Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp
- 102 trang
- file .pdf
LUẬN VĂN:
Thực trạng và một số giải pháp nâng
cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho
người có thu nhập thấp
Lời nói đầu
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia
đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các
lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội .
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình
và xã hội .
ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn
đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cùng
với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và nhà nước đã tạo điều kiện
thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh
trong cả nước. Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có
được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho
một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách, những
khó khăn phức tạp . Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở:
Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây không ít khó khăn
trong vấn đề quản lý đô thị.
Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá
trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những
người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. ở nước ta, trong
những năm qua Đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước
đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án
đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu
tiên.
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên
trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để góp phần giải quyết nhà
ở cho người có thu nhập thấp , em đã đi vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và một số giải
pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp ’’. Trên cơ sở đó
em đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình hoàn
thiện chính sách về nhà ở của Nhà nước.
Nội dung đề tài:
Chương I : Một số vấn đề lý luận chung
Chương II: Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại
Hà Nội trong 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 1992- 2002 )
Chương III: Định hướng và một số giảI pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả
đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội.
chương I: Một số vấn đề lý luận chung
II. I – Đầu Tư phát triển và đầu tư phát triển nhà:
1. Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà:
1.1 Đầu tư phát triển :
Trước hết, để hiểu thế nào là đầu tư phát triển, ta cần hiểu khái niệm cơ bản đầu tư
là gì?
Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất kì
nền kinh tế -xã hội nào.
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài nguyên thiên
nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả
nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó.
Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn để tái sản
xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật. vốn đầu tư được hình thành từ tiền tích lũy của
xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm của dân và vốn huy
động từ các nguồn khai thác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội
nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội. Có thể nói rằng.
Đầu tư là yếu tố quyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng
trưởng.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ tiền ra để tiến hành
các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh
và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật
chất và tinh thần của người lao động. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa
nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi
dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt
động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm
lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
* Đặc điểm của đầu tư phát triển.
- Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu tư là rất
lớn.
- Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu tư rất dài do đó vốn đầu tư phải nắm
khế đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì vậy trong suốt thời gian
này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế.
-Thời gian vận hành các kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ ra hoặc
thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm, có thể là hàng chục năm và có
nhiều trường hợp là vĩnh viễn.
- Nếu các thành quả của đầu tư là các công trình xây dựng thì nó sẽ được sử dụng ở
ngay tại nơi đã tạo ra nó.
- Các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như: Điều
kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc
tế...dẫn đến có độ mạo hiểm cao.
1.2 Đầu tư phát triển nhà ở :
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:
Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên
nhiên đối với con người. Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng
thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người.
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi là một sản
phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và vật
liệu xây lên nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và cũng
có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang
thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó
khăn và tốn kém.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng như khả
năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của
nền kinh tế – xã hội.
Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ yếu
nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc dù
là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ
mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông, hệ
thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều
kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.
1.2.2.Đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người có nhu cầu tự
xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá này và cung
ứng cho thị trường.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định bị mất đi
vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và không thể tồn tại ở
những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ
đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân
số cũng như diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ quá trình đầu tư
và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tài sản mới cho xã hội, hơn
nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị
mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình
đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng
và phát triển chung của xã hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong và ngoài
ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu
được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội.
Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là trách
nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi nguồn trong xã hội
như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, của các tổ chức tín
dụng, của chính những người có nhu cầu và những nguồn khác…
Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau nên đầu tư xây
dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh
viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê….
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.
Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị nói
riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh những
đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai đoạn nhất định.
1.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở :
1.3.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở.
Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũng chịu sự
tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu
tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sự thay đổi của các nhân tố này lúc tác động
tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư. Có thể kể đến những
nhân tố cơ bản sau:
Lãi suất. Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sử dụng một lượng vốn lớn. Khi
lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vay tiền từ
ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại.
Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý
kinh tế quan trọng của Nhà nước. Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị
trường Nhà nước có thể tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng
các mức lãi suất ưu đãi khác nhau như một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ
thể phụ thuộc vào chính sách ưu tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở
trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế
thị trường để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp
dụng lãi suât ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra một quỹ
nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân. Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời
kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang
ngành khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu
tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ
vốn vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới
hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư
và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt
thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân
sách Nhà nước. Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền
thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ một số hạng mục
công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông
lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của
hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớn trong đó có Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai
đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì
ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ. Như
chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế
đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dù
là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏi một lượng tài chính không nhỏ, do
vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà
phát triển, thu nhập của người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả cho những
nhu cầu cao như nhà ở.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở nói riêng
như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của
Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa
dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và giải pháp
thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.
1.3.2 Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở.
Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng của những nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà ở tại
Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm của thủ đô,
một trung tâm kinh tế – chính trị lớn của cả nước.
Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không ngừng tăng lên
chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở. Hơn nữa nhu cầu lại rất
phong phú như cho đối tượng chính sách, người có thu nhập cao, trung bình và thấp, cho
sinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiên
trong số này nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60
đến 70%, đây là những đối tượng ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ
ở. Đây chính là thuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung cư cao
tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ được chính sách khuyến
khích của Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.
Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận lợi. Đó là
nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm
trong dân chúng, thị trường nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và giá cả, máy móc thiết
bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của Việt nam, đội ngũ cán bộ quản lý
và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các địa phương trong cả nước. Tất cả các yếu tố
đó làm cho Hà nội có khả năng đảm nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù
hợp với những khu đô thị văn minh hiện đại.
Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở Hà nội còn nhận được sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực của
UBND Thành phố và Trung ương thông qua các chủ trương chính sách như chương trình
số 12 về “phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010”, pháp lệnh Thủ đô vừa được công bố
ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành phố về “ban hành Quy định thực hiện ưu
đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà nội” năm
2002….những chính sách, cơ chế này đang ngày càng tạo ra một môi trường pháp lý thuận
lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan
đến quyền lợi và nghiã vụ của nhiều đối tượng trong xã hội.
Thứ tư, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các công ty và
tổng công ty lớn như Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu
tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông
Đà, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà nội…Đây là những đơn vị mạnh, có truyền
thống trong ngành xây dựng của Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây
dựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
hiện nay. Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là những
đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu tư trong sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô
thời gian tới.
2. Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở :
2.1 Vốn đầu tư:
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống nhau
về vốn đầu tư. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng ta có khái
niệm vốn đầu tư như sau:
“Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ,
là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho
nền sản xuất xã hội”.
2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở:
Với chủ trương do chương trình 12 đề ra là phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đảm bảo
sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đầu tư phát
triển nhà ở tại Hà Nội đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không
một đối tượng nào có thể tự mình đứng ra đảm trách mà phải có sự phối hợp nhiều nguồn
nhau: Nhà nước, các tổ chức tài chính, tín dụng, các doanh nghiệp, người dân... Việc huy
động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng đòi hỏi phải có sự phối hợp linh hoạt
khai thác...điểm hạn chế nhược điểm để đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội đạt được hiệu
quả cao nhất.
Sơ đồ sử dụng các nguồn vốn xây dựng nhà ở mới
Ngân
gdfg Tài trợ Tổ chức Các quỹ Tổ chức,
sách của các Ngân phát cá nhân,
Nhà tổ chức hàng, triển doanh
nước nước Tín dụng nghiệp
Hạ tầng ngoài Hạ tầng trực tiếp + nhà ở
hàng rào các dự trong hàng rào các dự án
Đứng trên giác độ chủ đầu tư thì một dự án phát triển nhà ở hiện nay có thể huy động vốn
từ những nguồn sau:
Ngân sách Thành phố để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự
án và những công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác. Đây là trách nhiệm của Thành
phố để cùng phối hợp với chủ đầu tư tạo ra quỹ nhà có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã
hội.
Vốn tự có: đây phải được xác định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án nào, quyết
định sự thành hay bại.
Vốn vay: nguồn vốn này là không thể thiếu đối với những dự án lớn như đầu tư phát
triển nhà ở.
Vốn huy động từ khách hàng: do nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn cùng với sự
cho phép của Thành phố, các chủ đầu tư có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này
thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà.
2.2.1. Nguồn vốn ngân sách nhà nước:
Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa và xã hội, tùy vào những thời
điểm kinh tế - xã hội - chính trị khác nhau mà thuộc tính nào được coi trọng hơn và do vậy
sẽ do một đối tượng chính trong xã hội đứng ra giải quyết. Trước đây trong thời kỳ bao
cấp, thuộc tính xã hội được đẩy lên cao hơn và hoàn toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi
chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội cũng vì thế cũng giảm dần và thay vào đó là tính hàng
hóa lại tăng lên biểu hiện bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơn như doanh nghiệp,
người dân, tổ chức tín dụng tài chính... Đến mô hình phát triển theo dự án như hiện nay thì
vai trò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên nhà nước không còn tham gia trực tiếp
như trước mà vốn NSNN giữ vai trò như nguồn vốn mồi, thu hút sự tham gia của các
nguồn vốn, cụ thể được dùng đầu tư:
+ Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, ưu tiên đầu tư hỗ trợ
cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi liền với các dự án phát
triển nhà ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ công trình kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác
được ngay dự án.
+ Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi trong
xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
+ Đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng.
+ Thành lập quỹ phát triển nhà của thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà ở
để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm chung trong quỹ phát
triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nước để đáp ứng
về nhu cầu về chỗ ở. Sở dĩ như vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà
nước là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếu được đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu
tư nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu được tiến hành trong các khu đô thị mới đã được quy
hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sách được đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xã
hội như trường học, nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính... và một số
công trình hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu tư khó đảm đương vì chủ yếu phục vụ lợi ích
công cộng như đường nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nước, điện, chiếu sáng...
Xác định được vai trò không thể thiếu của nguồn vốn ngân sách, ngay từ năm đầu triển
khai chương trình 12, thành phố đã chi 114 tỷ đồng cho đầu tư phát triển nhà ở (1998) con
số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ
đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng
giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt
cho thấy vai trò của nhà nước trong lĩnh vực này không còn là độc quyền như trước mà
nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khác trong khi sự
mở rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách
cho thấy đang xảy ra tình trạng dàn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh hưởng đến hiệu
quả các dự án nói chung.2.2.2 Nguồn ngoài nước.
Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vai trò chủ đạo
trong những công tác mang tính xã hội cao như giải phóng mặt bằng, và đặc biệt Hà nội là
nơi có đông các đối tượng chính sách đòi hỏi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để
đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng này. Cùng với quá trình phát triển của các khu
đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách để đầu tư trực tiếp vào
phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các
đối tượng chính sách mua nhà tại đây.
Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và
các đối tượng chính sách trên địa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng
mức đầu tư là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân sách cần cân đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001
đến 2005
2.2.2. Vốn tự có.
Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có
là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi
nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản được
giữ lại, vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng là lĩnh vực cần
lượng vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và vận hành
dự án. Do vậy hầu hết các chủ đầu tư sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như: vay
ngân hàng, huy động từ người có nhu cầu về nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
trình, liên doanh liên kết... Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự
thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy
động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ vậy vì nguồn vốn tự có hay vốn đối ứng sẽ
quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng
trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà
thầu, cung cấp nguyên vật liệu...).
Trong những năm vừa qua ngành xây dựng Thủ đô đã phát triển không ngừng đóng góp
một phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận một thực tế
là tiềm lực tài chính của họ chưa phải là thế mạnh, chưa xứng với đòi hỏi của những công
trình xây dựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khác do
tranh thủ những ưu đãi của thành phố dành cho đầu tư phát triển nhà ở nên nhiều chủ đầu
tư đã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có
vốn đã ít ỏi. Chính điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư chỉ xấp
xỉ 10 đến 13%.
Xét cơ cấu vốn trong dự án khu du lịch tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Công ty Đầu
tư và phát triển nhà đô thị làm chủ đầu tư thì thấy rằng ngay cả một đơn vị được coi là dẫn
đầu trong ngành xây dựng thủ đô cũng chỉ có vốn đối ứng chiếm tỷ trọng 9,78%, trong khi
vốn vay là 47,4% nếu vốn vay không ổn định hoặc phải chịu lãi suất cao thì đây sẽ là bất
lợi cho dự án. Xét đến cùng thì mọi chi phí bao gồm chi phí về vốn sẽ được tính toán vào
giá thành xây dựng, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn và có khả năng chi trả
nhưng với gần 60% dân đô thị có mức sống trung bình và thấp thì giá thành cao sẽ làm
giảm cơ hội cải thiện chỗ ở của họ.
Một đặc điểm trong phát triển nhà ở Hà Nội là hầu hết chủ đầu tư là DNNN thuộc ngành
xây dựng. Những doanh nghiệp này trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới hình
thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường bắt nhịp với đòi hỏi
của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các doanh nghiệp cũng đã có những bước phát
triển nhất định nhưng thời gian chưa đủ để họ tích lũy được một sự tăng trưởng đáng kể về
vốn do các sản phẩm xây dựng sử dụng vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi lại rất lâu
có trường hợp kéo dài 10 đến 20 năm. Thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài
ngành xây dựng vào các dự án phát triển nhà ở đã làm hạn chế nguồn vốn tự có trong cơ
cấu vốn đầu tư chung.
Hơn thế, mặc dù phát triển nhà ở đã được thành phố xác định là sự nghiệp của toàn xã hội
trong đó có xây dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hình thức bán hoặc cho thuê
nhưng do chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể của thành phố nên còn ít doanh nghiệp chủ
động tham gia góp vốn vào hình thức kinh doanh này. Các đơn vị có lao động chưa được
hưởng những điều kiện ở nhất định cũng chưa tích cực trích lợi nhuận hay quỹ đầu tư phát
triển để xây dựng nhà ở cho CBCNV (vẫn còn tư tưởng trông chờ vào sự cấp phát của Nhà
nước) gây nên tình trạng căng thẳng về nhà ở.
Để triển khai bất kỳ một dự án đầu tư nào thì yêu cầu đầu tiên là phải có vốn đối ứng.
Trong điều kiện tiềm lực tài chính trong các chủ đầu tư đang là yếu điểm thì sự thành công
của mỗi dự án cũng như toàn bộ sự nghiệp phát triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộcvào một
phương thức huy động vốn hiệu quả của chính chủ đầu tư.
2.2.3. Vốn vay
Như trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau mà hai nguồn vốn
giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự án đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng
cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết.
Hơn nữa do đặc điểm của hình thức đầu tư phát triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn
vay đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả 2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm
vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại.
- Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các dự án phát
triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số
ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển
như... Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với
mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và
những quy định khác của nhà nước.
Trong nhiều dự án phát triển nhà của Thành phố đặc biệt là tại các khu đô thị mới,
tranh thủ chủ trương khuyến khích các chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn này rất
nhiều, thậm chí như dự án khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính tỷ trọng vốn tín
dụng đầu tư chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu tư. Đối với những dự án như thế này thì
tiến độ hay thậm chí cả chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay
tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này hiện nay còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục,
trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay. Hiện nay tại Hà nội
có tới 6 đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng ưu đãi là:
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia
Ngân hàng Công thương
Ngân hàng Ngoại thương
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chính
Tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã
gây khó khăn cho người đi vay. Một dự án có thể mỗi năm được giao chỉ tiêu vay tại
hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu
mối. Thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tư phát triển nhà ở vốn đã có thời gian
thi công kéo dài.
- Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để có thể tiếp cận
với nguồn vốn ưu đãi như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp hay thuộc diện
chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng cơ sở, xây dựng tại khu vực
được khuyến khích... nên vay thương mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về
vốn cho các dự án phát triển nhà ở. Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phí dựa
trên những điều khoản thỏa thuận với ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và
bắt buộc có thế chấp.
2.2.4 Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng).
Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng nhu
cầu đó: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mới hay cải tạo mở rộng diện tích
cũ... nhưng cho dù là cách nào thì cũng cần đến một khoản tiền nhất định. Người dân Hà
Nội nói riêng luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây
cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị
trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhàn rỗi
trong nhân dân (theo đánh giá là rất lớn). Bối cảnh tạo ra tiềm năng vô cùng lớn thu hút
vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là căn hộ khép kín
trong các chung cư cao tầng đã gây được sự chú ý của đông đảo người dân Thủ đô đang có
nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng với gia cả hợp lý những người có
nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu những căn
hộ đó trong tương lai. Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ
đầu tư (của những dự án đã được phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà). Hợp
đồng có thể ký trước khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn
thiện phần thô đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trước cho chủ
đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để
chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách
hàng.
Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràng
buộc cũng như chính sách hướng dẫn nào. Huy động nhiều hay ít phụ thuộc vào uy tín của
chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà
không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được sở hữu một căn hộ
khi công trình hoàn thành. Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn
nhỏ khác nhau thì quan hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợp đồng
ứng trước tiền mua như vậy sẽ giảm, ảnh hưởng đến tình hình huy động vốn chung của chủ
đầu tư cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phương diện đáp ứng được nhu cầu
của người dân, nhằm thu hút lượng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở.
3. Kết quả và hiệu quả đầu tư.
3.1 Kết quả của hoạt động đầu tư.
Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực
hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng
thêm.
ở đây khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các
hoạt động của công cuộc đầu tư như là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng
nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây
dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án
đầu tư.
Còn tài sản cố định huy động được hiểu là từng công trình hay hạng mục công
trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản phẩm, hay
hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự án đầu tư),
đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể
đưa vào hoạt động được ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản
phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất kinh
doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn
đầu tư. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của
kết quả đầu tư sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhưng luận cứ nhằm xem xét và
đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu tư trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh
tốc độ thực hiện đầu tư, tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đưa vào
hoạt động. Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố
định trong các ngành, vùng và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư:
Khái niệm : HIệu quả xây dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ích cả về mặt kinh tế và mặt
xã hội do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư xây dựng mang lại cho toàn xã hội sau
khi công trình nhà ở đô thị được đưa vào hoạt động.
Công thức chung :
a. Số tuyệt đối :
HIệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q) – Chi phí đầu vào (V)
b. Số tương đối
Hiệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q)/ Chi phí đầu vào (V)
Có nghĩa là hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị là đạt kết quả ( hay lợi ích ) tối đa cùng với
một lượng chi phí hay đạt cùng một kết quả ( lợi ích) với chi phí tối thiểu – sau khi
hoàn thành xây dựng và đưa công trình nhà ở đô thị vào hoạt động – có tính đến tính
đặc thù của công trình nhà ở đô thị trong điều kiện chuyển đổi nền kinh tế ở nước ta
hiện nay. Vì thế 2 chỉ tiêu hiệu quả thường dùng trong xây dựng nhà ở đô thị là : Tổng
diện tích ở hoàn thành ( m2 ) hoặc số căn hộ hoàn thành trong năm hoặc số hộ gia đình
nhận nhà ở mới trong năm – có kết hợp xem xét với tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở
trong năm và suất vốn đầu tư xây dựng 1m2 nhà ở.
a) Các chỉ tiêu về vốn đầu tư:
a.1. Suất vốn đầu tư 1 m2 ở ( đơn vị tính 1000 đ/1m2 ở ) là chỉ tiêu phản ánh lượng vốn
đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m2 ở. Hoặc ngược lại là chỉ tiêu nghịch phản ánh số diện
tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở – là biểu
hiện cụ thể của hệ số hiệu quả vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở. Ký hiệu quy ước : d-
người ta thường so sánh d thực tế với d định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng
và khôI phục nhà ở đô thị. Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiên tiến
có tính quy định, xác định trên cơ sở những giảI pháp tối ưu về chi phí đầu tư và công
suất sản xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế quốc dân.
a.2 Suất lợi nhuận bình quân: ký hiệu quy ước : L là mức lãI tăng lên bình quân cho
một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở đưa đến mức tăng đó.
a.3. Chi phí thực tế xây dựng 1 m2 là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ chi phí thực tế chi cho
việc xây dựng hoàn thành bàn giao 1 m2 ở. Ký hiệu quy ước Hc.
a.4. Giá thành 1 m2 ở là chỉ tiêu phản ánh otàn bộ chi phí trực tiếp và gián tiếp cho xây
dựng hoàn thành 1 m2 ở ký hiệu quy ước là G
a.5. Mức tăng thu nhập bình quân của một đồng vốn đầu tư bỏ vào xây dựng nhà cửa
đưa đến mức tăng ấy ( đơn vị tính : 1000 đ) ký hiệu quy ước T.
b) Các chỉ tiêu về diện tích:
b.1 Diện tích ở bình quân trên 1 người ( đơn vị thường tính m2 ở / người ) là chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả thực tế đạt được tính bình quân cho 1 người, là biểu hiện cụ thể của
năng lực phụcvụ mới tăng thêm của xã hội.
b.2. Diện tích ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hoặc nhiều năm là chỉ tiêu phản
ánh tổng số diện tích ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng trong năm của toàn xã hội
( thường là 1 năm hoặc nhiều năm ) bất kể khởi công vào lúc nào ( diện tích bình quân
đầu người )
b.3. Diện tích sử dụng ( diện tích có ích ) hoàn thành bình quân cho 1 người ( đơn vị
thường tính : m2 sử dụng / người) là chỉ tiêu phản ánh tổng diện tích ở và diện tích phụ
hoàn thành bình quân cho 1 người.
c. Các chỉ tiêu về thời gian xây dựng và thi công xây dựng:
c.1 Thời gian xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian từ lúc bắt đầu công việc mang
tính chất chuẩn bị đến ký biên bản nghiệm thu bàn giao về việc đưa vào sử dụng công
trình.
c.2 Thời gian hoàn lại vốn đầu tư là chỉ tiêu phản ánh giai đoạn mà trong đó do đầu tư
vốn mà thu lại được lợi nhuận bằng số vốn đã đầu tư.
c.3 Tốc độ xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình các phương tiện , nguyên
vật liệu nằm trong tình trạng xây dựng dở dang.
c.4 Tốc độ bồi hoàn vốn: là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình bồi hoàn lại cho thu
nhâpj các phương tiện, chi phí cho xây dựng bằng cách thu lợi nhuận.
NgoàI ra còn có các chỉ tiêu khác như : Tỷ trong vốn đầu tư, mức độ xây
dựng dở dang…
Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhưng nó
mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án được
xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu tư bỏ ra tại một thời
đIểm nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả đầu tư chung:
Các kết quả đạt được do thực hiện đầu tư
Hiệu quả đầu tư
=
chung
Tổng số vốn đầu tư đã thực hiện
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu được, kết quả thu được đầu ra càng nhiều thì
hiệu quả đạt được càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi
hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu tư:
Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng được tính như sau:
(V M)
E
K
Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư
(V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu tư thực hiện.
Thực trạng và một số giải pháp nâng
cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho
người có thu nhập thấp
Lời nói đầu
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia
đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các
lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội .
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình
và xã hội .
ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn
đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cùng
với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và nhà nước đã tạo điều kiện
thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh
trong cả nước. Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có
được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho
một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách, những
khó khăn phức tạp . Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở:
Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây không ít khó khăn
trong vấn đề quản lý đô thị.
Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá
trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những
người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. ở nước ta, trong
những năm qua Đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước
đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án
đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu
tiên.
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên
trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để góp phần giải quyết nhà
ở cho người có thu nhập thấp , em đã đi vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và một số giải
pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp ’’. Trên cơ sở đó
em đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình hoàn
thiện chính sách về nhà ở của Nhà nước.
Nội dung đề tài:
Chương I : Một số vấn đề lý luận chung
Chương II: Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại
Hà Nội trong 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 1992- 2002 )
Chương III: Định hướng và một số giảI pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả
đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội.
chương I: Một số vấn đề lý luận chung
II. I – Đầu Tư phát triển và đầu tư phát triển nhà:
1. Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà:
1.1 Đầu tư phát triển :
Trước hết, để hiểu thế nào là đầu tư phát triển, ta cần hiểu khái niệm cơ bản đầu tư
là gì?
Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất kì
nền kinh tế -xã hội nào.
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài nguyên thiên
nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả
nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó.
Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn để tái sản
xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật. vốn đầu tư được hình thành từ tiền tích lũy của
xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm của dân và vốn huy
động từ các nguồn khai thác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội
nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội. Có thể nói rằng.
Đầu tư là yếu tố quyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng
trưởng.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ tiền ra để tiến hành
các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh
và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật
chất và tinh thần của người lao động. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa
nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi
dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt
động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm
lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
* Đặc điểm của đầu tư phát triển.
- Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu tư là rất
lớn.
- Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu tư rất dài do đó vốn đầu tư phải nắm
khế đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì vậy trong suốt thời gian
này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế.
-Thời gian vận hành các kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ ra hoặc
thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm, có thể là hàng chục năm và có
nhiều trường hợp là vĩnh viễn.
- Nếu các thành quả của đầu tư là các công trình xây dựng thì nó sẽ được sử dụng ở
ngay tại nơi đã tạo ra nó.
- Các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như: Điều
kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc
tế...dẫn đến có độ mạo hiểm cao.
1.2 Đầu tư phát triển nhà ở :
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:
Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên
nhiên đối với con người. Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng
thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người.
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi là một sản
phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và vật
liệu xây lên nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và cũng
có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang
thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó
khăn và tốn kém.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng như khả
năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của
nền kinh tế – xã hội.
Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ yếu
nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc dù
là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ
mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông, hệ
thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều
kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.
1.2.2.Đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người có nhu cầu tự
xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá này và cung
ứng cho thị trường.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định bị mất đi
vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và không thể tồn tại ở
những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ
đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân
số cũng như diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ quá trình đầu tư
và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tài sản mới cho xã hội, hơn
nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị
mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình
đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng
và phát triển chung của xã hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong và ngoài
ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu
được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội.
Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là trách
nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi nguồn trong xã hội
như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, của các tổ chức tín
dụng, của chính những người có nhu cầu và những nguồn khác…
Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau nên đầu tư xây
dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh
viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê….
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.
Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị nói
riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh những
đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai đoạn nhất định.
1.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở :
1.3.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở.
Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũng chịu sự
tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu
tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sự thay đổi của các nhân tố này lúc tác động
tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư. Có thể kể đến những
nhân tố cơ bản sau:
Lãi suất. Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sử dụng một lượng vốn lớn. Khi
lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vay tiền từ
ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại.
Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý
kinh tế quan trọng của Nhà nước. Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị
trường Nhà nước có thể tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng
các mức lãi suất ưu đãi khác nhau như một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ
thể phụ thuộc vào chính sách ưu tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở
trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế
thị trường để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp
dụng lãi suât ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra một quỹ
nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân. Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời
kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang
ngành khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu
tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ
vốn vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới
hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư
và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt
thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân
sách Nhà nước. Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền
thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ một số hạng mục
công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông
lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của
hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớn trong đó có Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai
đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì
ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ. Như
chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế
đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dù
là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏi một lượng tài chính không nhỏ, do
vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà
phát triển, thu nhập của người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả cho những
nhu cầu cao như nhà ở.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở nói riêng
như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của
Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa
dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và giải pháp
thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.
1.3.2 Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở.
Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng của những nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà ở tại
Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm của thủ đô,
một trung tâm kinh tế – chính trị lớn của cả nước.
Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không ngừng tăng lên
chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở. Hơn nữa nhu cầu lại rất
phong phú như cho đối tượng chính sách, người có thu nhập cao, trung bình và thấp, cho
sinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiên
trong số này nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60
đến 70%, đây là những đối tượng ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ
ở. Đây chính là thuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung cư cao
tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ được chính sách khuyến
khích của Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.
Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận lợi. Đó là
nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm
trong dân chúng, thị trường nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và giá cả, máy móc thiết
bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của Việt nam, đội ngũ cán bộ quản lý
và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các địa phương trong cả nước. Tất cả các yếu tố
đó làm cho Hà nội có khả năng đảm nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù
hợp với những khu đô thị văn minh hiện đại.
Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở Hà nội còn nhận được sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực của
UBND Thành phố và Trung ương thông qua các chủ trương chính sách như chương trình
số 12 về “phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010”, pháp lệnh Thủ đô vừa được công bố
ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành phố về “ban hành Quy định thực hiện ưu
đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà nội” năm
2002….những chính sách, cơ chế này đang ngày càng tạo ra một môi trường pháp lý thuận
lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan
đến quyền lợi và nghiã vụ của nhiều đối tượng trong xã hội.
Thứ tư, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các công ty và
tổng công ty lớn như Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu
tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông
Đà, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà nội…Đây là những đơn vị mạnh, có truyền
thống trong ngành xây dựng của Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây
dựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
hiện nay. Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là những
đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu tư trong sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô
thời gian tới.
2. Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở :
2.1 Vốn đầu tư:
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống nhau
về vốn đầu tư. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng ta có khái
niệm vốn đầu tư như sau:
“Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ,
là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho
nền sản xuất xã hội”.
2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở:
Với chủ trương do chương trình 12 đề ra là phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đảm bảo
sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đầu tư phát
triển nhà ở tại Hà Nội đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không
một đối tượng nào có thể tự mình đứng ra đảm trách mà phải có sự phối hợp nhiều nguồn
nhau: Nhà nước, các tổ chức tài chính, tín dụng, các doanh nghiệp, người dân... Việc huy
động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng đòi hỏi phải có sự phối hợp linh hoạt
khai thác...điểm hạn chế nhược điểm để đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội đạt được hiệu
quả cao nhất.
Sơ đồ sử dụng các nguồn vốn xây dựng nhà ở mới
Ngân
gdfg Tài trợ Tổ chức Các quỹ Tổ chức,
sách của các Ngân phát cá nhân,
Nhà tổ chức hàng, triển doanh
nước nước Tín dụng nghiệp
Hạ tầng ngoài Hạ tầng trực tiếp + nhà ở
hàng rào các dự trong hàng rào các dự án
Đứng trên giác độ chủ đầu tư thì một dự án phát triển nhà ở hiện nay có thể huy động vốn
từ những nguồn sau:
Ngân sách Thành phố để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự
án và những công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác. Đây là trách nhiệm của Thành
phố để cùng phối hợp với chủ đầu tư tạo ra quỹ nhà có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã
hội.
Vốn tự có: đây phải được xác định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ dự án nào, quyết
định sự thành hay bại.
Vốn vay: nguồn vốn này là không thể thiếu đối với những dự án lớn như đầu tư phát
triển nhà ở.
Vốn huy động từ khách hàng: do nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn cùng với sự
cho phép của Thành phố, các chủ đầu tư có thể khai thác nguồn vốn đầy tiềm năng này
thông qua hình thức ứng trước tiền mua nhà.
2.2.1. Nguồn vốn ngân sách nhà nước:
Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa và xã hội, tùy vào những thời
điểm kinh tế - xã hội - chính trị khác nhau mà thuộc tính nào được coi trọng hơn và do vậy
sẽ do một đối tượng chính trong xã hội đứng ra giải quyết. Trước đây trong thời kỳ bao
cấp, thuộc tính xã hội được đẩy lên cao hơn và hoàn toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi
chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội cũng vì thế cũng giảm dần và thay vào đó là tính hàng
hóa lại tăng lên biểu hiện bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơn như doanh nghiệp,
người dân, tổ chức tín dụng tài chính... Đến mô hình phát triển theo dự án như hiện nay thì
vai trò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên nhà nước không còn tham gia trực tiếp
như trước mà vốn NSNN giữ vai trò như nguồn vốn mồi, thu hút sự tham gia của các
nguồn vốn, cụ thể được dùng đầu tư:
+ Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, ưu tiên đầu tư hỗ trợ
cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi liền với các dự án phát
triển nhà ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ công trình kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác
được ngay dự án.
+ Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi trong
xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
+ Đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng.
+ Thành lập quỹ phát triển nhà của thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà ở
để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm chung trong quỹ phát
triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nước để đáp ứng
về nhu cầu về chỗ ở. Sở dĩ như vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà
nước là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếu được đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu
tư nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu được tiến hành trong các khu đô thị mới đã được quy
hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sách được đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xã
hội như trường học, nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính... và một số
công trình hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu tư khó đảm đương vì chủ yếu phục vụ lợi ích
công cộng như đường nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nước, điện, chiếu sáng...
Xác định được vai trò không thể thiếu của nguồn vốn ngân sách, ngay từ năm đầu triển
khai chương trình 12, thành phố đã chi 114 tỷ đồng cho đầu tư phát triển nhà ở (1998) con
số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ
đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng
giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt
cho thấy vai trò của nhà nước trong lĩnh vực này không còn là độc quyền như trước mà
nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khác trong khi sự
mở rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách
cho thấy đang xảy ra tình trạng dàn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh hưởng đến hiệu
quả các dự án nói chung.2.2.2 Nguồn ngoài nước.
Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vai trò chủ đạo
trong những công tác mang tính xã hội cao như giải phóng mặt bằng, và đặc biệt Hà nội là
nơi có đông các đối tượng chính sách đòi hỏi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để
đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng này. Cùng với quá trình phát triển của các khu
đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách để đầu tư trực tiếp vào
phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các
đối tượng chính sách mua nhà tại đây.
Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và
các đối tượng chính sách trên địa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng
mức đầu tư là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân sách cần cân đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001
đến 2005
2.2.2. Vốn tự có.
Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có
là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi
nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản được
giữ lại, vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở nói riêng là lĩnh vực cần
lượng vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và vận hành
dự án. Do vậy hầu hết các chủ đầu tư sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như: vay
ngân hàng, huy động từ người có nhu cầu về nhà ở, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
trình, liên doanh liên kết... Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự
thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy
động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ vậy vì nguồn vốn tự có hay vốn đối ứng sẽ
quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng
trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà
thầu, cung cấp nguyên vật liệu...).
Trong những năm vừa qua ngành xây dựng Thủ đô đã phát triển không ngừng đóng góp
một phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận một thực tế
là tiềm lực tài chính của họ chưa phải là thế mạnh, chưa xứng với đòi hỏi của những công
trình xây dựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khác do
tranh thủ những ưu đãi của thành phố dành cho đầu tư phát triển nhà ở nên nhiều chủ đầu
tư đã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có
vốn đã ít ỏi. Chính điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư chỉ xấp
xỉ 10 đến 13%.
Xét cơ cấu vốn trong dự án khu du lịch tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm do Công ty Đầu
tư và phát triển nhà đô thị làm chủ đầu tư thì thấy rằng ngay cả một đơn vị được coi là dẫn
đầu trong ngành xây dựng thủ đô cũng chỉ có vốn đối ứng chiếm tỷ trọng 9,78%, trong khi
vốn vay là 47,4% nếu vốn vay không ổn định hoặc phải chịu lãi suất cao thì đây sẽ là bất
lợi cho dự án. Xét đến cùng thì mọi chi phí bao gồm chi phí về vốn sẽ được tính toán vào
giá thành xây dựng, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn và có khả năng chi trả
nhưng với gần 60% dân đô thị có mức sống trung bình và thấp thì giá thành cao sẽ làm
giảm cơ hội cải thiện chỗ ở của họ.
Một đặc điểm trong phát triển nhà ở Hà Nội là hầu hết chủ đầu tư là DNNN thuộc ngành
xây dựng. Những doanh nghiệp này trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới hình
thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường bắt nhịp với đòi hỏi
của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các doanh nghiệp cũng đã có những bước phát
triển nhất định nhưng thời gian chưa đủ để họ tích lũy được một sự tăng trưởng đáng kể về
vốn do các sản phẩm xây dựng sử dụng vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi lại rất lâu
có trường hợp kéo dài 10 đến 20 năm. Thiếu sự tham gia của các doanh nghiệp ngoài
ngành xây dựng vào các dự án phát triển nhà ở đã làm hạn chế nguồn vốn tự có trong cơ
cấu vốn đầu tư chung.
Hơn thế, mặc dù phát triển nhà ở đã được thành phố xác định là sự nghiệp của toàn xã hội
trong đó có xây dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hình thức bán hoặc cho thuê
nhưng do chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể của thành phố nên còn ít doanh nghiệp chủ
động tham gia góp vốn vào hình thức kinh doanh này. Các đơn vị có lao động chưa được
hưởng những điều kiện ở nhất định cũng chưa tích cực trích lợi nhuận hay quỹ đầu tư phát
triển để xây dựng nhà ở cho CBCNV (vẫn còn tư tưởng trông chờ vào sự cấp phát của Nhà
nước) gây nên tình trạng căng thẳng về nhà ở.
Để triển khai bất kỳ một dự án đầu tư nào thì yêu cầu đầu tiên là phải có vốn đối ứng.
Trong điều kiện tiềm lực tài chính trong các chủ đầu tư đang là yếu điểm thì sự thành công
của mỗi dự án cũng như toàn bộ sự nghiệp phát triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộcvào một
phương thức huy động vốn hiệu quả của chính chủ đầu tư.
2.2.3. Vốn vay
Như trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau mà hai nguồn vốn
giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự án đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng
cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết.
Hơn nữa do đặc điểm của hình thức đầu tư phát triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn
vay đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả 2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm
vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại.
- Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các dự án phát
triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số
ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển
như... Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với
mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và
những quy định khác của nhà nước.
Trong nhiều dự án phát triển nhà của Thành phố đặc biệt là tại các khu đô thị mới,
tranh thủ chủ trương khuyến khích các chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn này rất
nhiều, thậm chí như dự án khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính tỷ trọng vốn tín
dụng đầu tư chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu tư. Đối với những dự án như thế này thì
tiến độ hay thậm chí cả chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay
tín dụng, tuy nhiên nguồn vốn này hiện nay còn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục,
trong số đó phải kể đến tình trạng có quá nhiều đầu mối cho vay. Hiện nay tại Hà nội
có tới 6 đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng ưu đãi là:
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia
Ngân hàng Công thương
Ngân hàng Ngoại thương
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chính
Tình trạng có nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay khác nhau đã
gây khó khăn cho người đi vay. Một dự án có thể mỗi năm được giao chỉ tiêu vay tại
hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu tư phải làm nhiều bộ hồ sơ, phải trình với nhiều đầu
mối. Thủ tục này làm chậm tiến độ dự án đầu tư phát triển nhà ở vốn đã có thời gian
thi công kéo dài.
- Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để có thể tiếp cận
với nguồn vốn ưu đãi như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp hay thuộc diện
chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng cơ sở, xây dựng tại khu vực
được khuyến khích... nên vay thương mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về
vốn cho các dự án phát triển nhà ở. Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phí dựa
trên những điều khoản thỏa thuận với ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và
bắt buộc có thế chấp.
2.2.4 Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng).
Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng nhu
cầu đó: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mới hay cải tạo mở rộng diện tích
cũ... nhưng cho dù là cách nào thì cũng cần đến một khoản tiền nhất định. Người dân Hà
Nội nói riêng luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây
cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị
trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhàn rỗi
trong nhân dân (theo đánh giá là rất lớn). Bối cảnh tạo ra tiềm năng vô cùng lớn thu hút
vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là căn hộ khép kín
trong các chung cư cao tầng đã gây được sự chú ý của đông đảo người dân Thủ đô đang có
nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng với gia cả hợp lý những người có
nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu những căn
hộ đó trong tương lai. Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ
đầu tư (của những dự án đã được phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà). Hợp
đồng có thể ký trước khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn
thiện phần thô đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trước cho chủ
đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để
chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách
hàng.
Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràng
buộc cũng như chính sách hướng dẫn nào. Huy động nhiều hay ít phụ thuộc vào uy tín của
chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà
không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được sở hữu một căn hộ
khi công trình hoàn thành. Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn
nhỏ khác nhau thì quan hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợp đồng
ứng trước tiền mua như vậy sẽ giảm, ảnh hưởng đến tình hình huy động vốn chung của chủ
đầu tư cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phương diện đáp ứng được nhu cầu
của người dân, nhằm thu hút lượng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở.
3. Kết quả và hiệu quả đầu tư.
3.1 Kết quả của hoạt động đầu tư.
Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực
hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng
thêm.
ở đây khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các
hoạt động của công cuộc đầu tư như là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng
nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây
dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án
đầu tư.
Còn tài sản cố định huy động được hiểu là từng công trình hay hạng mục công
trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản phẩm, hay
hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự án đầu tư),
đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể
đưa vào hoạt động được ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản
phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất kinh
doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn
đầu tư. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của
kết quả đầu tư sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhưng luận cứ nhằm xem xét và
đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu tư trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh
tốc độ thực hiện đầu tư, tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đưa vào
hoạt động. Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố
định trong các ngành, vùng và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư:
Khái niệm : HIệu quả xây dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ích cả về mặt kinh tế và mặt
xã hội do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư xây dựng mang lại cho toàn xã hội sau
khi công trình nhà ở đô thị được đưa vào hoạt động.
Công thức chung :
a. Số tuyệt đối :
HIệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q) – Chi phí đầu vào (V)
b. Số tương đối
Hiệu quả (H) = Kết quả ( hay lợi ích ) đầu ra (Q)/ Chi phí đầu vào (V)
Có nghĩa là hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị là đạt kết quả ( hay lợi ích ) tối đa cùng với
một lượng chi phí hay đạt cùng một kết quả ( lợi ích) với chi phí tối thiểu – sau khi
hoàn thành xây dựng và đưa công trình nhà ở đô thị vào hoạt động – có tính đến tính
đặc thù của công trình nhà ở đô thị trong điều kiện chuyển đổi nền kinh tế ở nước ta
hiện nay. Vì thế 2 chỉ tiêu hiệu quả thường dùng trong xây dựng nhà ở đô thị là : Tổng
diện tích ở hoàn thành ( m2 ) hoặc số căn hộ hoàn thành trong năm hoặc số hộ gia đình
nhận nhà ở mới trong năm – có kết hợp xem xét với tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở
trong năm và suất vốn đầu tư xây dựng 1m2 nhà ở.
a) Các chỉ tiêu về vốn đầu tư:
a.1. Suất vốn đầu tư 1 m2 ở ( đơn vị tính 1000 đ/1m2 ở ) là chỉ tiêu phản ánh lượng vốn
đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m2 ở. Hoặc ngược lại là chỉ tiêu nghịch phản ánh số diện
tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở – là biểu
hiện cụ thể của hệ số hiệu quả vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở. Ký hiệu quy ước : d-
người ta thường so sánh d thực tế với d định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng
và khôI phục nhà ở đô thị. Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiên tiến
có tính quy định, xác định trên cơ sở những giảI pháp tối ưu về chi phí đầu tư và công
suất sản xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế quốc dân.
a.2 Suất lợi nhuận bình quân: ký hiệu quy ước : L là mức lãI tăng lên bình quân cho
một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở đưa đến mức tăng đó.
a.3. Chi phí thực tế xây dựng 1 m2 là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ chi phí thực tế chi cho
việc xây dựng hoàn thành bàn giao 1 m2 ở. Ký hiệu quy ước Hc.
a.4. Giá thành 1 m2 ở là chỉ tiêu phản ánh otàn bộ chi phí trực tiếp và gián tiếp cho xây
dựng hoàn thành 1 m2 ở ký hiệu quy ước là G
a.5. Mức tăng thu nhập bình quân của một đồng vốn đầu tư bỏ vào xây dựng nhà cửa
đưa đến mức tăng ấy ( đơn vị tính : 1000 đ) ký hiệu quy ước T.
b) Các chỉ tiêu về diện tích:
b.1 Diện tích ở bình quân trên 1 người ( đơn vị thường tính m2 ở / người ) là chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả thực tế đạt được tính bình quân cho 1 người, là biểu hiện cụ thể của
năng lực phụcvụ mới tăng thêm của xã hội.
b.2. Diện tích ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hoặc nhiều năm là chỉ tiêu phản
ánh tổng số diện tích ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng trong năm của toàn xã hội
( thường là 1 năm hoặc nhiều năm ) bất kể khởi công vào lúc nào ( diện tích bình quân
đầu người )
b.3. Diện tích sử dụng ( diện tích có ích ) hoàn thành bình quân cho 1 người ( đơn vị
thường tính : m2 sử dụng / người) là chỉ tiêu phản ánh tổng diện tích ở và diện tích phụ
hoàn thành bình quân cho 1 người.
c. Các chỉ tiêu về thời gian xây dựng và thi công xây dựng:
c.1 Thời gian xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian từ lúc bắt đầu công việc mang
tính chất chuẩn bị đến ký biên bản nghiệm thu bàn giao về việc đưa vào sử dụng công
trình.
c.2 Thời gian hoàn lại vốn đầu tư là chỉ tiêu phản ánh giai đoạn mà trong đó do đầu tư
vốn mà thu lại được lợi nhuận bằng số vốn đã đầu tư.
c.3 Tốc độ xây dựng là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình các phương tiện , nguyên
vật liệu nằm trong tình trạng xây dựng dở dang.
c.4 Tốc độ bồi hoàn vốn: là chỉ tiêu phản ánh thời gian trung bình bồi hoàn lại cho thu
nhâpj các phương tiện, chi phí cho xây dựng bằng cách thu lợi nhuận.
NgoàI ra còn có các chỉ tiêu khác như : Tỷ trong vốn đầu tư, mức độ xây
dựng dở dang…
Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhưng nó
mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án được
xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu tư bỏ ra tại một thời
đIểm nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả đầu tư chung:
Các kết quả đạt được do thực hiện đầu tư
Hiệu quả đầu tư
=
chung
Tổng số vốn đầu tư đã thực hiện
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu được, kết quả thu được đầu ra càng nhiều thì
hiệu quả đạt được càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi
hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu tư:
Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng được tính như sau:
(V M)
E
K
Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư
(V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu tư thực hiện.