Pháp luật về đăng ký quyền dùng đất ở việt nam

  • 91 trang
  • file .pdf
MỤC LỤC
Trang
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .......................................... 5
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................... 5
1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất ............................................. 5
1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất ...................................... 8
1.2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..... 11
1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu cầu
đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ...................................... 11
1.2.2. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ............................... 16
1.2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với việc đăng ký quyền sử
dụng đất ............................................................................................. 20
1.3 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 22
1.3.1 Thời kỳ phong kiế n ............................................................................ 22
1.3.2 Thời Pháp thuộc ................................................................................. 23
1.3.3 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 ......................... 25
1.3.4 Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam...................................................... 26
1.3.5 Từ năm 1980 đến năm 1988 ............................................................... 26
1.3.6 Từ khi có Luâ ̣t Đấ t đai năm 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành ................................................................... 27
1.3.7 Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay............ 29
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 32
2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM ........................................................................... 32
2.1.1 Quy định về đối tượng đăng ký .......................................................... 32
2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký ......................................................... 34
2.1.3 Nguyên tắc đăng ký ............................................................................ 36
2.1.4 Quy định về trình tự , thủ tục đăng ký ................................................. 39
2.1.5 Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký ......................... 48
2.1.6 Quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin
được cung cấp .................................................................................... 51
2.2 THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
VIỆT NAM ........................................................................................ 53
2.2.1 Những kết quả đạt được ..................................................................... 53
2.2.2 Những hạn chế, yếu kém .................................................................... 59
2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém ......................................... 71
Chương 3: CÁC KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............... 74
3.1 NHỮNG YẾU TỐ CẦN TÍNH ĐẾN KHI XÂY DỰNG VÀ THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............ 74
3.1.1 Điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam............................................. 74
3.1.2 Mục tiêu cải cách hành chính, cải cách tư pháp của Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay ..................................................................... 76
3.1.3 Xu thế hội nhập quốc tế ...................................................................... 77
3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................. 78
3.2.1 Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường ............................................... 78
3.2.2 Đối với Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ...... 79
3.2.3 Đối với các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................. 83
KẾT LUẬN ................................................................................................. 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 85
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài
Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với chủ sử
dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống. Do đó, đất đai cần
phải được xác lập quyền sử dụng một cách một cách rõ ràng, hợp pháp nhằm
tạo cơ sở pháp lí để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong
quá trình sử dụng đất. Để đạt được mục đích này, việc đăng ký quyền sử dụng
đất là rất cần thiết.
Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc
bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh
chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này
thông qua cơ chế công khai và minh bạch quyền sử dụng đất của cá nhân và
tổ chức. Từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự
phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường
bất động sản nói chung.
Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất,
trong những năm qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều giải pháp để tăng cường
công tác này và đạt được những kết quả tích cực như: Pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở
nhiều địa phương cùng với một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi
hơn cho người dân và doanh nghiệp. Số lượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ngày càng tăng.
Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đăng ký quyền sử dụng
đất vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như sau: các quy định pháp luật về
đăng ký quyền sử dụng đất vừa thiếu, vừa chồng chéo, việc quản lý nhà nước
1
về đăng ký quyền sử dụng đất còn phân tán, chia cắt, không có sự phối hợp
giữa các quy định về như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất với các quy định
về đăng ký quyền sử dụng đất…
Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không
hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó,
một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường
bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động
sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng
như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất không có đủ chứng cứ để bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thông qua việc chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
ở Việt Nam”, học viên muốn đi sâu nghiên cứu, xem xét, đánh giá thực trạng
của các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký quyền sử dụng đất, trên cơ
sở đó tìm ra những bất cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm
bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và
thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, trong
đó bao gồm cả nội dung về đăng ký quyền sử dụng đất, đó là:
- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” –
luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt-
Pháp khoá I, 1998-2001).
- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ luật
học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007).
- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương
hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao học
Luật Hà Nội năm 2008).
2
Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo
hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng
trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn
của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự
cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện
pháp luật đăng ký bất động sản...
Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra
những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt
Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký. Tuy nhiên đến nay, chưa có
đề tài nghiên cứu nào tìm hiểu chuyên sâu về Pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam , những ảnh hưởng và tác dụng của nó trong chính sách
quản lí về đất đai của Nhà nước.
Ngoài việc kế thừa những mặt tích cực của các công trình, đề tài nghiên
cứu của các tác giả, đề tài "Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt
Nam” mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm việc
thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng như hoàn
thiện pháp luật quản lí nhà nước về đất đai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của Luận văn
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức,
hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam, luận văn đề xuất, kiến nghị
một số giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam.
Để thực hiện mục đích đã nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất và
pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay.
3
- Định hướng và kiến nghị giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp
luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện Luận văn, học viên vận dụng các phương
pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Lí luận Nhà
nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới.
Học viên sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng
hợp để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra.
5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Những kiến nghị của luận văn có giá trị tham khảo trong quá trình hoàn
thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất,
đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực
này. Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích tại các cơ
sở đào tạo luật ở nước ta.
6. Cơ cấu của Luận văn
Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận, lịch sử về đăng ký quyền sử dụng
đất và về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.
Chương 3: Các kiến nghị bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất.
4
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất
đai. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa,
tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở
Việt Nam. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu, được giao dịch trên thị
trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. D o đ ó , việc khai thác đất đai phải
mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng
mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây
dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển
bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Để quản lý tốt đất đai,
điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp
cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông
tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký
quyền sử dụng đất nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký q u y ề n s ử
d ụ n g đ ấ t hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều
quốc gia quan tâm.
5
Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất” được hiểu như thế nào? Để làm rõ
khái niệm này, trước tiên, cần làm rõ hai khái niệm là “đăng ký” và “quyền
sử dụng đất”. Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình
nghiên cứu và sách tham khảo, ví dụ như:
Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm
2005 thì "Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [49, tr. 232].
Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hoá - Thông tin,
năm 1998 thì "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về
quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [21, tr. 601].
Về vấn đề này, Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất bản Khoa học xã hội và
Trung tâm Từ điển, năm 1994 có định nghĩa: "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ
quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa
vụ" [48, tr. 284].
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính Nhà xuất bản Lao động, năm
2002 có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như:
đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự kiện
được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [49, tr. 232].
Qua các định nghĩa nêu trên, tác giả nhận thấy, dù “đăng ký” được nhìn
nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái
niệm đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi
ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được
ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan,
không thể chối cãi.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác
nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp):
“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
6
hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.. từ những chủ thể khác có quyền sử
dụng đất” [50, tr 655]. Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan
hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người
sử dụng. TS. Lê Xuân Bá thì cho rằng, “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu
thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê
đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất,
nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt
theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao
đất”[17, tr. 83]. Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phát sinh
từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân
rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy
định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192).
Với các quan niệm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét
dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác
các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý
thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ
pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, cá nhân (người sử dụng đất) được
hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004)
thì thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách
thống nhất. Khoản 19 Điề u 4 Luâ ̣t Đ ất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một
thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất". Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành
7
chính mà người sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của người sử dụng
đất như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khi chuyển
đổi mục đích sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách
thửa (còn gọi là đăng ký chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất). Tùy thuộc
vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ tục đăng ký quyền sử dụng
đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng
ký tập trung và chuyên môn hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký
được thực hiện tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một
đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách
nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để
quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của
người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người của người sử
dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.
1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của
đăng ký quyền sử dụng đất, tôi phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng
ký quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, đăng ký quyền sử dụng đất mang tính đă ̣c thù của quản lý
nhà nước về đất đai. Tính đặc thù thể hiện ở những điểm sau :
Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t thủ tu ̣c hành chính bắ t buô ̣c đố i với
mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất . Mối quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà
8
nước và người sử dụng đất được thể hiện qua việc nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và ghi
nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào
hồ sơ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyề n sử dụng đất là công việc của bộ máy n hà nước mà cụ
thể là công viê ̣c của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường . Bộ Tài
nguyên và Môi trường chiụ trách nhiê ̣m trước Chiń h phủ , Quố c hô ̣i trong viê ̣c
quản lí nhà nước về đất đai . Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c thực hiê ̣n ta ̣i
Văn phòng Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t thuộc Sở Tài nguy ên và Môi trường
cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với đối tượng đặc
biệt là đất đai. Điều đó đươ ̣c thể hiê ̣n ở các khiá ca ̣nh sau đây :
Đất đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị vì : Đất đai là
tư liệu sản xuất không thể thiế u và có ý nghiã số ng với mo ̣i tổ chức và cá
nhân nhưng diê ̣n tić h đấ t thì chỉ có giới ha ̣n còn nhu cầ u sử du ̣ng của xã hô ̣i
thì không ngừng tăng ; điề u đó làm giá đ ất luôn luôn có xu hướng tăng lên .
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân , người đăng ký chỉ đươ ̣c hưởng quyề n sử
dụng đất . Trong khi đó quyề n sử du ̣ng đấ t theo quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t la ̣i
không đồ ng nhấ t giữa các thửa đấ t có mu ̣c đí ch sử du ̣ng khác nhau , do loa ̣i
đố i tươ ̣ng (tổ chức, cá nhân…) khác nhau sử dụng .
Đất đai thường có các tài sản gắn liền gồm : nhà, công trình xây dựng ,
cây rừng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá tri ̣nế u gắ n liề n với mô ̣t
thửa đấ t ta ̣i vi ̣trí nhấ t đinh
̣ ; trong thực tế đời số ng xã hô ̣i có nhiề u trường hơ ̣p
tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất .
Đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t phải đồ ng thời thực hiê ̣n cả hai việc : vừa
ghi vào hồ sơ điạ chính của cơ quan nhà nước để phu ̣c vu ̣ cho yêu cầ u quản
lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật ; vừa cấ p giấ y
9
chứng nhâ ̣n quyề n sử du ̣ng đấ t cho người sử du ̣ng đấ t yê n tâm đầ u tư vào
viê ̣c sử du ̣ng đấ t và có điề u kiê ̣n thực hiê ̣n các quyề n của người sử du ̣ng đấ t
theo pháp luâ ̣t .
Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đất mà phải có
nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, được thuê. Nếu
người sử dụng đất không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không thực
hiện các quyền và nghiã vu ̣ sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất là nội dung được quy định trong
những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nguồn quan trọng nhất của nội
dung này là Luật Đất đai, tiếp theo là các nghị định, thông tư, quyết định của
các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên , liên
tục ở mọi nơi trong mọi thời kì . Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã
hội dẫn đến sự biến động của đất đai diễn ra ngày càng đa dạng dưới nhiều
hình thức khác nhau như giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất
phải được thực hiện thường xuyên liên tục để bảo đảm cho hồ sơ địa chính
luôn được cập nhật thường xuyên phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Thứ năm, đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c tổ chức thực hiê ̣n theo đơn
vị hành chính từng xã , phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bô ̣ máy hành chính nhà nước đươ ̣c tổ chức hoa ̣t đô ̣ng theo
4 cấ p: Trung ương, tỉnh (thành phố ), huyê ̣n (quâ ̣n), xã (thị trấn, phường). Cấ p
cơ sở xa,̃ phường, thị trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà nước và dân, thay mă ̣t
Nhà nước quản lí toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã , phường, thị
trấ n. Viê ̣c tổ chức đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t theo pha ̣m vi xã , phường, thị
trấ n sẽ ta ̣o điề u kiê ̣n cho người dân phát huy hế t quyề n làm chủ của mình ; góp
phầ n quản lí đươ ̣c thực tra ̣ng du ̣ng đấ t ta ̣i điạ phương .
10
Thứ sáu, trong thực tế nền hành chính nhà nước Việt Nam hiện nay
đang chuyển từ hành chính cai quản (hành chính đơn thuần) sang hành chính
phục vụ, làm dịch vụ cho xã hội , từ cơ chế quản lí tập trung sang cơ chế thị
trường làm cho hoạt động quản lí hành chính về mọi mặt rất đa dạng ; về biện
pháp hành chính rất phong phú và linh hoạt . Đối tượng quản lí của nó là xã
hội dân sự muôn hình muôn vẻ, không chỉ trong phạm vi nội bộ công dân
trong nước mà con liên quan đến hàng loạt yếu tố nước ngoài. Chính đặc
điểm thực tiễn như vậy mà thủ tục đăng ký quyền sử đất cũng cần phải có
những thay đổi cho phù hợp.
Tóm lại, nhu cầu đa dạng và phong phú của hoạt động liên quan đến lĩnh
vực đất đai đã quy định những điểm đặc thù về đăng ký quyền sử dụng đất.
Hoạt động này được được thực hiện bởi cơ quan nhà nước và công chức nhà
nước nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lí giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
1.2. LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu
cầu đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất
Trên cơ sở khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất” đã được phân tích ở
tiểu mục 1.1.1. có thể đưa ra định nghĩa khái niệm Pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; tổ
chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị
pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Với tư cách là một thủ tục hành chính bắt buộc, việc đăng ký quyền sử
dụng đất cần được ghi nhận một cách công khai, rõ ràng, minh bạch trong các
quy định pháp luật nhằm xác lập mối quan hệ ràng buộc về mặt pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Mối quan hệ pháp lý này được thể hiện thông
qua các quy định về việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
11
cho người sử dụng đất lần đầu và các quy định ghi nhận những biến động về
quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để Nhà nước có thể quản lý một cách có hiệu quả đất đai thì cần phải
xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó,
pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải nhằm được cả 2 mục tiêu:
Thứ nhất, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất
nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch
và theo pháp luật;
Thứ hai, cấp chứng thư pháp lý- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất có đủ điều kiện để họ thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác.
Nếu pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất không được xây dựng và
tổ chức thực hiện thì trên thực tế không thể thực hiện được việc đăng ký
quyền sử dụng đất, từ đó, người sử dụng đất không thực hiện được các quyền
và nghĩa vụ của mình.
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất
đai ở nước ta. Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình
thức sở hữu khác. Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất từ
trung ương cho tới từng địa phương. Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp
luật đất đai nói chung cũng như pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói
riêng không đơn thuần chỉ là xây dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản
lý đất đai mà quan trọng là nêu được các nội dung quản lý, quy định chặt chẽ
về mặt pháp lý các nội dung của nó. Do đó, việc xây dựng và thực hiện pháp
luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do Nhà nước thố ng nhấ t quản
12
lí. Đất đai là tài nguyên quốc gia , quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c coi là mô ̣t hàng hóa
đă ̣c biê ̣t lưu thông trên thị trường trong khuôn khổ các quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t .
Thứ hai, thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về
cải cách dịch vụ công vào hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất. Nghị quyết
số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu
lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày
31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa
X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, các văn kiện được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của Đảng Cộng sản
Việt Nam. Từ đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải đáp ứng các
yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng
ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi;
xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung
cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
Thứ ba, thể hiện được sự đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký quyền
sử dụng đất theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương
và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo
nguyên tắc “một cửa”. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư, xây dựng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo áp
dụng thống nhất về thủ tục đăng ký, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về
đăng ký quyền sử dụng đất còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới
trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tham
khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.
13
Thứ năm, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải bảo đảm sự an
toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ rủi ro. Các quy định điều chỉnh việc đăng
ký quyền sử dụng đất phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn xác, ổn định để bảo đảm an
toàn cho các bên, chi phí thấp, khuyến khích việc đăng ký đúng pháp luật.
Pháp luật không được quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ
dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi
điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất. Pháp luật
phù hợp thực tế sẽ ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi,
sai mục đích hoặc kinh doanh, mua bán, đầu cơ đất đai trái phép kiếm lời;
ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức
“trao tay” mà Nhà nước không kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp cho người sử dụng đất; nâng cao tính công khai minh bạch của
thị trường BĐS, giúp cho người sử dụng đất nâng cao ý thức tuân thủ và chấp
hành pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy định hiện hành, người sử dụng đất khi
chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng pháp luật quy định sẽ không được
Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được quy
định cụ thể, rõ ràng thì người sử dụng đất sẽ giảm các chi phí về thời gian,
công sức, tiền bạc khi thực hiện việc đăng ký, các giao dịch được thực hiện
nhanh chóng, hiệu quả.
Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ
đa dạng, phức tạp trong việc phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi
hội nhập kinh tế quốc tế. Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch,
trong việc chia sẻ rủi ro giữa các bên, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi
cho người sử dụng đất.
Để bảo đảm cho hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện
nhanh chóng, an toàn, có thể phòng chống và chia sẻ rủi ro đòi hỏi phải xây
14
dựng được hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất đồng bộ, thống
nhất, cụ thể, ổn định. Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế để bảo
đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả, như: (i)xây dựng
hệ thống cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký các giao dịch BĐS “một cửa”, một mối,
nhanh chóng tiện lợi; (ii) xây dựng hệ thống cơ quan lập, quản lý lưu giữ và
cung cấp thông tin về QSDĐ, BĐS; (iii) xây dựng, phát triển các tổ chức dịch
vụ hỗ trợ, phục vụ thị trường BĐS;
Thứ sáu, bảo đảm tính công khai, minh bạch. Tính minh bạch của pháp
luật đăng ký quyền sử dụng đất phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công
khai, minh bạch về thông tin, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng
đăng ký và điều kiện đăng ký, về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng
đất…(ii) Minh bạch về chính sách tài chính khi thực hiện đăng ký, thủ tục
đăng ký; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử lý vi phạm pháp luật về đăng ký
như xử lý hành vi trốn thuế, sách nhiều tham nhũng…
Tính công khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các
yêu cầu về mức độ tương thích với pháp luật đất đai của các nước trong khu
vực và quốc tế, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Đảm bảo xây dựng
thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung
chính quy, hiện đại, rộng mở, khuyến khích người nước ngoài tham gia thị
trường BĐS Việt Nam.
Thứ bảy, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật. Yêu
cầu quy định của pháp luật là phải bảo đảm việc thực hiện quyền có thể tham
gia của số đông người dân, doanh nghiệp an toàn, chi phí thấp. Hệ thống pháp
luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân
trong xã hội có thể dễ dàng tham gia. Tính dễ tiếp cận cũng là một trong
những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống
15
pháp luật nào trên thế giới. Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi
hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi
và suy luận trái chiều nhau.
1.2.2. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quản lí
nhà nước, trong đời sống xã hội và với mỗi công dân. Có những lợi ích có thể
nhận biết một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi ích không thể đo lường
được. Có những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường
hợp, từng lĩnh vực, nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến
toàn xã hội và mang tính chất lâu dài. Trong phạm vi đề tài, việc xác định
vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là dựa trên đối tượng thụ
hưởng lợi ích, bao gồm Nhà nước, chủ thể sử dụng đất và xã hội. Cụ thể:
* Đối với hoạt động quản lý của Nhà nước
- Pháp luật đăng ký quyề n sử dụng đấ t là công cụ hiệu quả để Nhà
nước quản lí chặt chẽ quỹ đấ t trên phạm vi cả nước.
Đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trò vô
cùng quan trọng không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân,
cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước. Tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất hay nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ các chủ thể khác đều
được gọi là người sử dụng đất. Để quản lý hiệu quả việc sử dụng quỹ đất trên
phạm vi cả nước, Nhà nước lập ra hệ thống cơ quan quản lý nhà nước từ trung
ương tới địa phương. Các cơ quan này trong phạm vi chức năng , nhiệm vụ
của mình có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai , lập hồ sơ địa chính , giúp
Nhà nước nắm bắt được việc sử dụng từng thửa đất và công nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp ; đảm bảo cho đấ t đai đươ ̣c sử du ̣ng tiế t kiê ̣m , có hiệu quả ,
bảo vê ̣ môi trường và không làm tổ n ha ̣i đế n lơ ̣i ić h chiń h đáng của người sử
dụng đất xung quanh
16
Như vậy, viê ̣c thực hiê ̣n pháp luật đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t , thiế t lâ ̣p
hồ sơ điạ chin
́ h cu ̣ thể , chi tiế t đố i với từng thửa đấ t tr ên cơ sở thực hiê ̣n đồ ng
bô ̣ với các nô ̣i dung : đo đa ̣c lâ ̣p bản đồ điạ chiń h , quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t , giao
đấ t, cho thuê đấ t…phân ha ̣ng , đinh
̣ giá đấ t , Nhà nước mới thực sự quản lý
đươ ̣c tin
̀ h hin
̀ h đấ t đai trong toàn bô ̣ pha ̣m vi lãnh thổ hành chính các cấp và
thực hiê ̣n quản lý chă ̣t chẽ mo ̣i biế n đô ̣ng đấ t đai theo đúng pháp luâ ̣t .
- Pháp luật đăng ký quyề n sử dụng đấ t có quan hệ chặt chẽ và ảnh
hưởng tới tất cả các nội dung khác của hoạt động quản lý nhà nước đối với
đất đai [50, tr. 5-6].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi trao
quyền sử dụng cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất
đai trên từng địa phương và trong phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2003
quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, các nội dung
này không tách bạch mà có quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung quản lý này
là cơ sở cho nội dung quản lý khác, liên quan và tác động hỗ trợ lẫn nhau. Là
một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, đăng ký quyền sử
dụng đất ảnh hưởng đến tất cả các nội dung khác. Trên thực tế, hoạt động này
giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện tốt các nội dung:
+ Quản lý được người sử đụng đất thực tế đối với thửa đất;
+ Xây dựng bản đồ địa chính đối với từng thửa đất trên địa bàn;
+ Quản lý được loại đất đang sử dụng, tình hình thực tế sử dụng đất để
có hình thức xử lý thích hợp;
+ Quản lý được tình hình biến động đối với thửa đất được đưa vào sử dụng;
+ Xác định và quản lý được các khoản thu cho ngân sách nhà nước:
17
hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thiết lập một nền tảng hiệu quả và công
bằng cho việc xác định và thu các loại thuế liên quan đến đất đai (chưa kể
một nguồn thu khác cũng không nhỏ từ các loại phí dịch vụ của việc cung cấp
thông tin đất đai).
+ Giúp cho việc thống kê và kiểm kê đất đai được nhanh chóng và
chính xác;
+ Giúp cho việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất
đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền sử hữu toàn
dân (sở hữu nhà nước) đối với đất đai.
Như vậy, có thể khẳng định, pháp luật về đăng ký quyề n sử du ̣ng đấ t
chính là cơ sở pháp lý cầ n thiế t và quan trọng đối với viê ̣c triể n khai các hoạt
động quản lý nhà nước khác đố i với đấ t đai . Lợi ích mà hoạt động đăng ký
quyề n sử du ̣ng đấ t đem lại cho Nhà nước thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý
khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử
dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động
quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường cũng như giải quyết tranh chấp
và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được
nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
* Đối với chủ thể sử dụng đất
- Pháp luật về đăng ký quyề n sử dụng đấ t là cơ sở để bảo vê ̣ chế độ sở
hữu toàn dân đố i với đấ t đai.
Đất đai ở nước ta thuộc về sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Nhà nước thay mặt toàn dân đứng ra thực hiện các quyền năng cụ
thể của chủ sở hữu nhằm bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu - toàn dân. Bảo vệ
chế đô ̣ toàn dân về đấ t đai thực chấ t là viê ̣c bảo vê ̣ lơ ̣i ích hơ ̣p pháp của người
sử du ̣ng đấ t , đồ ng thời giám sát ho ̣ trong viê ̣ c thực hiê ̣n các nghiã vu ̣ sử du ̣ng
18