Một số vấn đề quản lý chung cư ở hà nội trong giai đoạn hiên nay
- 49 trang
- file .doc
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương,
chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng
cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và
nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi
tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ
NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên
chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân
dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều
nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu
quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần
phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm
bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất
quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao
tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống
trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống
nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các
chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống
cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu
công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư
cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn
-1-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết
sức cần thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến
một số vấn đề chủ yếu sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở
HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của
các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất
động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và
thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất
định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ
đề tài được hoàn thiện hơn.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh
-2-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều
căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi
chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung
cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở
chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/
NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng
để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng:
“nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc
kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm
nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín,
có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao
tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu
đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được
nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp
-3-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho
người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị
mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để
bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm
sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc
sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân
chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị
chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn
hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà
chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở
nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn
-4-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu
công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên
mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và
đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định
chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho
quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc
biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất
hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một
phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở
chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới
cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng
bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa,
xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng
sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ
thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao
cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng
tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện
tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh
… Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu,
bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ
thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ
-5-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát
nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời
gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá
biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá
bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận
hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện
đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện
nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh
thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà
chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng
cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một
yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo
Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ
trưởng Bưn Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản
lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà
chung cư theo quy định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia
gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt,
siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở
hữu riêng theo quy định của pháp luật.
-6-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần
không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm,
lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas,
thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà
gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp
được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực
hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm
các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà
chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình
thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng
thuê nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
-7-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ
sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà
ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba
hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được
đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại
đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư
thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ
ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm
đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội
, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng
có trách nhiệm đăng ký
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và
đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho
các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc
thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng
-8-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có
trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo
phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên
tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý
và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng
nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau
Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của
chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích
ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được
cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng
chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng,
sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong
nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, các
công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy
hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các
hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt,
cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang
máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt
nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ
sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn
kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực
hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi
trường.
-9-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi
nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu
cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất
quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong
ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu
phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ
nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập
ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp
thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ
để dùng riêng cho gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng
chung khi chưa có giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh
giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù
đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu
nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các
hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
- 10 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy
định như sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định
kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng
nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà
và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu
thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa
nhà ở thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu
phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở
hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa
các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử
dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở
hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận.
Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê
có thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự
sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ
đó cùng chia phí tốn sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có
thÈm quyền.
- 11 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải
tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp
được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy
chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình
quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết
hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong
nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ
chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và
đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt,
tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt,
thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản
có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở
hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và
phân bố chi phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống
công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa
các chủ sở hữu nhà ở chung đó
- 12 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở
chung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá
nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với
chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử
dụng, quản lý nhà chung.
- 13 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư
cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định
chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang
được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà
Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm
2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp
thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà;
137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố
Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số
chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái
định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công
của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao
tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã
đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764
căn hộ, cụ thể như sau:
- 14 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Tên nhà Số căn Số nhà Số Diện tích Số thang
hộ xe tầng kiốt ( ) máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh 244 6 39 361 6
Đàm
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được
nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân
cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị
hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp
ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất
- 15 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư
trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng,
về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện
nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư.
Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa
học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với
tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm
bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn
đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân
trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí
công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải
đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an
ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu
để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công
trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng
khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây
dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe
đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại
không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện
- 16 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe
đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông
giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là
tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh
diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian
này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng
cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng
tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những
chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc
nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là
giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu
thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức
như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn
hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là
xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-
50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m 2 sàn hoặc hơn nữa. Do
sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình
ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng
thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao
thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông
thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là
một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm
phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật
- 17 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
khác của toà nhà đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể
sử dụng giao thông ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trung
và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập
trung tại vị trí thích hợp và được chuyÓn đi bằng các phương tiện đảm
bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian
làm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình,
còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn…
Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, xây dựng các công trình thÓ thao, giải trí để kinh doanh là một giải
pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thÓ
thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện gặp gỡ
thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp
của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng
công cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một
định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương
thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được
chỉ trong phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho
người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông
lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được
nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân
trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà
- 18 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến
hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh
quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong
nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt
điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước
đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển
biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên,
vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên
cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú
còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong
các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua,
khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư,
ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng
cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,
… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.
Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà
chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý
không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó
vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để
- 19 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà
quên đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời
sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của
mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm
cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư
trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh
Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc
được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền
dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư
trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân
khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu. Công
tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà
cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào
bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã
củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu
chung cư.
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một
cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú
trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu
tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra
các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất
lượng cuộc sống của người dân.
- 20 -
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương,
chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng
cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và
nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi
tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ
NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên
chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân
dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều
nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu
quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần
phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm
bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất
quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao
tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống
trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống
nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các
chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống
cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu
công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư
cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn
-1-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết
sức cần thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến
một số vấn đề chủ yếu sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở
HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của
các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất
động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và
thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất
định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ
đề tài được hoàn thiện hơn.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh
-2-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều
căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi
chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung
cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở
chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/
NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng
để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng:
“nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc
kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm
nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín,
có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao
tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu
đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được
nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp
-3-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho
người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị
mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để
bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm
sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc
sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân
chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị
chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn
hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà
chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở
nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn
-4-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu
công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên
mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và
đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định
chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho
quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc
biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất
hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một
phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở
chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới
cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng
bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa,
xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng
sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ
thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao
cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng
tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện
tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh
… Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu,
bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ
thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ
-5-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát
nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời
gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá
biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá
bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận
hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện
đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện
nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh
thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà
chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng
cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một
yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo
Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ
trưởng Bưn Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản
lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà
chung cư theo quy định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia
gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt,
siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở
hữu riêng theo quy định của pháp luật.
-6-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần
diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần
không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm,
lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas,
thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà
gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp
được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực
hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm
các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà
chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình
thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng
thuê nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
-7-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ
sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà
ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba
hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được
đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại
đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư
thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ
ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm
đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội
, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng
có trách nhiệm đăng ký
Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và
đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho
các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc
thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng
-8-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có
trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo
phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên
tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý
và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng
nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau
Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của
chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích
ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được
cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng
chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng,
sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong
nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, các
công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy
hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các
hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt,
cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang
máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt
nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ
sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn
kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực
hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi
trường.
-9-
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi
nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu
cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất
quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong
ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu
phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bÓ
nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập
ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp
thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ
để dùng riêng cho gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng
chung khi chưa có giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh
giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù
đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu
nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các
hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung.
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
- 10 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy
định như sau:
Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định
kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng
nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà
và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu
thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa
nhà ở thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu
phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở
hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa
các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử
dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở
hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận.
Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê
có thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự
sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ
đó cùng chia phí tốn sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có
thÈm quyền.
- 11 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải
tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp
được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy
chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình
quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết
hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong
nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ
chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và
đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt,
tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt,
thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản
có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở
hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và
phân bố chi phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống
công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa
các chủ sở hữu nhà ở chung đó
- 12 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở
chung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm những cá
nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với
chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử
dụng, quản lý nhà chung.
- 13 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
CHƯƠNG II: Thực trạng
1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư
cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định
chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang
được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà
Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm
2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp
thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà;
137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố
Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số
chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái
định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công
của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao
tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã
đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764
căn hộ, cụ thể như sau:
- 14 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Tên nhà Số căn Số nhà Số Diện tích Số thang
hộ xe tầng kiốt ( ) máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh 244 6 39 361 6
Đàm
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được
nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân
cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị
hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp
ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất
- 15 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư
trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng,
về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện
nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư.
Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa
học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng,
cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với
tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.
Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm
bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn
đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân
trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí
công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải
đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an
ninh cho cư dân và các tài sản của họ.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu
để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công
trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng
khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây
dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe
đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại
không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện
- 16 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe
đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông
giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là
tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh
diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian
này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng
cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng
tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những
chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm
diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc
nằm trong các nhà chung cư cao tầng.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là
giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu
thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức
như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn
hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là
xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-
50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m 2 sàn hoặc hơn nữa. Do
sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình
ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng
thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao
thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông
thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là
một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.
Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm
phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật
- 17 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
khác của toà nhà đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể
sử dụng giao thông ngang trong từng tầng đÓ đưa rác tới nơi tập trung
và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập
trung tại vị trí thích hợp và được chuyÓn đi bằng các phương tiện đảm
bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian
làm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình,
còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn…
Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, xây dựng các công trình thÓ thao, giải trí để kinh doanh là một giải
pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thÓ
thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện gặp gỡ
thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp
của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng
công cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một
định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương
thức vận hành phù hợp.
Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được
chỉ trong phát triÓn theo hình thức số lượng để cung cấp chç ở cho
người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông
lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được
nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân
trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà
- 18 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến
hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh
quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong
nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt
điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước
đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển
biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên,
vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên
cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú
còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong
các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua,
khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư,
ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng
cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,
… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.
Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà
chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý
không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó
vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để
- 19 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà
quên đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời
sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của
mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm
cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư
trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh
Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc
được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền
dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư
trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân
khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu. Công
tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà
cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào
bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã
củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu
chung cư.
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một
cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú
trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu
tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra
các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất
lượng cuộc sống của người dân.
- 20 -