Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở việt nam

  • 103 trang
  • file .pdf
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ THU HIỀN
G
PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,
THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60.38.50
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học : TS. Doãn Hồng Nhung
HÀ NỘI - 2012
2
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... 3
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 8
CHƢƠNG 1 .......................................................................................................... 14
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM .................. 14
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất ............................................ 14
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất ........................ 14
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất ..................................................... 16
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất .............................................. 19
1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất .......................................................... 22
1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với cơ chế
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất................................... 23
1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất ............................................................. 25
1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất ........................................................ 25
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về thu hồi đất ............................................ 26
1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất mà không phải
tiến hành thủ tục thu hồi đất .................................................................................. 27
1.2.4. Nguyên tắc về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất .................................. 28
1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp .............................................. 28
1.4. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp ................................................................................................................... 30
1.4.1. Thời kỳ trƣớc Luật Đất đai năm 1987 ......................................................... 30
1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993 ....................... 32
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003............................. 33
1.4.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay ................................................ 34
1.5. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp của
một số nƣớc trên thế giới ...................................................................................... 34
1.5.1. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Úc .. 35
1.5.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh
nghiệp của Trung Quốc ......................................................................................... 37
4
1.5.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Đài
Loan ....................................................................................................................... 40
1.5.4. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam .................................................. 43
CHƢƠNG 2 .......................................................................................................... 45
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI
ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM .............................................. 45
2.1. Các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp ................................................................................................................... 45
2.1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng
đất đối với các doanh nghiệp ................................................................................ 45
2.1.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp ............................................................. 45
2.1.3. Đơn giá giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp ................................. 46
2.1.4. Đối tƣợng đƣợc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền và giao đất không thu
tiền sử dụng đất; đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất ..................................... 48
2.1.5. Thời hạn sử dụng đất đƣợc giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp .. 50
2.2. Các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với doanh nghiệp....................... 51
2.2.1.Thẩm quyền thu hồi đất đối với doanh nghiệp ............................................ 51
2.2.2. Quy định cho phép doanh nghiệp đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất .......................................... 51
2.2.3. Các trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất của doanh nghiệp ........................... 52
2.2.4. Bồi thƣờng, hỗ trợ cho doanh nghiệp bị Nhà nƣớc thu hồi đất .................. 53
2.3.Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh
nghiệp ................................................................................................................... 55
2.3.1. Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đến các doanh nghiệp ... 55
2.3.2. Tác động của pháp luật thu hồi đất đến các doanh nghiệp ......................... 58
2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
doanh nghiệp ........................................................................................................ 59
2.4.1. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp .................. 59
2.4.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất đối với doanh nghiệp ................................... 66
2.5. Đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp ................................................................................................................... 69
5
2.5.1. Những ƣu điểm ............................................................................................ 69
2.5.2. Những tồn tại của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
đối với doanh nghiệp ............................................................................................. 70
2.5.3. Tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối
với doanh nghiệp ................................................................................................... 74
2.5.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
doanh nghiệp ......................................................................................................... 76
CHƢƠNG 3 .......................................................................................................... 77
ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT …………………
VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH
NGHIỆP Ở VIỆT NAM ....................................................................................... 77
3.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ..... 77
3.1.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp ...................... 77
3.1.2. Định hƣớng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp ....................................... 81
3.2. Các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp .. 81
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
đối với doanh nghiệp ............................................................................................. 81
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối
với doanh nghiệp ................................................................................................... 92
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ..................................................................... 97
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 101
6
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình giao, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn nhà nƣớc tại
một số địa phƣơng đến đầu năm 2010…………………………………………57
Bảng 2.2. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005
đến năm 2009……………………………………………………………..…….61
Bảng 2.3. Tổng hợp thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tƣ do không sử dụng, chậm
đƣa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả năm
2008……………………………………………………………………………..65
7
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp
luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho
quá trình đầu tƣ, phát triển của mọi doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 20 năm thực
hiện đƣờng lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), cùng
với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật
Thƣơng mại năm 2005, Luật cạnh tranh năm 2004... đội ngũ các doanh nghiệp đã
phát triển vƣợt bậc, nhanh chóng về số lƣợng, đa dạng về hình thức hoạt động và
có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh
tế. Nhà nƣớc đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật
Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001
và Luật Đất đai năm 2003. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi
mới, chính sách pháp luật đất đai từng bƣớc giải phóng sức sản xuất, góp phần
khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành
nguồn tài chính hiện thực cho đầu tƣ phát triển của doanh nghiêp.
Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua,
bên cạnh những thành tựu đạt đƣợc còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định.
Tại hầu hết các địa phƣơng, việc giao đất, cho thuê đất dƣ dôi so với nhu cầu sử
dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; chính sách
giá đất quá cao, chƣa phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử
dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp; hiệu quả huy động vốn
từ quỹ đất của doanh nghiệp còn thấp; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ doanh
nghiệp còn nhiều vƣớng mắc do pháp lụât có sự phân biệt giữa doanh nghiệp
trong và ngoài nƣớc về phƣơng thức thanh toán tiền thuê đất; về quyền nhận
chuyển nhƣợng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Theo số liệu thống
kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh,
8
thành phố có báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các
doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất; tổng số trƣờng hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất là 1.213 trƣờng hợp
với tổng diện tích đã giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm
là 24.529ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm: đƣợc giao, đƣợc
thuê đất nhƣng đã quá 12 tháng chƣa đƣa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm
70,64%; sử dụng không đúng mục đích đƣợc giao, đƣợc thuê là 1.525 ha, chiếm
6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ đƣợc duyệt là 6.449 ha.
Cũng theo báo cáo thì các địa phƣơng đã xử lý thu hồi với tổng diện tích
18.949 ha, gia hạn sử dụng cho 3.031ha và điều chỉnh dự án cho 773 ha.
Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất
hiện nay ở các địa phƣơng thực hiện còn chậm, nhiều trƣờng hợp còn để dây
dƣa, kéo dài, gây bức xúc trong dƣ luận.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát
huy hết đƣợc giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của doanh nghiệp trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại pháp
luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Do vậy, thực
hiện đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp ở Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn
hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay.
2.Tình hình nghiên cứu
Đến nay, vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp đã
thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dƣới nhiều phƣơng diện
khác nhau. Có thể đề cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu nhƣ: Đề tài độc
lập cấp Nhà nƣớc“Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách quản lý
và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” của Tổng cục Địa chính năm 2006; Giao đất, cho
thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá của Luật sƣ Vũ Văn Đài ngày 15/4/2011-
9
Nguồn Chinhphu.vn; Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của tác
giả Phùng Hƣơng - Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, số 15/2011; Một số giải
pháp giao đất, cho thuê đất của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và
Môi trƣờng số 5/2009; Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu
hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hƣơng - Báo điện tử Dân trí, số
ra ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất của tác giả Ths. Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi
trƣờng, số 11(73), tháng 6 năm 2009, tr.40-43.
Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có
công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý
về giao đất, cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình
luận một số khía cạnh pháp lý về thu hồi đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc
điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có công trình nghiên cứu vấn đề
này ở phạm vi rộng về chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Bên
cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi
đất...Tuy nhiên chƣa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ tổng
quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các
doanh nghiệp ở Việt Nam, đƣa ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Với mong muốn đƣợc tiếp cận vấn
đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối
với các doanh nghiệp ở Việt Nam, nhận diện những tồn tại, bất cập của thực
trạng thi hành; trên cơ sở đó tôi sẽ đề xuất định hƣớng và một số giải pháp nhằm
10
góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
các doanh nghiệp.
3. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Phân tích, đánh giá pháp luật về
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện
những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng
thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hƣớng và một số giải pháp nhằm góp
phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các
doanh nghiệp.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp là
một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tƣợng điều tra đa dạng
về loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nƣớc, công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tƣ nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
100% vốn nƣớc ngoài. Nhóm đối tƣợng này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực
ngành nghề (công nghiệp, xây dựng - dịch vụ - thƣơng mại, nông nghiệp) và
phân bố dƣới nhiều hình thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc
phi tập trung). Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất
kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ), là hàng
hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tƣ liệu sản xuất (đối với
doanh nghiệp nông - lâm nghiệp). Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một
bản luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định
hiện hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp sử dụng
đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản, đề tài chỉ đề cập ở một số nội dung nhất định.
11
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu Luận văn dựa trên lý luận
Mác - Lê nin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch
sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc trong lĩnh vực
quản lý đất đai.
Phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình thực hiện luận văn cụ thể
nhƣ sau:
5.1. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá: Phân tích, tổng
hợp số liệu, dữ liệu thu thập đƣợc tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng một số tỉnh,
thành phố, tại một số đơn vị thuộc Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng để đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp.
5.2. Phƣơng pháp so sánh: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để đối chiếu
các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chƣa phù hợp, chƣa thống nhất
trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh
nghiệp; điểm chƣa phù hợp giữa quy định pháp luật với thực tiễn thi hành.
5.3. Phƣơng pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có: Luận
văn đã tiếp cập, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai
năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, các số liệu của các công trình khoa
học đã công bố để trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập
của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp phù hợp theo mục tiêu đặt ra.
6. Kết quả và đóng góp của luận văn
Luận văn đã phân tích đƣợc một số vấn đề lý luận cơ bản về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp nhƣ khái niệm, đặc điểm, phân loại
12
doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất; khái quát đƣợc pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các
doanh nghiệp qua các thời kỳ.
Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện
hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác
động của các quy định pháp luật này đến các doanh nghiệp; phân tích, đánh giá
pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng
thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình
triển khai thực hiện.
Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đƣa ra định hƣớng và một số
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.
Chƣơng 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.
13
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất
Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả
quyền lực Nhà nƣớc thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nƣớc về cơ bản thống
nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy
định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nƣớc đều thuộc
sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nƣớc trở thành đại diện sở hữu toàn
dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất
đai, một trong những tƣ liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất.
Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc có đầy đủ quyền năng
của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp quản lý và khai khác
lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai đƣợc sử dụng
hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản
lý đất đai đƣợc tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp. Thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lƣợng,
chất lƣợng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc đảm
bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội đƣợc xây dựng trên cơ sở khoa học và việc
sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhƣỡng và phù
hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai,
mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Nƣớc ta có tổng diện tích tự nhiên là 33.093.857 ha bao gồm đất nông
nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11%
14
và đất chƣa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có
24.989.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng (số liệu thống kê năm 2010 –
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) . Trong khi quỹ đất đai thì có hạn mà các nhu cầu
sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng. Để thực hiện
đƣợc vai trò sở hữu toàn dân về đất đai, điều tiết đƣợc hợp lý việc sử dụng đất
của mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà
nƣớc thực hiện phân phối, phân phối lại đất đai một cách hợp lý và công bằng.
Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý
có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc
phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của
Nhà nƣớc, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân
phối lại đất đai, Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất
đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất
, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu nhƣ Luật Đất đai 1987 mang
nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính
về đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc giao, cấp đất; đất đai không có giá và
Nhà nƣớc tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không
thu tiền sử dụng; giá đất không đƣợc đề cập đến và Nhà nƣớc quản lý đất đai
theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc
phục đƣợc những nhƣợc điểm này. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá
và Nhà nƣớc xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nƣớc không chỉ quản lý đất
đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho
thuê đất có thu tiền sử dụng). Nhƣ vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu
tiền (đối với một số trƣờng hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nƣớc tiến hành
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai
năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho
15
quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có
tính độc lập tƣơng đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn
dân về đất đai thông qua việc Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử
dụng ổn định.
Nhƣ vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu đƣợc ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các
Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời
và từng bƣớc đƣợc hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại
quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất,
đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nƣớc tập trung, thống nhất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Giao đất là việc Nhà
nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu
cầu sử dụng đất".
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nƣớc đối với đất đai,
là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế
đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân
cƣ sử dụng đất.
Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ
thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền
cụ thể cho từng cơ quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan
Nhà nƣớc khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục... về
giao đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các
quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý
vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dƣới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp
trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nƣớc trong lĩnh vực giao đất.
16
* Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay
Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử
dụng đất phải nộp cho nhà nƣớc một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Hình thức giao đất này đƣợc hình thành từ Luật Đất đai năm 1993.
Theo quy định pháp luật, Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng trong các trƣờng
hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất các tổ chức kinh tế
để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất cho các tổ chức kinh tế
đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trƣờng hợp để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định. Chính sách sử dụng đất
đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đƣờng lối đổi mới quản lý đất
đai theo cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động
đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nƣớc. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ
tạo đƣợc sự công bằng giữa ngƣời sử dụng đất với nhau, giữa ngƣời trực tiếp lao
động sản xuất với ngƣời sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Sử dụng đất phải
trả tiền sẽ đƣa đến kết quả đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Nguồn tài nguyên đất đai đƣợc xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý
thức, trách nhiệm từ phía ngƣời sử dụng đất, đất đai sẽ đƣợc sử dụng kinh tế hơn.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng
đất bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời
sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc. Theo Luật Đất đai
năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Việc giao đất đƣợc điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp cụ thể là ai có
17
nhu cầu thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nƣớc thu hồi,
khi đƣợc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 1993,
Nhà nƣớc thực hiện đồng thời hai hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử
dụng và giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng. Theo quy định này thì
Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền cho các trƣờng hợp sử dụng vào mục
đích công cộng hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể: sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình
văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và
các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
* Sự khác biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu
tiền sử dụng đất:
Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện, giao đất không thu tiền sử dụng đất là
hình thức xuất hiện trƣớc, đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 1987. Hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất xuất hiện sau, từ khi Luật Đất đai năm 1993
có hiệu lực thi hành.
Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc, đối tƣợng đƣợc giao đất
không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà
nƣớc, còn đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính với Nhà nƣớc theo quy định.
Thứ ba, loại đất đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng chủ yếu là đất có
mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nƣớc, đất nông
nghiệp của hộ gia đình cá nhân, không có mục đích kinh doanh. Loại đất đƣợc
giao đất có thu tiền sử dụng thƣờng là đất sản xuất kinh doanh và khả năng sinh
lợi.
Thứ tƣ, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc giao đất không thu tiền sử
dụng đất đƣợc quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2003; quyền và nghĩa vụ
18
của ngƣời đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 110 Luật
Đất đai năm 2003.
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Cho thuê đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất".
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nƣớc trao quyền cho ngƣời
có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần
đầu tiên đƣợc quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Quy định tổ chức thuê đất
phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và đồng thời
cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Việc quy định
các tổ chức kinh tế khi thuê đất phải trả tiền thuê đã khắc phục tình trạng sử dụng
đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý
đất đai, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất,
huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc.
* Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay
Trƣớc đây, theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai
sửa đổi bổ sung hình thức thuê đất đƣợc chia thành 3 loại, trong đó ngƣời sử
dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần
và từ đó thiết kế quyền thụ hƣởng khác nhau giữa các đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc
cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê
nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nƣớc. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nƣớc
ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài khi đầu tƣ vào Việt Nam.
Nhƣ vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa
đối tƣợng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê
19
cũng nhƣ giữa doanh nghiệp trong nƣớc và nƣớc ngòai sử dụng đất. Đây là thiết
kế mới trong Luật đất đai năm 2003 nhằm bƣớc đầu chuyển mạnh hƣớng thuê
đất cho ngƣời sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trƣờng.
Sự khác nhau giữa hình thức thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền nhiều
lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
Thứ nhất, về đối tƣợng áp dụng, thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng
đối với những đối tƣợng sau đây: hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây
dựng, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ
chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê
đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Đối với việc cho thuê đất trả tiền một lần đƣợc áp dụng cho các đối tác
nƣớc ngoài nhƣ sau: Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức cá nhân
nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh; xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm; xây dựng để bán hoặc cho thuê; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng
ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp
này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.
20
Tổ chức kinh tế thuê đất hàng năm trả tiền thuê theo Bảng giá đất hàng năm của
tỉnh, thành phố. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất
nhiều lần cho cả thời gian thuê thanh toán tiền thuê tại thời điểm 5 năm 1 lần
hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần.
Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời thuê đất: Tổ chức kinh tế thuê đất
trả tiền thuê hàng năm chỉ có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại điểm a, b, c, d
Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho
thuê đất trƣớc ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ
tƣơng tự nhƣ đối với doanh nghiệp đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất; trƣờng hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả theo
quy định
Thứ tƣ, phƣơng thức thành toán: Doanh nghiệp thuê đất hàng năm trả tiền
theo định kỳ hàng năm. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê
đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thì có thể phải trả tiền thuê đất 5 năm 1 lần
hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một
lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng
đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích
sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.
Nhƣ vậy, căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh
nghiệp (giao đất có thu tiền hay thuê đất; trả tiền thuê 1 lần cho toàn bộ thời gian
thuê hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm) mà doanh nghiệp đƣợc thực hiện các
quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy
21
nhiên, thực tiễn cho thấy, quy định doanh nghiệp trong nƣớc không đƣợc áp
dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê là chƣa phù
hợp với khả năng tài chính và chiến lƣợc khai thác, sử dụng đất của doanh
nghiệp, đây là “rào cản” khi doanh nghiệp muốn tiếp cận với vốn vay tại các tổ
chức tín dụng. Quy định này dẫn đến bất bình đẳng giữa doanh nghiệp trong và
ngoài nƣớc.
1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nƣớc
thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
nhằm đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà
nƣớc thực hiện tốt đƣợc chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất,
cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất. Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục
tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trƣờng gắn liền với nhiệm vụ
chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trƣờng bất động
sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt đƣợc
về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản;
nghĩa là mỗi thửa đất đều phải đƣợc sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa
đất trong vùng quy hoạch có giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trƣờng. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho
việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất
đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa
phƣơng, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng
đất của chính doanh nghiệp. Từ những phân tích trên cho thấy việc giao đất, cho
22