¹i. Sù kh«ng râ rµng trong nh÷ng th«ng tin thÞ trêng t¹o nªn nh÷ng
hiÖn tîng ®éc quyÒn, ®Çu c¬ g©y nªn nh÷ng c¬n sèt gi¸ B§S, g©y nªn nh÷ng thiÖt
h¹i nghiªm träng ®èi víi nÒn kinh tÕ. Do vËy, ®ßi hái cÊp thiÕt tõ phÝa nhµ níc lµ
viÖc thiÕt lËp mét hÖ thèng th«ng tin thèng nhÊt, ®Çy ®ñ, ®ång bé, chÝnh x¸c vµ
ph¶i ®îc c«ng bè réng r·i, h¹n chÕ nh÷ng th«ng tin sai lÖch g©y t©m lý kh«ng tèt
cho ngêi tham gia thÞ trêng. H¬n thÕ lµ viÖc ban hµnh c¸c quy ®Þnh, v¨n b¶n ph¸p
luËt cô thÓ vµ chi tiÕt, ®¶m b¶o c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng trong khu«n khæ ph¸p
luËt do nhµ níc kiÓm so¸t. §¶m b¶o th«ng tin ®Çy ®ñ cho ngêi tham gia vµo ho¹t
®éng giao dÞch trªn thÞ trêng còng nh trong c«ng t¸c qu¶n lý ®èi víi B§S. H×nh
thµnh hÖ thèng ®¨ng ký giao dÞch tËp trung, thµnh lËp trung t©m giao dÞch mua
b¸n B§S tËp trung, mang tÝnh quèc gia.
Hµ Néi 11-2003 10
§Ò ¸n m«n häc
 Cung trong TTB§S kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng t¬ng øng víi sù thay
®æi cña cÇu. ViÖc t¹o lËp c¸c bé phËn cÊu thµnh B§S ®ßi hái vèn ®Çu t vµ lao
®éng rÊt lín mµ sù vËn ®éng cña c¸c yÕu tè ®ã trong TTB§S diÔn ra chËm. Do
viÖc t¹o ra nguån cung B§S ®ßi hái thêi gian t¬ng ®èi dµi cho mét lo¹t c¸c ho¹t
®éng nh: mua ®Êt, xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng... ®iÒu nµy phô thuéc lín vµo c¬
chÕ chÝnh s¸ch cña nhµ níc víi nh÷ng ®ßi hái c¸c thñ tôc cÇn thiÕt nh: hîp ®ång
chuyÓn nhîng, thñ tôc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ nhµ ë nhng l¹i kh«ng ®îc gi¶i quyÕt
nhanh chãng.
H¬n n÷a, cung vÒ ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh, cung vÒ môc ®Ých sö dông riªng biÖt, cung
vÒ B§S kh«ng thÓ ®iÒu chØnh trong lu th«ng theo kh«ng gian còng nh chñng lo¹i
hoÆc chÊt lîng lµ do tÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ vµ tÝnh kh«ng ®ång nhÊt cña ®Êt ®ai. Do
vËy dÔ dÉn ®Õn sù mÊt c©n b»ng vÒ cung- cÇu B§S mét c¸ch côc bé vÒ kh«ng gian
vµ chñng lo¹i ®Êt theo tõng ®Þa ph¬ng hay l·nh thæ.
Cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých cô thÓ, nhng tæng cung ®Êt
lµ cè ®Þnh vµ viÖc h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch(viÖc ph©n bè ®Êt ®ai cho
nh÷ng môc ®Ých sö dông B§S, viÖc h¹n chÕ cêng ®é sö dông ®Êt ®ai...) cã ¶nh h-
ëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ xung cho nh÷ng môc ®Ých sö dông cô thÓ ®ã.
Tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh qu¶n lý cña m×nh nhµ níc cã thÓ cã nh÷ng t¸c ®éng
®¸ng kÓ lµm c¶i thiÖn nguån cung vÒ B§S trªn thÞ trêng. §ã lµ viÖc quy ho¹ch, kÕ
ho¹ch, ph©n ®Þnh vïng ®Êt ®ai dµnh cho c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau hay c¸c
quyÕt ®Þnh chuyÓn môc ®Ých sö dông, viÖc ph¸t triÓn quü nhµ ë cña nhµ níc hay
ph¸t triÓn hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng, thÓ chÕ ho¸ c¸c quan hÖ vÒ B§S còng nh
trong giao dÞch B§S… ®Òu lµ nh÷ng t¸c ®éng h÷u hiÖu nhÊt lµm ®iÒu chØnh, thay
®æi tr¹ng th¸i vÒ c¸c quan hÖ cung- cÇu vÒ B§S.
2.3 Vai trß cña TTB§S
TTB§S ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng, lµ ®éng lùc thóc ®Èy sù ph¸t triÓn
cña nÒn kinh tÕ x· héi vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c.
- ThÞ trêng B§S lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho
c¸c nhµ kinh doanh B§S, t¹o ®iÒu kiÖn cho nguån vèn phôc vô cho s¶n xuÊt x·
héi vËn ®éng dÉn ®Õn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt x· héi ®îc tiÕn hµnh tr«i ch¶y. ViÖc mua
®i b¸n l¹i hµng ho¸ B§S t¹o ra khèi lîng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n cung cÊp
cho thÞ trêng, lµm TTB§S lu«n lu«n phong phó. Lµ yÕu tè quyÕt ®Þnh tíi tèc ®é
chu chuyÓn vèn, sù t¨ng trëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña doanh nghiÖp kinh
daonh B§S.
Hµ Néi 11-2003 11
§Ò ¸n m«n häc
- ThÞ trêng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng,
ngêi mua vµ ngêi b¸n hµng ho¸ B§S. Trªn c¬ së quy luËt vËn hµnh cña kinh tÕ thÞ
trêng, nguån hµng ho¸ B§S ngµy cµng phong phó, ®a d¹ng, víi chÊt lîng ngµy
cµng cao ®¸p øng ®îc nhu cÇu thiÕt yÕu cña nh©n d©n vÒ nhµ ë, c¸c s¶n phÈm thiÕt
yÕu kh¸c t¹o ra g¾n liÒn víi ®Êt ®ai còng nh ®¸p øng ®îc c¸c nhu cÇu vÒ s¶n xuÊt,
kinh doanh. Cung cÊp cho x· héi nh÷ng s¶n phÈm thiÕt yÕu, ®Æc biÖt trùc tiÕp
phôc vô cho nhu cÇu s¶n xuÊt, sinh ho¹t, ®i l¹i cña d©n c: ®Êt ®ai, kÕt cÊu h¹ tÇng-
kü thuËt, kinh tÕ- x· héi. Do vËy c«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ níc cÇn ®Èy m¹nh viÖc
x©y dùng vµ më réng TTB§S t¹o ®iÒu kiÖn cho sù tham gia cña c¸c nhµ kinh
doanh B§S, t¹o nguån vèn míi vµ liªn tôc cho viÖc x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c B§S
®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn th«ng tho¸ng, gän nhÑ trong c¸c quy ®Þnh vÒ x©y dùng,
®¨ng ký B§S, tiÕn hµnh hîp thøc ho¸ c¸c quan hÖ giao dÞch trong TTB§S t¹o
®iÒu kiÖn thuËn lîi nhÊt ®Ó ngêi mua vµ ngêi b¸n cã thÓ gÆp gì, trao ®æi trªn thÞ
trêng, gióp thÞ trêng nµy nhanh chãng ®îc hoµn thiÖn theo khu«n khæ ph¸p luËt.
- Lµ mét bé phËn trong hÖ thèng c¸c thÞ trêng, bëi vËy sù h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn cña TTB§S gãp phÇn h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr-
êng, trªn c¬ së ®ã c¬ chÕ thÞ trêng míi ®îc vËn hµnh vµ ph¸t huy t¸c dông. §ßi
hái trong qu¸ tr×nh t¹o lËp vµ ph¸t triÓn TTB§S nhµ níc ph¶i ®Æc biÖt chó ý h×nh
thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c nh: thÞ trêng tµi chÝnh, thÞ trêng chøng
kho¸n, thÞ trêng vèn…®ång thêi cã gi¶i ph¸p qu¶n lý chÆt chÏ ho¹t ®éng c¶u c¸c
thÞ trêng nµy.
- T¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc s¶n xuÊt, chuyÓn tµi s¶n ®Õn ngêi sö dông
phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh cã hiÖu qu¶, thóc ®Èy tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh
doanh, ¸p dông khoa häc- kü thuËt, c¶i tiÕn c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë,
b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông tµi nguyªn ®Êt. ThÞ trêng nãi chung vµ
TTB§S nãi riªng chÞu sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ
cung- cÇu, gi¸ c¶, c¹nh tranh. §iÒu ®ã thóc ®Èy c¸c doanh nghiÖp ¸p dông tiÕn bé
khoa häc vµ c«ng nghÖ, c¶i tiÕn tæ chøc, qu¶n lý, n©ng cao n¨ng suÊt lao ®éng, h¹
gi¸ thµnh vµ n¨ng cao chÊt lîng s¶n phÈm, n©ng cao søc c¹nh tranh trªn thÞ trêng,
mang l¹i lîi nhuËn cao. C«ng t¸c qu¶n lý cña nhµ níc t¹o ra m«i trêng c¹nh tranh
thuËn lîi cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S, ®ång thêi qu¶n lý chÆt chÏ c¸c
ho¹t ®éng kinh doanh ®ã, tr¸nh t×nh tr¹ng c¹nh tranh thiÕu minh b¹ch, phi thÞ tr-
êng. T¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý, më réng thÞ trêng lµm t¨ng kh¼ n¨ng thu hót
vèn ®Çu t tõ mäi thµnh phÇn trong vµ ngoµi níc vµo TTB§S .
Hµ Néi 11-2003 12
§Ò ¸n m«n häc
- Ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi
qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh c«ng céng, c¸c c¬ së kinh tÕ- x· héi
kh¸c vµ gãp phÇn vµo viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ tµi s¶n B§S. Gi¶i quyÕt
hîp lý TTB§S sÏ t¹o c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¾c phôc mäi tiªu cùc trong sö dông vµ
qu¶n lý ®Êt ®ai, xo¸ bá thÞ trêng ngÇm kinh doanh B§S bÊt hîp ph¸p, trèn thuÕ,
®Çu c¬ vµ c¸c tÖ n¹n kh¸c cã liªn quan ®Õn B§S. Th«ng qua TTB§S lµm t¨ng thu
®¸ng kÓ vµo ng©n s¸ch nhµ níc th«ng qua viÖc cæ phÇn ho¸ doanh nghiÖp, thuª,
b¸n doanh nghiÖp nhµ níc, giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn thuª ®Êt vµ
c¸c thuÕ thu ®îc qua viÖc mua- b¸n cho thuª B§S. Gãp phÇn gi¶i quyÕt c¸c mèi
quan hÖ cña c¸c lîi Ých( lîi Ých cña nhµ níc, lîi Ých cña chñ ®Çu t, lîi Ých céng
®ång vµ lîi Ých ngêi lao ®éng). T¸c ®éng tíi t¨ng trëng kinh tÕ th«ng qua khuyÕn
khÝch ®Çu t ph¸t triÓn B§S, ®ång thêi gi¶i quyÕt ®îc mét sè vÊn ®Ò næi cém trong
nÒn kinh tÕ nh: viÖc lµm, lao ®éng, nhµ ë...
Ph¸t triÓn TTB§S gãp phÇn t¨ng cêng quan hÖ hîp t¸c, n©ng cao tr×nh ®é x·
héi ho¸ trong s¶n xuÊt, kinh doanh. Nhµ níc ph¶i t¹o ®iÒu kiÖn cho ngêi sö dông,
tham gia thÞ trêng còng nh nhµ kinh doanh B§S c¸c ®iÒu kiÖn thuËn lîi nhÊt ®Ó cã
thÓ tiÕp xóc, cã mèi quan hÖ qua l¹i t¹o ra sù më réng trong quan hÖ néi bé thÞ tr -
êng hay nh÷ng quan hÖ víi c¸c ngµnh, lÜnh vùc kh¸c nh: x©y dùng, ®Þa chÝnh,
ng©n hµng, m«i trêng, ®« thÞ… ®Ó më réng thÞ trêng.
3. Sù vËn ®éng cña TTB§S trong nÒn kinh tÕ thÞ tr êng vµ tÝnh tÊt yÕu
ph¶i cã sù qu¶n lý cña nhµ níc.
Kinh tÕ thÞ trêng lµ h×nh thøc ph¸t triÓn cao cña nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬
chÕ vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng chÝnh lµ c¬ chÕ thÞ trêng. TTB§S lµ mét bé
phËn trong hÖ thèng c¸c lo¹i thÞ trêng cña nÒn kinh tÕ. Do vËy nã chÞu sù t¸c
®éng, chi phèi cña c¬ chÕ thÞ trêng.
Trong sù vËn ®éng cña TTB§S theo c¬ chÕ thÞ trêng, gi¸ c¶ híng dÉn hµnh vi
cña ngêi mua vµ ngêi b¸n. TTB§S tù ®éng ®iÒu tiÕt c¸c chøc n¨ng sö dông B§S
cã gi¸ trÞ kinh tÕ, x· héi thÊp ra chç kh¸c, ®Ó dµnh chç cho chøc n¨ng sö dông cã
gi¸ trÞ kinh tÕ cao, tù ®éng ph©n bæ vËt t, lao ®éng, vèn vµo khu vùc cÇn thiÕt.
C¬ chÕ thÞ trêng cã vai trß nh ®ßn bÈy kÝch thÝch sù ph¸t triÓn khoa häc, c«ng
nghÖ, kÝch thÝch s¶n xuÊt kinh doanh, t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng, tr×nh ®é chuyªn
m«n hãa s¶n xuÊt kinh doanh trong lÜnh vùc ho¹t ®éng kinh doanh B§S. LÜnh vùc
kinh doanh B§S mang l¹i lîi nhuËn rÊt lín, ®iÒu nµy ®ßi hái c¸c doanh nghiÖp
ph¶i thêng xuyªn c¶i tiÕn c«ng t¸c qu¶n lý, ®æi míi c«ng nghÖ, h¹ thÊp chi phÝ,
t¨ng khèi lîng s¶n phÈm cung cÊp cho thÞ trêng tiªu dïng.
Hµ Néi 11-2003 13
§Ò ¸n m«n häc
C¬ chÕ thÞ trêng cã kh¶ n¨ng sµng läc, ®µo luyÖn nh÷ng ngêi cã kh¶ n¨ng
trong lÜnh vùc kinh doanh B§S, nhê ®ã t¹o ra ®éi ngò kinh doanh giái. §ång thêi
kÝch thÝch sù n¨ng ®éng, s¸ng t¹o cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ trong ho¹t ®éng kinh
doanh B§S, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho tù do ho¹t ®éng kinh doanh cña hä, nhê
®ã sÏ ®éng viªn khai th¸c cã hiÖu qu¶ c¸c tiÒm n¨ng ®Êt ®ai, lao ®éng, vèn cña
doanh nghiÖp.
Tuy nhiªn sù t¸c ®éng tiªu cùc cña c¬ chÕ thÞ trêng ®èi víi TTB§S lµ kh«ng
nhá vµ ®ßi hái cÇn thiÕt ph¶i cã sù qu¶n lý cña nhµ níc:
- C¬ chÕ thÞ trêng chØ cã kh¶ n¨ng ®iÒu tiÕt côc bé, tríc m¾t kh«ng cã kh¶
n¨ng ®iÒu tiÕt toµn côc, l©u dµi. Do vËy viÖc sö dông ®Êt ®ai vµ chuyÓn môc ®Ých
sö dông ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi
®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn tù ph¸t, kh«ng theo mét môc ®Ých chung cña x· héi, dÉn ®Õn
t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi nghªm träng gi÷a nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi vµ sö
dông c¸c nguån lùc trong sù ph¸t triÓn B§S. ViÖc mua ®i b¸n l¹i c¸c B§S chØ
nh»m tho¶ m·n nhu cÇu c¸ nh©n hoÆc phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh cña ngêi tham
gia thÞ trêng. MÆt kh¸c, møc ®é tÝch tô tËp trung vµ tr×nh ®é x· héi ho¸ qu¸ tr×nh
t¸i s¶n xuÊt cµng cao th× ngµy cµng cã nhiÒu nghµnh kinh tÕ- kü thuËt kh¸c nhau
tham gia vµo viÖc tho¶ m·n mét lo¹i nhu cÇu cña x· héi. Chñng lo¹i B§S ngµy
cµng phong phó, ®a d¹ng, thuéc nhiÒu chñ së h÷u kh¸c nhau, nã kh«ng chØ bao
gåm ®Êt ®ai mµ cßn tÊt c¶ c¸c tµi s¶n vËt chÊt kh¸c g¾n víi ®Êt ®ai nh c¸c c«ng
tr×nh kiÕn tróc, m¸y mãc, thiÕt bÞ , c«ng tr×nh ngÇm...
- Trong c¬ chÕ thÞ trêng vÊn ®Ò lîi nhuËn ®îc ®Æt lªn hµng ®Çu, coi lîi nhuËn
lµ môc tiªu sèng cßn cña mäi ho¹t ®éng s¶n kinh doanh. Cho nªn ho¹t ®éng s¶n
xuÊt kinh doanh chñ yÕu lµ v× môc ®Ých tù th©n, bÊt chÊp quyÒn lîi cña c¸ nh©n
kh¸c vµ cña céng ®ång, ch¹y theo khuynh híng Ýt quan t©m ®Õn nh÷ng häat ®éng
mang tÝnh chÊt ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng- vèn kh«ng t¹o ra lîi nhuËn, hoÆc lîi
nhuËn thÊp, dÉn ®Õn cã sù chªnh lÖch trong viÖc ph¸t triÓn c¸c B§S. C¸c B§S
mang tÝnh t nh©n- phôc vô cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh hoÆc nhu cÇu c¸
nh©n ph¸t triÓn m¹nh trong khi c¸c B§S mang tÝnh céng ®ång( bÖnh viÖn, trêng
häc, vui ch¬i, gi¶i trÝ...) Ýt ®îc ®Çu t x©y dùng hoÆc cã chñ yÕu do nguån vèn nhµ
níc, kh«ng huy ®éng ®ù¬c nguån vèn ®Çu t tõ c¸c doanh nghiÖp hay c¸c c¸ nh©n
cho c¸c lo¹i B§S nµy. §iÒu nµy còng dÉn ®Õn t×nh tr¹ng huû ho¹i tµi nguyªn thiªn
nhiªn, m«i trêng, bÊt chÊp c¸c hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt. H¬n thÕ n÷a, ho¹t ®éng
®Çu t B§S cßn mang l¹i nguån lîi rÊt lín thu hót nhiÒu sù ®Çu t tõ c¸c nguån vèn
kh¸c nhau vµo thÞ trêng nµy, t¹o nªn sù chªnh lÖch trong ho¹t ®éng cña c¸c thÞ tr-
Hµ Néi 11-2003 14
§Ò ¸n m«n häc
êng trong nÒn kinh tÕ ¶nh hëng xÊu ®Õn sù ®Çu t vèn vµo lÜnh vùc kinh doanh
kh¸c, ®ång thêi lµ sù më réng cña thÞ trêng B§S vµ ngµy cµng trë nªn s«i ®éng.
Còng chÝnh v× vËy trªn thÞ trêng nµy xuÊt hiÖn nh÷ng ho¹t ®éng kinh doanh kh«ng
minh b¹ch ho¹t ®éng theo nh÷ng kªnh ngÇm, manh món nh n¹n ®Çu c¬, tÝch
tr÷, ... lµm cho thÞ trêng rèi lo¹n ®ång thêi t¹o nªn nh÷ng c¬n sèt nhµ ®Êt B§S,
®Èy gi¸ B§S lªn cao. Trong c¬ chÕ thÞ trêng, ®Êt ®ai lµ lo¹i B§S quan träng nhÊt
vµ lµ yÕu tè ®Çu vµo cña hÇu hÕt c¸c nghµnh s¶n xuÊt, th¬ng m¹i vµ dÞch vô trong
nªn kinh tÕ quèc d©n. Sù t¨ng gi¸ cña ®Êt ®ai g©y nªn nh÷ng ph¶n øng d©y chuyÒn
lµm t¨ng gi¸ hÇu hÕt c¸c s¶n phÈm. NÕu nh kh«ng cã sù can thiÖp kÞp thêi cña nhµ
níc ®èi víi gi¸ c¶ B§S nãi riªng vµ c¸c mÆt hµng nãi chung, sù ho¹t ®éng cña c¸c
quy luËt kinh tÕ trong c¬ chÕ thÞ trêng sÏ tù ph¸t ®iÒu tiÕt c¸c quan hÖ vÜ m« trong
nÒn kinh tÕ quèc d©n, g©y ra hËu qu¶ hÕt søc nghiªm träng. Nh÷ng ho¹t ®éng nµy
g©y cho nhµ níc kho¶n thÊt thu ng©n s¸ch rÊt lín trong viÖc tÝnh thuÕ ®Êt ®ai, ®Þnh
gi¸ thu håi, gi¶i phãng mÆt b»ng,... g©y khã kh¨n, phøc t¹p tèn kÐm thêi gian, tiÒn
cña.
- B¶n chÊt cña c¬ chÕ thÞ trêng lµ c¹nh tranh rÊt khèc liÖt do vËy ®· t¹o nªn sù
ph©n cùc x· héi, ph©n ho¸ giµu nghÌo, lµm t¨ng thªm sù bÊt b×nh ®¼ng trong x·
héi. Trong thÞ trêng B§S còng vËy, B§S thêng ®îc tËp trung vµo mét bé phËn
giµu cã, cã ®iÒu kiÖn tµi chÝnh tham gia vµo thÞ trêng mµ nã ®ßi hái víi sè lîng
vèn rÊt lín. Cßn mét bé phËn kh¸c, lµ nh÷ng ngêi nghÌo hoÆc cã thu nhËp thÊp,
mÆc dï cã nhu cÇu vÒ hµng ho¸ B§S lµ rÊt lín song l¹i kh«ng cã ®ñ kh¶ n¨ng ®¸p
øng nh÷ng nhu cÇu tèi thiÓu cña m×nh (®Æc biÖt lµ nhu cÇu vÒ nhµ ë...). Do vËy,
vai trß cña nhµ níc ë ®©y lµ hÕt søc quan träng nh»m ®iÒu tiÕt l¹i sù chªnh lÖch
gi÷a hai bé phËn nµy. Kh«ng nh÷ng vËy vai trß qu¶n lý nhµ níc lµ rÊt cÇn thiÕt
trong viÖc kh¾c phôc nh÷ng khuyÕt tËt vèn cã cña thÞ trêng B§S ®ång thêi gãp
phÇn ®¶m b¶o æn ®Þnh x· héi, ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ quèc d©n.
II.Qu¶n lý nhµ níc ®èi víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S.
1.Vai trß cña nhµ níc trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S.
Qu¶n lý nÒn kinh tÕ theo CCTT cã sù qu¶n lý cña nhµ níc lµ thùc hiÖn m«
h×nh kinh tÕ hçn hîp qu¶n lý, ®iÒu tiÕt nÒn kinh tÕ th«ng qua sù t¸c ®éng cña “bµn
tay v« h×nh” vµ “bµn tay h÷u h×nh” nh»m ph¸t huy u thÕ vµ h¹n chÕ nh÷ng khuyÕt
tËt cña CCTT, ®¶m b¶o cho nÒn kinh tÕ vËn ®éng vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh. §Ó thùc
hiÖn vai trß cña m×nh, nhµ níc sö dông mét hÖ thèng chÝnh s¸ch vÜ m«, trong ®ã
cã gi¶i ph¸p t¸c ®éng trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp, cã c¸c gi¶i ph¸p t¸c ®éng cã tÝnh
chÊt ®Þnh híng, l©u dµi...Trong qu¸ tr×nh t¸c ®éng, nhµ níc cÇn gi¶i quyÕt tho¶
Hµ Néi 11-2003 15
§Ò ¸n m«n häc
®¸ng mèi quan hÖ gi÷a t¨ng trëng kinh tÕ vµ c«ng b»ng x· héi, tøc lµ sù ph¸t triÓn
bÒn v÷ng cña toµn x· héi. §iÒu ®ã hoµn toµn phô thuéc vµo vai trß ®iÒu tiÕt cña
nhµ níc, bëi v× b¶n th©n kinh tÕ thÞ trêng tù nã kh«ng thÓ gi¶i quyÕt ®îc nh÷ng
vÊn ®Ò x· héi, kh«ng thÓ chÊp nhËn ®îc sù bÊt c«ng vµ sù bÊt b×nh ®¼ng trong x·
héi vµ sù hy sinh cña con ngêi ®Ó ®¹t ®îc sù t¨ng trëng víi bÊt cø gi¸ nµo. Tuy
vËy, gi¶i quyÕt vÊn ®Ò x· héi kh«ng thÓ vît qu¸ kh¶ n¨ng cho phÐp cña nÒn kinh
tÕ, mµ ph¶i ®Æt nã trong mèi quan hÖ víi kinh tÕ, t¹o tiÒn ®Ò vµ ®iÒu kiÖn cho
nhau.V× vËy, vai trß ®iÒu tiÕt vÜ m« cña nhµ níc lµ rÊt cÇn thiÕt ®Ó duy tr× tr¹ng
th¸i c©n b»ng, kh¾c phôc c¸c m©u thuÉn n¶y sinh ®Ó x· héi æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn.
B§S khi tham gia thÞ trêng trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt mµ kh«ng mét
nhµ níc nµo bá qua viÖc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t. Trong lÜnh vùc ho¹t
®éng kinh doanh B§S, sù t¸c ®éng cña nhµ níc ®èi víi c¸c ®¬n vÞ kinh doanh
B§S ë thÞ trêng nµy cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng trong viÖc h×nh thµnh, më
réng TTB§S vËn hµnh mét c¸ch lµnh m¹nh vµ cã hiÖu qu¶. Nhµ níc t¹o lËp cho
c¸c chñ thÓ kinh tÕ m«i trêng kinh tÕ- x· héi- luËt ph¸p ®Ó ph¸t triÓn, qua ®ã nhµ
níc ®Þnh híng sù ph¸t triÓn cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ tham gia TTB§S theo môc
tiªu ®· ®Þnh. Nhµ níc sö dông c¸c chÝnh s¸ch vÜ m« t¸c ®éng mét c¸ch gi¸n tiÕp
®Õn c¸c chñ thÓ kinh tÕ tham gia vµo TTB§S nh: chÝnh s¸ch ®Çu t x©y dùng kÕt
cÊu h¹ tÇng, chÝnh s¸ch vµ luËt ph¸p b¶o hé quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông; luËt
®Çu t, chÝnh s¸ch thuÕ, chÝnh s¸ch ®Òn bï khi thu håi, gi¶i to¶... §©y ®îc coi lµ
nh©n tè bªn ngoµi t¸c ®éng ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S. MÆt kh¸c, nhµ níc
thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña c¸c nh©n tè bªn trong cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh
B§S b»ng c¸ch gióp ®ì, hç trî vÒ vËt chÊt, t¹o ®iÒu kiÖn n©ng cao n¨ng lùc cho
c¸c doanh nghiÖp. Ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch vµ gi¶i quyÕt vÒ ®Êt ®ai, tÝn dông,
cung cÊp th«ng tin trªn thÞ trêng, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng t¹o ®iÒu kiÖn cho sù ph¸t
triÓn cña B§S, t¹o c¸c B§S trung t©m cã tÇm ¶nh hëng lín tíi c¸c B§S kh¸c.
§¶m b¶o an ninh, vÖ sinh m«i trêng, ®µo t¹o, båi dìng n©ng cao n¨ng lùc vµ tr¸ch
nhiÖm ®èi víi lùc lîng qu¶n lý vµ c«ng nh©n cña c¸c doanh nghiÖp. Nh vËy, sù
t¸c ®éng cña nhµ níc ®Õn viÖc h×nh thµnh vµ më réng TTB§S lµ sù t¸c ®éng cña
hÖ thèng chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch, gi¶i ph¸p vÜ m« trong viÖc ph¸t triÓn nguån lùc
kinh tÕ néi t¹i cña tõng doanh nghiÖp tham gia vµo thÞ trêng nµy vµ t¹o m«i trêng
kinh tÕ- x· héi thuËn lîi ®Ó ®Þnh híng, thóc ®Èy c¸c doanh nghiÖp chuyÓn sang
kinh doanh B§S theo CCTT víi nh÷ng môc tiªu, chiÕn lîc ®· ®Æt ra.
Nãi ®Õn mét thÞ trêng B§S cã sù qu¶n lý cña nhµ níc lµ nãi ®Õn kh¸i niÖm vÒ
mét TTB§S c«ng khai, tù gi¸c, ®¶m b¶o c¸c mèi quan hÖ vÒ B§S ®îc nhµ níc
Hµ Néi 11-2003 16
§Ò ¸n m«n häc
kiÓm so¸t chÆt chÏ, ngêi së h÷u tµi s¶n ®îc hëng nh÷ng quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña
m×nh ®èi víi c¸c tµi s¶n ®ã. §èi víi thÞ trêng nµy, vai trß cña nhµ níc lµ quan
träng ®¶m b¶o cho c¸c mèi quan hÖ mua- b¸n, thuª- giao, x©y dùng... ®îc diÔn ra
c«ng khai, theo ®óng tr×nh tù, nÒn nÕp vµ quy ®Þnh:
- Nhµ níc t¹o lËp m«i trêng ph¸p lý thuËn lîi cho sù h×nh thµnh vµ më
réng thÞ trêng B§S. Ban hµnh vµ tæ chøc thùc hiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai, nhµ ë, t¹o c¬
së ph¸p lý b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸c doanh
nghiÖp, c¸ nh©n trong quan hÖ ®Êt ®ai vµ nhµ ë.
- Th«ng qua quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®Æc biÖt lµ chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh
tÕ- x· héi ®Ó ®Þnh híng cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S, ®¶m b¶o viÖc sö
dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®¹t hiÖu qu¶ cao vµ tiÕt kiÖm; ®¶m b¶o x©y dùng nhµ ë
hîp lý; gióp cho nhµ níc qu¶n lý chÆt chÏ sù ph¸t triÓn c¸c B§S vµ cã c¸c biÖn
ph¸p h÷u hiÖu ®Ó b¶o vÖ vµ sö dông c¸c B§S ®¹t hiÖu qu¶ cao.
- T¹o m«i trêng chÝnh trÞ- x· héi æn ®Þnh, b¶o ®¶m cho TTB§S h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn æn ®Þnh, kh«ng bÞ x¸o trén. K×m chÕ sù ho¹t ®éng cña thÞ tr-
êng ngÇm, ho¹t ®éng kinh doanh tr«i næi kh«ng cã sù qu¶n lý ®¶m b¶o sù lµnh
m¹nh trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng nµy.
- Th«ng qua chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m« mµ nhµ níc sö dông ®Ó t¸c ®éng
vµo sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn TTB§S. Ban hµnh vµ thùc hiÖn hÖ thèng chÝnh
s¸ch vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë nh chÝnh s¸ch gi¸ c¶, chÝnh s¸ch thuÕ, chÝnh s¸ch ®Çu t...
kÝch thÝch c¸c tæ chøc, chñ thÓ kinh tÕ sö dông ®Çy ®ñ hîp lý, tiÕt kiÖm ®Êt ®ai,
n©ng cao kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt ®ai, x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë hîp lý, ®¹t
hiÖu qu¶ cao ®Ó gãp phÇn thùc hiÖn môc tiªu kinh tÕ- x· héi cña c¶ níc vµ b¶o vÖ
m«i trêng sinh th¸i.
- T¹o lËp sù c©n b»ng trªn TTB§S , ®iÒu tiÕt vµ qu¶n lý TTB§S th«ng
qua viÖc t¸c ®éng vµo nguån cung- cÇu B§S
CÇu vÒ B§S lµ khèi lîng B§S mµ ngêi mua s½n sµng chËp nhËn vµ cã kh¶
n¨ng thanh to¸n ®Ó nhËn ®îc khèi lîng B§S ®ã trªn thÞ trêng. Ngêi mua ë ®©y th-
êng lµ ngêi tiªu dïng vµ cã thÓ lµ ngêi sö dông B§S ®ã phôc vô cho s¶n xuÊt hoÆc
sinh ho¹t cña con ngêi. CÇu trªn TTB§S lµ rÊt lín, ®a d¹ng vµ kh«ng ngõng t¨ng
lªn cïng víi sù t¨ng trëng cña nÒn kinh tÕ nh: ®Êt ë, v¨n phßng, ®Êt sö dông cho
môc ®Ých trång trät, ®Êt x©y dùng, c¸c khu c«ng nghiÖp giao th«ng, c«ng tr×nh
c«ng céng… ®Æc biÖt trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y cÇu vÒ B§S ë c¸c ®« thÞ kh«ng
ngõng t¨ng lªn do qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, chÝnh s¸ch quy ho¹ch, ph¸t triÓn ®« thÞ
Hµ Néi 11-2003 17
§Ò ¸n m«n häc
cña nhµ níc… Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ l¹i xuÊt hiÖn hiÖn t îng “ cÇu gi¶ t¹o”, do cã
nh÷ng ®èi tîng, thµnh phÇn kh«ng cã nhu cÇu sö dông, tiªu dïng, tiÕn hµnh ®Çu t
B§S kh«ng ph¶i ®Ó ®¸p øng nhu cÇu sö dông cña b¶n th©n mµ ®Ó ®Çu c¬ bu«n b¸n
trªn thÞ trêng, lµm t¨ng gi¶ t¹o cÇu vÒ B§S, do ®ã ®Èy gi¸ B§S lªn cao. Do vËy,
vai trß cña nhµ níc lµ kiÓm so¸t lîng cÇu nµy mét c¸ch chÆt chÏ gi¶m thiÓu tèi ®a
hiÖn tîng ®Çu c¬, tÝch tr÷, qua ®ã kiÓm so¸t ®îc gi¸ c¶ B§S.
Cung B§S trªn thÞ trêng lµ mét khèi lîng B§S s½n sµng ®a ra trao ®æi trªn thÞ
trêng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã víi mét møc gi¸ giíi h¹n nhÊt ®Þnh. Cung B§S lµ
cung vÒ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, nã cã nh÷ng ®Æc thï so víi hµng ho¸ th«ng
thêng kh¸c. Ngêi ta kh«ng thÓ tù ®éng t¨ng cung theo chñ ý cña m×nh hoÆc ®iÒu
chØnh cung B§S theo kh«ng gian còng nh chñng lo¹i, chÊt lîng cña B§S. Trªn
thùc tÕ, cung vÒ B§S lµ kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng, c¸c khu vùc hoÆc trong
c¸c ngµnh s¶n xuÊt. Sù chªnh lÖch nµy cµng râ nÐt khi so s¸nh gi÷a hai thÞ trêng ë
thµnh thÞ vµ n«ng th«n. Do vËy, vai trß cña Nhµ níc lµ ®iÒu tiÕt l¹i lîng cung gi÷a
c¸c khu vùc, ®¶m b¶o ®¸p øng ®ång ®Òu vÒ lîng cung th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch
ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng…
CÇu B§S kh«ng ngõng t¨ng lªn trong khi cung l¹i cã h¹n vµ ph¶n øng chËm
so víi sù biÕn ®éng m¹nh cña lîng cÇu, lµm gi¸ trÞ thÞ trêng cña B§S t¨ng lªn,
g©y nªn nh÷ng “c¬n sèt” vÒ B§S t¹i thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. Do vËy víi vai trß qu¶n
lý cña m×nh nhµ níc cÇn thùc hiÖn nh÷ng biÖn ph¸p kh¸c nhau, kÕt hîp biÖn ph¸p
kinh tÕ víi c¸c biÖn ph¸p hµnh chÝnh, c¸c biÖn ph¸p tríc m¾t vµ l©u dµi nh»m b×nh
æn gi¸ c¶ thÞ trêng,®iÒu tiÕt, kiÓm so¸t ho¹t ®éng cña thÞ trêng nµy mét c¸ch hîp
lý.
ViÖc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t ®èi víi TTB§S kh«ng quyÕt ®Þnh bëi
ý chÝ cña nhµ níc mµ lµ b¾t buéc ph¶i lµm ®Ó toµn bé nÒn kinh tÕ ®îc vËn hµnh
mét c¸ch lµnh m¹nhvµ hiÖu qu¶.
2. Néi dung vµ c«ng cô qu¶n lý nhµ níc ®èi víi TTB§S
2.1. Néi dung:
 X©y dùng hÖ thèng ph¸p lô©t ®ång bé, hoµn chØnh æn ®Þnh vµ cã hiÖu qu¶
®Ó TTB§S ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, thuËn lîi, tu©n thñ ph¸p luËt, ®¶m b¶o quyÒn
lîi hîp ph¸p cña ngêi mua, ngêi b¸n ®¶m b¶o thu thuÕ tõ ho¹t ®éng cña TTB§S
nép vµo ng©n s¸ch nhµ níc.
Nhµ níc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt quy ®Þnh râ rµng cô thÓ nh÷ng vÊn ®Ò
liªn quan ®Õn c¸c quyÒn trong B§S, c¸c h×nh thøc së h÷u ®èi víi B§S, hîp ®ång
mua- b¸n B§S... t¹o ®iÒu kiÖn chÝnh thøc ho¸ quan hÖ ph¸p lý trong giao dÞch
Hµ Néi 11-2003 18
§Ò ¸n m«n häc
trong TTB§S nh mua b¸n, cho thuª, thÕ chÊp... B§S nãi chung, ®Êt ®ai vµ nhµ ë
nãi riªng lµ yÕu tè g¾n chÆt víi lîi Ých cña x· héi, tæ chøc, c¸ nh©n, do vËy dÔ
dµng n¶y sinh c¸c m©u thuÉn trong quan hÖ liªn quan ®Õn lo¹i tµi s¶n nµy. §Ó gi¶i
quyÕt c¸c m©u thuÉn trªn, nhµ níc ph¶i dïng ®Õn c«ng cô ph¸p luËt ®Ó thi hµnh
c¸c mÖnh lÖnh nh»m ®¶m b¶o trËt tù, an toµn, æn ®Þnh x· héi, kÕt hîp hµi hoµ c¸c
lîi Ých vµ do ®ã viÖc qu¶n lý sö dông tµi s¶n B§S cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®îc dÔ
dµng. LuËt ph¸p t¸c ®éng vµo c¸c ®èi tîng sö dông kh«ng ph©n biÖt c¸c tÇng líp,
®Þa vÞ x· héi, ®¶m b¶o c«ng b»ng trong x· héi, b¾t buéc c¸c ®èi tîng sö dông
tham gia vµo TTB§S ph¶i tu©n thñ c¸c quy t¾c, quy ph¹m ph¸p luËt trong qu¸
tr×nh sö dông, kh«ng cho phÐp mét tæ chøc nµo cã thÓ vi ph¹m ph¸p luËt. Ph¸p
luËt cña nhµ níc quy ®Þnh râ rµng vÒ tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn nghÜa vô thuÕ
( thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông, lÖ phÝ tríc b¹...) vµ c¸c nghÜa vô kh¸c ®èi víi nhµ n-
íc trong c¸c giao dÞch vÒ B§S. §©y lµ nghÜa vô mang tÝnh chÊt b¾t buéc ®èi víi
c¸c chñ thÓ tham gia thÞ trêng nµy, nh»m duy tr× trËt tù x· héi, t¨ng thu ng©n s¸ch
cho nhµ níc, ®ång thêi cã thÓ kiÓm so¸t ®îc c¸c giao dÞch nµy.
Kh«ng nh÷ng vËy sù can thiÖp cña nhµ níc th«ng qua luËt ph¸p ®èi víi
TTB§S, ®iÒu tiÕt vµ qu¶n lý TTB§S th«ng qua viÖc t¸c ®éng vµo c¸c nguån cung-
cÇu B§S trªn thÞ trêng. CÇu trªn TTB§S lµ rÊt lín, ®a d¹ng vµ kh«ng ngõng t¨ng
lªn cïng víi sù t¨ng trëng cña nÒn kinh tÕ nh: nhµ ë, v¨n phßng cho thuª, ®Êt sö
dông cho môc ®Ých trång trät, ®Êt x©y dùng, c¸c khu c«ng nghiÖp... trong khi
nguån cung vÒ lo¹i tµi s¶n nµy l¹i cã h¹n vµ ph¶n øng chËm so víi sù biÕn ®éng
m¹nh cña lîng cÇu, do vËy th«ng qua ph¸p luËt nhµ níc ®iÒu tiÕt vµ qu¶n lý
nguån cung, kh«ng ®Ó nguån cung ®¸p øng tÊt c¶ c¸c nhu cÇu trªn thÞ trêng, kÓ c¶
nh÷ng nhu cÇu kh«ng phï hîp víi chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ cña nhµ níc.
HÖ thèng ph¸t luËt cµng hoµn chØnh, cô thÓ cµng ®¶m b¶o vai trß qu¶n lý
cña nhµ níc ®èi víi TTB§S sÏ cã hiÖu lùc, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho thÞ trêng
nµy ph¸t triÓn theo ®óng híng.
 X©y dùng chÝnh s¸ch tµi chÝnh vµ chÝnh s¸ch cã liªn quan ®¶m b¶o cho
TTB§S ho¹t ®éng lµnh m¹nh, lo¹i bá nh÷ng yÕu tè cha hoµn thiÖn cña b¶n th©n
TTB§S còng nh c¸c yÕu tè bªn ngoµi t¸c ®éng xÊu ®Õn thÞ trêng nµy, ®iÒu tiÕt ®Ó
ph©n phèi l¹i cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp nh»m gi¶i quyÕt c¸c
vÊn ®Ò bøc xóc, ®Æc biÖt lµ vÊn ®Ò vÒ nhµ ë.
Môc ®Ých chÝnh cña hÖ thèng tµi chÝnh lµ hç trî cho sù ph¸t triÓn kinh tÕ mét
c¸ch, c©n ®èi, c¸c kho¶n thuÕ vµ lÖ phÝ ®Òu t¹o nªn tÝnh hîp ph¸p cña hµng ho¸
B§S khi tham gia thÞ trêng. C¸c quy ®Þnh vÒ nép thuÕ cho nhµ níc khi tham gia
Hµ Néi 11-2003 19
§Ò ¸n m«n häc
thÞ trêng cña c¸c doanh nghiÖp, thuÕ doanh thu khi b¸n B§S thuÕ ®¸nh vµo lîi
nhuËn thu ®îc cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S, lÖ phÝ khi thùc hiÖn viÖc
chuyÓn nhîng B§S, thÕ chÊp,... b¾t buéc c¸c thµnh phÇn khi tham gia thÞ trêng
B§S ph¶i thùc hiÖn trong qu¸ tr×nh kinh doanh trªn thÞ trêng, gãp phÇn t¨ng thu
cho ng©n s¸ch nhµ níc, phôc vô cho c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, më réng thÞ
trêng. MÆt kh¸c, viÖc ¸p dông nh÷ng ®Þnh møc thuÕ kh¸c nhau gióp nhµ níc
khuyÕn khÝch c¸c lÜnh vùc cÇn ph¸t triÓn, h¹n chÕ nh÷ng tiªu cùc trong TTB§S.
Ph¸t triÓn TTB§S lµ yÕu tè ®¸ng kÓ trong viÖc lµm t¨ng trëng kinh tÕ v× nã kÝch
thÝch sù ph¸t triÓn cña c¸c nghµnh kh¸c. Song mét vÊn ®Ò quan träng ®èi víi
doanh nghiÖp kinh doanh trªn thÞ trêng nµy lµ vèn, do ®Ó ®Çu t vµo tµi s¶n nµy
lu«n ®ßi hái ph¶i cã mét lîng vèn rÊt lín mµ kh«ng ph¶i bÊt cø mét doanh nghiÖp
nµo còng cã ®ñ kh¶ n¨ng huy ®éng vèn tõ néi lùc, do vËy hä ph¶i huy ®éng díi
nhiÒu h×nh thøc, ®Æc biÖt lµ qua ng©n hµng. ViÖc ®¸p øng ®ñ lîng vèn cÇn thiÕt ®Ó
®Çu t vµo B§S víi møc l·i suÊt hîp lý vµ æn ®Þnh sÏ t¹o c¶m gi¸c an t©m cho chñ
®Çu t, kÝch thÝch c¸c ho¹t ®éng kinh doanh trªn TTB§S. Nhµ níc víi vai trß qu¶n
lý, ®iÒu tiÕt thÞ trêng cã tr¸ch nhiÖm hç trî vèn cho c¸c doanh nghiÖp, khuyÕn
khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia TTB§S th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch gi¶m l·i
suÊt, trî cÊp mét phÇn vèn, trî cÊp kü thuËt... ®Ó cã thÓ tËn dông nguån vèn nhµn
rçi trong d©n c, h¬n n÷a viÖc thñ tôc vay vèn th«ng tho¸ng sÏ t¹o ®iÒu kiÖn cho
c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S cã thÓ dÔ dµng vay vèn ®Çu t vµo c¸c lÜnh vùc
cÇn thiÕt.
CÇu vÒ B§S t¨ng lªn rÊt cao trong tÇng líp d©n c ( ®Æc biÖt lµ cÇu vÒ nhµ ë),
song kh«ng ph¶i tÊt c¶ ®Óu tù ®¸p øng ®îc nhu cÇu cña b¶n th©n mµ ®Æc biÖt lµ
phÇn ®«ng nh÷ng ngêi nghÌo. Nh÷ng ngêi cã thu nhËp trung b×nh hoÆc thÊp ®Òu
khã cã thÓ cã kh¶ n¨ng tù x©y dùng ®îc nhµ ë, do vËy sù can thiÖp cña nhµ níc
trong lÜnh vùc nµy thÓ hiÖn ë viÖc t¹o ®iÒu kiÖn vÒ ®Êt ë vµ c¸c c«ng tr×nh kü
thuËt, t¹o ®iÓu kiÖn vÒ tµi chÝnh nh cho vay víi l·i suÊt thÊp hoÆc c¸c h×nh thøc tr¶
gãp... gióp hä cã thÓ ®¸p øng ®îc nhu cÇu tèi thiÓu nhÊt vÒ nhµ ë.
 X©y dùng hÖ thèng ®¨ng ký B§S ®¶m b¶o kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy
chøng nhËn ®èi víi toµn bé B§S còng nh ®¨ng ký biÕn ®éng ph¸t sinh trong qu¸
tr×nh giao dÞch B§S(chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp
B§S...)
HÖ thèng ®¨ng ký B§S lµ c¬ së ph¸p lý ®¸ng tin cËy cho viÖc x¸c lËp vµ b¶o vÖ
c¸c quyÒn B§S ®ång thêi còng lµ c¨n cø ph¸p lý v÷ng ch¾c cho c¸c giao dÞch vÒ
B§S. Hå s¬ ®¨ng ký B§S cã t¸c dông b¶o vÖ lîi Ých cña ngêi cã thùc quyÒn, ®ång
Hµ Néi 11-2003 20