Luận văn;luận văn thạc sĩ;luận án tiến sĩ;tài liệu; khóa luận tốt nghiệp; báo cáo khoa học;đồ án tốt nghiệp;khoán luận 19032015213911
- 71 trang
- file .pdf
BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO
TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP. HOÀ CHÍ MINH
-------------
LA HAÛI BAÈNG
NHÖÕNG GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN
LAØNH MAÏNH THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
TAÏI KIEÂN GIANG
Ngöôøi höôùng daãn khoa hoïc:
GS-TS NGUYEÃN THANH TUYEÀN
LUAÄN VAÊN THAÏC SYÕ KINH TEÁ
TP. HOÀ CHÍ MINH, NAÊM 2005
1
MUÏC LUÏC
PHAÀN 1: NHÖÕNG CÔ SÔÛ CHUNG VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1
I. Toång quan thò tröôøng baát ñoäng saûn 1
1. Khaùi nieäm veà thò tröôøng baát ñoäng saûn 1
2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn 5
3. Nhöõng yeáu toá caáu thaønh vaø taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn 6
4. Caùc löïc löôïng tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn 9
5. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn 12
II. Cô cheá caïnh tranh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc 15
1. Cô cheá caïnh tranh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn 15
2. Söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn 16
III. Moät soá vaán ñeà cô baûn veà quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaát ñai - thò tröôøng baát ñoäng
saûn 20
1.Nhaø nöôùc laø ñaïi dieän chuû sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai, coù quyeàn ñònh ñoaït vaø höôûng
lôïi töø ñaát ñai 20
2. Ñaát ñai laø nguoàn löïc laø nguoàn voán to lôùn cuûa nhaø nöôùc 21
3. Quyeàn söû duïng ñaát laø haøng hoaù ñaëc bieät 22
4. Chính saùch ñaát ñai phaûi chuù troïng ñuùng möùc lôïi ích chung cuûa xaõ hoäi, ñaûm baûo
haøi hoaø lôïi ích cuûa nhaø nöôùc,ngöôøi ñaàu tö vaø ngöôøi söû duïng ñaát 23
5. Ñoåi môùi chính saùch, phaùp luaät ñaát ñai phaûi phuø hôïp vôùi ñöôøng loái phaùt trieån neàn
kinh teá thò tröôøng ñònh höôùng XHCN 24
PHAÀN II: THÖÏC TRAÏNG THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
TAÏI KIEÂN GIANG TÖØ 1995 – 2003 25
I. Ñaëc ñieåm tình hình tænh Kieân giang 25
II. Tình hình quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai 25
1. Tình hình quaûn lyù 25
2. Hieän traïng söû duïng ñaát 28
3. Xu höôùng bieán ñoäng ñaát ñai qua caùc thôøi kyø 1985 – 1995 33
4. Nhaän ñònh chung veà tình hình quaûn lyù vaø hieän traïng söû duïng ñaát 36
5. Coâng taùc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. 37
III. Thöïc traïng thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang giai ñoaïn töø 1995 ñeán nay 40
1. Thöïc traïng Thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát 40
2. Thöïc traïng thò tröôøng nhaø ôû 47
3. Dieãn bieán thò tröôøng giaù caû vaø söï can thieäp cuûa nhaø nöôùc vaøo thò tröôøng
baát ñoäng saûn 49
2
3.1. Giaù do nhaø nöôùc quy ñònh 49
3.2. Giaù do thò tröôøng quyeát ñònh 62
IV. Nhaän xeùt ñaùnh giaù veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang nhöõngh naêm
qua 64
1. Nhöõng keát quaû ñaït ñöôïc 64
2. Nhöõng haïn cheá toàn taïi 65
3. Nguyeân nhaân cuûa nhöõng toàn taïi 66
4. Baøi hoïc kinh nghieäm 67
PHAÀN III. NHÖÕNG GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN LAØNH MAÏNH THÒ TRÖÔØNG
BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI KIEÂN GIANG TRONG GIAI ÑOAÏN TÔÙI 69
I. Quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn 69
II. Caùc giaûi phaùp phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn 69
A. Caùc giaûi phaùp vó moâ 69
B. Caùc giaûi phaùp cuï theå 71
1. Ñoåi môùi vaø hoaøn thieän coâng taùc laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát 71
2. Chaán chænh coâng taùc giao ñaát, cho thueâ ñaát, thu hoài ñaát 72
3. Ñaåy nhanh tieán ñoä caáp giaáy chöùng nhaän SD ñaát 72
4. Ñieàu chính giaù ñaát phuø
hôïp vaø oån ñònh trong töøng thôøi kyø 74
5. Khaéc phuïc coù hieäu quaû nhöõng yeáu keùm trong coâng taùc boài thöôøng giaûi phoùng
maët baèng 75
6. Thaønh laäp toå chöùc phaùt trieån quyõ ñaát 76
7. Laøm toát coâng taùc thanh tra, kieåm tra vieäc chaáp haønh luaät ñaát ñai 76
8. Khuyeán khhích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn 76
9. Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoàng boä vôùi caùc thò tröôøng khaùc 76
10. Öu tieân giaûi quyeát nhu caàu veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp 77
11. Naâng cao hôn nöõa hieäu quaû söû duïng quyõ ñaát cuûa caùc DNNN, LLVT 78
Keát luaän 79
3
MÔÛ ÑAÀU
Trong nhöõng naêm ñoåi môùi vöøa qua, Ñaûng vaø nhaø nöôùc ta ñaõ coù chuû tröông phaùt
trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñieàu naøy ñöôïc nhaán maïnh trong Nghò quyeát ñaïi hoäi
Ñaûng toaøn quoác laàn thöù IX, Hoäi nghò laàn thöùc baûy Ban Chaáp haønh Trung öông khoaù
IX: Chuû ñoäng xaây döïng vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, trong ñoù coù quyeàn söû
duïng ñaát, tröôùc heát ôû caùc ñoâ thò vaø caùc vuøng quy hoaïch seõ phaùt trieån ñoâ thò. Nhaø
nöôùc ñònh höôùng, ñieàu tieát vaø kieåm soaùt thò tröôøng, coù bieän phaùp choáng caùc haønh vi
ñaàu cô baát ñoäng saûn, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia thò
tröôøng baát ñoäng saûn, phaùt huy vai troø chuû ñaïo cuûa kinh teá nhaø nöôùc trong kinh doanh
vaø bình oån giaù baát ñoäng saûn. Chính vì vaäy, caùc nhu caàu veà ñaát taïi ñòa phöông ñaõ
ñöôïc ñaùp öùng ñaày ñuû hôn, vôùi chaát löôïng cao hôn, ngöôøi söû duïng ñaát gaén boù vôùi ñaát
ñai hôn vaø quyeàn söû duïng ñaát trôû thaønh nguoàn lôùn to lôùn ñeå ngöôøi söû duïng ñaát ñaàu
tö, phaùt trieån saûn xuaát kinh doanh. Thò tröôøng baát ñoäng saûn tuy môùi hình thaønh coøn sô
khai nhöng ñaõ thu huùt ñöôïc moät soá löôïng voán ñaùng keå ñeå ñaàu tö vaøo keát caáu haï taàng,
chænh trang vaø phaùt trieån ñoâ thò.
Tuy nhieân, do môùi hình thaønh coøn sô khai neân thò tröôøng baát ñoäng saûn vaãn coøn
nhieàu baát caäp, cô cheá quaûn lyù chöa chaët cheû, tyû leä giao dòch phi chính quy coøn chieám
tyû leä cao. Tình traïng ñaàu cô ñaát ñai coøn dieãn ra phoå bieán chöa coù bieän phaùp ngaên
chaën hieäu quaû. Nguoàn thu ngaân saùch töø baát ñoäng saûn chöa cao vaø coøn thaát thoaùt lôùn…
Töø nhöõng toàn taïi treân, vieäc nghieân cöùu ñeà taøi “Nhöõng giaûi phaùp phaùt trieån laønh
maïnh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang” laø heát söùc caàn thieát ñeå goùp phaàn laøm
laønh maïnh hoaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang trong thôøi gian tôùi.
2. Muïc tieâu vaø noäi dung nghieân cöùu.
Muïc tieâu cuûa ñeà taøi laø thoâng qua cô sôû lyù luaän chung veà thò tröôøng baát ñoäng saûn
ñeå phaân tích ñaùnh giaù thöïc traïng thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang ñeå töø ñoù ñöa
ra caùc giaûi phaùp thuùc nhaèm thuùc ñaåy vaø phaùt trieån laønh maïnh thò tröôøng baát ñoäng saûn
taïi ñòa phöông trong thôøi gian tôùi.
Noäi dung cuûa ñeà taøi.
- Khaùi quaùt lyù luaän chung veà thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Phaân tích, ñaùnh giaù tình hình quaûn lyù, söû duïng ñaát ñai, coâng taùc laäp quy
hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø dieãn bieán thò tröôøng giaù caû baát ñoäng saûn taïi Kieân
giang giai ñoaïn töø 1995 ñeán nay.
- Ñöa ra caùc quan ñieåm, muïc tieâu vaø giaûi phaùp phaùt trieån.
3. Phaïm vi nghieân cöuù: Thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát vaø thò tröôøng nhaø ôû taïi
Kieân giang.
4
CHÖÔNG 1
NHÖÕNG CÔ SÔÛ CHUNG VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
1. TOÅNG QUAN VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
1.1. Baát ñoäng saûn vaø haøng hoaù baát ñoäng saûn
1.1.1 Khaùi nieäm baát ñoäng saûn.
Vieäc phaân loaïi caùc loaïi taøi saûn thaønh ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn coù
nguoàn goác töø Luaät coå ñaïi La Maõ, theo ñoù baát ñoäng saûn khoâng chæ laø ñaát ñai,
cuûa caûi trong loøng ñaát maø laø taát caû nhöõng gì ñöôïc taïo ra do söùc lao ñoäng cuûa
con ngöôøi treân maõnh ñaát. Baát ñoäng saûn vaø ñoäng saûn goàm caùc coâng trình xaây
döïng, muøa maøng, caây troàng… vaø taát caû nhöõng gì lieân quan ñeán ñaát ñai, nhöõng
vaät treân maët ñaát cuøng vôùi nhöõng boä phaän caáu thaønh laõnh thoå.
Haàu heát caùc nöôùc treân theá giôùi coi baát ñoäng saûn laø ñaát ñai vaø nhöõng taøi
saûn lieân quan ñeán ñaát ñai, khoâng taùch rôøi vôùi ñaát ñai, ñöôïc xaùc ñònh bôûi vò trí
ñòa lyù cuûa ñaát. Tuy nhieân coù moät soá nöôùc (nhö Nga) quy ñònh cuï theå baát ñoäng
saûn laø maõnh ñaát chöù khoâng phaûi laø ñaát ñai chung chung. Vieäc ghi nhaän laø hôïp
lyù bôûi vì ñaát ñai noùi chung laø boä phaän cuûa laõnh thoå, khoâng theå laø ñoái töôïng cuûa
giao dòch daân söï.
Boä luaät daân söï nöôùc Coäng hoaø xaõ hoäi chuû nghóa Vieät nam ñaõ phaân chia
caùc taøi saûn thanh ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn nhö sau:
Baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc bao goàm: ñaát ñai, nhaø
cöûa, coâng trình xaây döïng gaèn lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi
nhaø ôû, cong trình xaây döïng ñoù, caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát ñai, caùc taøi saûn
khaùc do phaùp luaät quy ñònh.
Ñoäng saûn laø taøi saûn khoâng phaûi laø baát ñoäng saûn. Caùch phaân loaïi treân
ñaây phuø hôïp vôùi yeâu caàu cuûa coâng taùc quaûn lyù vaø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh
doanh.
Treân thöïc teá coù quan nieäm: baát ñoäng saûn goàm chuû yeáu laø ñaát ñai, nhaø ôû
(ñòa oác) laø ñeå nhaán maïnh vai troø taøi saûn cuûa nhaø ñaát. Do vaäy khaùi nieäm ñòa oác
veà cô baûn cuõng ñoàng nghóa vôùi baát ñoäng saûn.
1.1.2. Khaùi nieäm haøng hoaù baát ñoäng saûn.
Coù theå khaúng ñònh raèng moïi baát ñoäng saûn laø haøng hoaù. Muoán trôû thaønh
haøng hoaù, thì baát ñoäng saûn phaûi ñöa ra thò tröôøng vaø phaùp luaät khoâng caám.
Maët khaùc coù nhöõng baát ñoäng saûn khoâng phaûi laø haøng hoaù nhö loaïi baát ñoäng
5
saûn coâng coäng maø vieäc söû duïng cuûa ngöôøi naøy khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc söû
duïng cuûa ngöôøi khaùc.
ÔÛ nöôùc ta cuõng vaäy, khoâng phaûi taát caû caùc baát ñoäng saûn laø haøng hoaù vaø
tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn. Coù nhieàu loaïi baát ñoäng saûn khoâng phaûi laø
haøng hoaù. Ví duï nhö caùc coâng trình haï taàng mang tính chaát coâng coäng, ñaát ñai
laø baát ñoäng saûn nhöng phaùp luaät caám sang baùn.
Baát ñoäng saûn laø haøng hoaù, ngoaøi nhöõng ñaëc ñieåm chung laø haøng hoaù noù
coøn coù rieâng moät soá ñaëc ñieåm sau ñaây:
- Caùc baát ñoäng saûn chæ taïo laäp treân moät dieän tích cuï theå cuûa ñaát ñai. Neáu
ñaát ñai khoâng phaûi laø haøng hoaù thì baát ñoäng saûn treân ñoù seõ khoù khaên trong vaän
ñoäng vôùi tö caùch laø moät haøng hoaù
- Xeùt döôùi goùc ñoä caùc nhaø ñaáu tö, ñaát ñai ñöôïc duøng laøm phöông tieän
baûo hieåm giaù trò phoøng khi laïm phaùt, ñaëc bieät laø ôû nhöõng nöôùc thò tröôøng taøi
chính keùm phaùt trieån.
- Ñaát ñai khi trôû thaønh haøng hoaù thì giaù caû cuûa noù coøn phaûn aùnh lôïi theá
veà vò trí ñòa hình, ñòa maïo vaø caùc taøi saûn taïo laäp cô sôû haï taàng treân ñaát.
- Ñaát ñai thuoäc chuû quyeàn quoác gia, ñoàng thôøi laø phuông tieän soáng chuû
yeáu cuûa ñaïi ña soá ngöôøi lao ñoäng trong nhöõng nöôùc coù tyû leä thaát nghieäp cao,
raát nhaïy caûm veà maët chính trò xaõ hoäi.
- Baát ñoäng saûn laø haøng hoaù khoâng di dôøi ñöôïc neân hoà sô moâ taû veà haøng
hoaù ghi nhaän söï bieán ñoäng theo thôøi gian veà hieän traïng, veà thay ñoåi chuû sôû
höõu, chuû söû duïng… theo moät trình töï phaùp lyù nhaát ñònh vaø laø yeáu toá ñaëc bieät
quan troïng trong quan hệ giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Baát ñoäng saûn laø loaïi haøng hoaù coù giaù caû cao, caàn nhieàu voán ñaàu tö
trung vaø daøi haïn. Nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp bình thöôøng koù ñuû ñieàu kieän ñeå
tham gia neáu khoâng coù söï hoå trôï cuûa thò tröôøng taøi chính.
- Haøng hoaù baát ñoäng saûn luoân naèm trong moät khoâng gian nhaát ñònh, noù
aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán caûnh quan moâi tröôøng cuûa daân cö trong khu vöïc. Vì
vaäy noù lieân quan ñeán nhieàu ngaønh kinh teá, khoa hoïc kyû thuaät, ngheä thuaät kieán
truùc vaên hoaù, moâi tröôøng… Chính vì vaät thò tröôøng baát ñoäng saûn khoù traùnh khoûi
söï chi phoái bôûi caùc quy phaïm cuûa lónh vöïc treân.
1.1.3. Hai thuoäc tính cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn.
Haøng hoaù baát ñoäng saûn cuõng mang nhöõng ñaëc tính chung nhö nhöõng haøng
hoaù khaùc, ñeàu coù hai thuoäc tính ñoù laø giaù trò söû duïng vaø giaù trò.
6
- Giaù trò söû duïng laø coâng duïng cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn ñoái vôùi ngöôøi
mua, nhaèm thoaû maõn nhu caàu naøo ñoù cuûa ngöôøi mua nhö: ñeå ôû, theá chaáp, caàm
coá, chuyeån nhöôïng, baùn, taëng, cho… Khi noùi giaù trò söû duïng laø cho ngöôøi mua,
chöù khoâng phaûi cho ngöôøi baùn. Vì vaäy nhaø cung caáp phaûi taïo ra haøng hoaù baát
ñoäng saûn coù giaù trò söû duïng caøng nhieàu thì caøng coù ngöôøi mua nhieàu.
- Giaù trò cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn laø lao ñoäng xaõ hoäi cuûa ngöôøi saûn
xuaát keát tinh trong quaù trình taïo ra saûn phaåm baát ñoäng saûn ñoù. Neáu lao ñoäng
xaõ hoäi keát tinh vaøo trong baát ñoäng saûn caøng nhieàu thì giaù trò baát ñoäng saûn caøng
lôùn vaø ngöôïc laïi. Thöïc teá cho thaáy, ngöôøi saûn xuaát baát ñoäng saûn raát quan taâm,
tính toaùn ñeán giaù trò vì noù laø nguoàn goác taïo ra lôïi nhuaän. Vì leû ñoù ngöôøi kinh
doanh baát ñoäng saûn tìm moïi caùch taêng giaù trò, giaù caû baát ñoäng saûn. Ngöôïc laïi
ngöôøi mua baát ñoäng saûn laïi muoán mua baát ñoäng saûn nhieàu coâng duïng vôùi giaù
caû thaáp. Ñeå giaûi quyeát maâu thuaån naøy, ñoøi hỏi ngöôøi saûn xuaát baát ñoäng saûn
phaûi taïo ra saûn phaåm phuø hôïp vôùi söùc mua, nhu caàu vaø thò hieáu cuûa ngöôøi
mua.
1.1.4. Ñaëc tröng cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Cung haøng hoaù baát ñoäng saûn keùm co giaõn: Nhìn chung cung haøng hoaù
baát ñoäng saûn töông ñoái keùm ñaøn hoài vôùi nhöõng thay ñoåi cuûa giaù caû do coù
nhöõng haïn cheá nhaát ñònh veà cung öùng ñaát ñai theå hieän treân caùc maët:
+ Toång cung toaøn boä veà ñaát ñai laø coá ñònh
+ Vieäc cung öùng ñaát ñai phuø hôïp vôùi caùc muïc ñích rieâng bieät laø coù giôùi
haïn
Beân caïnh caùc haïn cheá veà maët töï nhieân neâu treân, baát ñoäng saûn coøn bò
haïn cheá veà maët quy hoaïch vaø ñaây laø haïn cheá noåi baät nhaát. Bôûi leû vieäc phaân boå
ñaát ñai cho nhöõng muïc ñích söû duïng cuï theå phaûi tuaân theo quy hoaïch söû duïng
ñaát ñai trong töøng thôøi kyø.
- Thôøi gian mua baùn, giao dòch daøi, chi phí giao dòch cao.
Do baát ñoäng saûn laø taøi saûn quan troïng coù giaù trò cao, do vaäy vieäc mua
baùn baát ñoäng saûn phaûi ñöôïc caân nhaéc caån thaän, daãn ñeán thôøi gian mua baùn,
giao dòch thöôøng laø daøi hôn caùc taøi saûn khaùc, ñieàu ñoù laøm cho chi phí mua baùn,
giao dòch cao.
- Khaû naêng chuyeån hoaù thaønh tieàn maët keùm linh hoaït.
Do giaù trò cao, thôøi gian mua baùn, giao dòch daøi neân khaû naêng chuyeån
hoaù thaønh tieàn maët cuûa baát ñoäng saûn raát keùm so vôùi haøng hoaù khaùc.
- Söï can thieäp vaø quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc chaët cheû.
7
Do tính chaát quan troïng cuûa baát ñoäng saûn tröôùc heát laø ñaát ñai ñoái vôùi
ñôøi soáng kinh teá chính trò xaõ hoäi neân nhaø nöôùc thöôøng coù nhöõng quy ñònh vaø
quaûn lyù chaët cheû ñoái vôùi vieäc söû duïng vaø chuyeån dòch baát ñoäng saûn.
1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caùc boä phaän caáu thaønh.
1.2.1 Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Thò tröôøng baát ñoäng saûn theo nghóa heïp laø nôi dieãn ra caùc giao dòch
baát ñoäng saûn nhö mua, baùn, theá chaáp, cho thueâ, caàm coá…
- Theo nghóa ñaày ñuû: Thò truôøng baát ñoäng saûn laø toång hoaø caùc moái quan
heä về giao dòch baát ñoäng saûn dieãn ra taïi moät khu vöïc ñòa lyù xaùc ñònh, trong
moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh tuaân theo quy luaät cuûa thò tröôøng.
ÔÛ Vieät nam coù ñieåm khaùc bieät laø haøng hoaù trao ñoåi treân thò tröôøng baát
ñoäng saûn laø trao ñoåi giaù trò quyeàn söû duïng ñaát coù ñieàu kieän vaø quyeàn sôû höõu
caùc taøi saûn, vaät kieán truùc gaén lieàn treân ñaát. Ñaây laø ñieåm khaùc bieät vôùi thò
tröôøng baát ñoäng saûn ôû caùc nöôùc TBCN. Vì ôû caùc nöôùc naøy hoï trao ñoåi quyeàn
sôû höõu vôùi ñaày ñuû caùc quyeàn coù lieân quan.
1.2.2. Caùc boä phaän caáu thaønh thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Veà cô baûn thò tröôøng baát ñoäng saûn goàm coù caùc boä phaän sau:
- Nhaø ôû ñoâ thò, nhaø cöûa duøng trong SXKD vaø nhaø ôû noâng thoân.
- Ñaát ñai caùc loaïi, caây traùi, muøa maøng gaén lieàn treân ñaát.
Caùc yeáu treân coù lieân heä maät thieát vôùi nhau nhö sau:
+ Giöõa caùc boä phaän gaén chaët vôùi nhau, khoâng taùch rôøi nhau
+ Ñoä to nhoû cuûa ñaát aûnh höôûng ñeán vaät kieán truùc treân ñaát nhö: nhaø ôû,
nhaø xöôõng
+ Giaù caû baát ñoäng saûn cao thaáp coù quan heä giöõa caùc yeáu toá vôùi nhau.
Caùc yeáu toá treân cuõng coù neùt rieâng, theå hieän nhö sau:
+ Thò tröôøng nhaø cöûa laø toång hoaø caùc moái quan heä mua baùn, trao ñoåi
nhaø ôû, nhaø xöôõng, nhaø cöûa duøng trong saûn xuaát kinh doanh… noù laø saûn phaåm
cuûa lao ñoäng laø tö lieäu sinh hoaït cô baûn cuûa con ngöôøi nhö nhaø ñeå ôû, laø tö lieäu
saûn xuaát neáu duøng vaøøo saûn xuaát kinh doanh. Chuùng laø nhöõng yeáu toá vaät chaát
khoâng theå thieáu trong sinh hoaït vaø saûn xuaát cuûa con ngöôøi.
8
+ Coøn thò tröôøng ñaát ñai trong dieàu kieän Vieât nam laø thò tröôøng chuyeån
quyeàn söû duïng ñaát. Ñaát ñai laø saûn phaåm cuûa thieân nhieân trao taëng khoâng phaûi
do con ngöôøi taïo ra. Ñaát ñai bò haïn cheá veà khoâng gian vaø voâ haïn veà thôøi gian,
ít bò thay ñoåi. Do nhu caàu cuûa con ngöôøi ngaøy caøng taêng cao neân ñaát dai ngaøy
caøng khan hieám daãn ñeán giaù caû luoân coù xu höôùng taêng leân.
+ Vaät kieán truùc do con ngöôøi taïo ra, neân thay ñoåi theo thôøi gian, giaù trò
söû duïng nhieàu hay ít ñoái vôùi ngöôøi mua leä thuoäc nhieàu vaøo gí trò söû duïng
nhieàu hay ít cuûa ñaát. Chaúng haïn ñaát ôû khu vöïc maët tieàn, hoaëc caïnh Trung taâm
thöông maïi thì giaù trò söû duïng nhieàu hôn (khaû naêng sinh lôïi nhieàu hôn) so vôùi
ñaát xa maët tieàn, xa trung taâm thöông maïi. Do vaäy maø aûnh höôûng ñeán giaù caû
cuûa noù treân thò tröôøng.
1.2.3. Caùc loaïi thò truôøng baát ñoäng saûn.
a.1. Phaân loaïi theo tính chaát phaùp lyù cuûa giao dòch baát ñoäng saûn: coù hai
loaïi
- Thò tröôøng baát ñoäng saûn chính thöùc: Laø thò tröôøng maø ôû ñoù caùc hoaït
ñoäng coù lieân quan ñeán giao dòch baát ñoäng saûn ñöôïc thöïc hieän theo ñuùng quy
ñònh cuûa phaùp luaät (caùc saøn giao dòch baát ñoäng saûn, hoaït ñoäng cuûa caùc trung
taâm giao dòch baát ñoäng saûn)
- Thò tröôøng khoâng chính thöùc: Laø thò tröôøng maø ôû ñoù caùc giao dòch veà
baát ñoäng saûn khoâng tuaân thuû ñaày ñuû caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät nhöng vaãn toàn
taïi (coøøn goïi laø thò tröôøng ngaàm, hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng naøy chuû yeáu laø thoâng
qua caùc moâi giôùi tö nhaân hay coøn goïi laø “coø”)
a.2. Xem xeùt theo khu vöïc ñòa lyù: Coù theå phaân thò tröôøng baát ñoäng saûn
theo töøng khu vöïc, töøng ñòa phöông nhö: thò tröôøng ôû caùc tænh, thaønh phoá,
quaän, huyeän, thò xaõ hoaëc thò tröôøng baát ñoäng saûn noäi thaønh, ngoaïi thaønh.
a.3. Xem xeùt theo giaù trò söû duïng cuûa baát ñoäng saûn: Goàm thò tröôøng ñaát
ñai, thò tröôøng nhaø ôû, thò tröôøng coâng trình coâng nghieäp, thò tröôøng coâng trình
thöông maïi vaø dòch vuï, thò tröôøng caùc cong trình ñaëc bieät (saân bay, beán caûng…)
a.4. Xem xeùt theo tính chaát kinh doanh cuûa baát ñoäng saûn: Coù thò tröôøng
mua baùn, thò tröôøng cho thueâ, thò tröôøng theá chaáp…
a.5. Ñoái vôùi thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát, neáu xem xeùt theo quaù trình taïo
ra, coù 2 caáp
- Thò tröôøng caáp 1 (sô caáp) laø chæ haønh vi nhaø nöôùc – ñaïi dieän chuû sôû
höõu, giao quyeàn ñaát ñai cho caùc ñôn vò kinh teá thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá
vaø caù nhaân söû duïng vì lôïi ích cuûa coäng ñoàng vaø daân toäc trong moät thôøi haïn
nhaát ñònh vaø ngöôøi söû duïng phaûi noäp moät khoaûn tieàn thueâ ñaát, khoaûn tieàn naøy
9
phuï thuoäc vaøo ñòa toâ haøng naêm ñem laïi cuûa thöûa ñaát vaø laõi suaát cuûa ngaân
haøng, vò trí thöûa ñaát, khaû naêng sinh lôïi.
- Thò tröôøng caáp 2 (thöù caáp) laø thò tröôøng chuyeån nhöôïng ñaát cho ngöôøi
khaùc bao goàm vieäc baùn, cho thueâ, theá chaáp, caàm coá, goùp voán…
1.3. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
1.3.1. Khoâng coù thò tröôøng trung taâm.
Khaùc vôùi thò tröôøng haøng hoaù khaùc, thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng coù
thò truôøng trung taâm maø taïi ñoù ngöôøi mua, ngöôøi baùn coù theå taùc ñoäng qua laïi
laãn nhau. Hoaït ñoäng mua baùn treân thò tröôøng baát ñoäng saûn chuû yeáu laø thoâng
qua caùc ñôn vò kinh doanh baát ñoäng saûn, thoâng qua caùc thoâng tin treân baùo chí
hoaëc thoâng qua caùc toå chöùc caù nhaân moâi giôùi (thöôøng goïi laø coø nhaø ñaát). Maëc
duø ñaây laø söï giao dòch keùm an toaøn nhöng treân thöïc teá noù ñaõ ñöôïc hình thaønh
vaø toàn taïi töø raát laâu taïo neân thò tröôøng ngaàm veà baát ñoäng saûn. Do khoâng coù thò
tröôøng trung taâm laøm cho thoâng tin veà thò tröôøng khoù thu thaäp ñoä tin caäy keùm,
taïo neân tính khoâng hieäu quaû cuûa thoâng tin thò tröôøng . Trong nhöõng naêm gaàn
ñaây ôû moät soá tænh, thaønh phoá lôùn söï xuaát hieän caùc coâng ty kinh doanh ñòa oác,
caùc trung taâm giao dòch baát ñoäng saûn ñaõ taïo ñieàu kieän cho caùc giao dòch reân
thò tröôøng deã daøng, thuaän lôïi, an toaøn vaø hieäu quaû, haïn cheá ñöôïc nhöõng tieâu
cöïc do thò tröôøng ngaàm taïo ra. Ñaây laø tieàn ñeà quan troïng ñeå tieán tôùi xaây döïng
moät thò tröôøng baát ñoäng saûn laïnh maïnh vaø coù söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc.
1.3.2. Thò tröôøng mang tính chaát ñòa phöông, nhaát laø thò tröôøng nhaø ôû.
Ñaëc tính cuûa ñaát ñai laø baát ñoäng, khoâng theå thieâu huyû, chia caét mang ñi,
söï thöøa thaõi ñaát ôû nôi naøy khoâng theå söû duïng ñeå ñaùp öùng söï thieáu huït ôû nôi
khaùc, daãn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính chaát ñòa phöông.
1.3.3. Laø thò tröôøng caïnh tranh khoâng hoaøn haûo vaø raát nhaïy caûm.
Do tính chaát khoâng taùi taïo ñöôïc cuûa ñaát neân thò tröôøng baát ñoäng saûn
mang tính chaát ñoäc quyeàn nhieàu hôn thò tröôøng haøng hoaù thoâng duïng, bieán
ñoäng cuûa giaù ñaát cuõng thöôøng maïnh hôn bieán ñoäng giaù cuûa haøng hoaù thoâng
duïng.
Ngoaøi nhöõng ñaëc tính nhö: ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn,
phöông phaùp tieán haønh caùc giao dòch mua baùn vaø söï thieáu thoâng tin caàn thieát
cho caùc giao dòch taïo neân söï khoâng hoaøn haûo trong caïnh tranh treân thò tröôøng.
Do thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät thò tröôøng keùm hoaøn haûo hôn nhöõng thò
tröôøng haøng hoaù khaùc neân daãn ñeán nhöõng ñoäc quyeàn trong caïnh tranh, ñaëc
bieät laø trong lónh vöïc giaù caû, maët khaùc cuõng deã daãn ñeán nhöõng meùo moù cuûa thò
tröôøng naøy. Vì vaäy ñoøi hoûi söï can thieäp nhieàu hôn cuûa nhaø nöôùc, ñaëc bieät laø
trong coâng taùc quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát, phaùt trieån haï taàng kyû thuaät,
10
phaùt trieån ñoâ thò, khu daân cö, khu kinh teá taäp trung, trong vieäc xaùc laäp quyeàn
vaø baûo hoä sôû höõu taøi saûn baát ñoäng saûn cuûa coâng daân, toå chöùc trong quaù trình
trao ñoåi baát ñoäng saûn.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng raát nhaïy caûm, deã bieán ñoäng khi coù
söï bieán ñoäng cuûa caùc yeáu toá kinh teá, chính trò vaø xaõ hoäi. Deå bò “noùng” khi neàn
kinh teá coù möùc taêng tröôûng cao vaø deã bò “ñoùng baêng” khi kinh teá suy giaûm.
1.4. Nhöõng yeáu toá caáu thaønh vaø taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn.
1.4.1. Cung cuaàu veà baát ñoäng saûn.
Cuõng nhö taát caû caùc haøng hoaù khaùc trong neàn kinh teá thò tröôøng, baát ñoäng
saûn cuõng laø moät loaïi haøng hoaù vaän ñoäng theo quy luaät cung caàu, nhöng cung
caàu haøng hoaù baát ñoäng saûn coù ñaëc ñieåm laø keùm ñaøn hoài ñoái vôùi nhöõng thay
ñoåi veà giaù caû. Ñieàu naøy coù nghóa laø neáu cung khoâng coù tính ñaøn hoài cao thì
moät söï thay ñoåi veà caàu seõ khoâng caân baèng nhanh choùng, do khoù coù khaû naêng
môû roäng cung daãn ñeán söï thay doåi lôùn veà giaù caû. Töông töï nhö vaäy, neáu caàu
khoâng coù tính ñaøn hoài cao thì khi coù söï bieán ñoåi veà cung seõ chaäm treã taïo ra söï
môû roäng hay thu heïp cuûa caàu vaø cuõng daãn ñeán söï thay ñoåi lôùn veà giaù caû.
Cung caàu aûnh höôûng ñeán baát ñoäng saûn treân caùc maët sau ñaây:
1.4.1.1. Cung baát ñoäng saûn.
Cung baát ñoäng saûn laø khoái löôïng (ñaát, nhaø, kieán truùc treân ñaát…) vaø giaù
caû maø nhoùm ngöôøi cung caáp coù theå muoán vaø saün saøng baùn ra treân thò tröôøng
baát ñoäng saûn taïi moät thôøi ñieåm. Ñieàu naøy daãn ñeán laø neáu nhaø cung caáp chöa
saãn saøng ñem caùc saûn phaåm baát ñoäng saûn cuûa mình ra thò tröôøng ñeå trao ñoåi
mua baùn thì daãn ñeán khan hieám haøng hoaù treân thò tröôøng. Vì vaäy ñeå coù nhieàu
haøng hoaù baát ñoäng saûn ñoøi hoûi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn phaûi
taïo ra nhieàu saûn phaåm haøng hoaù
Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán cung baát ñoäng saûn.
- Toång cung haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Caùc chính saùch cuûa nhaø nöôùc coù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhö:
Thueá, quyeàn söû duïng ñaát, thuû tuïc chuyeån nhöôïng.
- Möùc ñoä phaùt trieån cuûa caùc thò tröôøng: Tieàn teä, chöùng khoaùn…
- Caùc yeáu toá cuûa moâi tröôøng vó moâ nhö: GDP, GND, toác ñoä ñoâ thò hoaù
- Giaù caû baát ñoäng saûn hieän taïi vaø töông lai.
- Caùc yeáu toá ñaàuvaøo taïo ra baát ñoäng saûn.
11
- Giaù caû haøng hoaù dòch vuï coù lieân quan ñeán vieäc taïo ra baát ñoäng saûn.
- Nhöõng tieán boä kyõ thuaät öùng duïng trong xaây döïng vaø kieán truùc
- Söï phaùt trieån cuûa keát caáu haï taàng nhö: Ñöôøng giao thoâng, ñieän, nöôùc,
vieån thoâng, tröôøng hoïc, trung taâm thöông maïi….
1.4.1.2. Caàu baát ñoäng saûn.
Caàu baát ñoäng saûn laø khoái löôïng baát ñoäng saûn maø ngöôøi tieâu duøng saün
saøng chaáp nhaän vaø coù khaû naêng thanh toaùn ñeå nhaän ñöôïc baát ñoäng saûn ñoù treân
thò tröôøng. Thoâng thöôøng caàu baát ñoäng saûn goàm coù: ñaát, nhaø ôû, caùc coâng trình
kieán truùc, cô sôû haï taàng phuïc vuï nhu caàu phaùt trieån coâng nghieäp, thöông maïi,
dòch vuï vaø nhu caàu coâng coäng, caùc coâng trình ñaëc bieät khaùc nhö: saân bay, beán
caûng, saân gol…
Caàu baát ñoäng saûn chòu taùc ñoäng bôûi caùc yeáu toá sau ñaây:
- Giaù baùn baûn thaân haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Giaù caû haøng hoaù dòch vuï coù lieân quan ñeán quaù trình söû duïng baát ñoäng
saûn.
- Taâm lyù, thò hieáu
- Döï baùo giaù caû baát ñoäng saûn hieän taïi vaø töông lai
- Toác ñoä taêng daân soá,
- Thu nhaäp cuûa daân cö
- Toác ñoä ñoâ thò hoaù.
1.4.2. Quan heä cung caàu baát ñoäng saûn.
Quan heä cung caàu baát ñoäng saûn laø moät khaùi nieäm cuûa neàn kinh teá thò
tröôøng, ñuôïc theå hieän thoâng qua moät haøm soá giaù caû baát ñoäng saûn. Nghóa laø
moät söï thay ñoåi cuûa giaù baát ñoäng saûn seõ laøm thay ñoåi cung caàu baát ñoäng saûn.
Cuõng nhö caùc haøng hoaù khaùc, cung caàu baát ñoäng saûn cuõng ñuôïc theå hieän
qua hai loaïi caân baèng:
- Caân baèng oån ñònh – töùc laø khi leäch ra khoûi ñieåm caân baèng nhöng do caùc
nhaân toá khaùc taùc ñoäng coù theå taùi laäp ñöôïc ñieåm caân baèng môùi.
- Caên baèng khoâng oån ñònh – laø khi khoâng taùi laäp ñöôïc ñieåm caên baèng môùi
12
Cung caàu baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc xem xeùt treân 4 maët: soá löôïng, keát
caáu, khoâng gian vaø thôøi gian.
1.5. Giaù caû baát ñoäng saûn.
Moãi moät haøng hoaù baát ñoäng saûn ñeàu toàn taïi döôùi hình thöùc hieän vaät vaø
hình thöùc giaù trò. Caùc hình hình thöùc naøy luoân luoân taùc ñoäng qua laïi vôùi nhau,
chaúng haïn moät ngoâi nhaø ñöôïc xaây treân moät dieän tích söû duïng hoaëc ñöôïc caûi
taïo naâng caáp, do lao ñoäng keát tinh theâm neân coù giaù caû lôùn hôn giaù caû ngoâi nhaø
ôû traïng thaùi cuû. Tuy nhieân, giaù caû haøng hoaù baát ñoäng saûn coøn tyø thuoäc vaøo
nhieàu yeáu toá cuûa dieãn bieán thò tröôøng (thò tröôøng noùng hay thò tröôøng ñoùng
baêng). Thoâng thöôøng baát ñoäng saûn goàm caùc loaïi giaù sau: giaù mua, giaù baùn, giaù
chuyeån nhöôïng, giaù baùn cuûa nhaø nöôùc quy ñònh vaø giaù thöïc teá treân thò tröôøng,
giaù thueâ baát ñoäng saûn vaø giaù haïch toaùn trong kinh doanh baát ñoäng saûn.
1.6. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò tröôøng.
a. Chi phí.
Ñeå taïo ra haøng hoaù baát ñoäng saûn, ngöôøi saûn xuaát kinh doanh caàn phaûi
hao phí lao ñoäng thöïc teá, goàm lao ñoäng quaù khö nhö: nguyeân vaât lieäu, maùy
moùc thieát bò… vaø lao ñoäng soáng. Thoâng thöôøng chi phí quyeát ñònh giaù trò baát
ñoäng saûn. Tuy nhieân khoâng phaûi baát cöù chi phí naøo cuõng taïo neân giaù trò baát
ñoäng saûn treân thò tröôøng maø hao phí ñoù phaûi ñöôïc quy veà hao phí lao ñoäng xaõ
hoäi caàn thieát. Ñaây laø cô sôû quan troïng ñeå quy ñònh giaù caû baát ñoäng saûn treân thò
tröôøng.
b. Söï höõu duïng
Xeùt veà muïc ñích söû duïng, moät baát ñoäng saûn coù khaû naêng duøng ñeå ôû, ñeå
kinh doanh hoaëc coù theå keát hôïp caû hai muïc ñích. Neáu moät baát ñoäng saûn coù
nhieàu coâng d5ng thì seõ thuaän lôïi trong vieäc mua baùn vaø do ñoù giaù caû cuõng cao
hôn.
c. Nhu caàu veà baát ñoäng saûn treân thò tröôøng. Neáu nhu caàu nhieàu maø cung
khoâng ñap öùng ñöôïc thì seõ daãn ñeán tình traïng khan hieám do vaäy giaù caû seõ
taêng leân.
d. Caùc yeáu toá veà vaät chaát
- Ñòa ñieåm nôi baát ñoäng saûn toaï laïc: Ñòa dieåm aûnh höôûng raát lôùn ñeán giaù
trò baát ñoäng saûn. Khaû naêng sinh lôïi cuûa baát ñoäng saûn caøng cao thì giaù trò baát
ñoäng saûn caøng cao. Baát ñoäng saûn ôû vò trí thuaän lôïi cho sinh hoaït vaø kinh doanh
thì khaû naêng sinh lôïi lôùn neân giaù caû thöôøng cao hôn nhöõng nôi khaùc ñoù dieàu
kieän keùm hôn.
13
- Kích thöôùc, hình daùng loâ ñaát: Kích thöôùc, hình theå, dieän tích thöûa ñaát to
hay nhoû, nhöõng tieän nghò gaén vôùi nhaø ôû, nhaø laøm vieäc coù sang troïng hay
khoâng… cuõng aûnh höôûng raát lôùn ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò tröôøng.
g. Nhoùm caùc yeáu toá phaùp lyù lieân quan cuõng taùc ñoäng ñeán giaù caû baát ñoäng
saûn treân thò tröôøng nhö: Quy hoaïch söû duïng ñaát gaén vôùi baát ñoäng saûn, tình
traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, caùc quy ñònhveà xaây döïng vaø kieán truùc taïi khu
vöïc.
h. Caùc yeáu toá veà taâm lyù xaõ hoäi cuõng taùc ñoäng ñeán giaù caû baát ñoäng saûn nhö:
Tình traïng ngöôøi soáng trong baát ñoäng saûn (nhaø ôû), nhöõng vaán ñeà lieân quan ñeán
thuyeát phong thuyû, dö luaän xaõ hoäi.
e. Caùc yeáu toá veà kinh teá vó moâ nhö tình hình phaùt trieån kinh teá ôû ñòa
phöông hay quoác gia cuõng taùc ñoäng maïnh ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò
tröôøng.
f. Caùc yeáu toá veà maët xaõ hoäi goàm toác ñoä taêng daân soá, chaát löôïng cuûa dòch
vuï, yteá, giaùo duïc, trình ñoä daân trí, taäp quaùn, thu nhaäp cuûa daân cö … cuõng aûnh
huôûng ñeán giaù giaù caû baát ñoäng saûn.
Nhìn chung khi khoâng bò nhöõng yeáu toá thaùi quaù chi phoái, giaù baát ñoäng
saûn thöôøng ñöôïc coi laø moät trong nhöõng tín hieäu quan troïng bieåu thò ñoäng thaùi
phaùt trieån cuûa neàn kinh teá. Vôùi neàn kinh teá phaùt trieån thì giaù baát ñoäng saûn coù
xu höôùng taêng leân, ngöôïc laïi khi giaù baát ñoäng saûn taêng thì neàn kinh teá coù theâm
moät tín hieäu môùi veà taêng tröôûng.
4. Caùc löïc löôïng tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn.
4.1. Nhaø nöôùc
Trong thöïc tieån nöôùc ta hieän nay, nhaø nöôùc laø löïc löôïng coù vai troø raát lôùn
trong vieäc tham gia cuõng nhö taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn, theå hieän
treân moät soá ñieåm sau ñaây:
- Nhaø nöôùc ban haønh caùc quy ñònh veà quaûn lyù baát ñoäng saûn, veà nghóa vuï
taøi chính coù lieân quan ñeán quyeàn söû duïng ñaát vaø ñaëc bieät laø vaïch ra quy hoaïch
veà quaûn lyù vaø söû duïng ñaát cuõng nhö caùc quy ñònh veà kieán truùc xaây döïng
- Trong quaù trình caûi toå saép xeáp laïi doanh nghieäp nhaø nöôùc, cuõng nhö
chænh trang ñoâ thò coù moät soá nhaø xuôõng, truï sôû laøm vieäc cuûa doanh nghieäp vaø
cô quan nhaø nöôùc caàn baùn ñi. Ñaây laø nguoàn cung khaù quan troïng cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn.
14
Ngoaøi ra vieäc quy hoaïch caùc trung taâm thöông maïi, caùc cuïm tuyeán daân
cö, môû roäng laán bieån… cuûa nhaø nöôùc cuõng taïo ra moät nguoàn cung baát ñoäng saûn
raát loùn cho thò tröôøng.
4.2. Doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn (nhaø ñaàu tö)
Seõ khoâng coù thò tröôøng baát ñoäng saûn neáu khoâng coù doanh nghieäp kinh
doanh baát ñoäng saûn tham gia. Doanh nghieäp ôû ñaây ñöôïc hieåu laø coâng ty nhaø
nöôùc, caùc loaïi hình toå chöùc kinh doanh tö nhaân, hoä gia ñình, caùc trung taâm
kinh doanh baát ñoäng saûn… Xuaát phaùt töø ñaëc ñieåm cuûa mình caùc haøng hoaù baát
ñoäng saûn ñeàu ñoøi hoûi phaûi ñuôïc taïo laäp theo quy hoaïch: troàng caây cuõng phaûi
theo quy hoaïch, xaây nhaø cuõng phaûi theo quy hoaïch, xaây döïng nhaø maùy cuõng
phaûi theo quy hoaïch… Ñeå ñaùp öùng yeâu caàu naøy, chæ coù nhöõng ngöôøi coù kyû
thuaät chuyeân moân, coù voán… môùi ñaûm nhaän ñöôïc vieäc taïo haøng hoaù laäp baát
ñoäng saûn vaø toå chöùc vieäc cung öùng haøng hoaù naøy cho caùc nhu caàu trong xaõ
hoäi. Hoaït ñoäng naøy phaûi tuaân theo nhöõng quy ñònh nhaát ñònh cuûa nhaø nöôùc, töø
ñoù hình thaønh neân caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn.
Trong neàn kinh teá keá hoaïch hoaù taäp trung, do khoâng coù thò tröôøng baát
ñoäng saûn neân cuõng khoâng coù doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn. Trong
neàn kinh teá naøy xuaát hieän khaù nhieàu caùc coâng ty xaây döïng, caùc toång coâng ty
xaây döïng hoaït ñoäng theo keá hoaïch nhaø nöôùc, saûn phaåm baát ñoäng saûn taïo ra
phaàn lôùn thuoäc sôû höõu cuûa nhaø nöôùc. Söï thieáu vaéng caùc doanh nghieäp kinh
doanh baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá laøm giaûm thieåu khaû naêng taïo laäp caùc
haøng hoaù baát ñoäng saûn daãn ñeán hieäu quaû söû duïng caùc taøi saûn, baát ñoäng saûn
(ñaëc bieät laø ñaát ñai) chæ ñaït ñöôïc ôû möùc ñoä thaáp, gaây laõng phí lôùn. Rieâng ôû caùc
ñoâ thò do khoâng coù söï tham gia cuûa caùc DN kinh doanh baát ñoäng saûn neân boä
maët kieán truùc bò chaép vaù, manh muùn neân khoâng thöïc hieän ñöôïc muïc tieâu ñeà ra
trong keá hoaïch phaùt trieån ñoâ thò.
Do ñaëc ñieåm cuûa baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn, caùc DN kinh
doanh baát ñoäng saûn trong quaù trình caïnh tranh treân thò tröôøng seõ coù moät boä
phaïn bò loaïi, boä phaän coøn laïi seõ lôùn leân vaø vöôn sang caùc lónh vöïc khaùc.
4.3. Caùc toå chöùc trung gian.
Hoaït ñoäng trong thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng chæ coù ngöôøi mua, ngöôøi
baùn maø giöõa hoï coøn coù toå chöùc trung gian laøm caàu noái. Do baát ñoäng saûn laø
loaïi taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc, laïi coù nhieàu coâng duïng vaø laø taøi saûn quyù hieám
neân vieäc mua baùn thöôøng phaûi traûi qua moät quaù trình phöùc taïp hôn raát nhieàu
so vôùi vieäc mua baùn caùc loaïi taøi saûn khaùc. ÔÛ nhöõng tröôøng hôïp ñôn giaûn ngöôøi
mua vaø ngöôøi baùn coù theå giao dòch vaø mua baùn vôùi nhau, nhöng trong nhöõng
tröôøng hôïp phöùc taïp hôn, vieäc mua baùn caàn phaûi coù moät toå chöùc trung gian
ñöùng ra laøm caàu noái giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn.
15
Caùc toå chöùc trung gian bao goàm:
- Caùc toå chöùc thoâng tin nhö baùo chí (baùo in), phaùt thanh truyeàn hình, baùo
ñieän töû cung caáp caùc thoâng tin veà baát ñoäng saûn.
- Caùc toå chöùc tö vaán baát ñoäng saûn giuùp beân mua, beân baùn hieåu theâm veà
tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, theå thöùc giao dòch, caùch thöùc môû ñaàu vaø
keát thöùc moät quaù trình mua baùn baát ñoäng saûn.
- Caùc toå chöùc moâi giôùi baát ñoäng saûn khoâng chæ döøng laïi ôû chöùc naêng tö
vaán maø coøn tieán theâm trong vieäc tröïc tieáp ñaûm nhieäm vieäc tieáp caän vôùi beân
mua hoaëc beân baùn, hoaëc caû hai beân ñeå thöïc hieän noäi dung giao dòch, chuaån bò
caùc caên cöù caàn thieát ñeå ngöôøi mua, ngöôøi baùn ñi ñeán ñeán quyeát ñònh cuoái
cuøng. Caùc toå chöùc taøi chính tín duïng ñaûm nhaän vieäc thanh toaùn giöõa caùc beân,
khi caàn coù theå cho beân naøy vay ñeå thanh toaùn cho beân kia. Nhöõng toå chöùc naøy
tuy khoâng caàn thieát cho nhöõng giao dòch nhoû, leû, nhöng khoâng theå thieáu ñoái
vôùi caùc giao dòch baát ñoäng saûn coù giaù trò cao, ñaëc bieät laø ôû caùc quoác gia maø
ngöôøi daân coù thoùi quen ít duøng tieàn maët trong thanh toaùn.
- Caùc toå chöùc ñònh giaù baát ñoäng saûn ñöôïc hình thaønh vaø hoaït ñoäng taïi caùc
vuøng coù thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng maïnh. Caùc toå chöùc naøy toå chöùc
trieån khai caùc hoaït ñoäng thoáng keâ veà giaù baát ñoäng saûn (trong vuøng) ñöa ra
nhöõng caên cöù khoa hoïc ñeå döï baùo giaù caû baát ñoäng saûn vaø coâng boá giaù caû baát
ñoäng saûn ñeå laøm cô sôû cho caùc quyeát ñònh giao dòch baát ñoäng saûn treân ñòa baøn.
Giaù caû do caùc toå chöùc naøy coâng boá tuy khoâng coù giaù trò baét buoäc ñoái vôùi beân
mua hay beân baùn, nhöng do ñöôïc ñaûm baûo baèng nhöõng caên cöù vöõng chaéc neân
thöôøng ñöôïc caùc beân söû duïng ñeå ñaøm phaùn tröôùc khi ñi tôùi quyeát ñònh thoaû
thuaän cuûa cuøng. Vôùi chöùc naêng cuûa mình, caùc toå chöùc ñònh giaù baát ñoäng saûn
deã daøng phaùt hieän nhöõng tröôøng hôïp röûa tieàn qua vieäc mua baùn baát ñoäng saûn.
4.4. Khung phaùp lyù vaø chính saùch cuûa nhaø nöôùc.
Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn phuï thuoäc raát nhieàu bôûi nhaø
nöôùc. Bôûi vì söï taùc ñoäng cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi caùc chuû theå kinh teá tham gia thò
tröôøng baát ñoäng saûn ñöôïc theå hieän treân hai phöông dieän.
Moät laø: Taïo laäp cho caùc chuû theå kinh teá moâi tröôøng kinh teá – xaõ hoäi –
luaät phaùp ñeå phaùt trieån, qua ñoù nhaø nöôùc höôùng söï phaùt trieån cuûa caùc chuû theå
kinh teá tham gia thò tröôøng theo muïc tieâu ñaõ ñònh.
Hai laø: Thuùc ñaåy söï phaùt trieån cuûa caùc nhaân toá beân trong cuûa caùc doanh
nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn baèng caùc chính saùch giuùp ñôõ, hoã trôï veà vaät
chaát, taïo ñieàu kieän naâng cao naêng löïc cuûa doanh nghieäp. Maët khaùc nhaø nöôùc
cuõng phaûi coù söï can thieäp nhaèm ñaûm baûo coâng baèng xaõ hoäi, coù chính saùch hoã
16
trôï caàn thieát cho nhöõng ñoái töôïng bò thua thieät nhö ngöôøi coù thu nhaäp thaáp,
ngöôøi ngheøo vaø caùc ñoái töôïng chính saùch khaùc.
5. Vò trí vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
5.1. Vò trí cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
- Laø moät boä phaän khoâng theå taùch rôøi cuûa neàn kinh teá thò tröôøng
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät boä phaän khoâng theå taùch rôøi cuûa neàn kinh
teá thò tröôøng laø nhaân toá quan troïng thuùc ñaåy söï phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi ñaát
nöôùc vaø naâng cao ñôøi soáng cuûa taàng lôùp nhaân daân. Thöïc teá treân theá giôùi cho
thaáy, duø kinh teá thò tröôøng theo moâ hình naøo (Thuïy Ñieån, Ñoâng Aâu, Ñoâng
Nam AÙ…) thì khoâng theå thieáu moät heä thoáng thò tröôøng, trong ñoù coù thò tröôøng
baát ñoäng saûn.
Cô caáu thò tröôøng ôû moãi neàn kinh teá khoâng ñoàng loaït ra ñôøi cuøng moät luùc,
cuõng khoâng ñoàng thôøi ñaït tôùi trình ñoä hoaøn thieän trong cuøng moät thôøi ñieåm.
Tuøy ñaëc ñieåm tình hình moãi nöôùc, tuøy boái caûnh quoác teá vaø quan heä kinh teá
quoác teá trong töøng thôøi kyø, moãi quoác gia ñeàu khoâng hoaøn toaøn gioáng nhau
trong söï hình thaønh vaø phaùt trieån caùc loaïi thò tröôøng trong neàn kinh teá cuûa
mình. Quoác gia baét ñaàu ñi leân töø saûn xuaát noâng nghieäp nheï seõ coù thò tröôøng
haøng hoùa tieâu duøng phaùt trieån sôùm vaø maïnh hôn caùc loaïi thò tröôøng khaùc.
Quoác gia khoâng coù ñieàu kieän phaùt trieån saûn xuaát noâng nghieäp, saûn xuaát coâng
nghieäp, choïn caùch ñi leân baèng phaùt trieån kinh teá dòch vuï thì thò tröôøng dòch vuï
(dòch vuï thoâng thöôøng, dòch vuï cao caáp) laïi sôùm ñaït ñöôïc trình ñoä phaùt trieån
theo caùch naøo thì thò tröôøng lao ñoäng vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thuoäc loaïi
“ñaàu vaøo” cuûa baát kyø loaïi hình saûn xuaát kinh doanh naøo trong neàn kinh teá thò
tröôøng.
- Chieám vò trí ñoäc toân trong keânh phaân phoái ñaát ñai cho nhöõng nhaø kinh
doanh.
Vôùi tö caùch laø moät thò tröôøng ñaàu vaøo cuûa caùc ngaønh saûn xuaát kinh
doanh, thò tröôøng baát ñoäng saûn chieám vò trí ñoäc toân trong keânh phaân phoái ñaát
ñai cho nhöõng nhaø kinh doanh trong lónh vöïc troàng troït, chaên nuoâi, xaây döïng
coâng trình kieán truùc. Ñoái vôùi nhöõng taøi saûn treân ñaát, gaén lieàn vôùi ñaát (nhaø ôû,
cöûa haøng, cöûa hieäu, nhaø xöôûng, kho taøng caây coái…), thò tröôøng baát ñoäng saûn
giöõ vò trí chuû yeáu trong vieäc ñieàu hoøa cung - caàu caùc loaïi taøi saûn naøy. Trong
vieäc ñieàu hoøa ñoù, thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc hieän caùc “kích cung” hoaëc
“kích caàu” theo nhöõng tín hieäu cuûa thò tröôøng, trong ñoù vieäc “kích cung”
khoâng phaûi bao giôø cuõng daãn ñeán vieäc phaûi saûn xuaát theâm, xaây döïng theâm
nhöõng taøi saûn treân ñaát, gaén lieàn vôùi ñaát. ÔÛ ñaây, trong vieäc “kích cung” thò
tröôøng baát ñoäng saûn ñaõ giöõ vò trí laø nô duy nhaát chuyeån nhöõng taøi saûn baát ñoäng
17
saûn chöa phaûi laø haøng hoùa thaønh nhöõng taøi saûn baát ñoäng saûn haøng hoùa ñeå giao
dòch treân thò tröôøng.
5.2 Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñöôïc xaùc ñònh trong moái quan heä taùc
ñoäng cuûa thò tröôøng naøy ñoái vôùi caùc thò tröôøng khaùc vaø ñoái vôùi toång theå neàn
kinh teá quoác daân.
a. Laø yeáu toá haøng ñaàu taùc ñoäng quyeát ñònh tôùi söï taêng giaûm toång tích luõy
cuûa neàn kinh teá.
Tuøy theo qui moâ vaø trình ñoä phaùt trieån, caùc neàn kinh teá thò tröôøng treân
theá giôùi ñeàu raát quan taâm ñeán toång tích luõy vaø tieâu duøng cuûa neàn kinh teá. ÔÛ
möùc thaáp, toång tích luõy thöôøng chieám tyû troïng 10-20% GDP, ôû möùc cao tyû
troïng naøy chieám 30-40%GDP.
Trong toång tích luõy thì tích luõy taøi saûn coá ñònh luoân luoân cao gaáp nhieàu
laàn so vôùi tích luõy taøi saûn löu ñoäng. Tuøy theo ñaëc ñieåm cuûa moãi neàn kinh teá,
möùc cao naøy coù khi leân tôùi 7-9 laàn. Coù theå noùi, tích luõy taøi saûn coá ñònh laø tích
luõy chuû yeáu ñoái vôùi taát caû caùc neàn kinh teá.
Taøi saûn coá ñònh bao goàm nhieàu loaïi, trong ñoù taøi saûn baát ñoäng saûn thöôøng
chieám ña phaàn, thöôøng laø treân 60% toång tích luõy taøi saûn coá ñònh. Taøi saûn baát
ñoäng saûn vôùi tö caùch laø nhöõng haøng hoùa löu thoâng treân thò tröôøng ñaõ tröïc tieáp
trôû thaønh moät trong nhöõng thaønh toá quan troïng cuûa GDP (Toång saûn phaåm quoác
noäi). Quy moâ cuûa thaønh toá naøy ñoái vôùi neàn kinh teá coù toång tích luõy cao coù theå
chieám tôùi 15-20% GDP.
Do qui moâ ñoù, thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån seõ coù taùc duïng kích
thích neàn kinh teá taêng tröôûng cao. Ngöôïc laïi neáu thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt
trieån chaäm seõ laøm cho neàn kinh teá taêng tröôûng giaûm ñi.
b. Taùc ñoäng ñeán nhieàu loaïi thò tröôøng trong neàn kinh teá
Do coù quan heä lieân ñôùi, nhaân quaû, thò tröôøng baát ñoäng saûn ngoaøi söï vaän
haønh cuûa chính mình, thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn taùc ñoäng ñeán nhieàu thò
tröôøng khaùc. Deã thaáy nhaát laø thò tröôøng maùy moùc thieát bò vaø thò tröôøng vaät lieäu
xaây döïng laø 2 loaïïi thò tröôøng cung caáp saûn phaåm ñaàu vaøo cho nhu caàu xaây
ñöïng caùc coâng trình nhaø ôû, cöûa haøng, cöûa hieäu, khaùch saïn, nhaø maùy… treân thöïc
teá nhieàu coâng trình chi tieâu cho vaät lieäu xaây döïng lôùn hôn cho thieát bò maùy
moùc ( nhö coâng trình nhaø chung cö), ngöôïc laïi coù coâng trình ñoøi hoûi chi tieâu
cho maùy moùc thieát bò lôùn hôn cho vaät lieäu xaây döïng, veà maùy moùc thieát bò ñeàu
laëp laïi cuøng vôùi chi phí khaùc trong quaù trình taïo laäp taøi saûn baát ñoäng saûn ñeå
hình thaønh toång chi phí cuûa taøi saûn ñoù. Khi taøi saûn baát ñoäng saûn ñöôïc trao ñoåi,
18
mua baùn treân thò tröôøng thì giaù caû ñöôïc caùc beân nhaát trí xaùc ñònh coù theå cao
hôn hoaëc thaáp hôn giaù thaønh ñoù. Tuy nhieân duø giaù cao hay thaáp thì vieäc mua
baùn taøi saûn coá ñònh cuõng ñoàng thôøi laø vieäc chaáp nhaän vieäc mua – baùn moät laàn
nöõa ñoái vôùi caáu thaønh cuûa baát ñoäng saûn, trong ñoù caùc vaät lieäu xaây döïng vaø veà
maùy moùc thieát bò taïo neân baát ñoäng saûn.
c. Phaùt trieån lieân thoâng vôùi thò tröôøng lao ñoäng
Thò tröôøng baát ñoäng saûn tröïc tieáp taùc ñoäng vaøo thò tröôøng lao ñoäng vaø
ngöôïc laïi vieäc söû duïng ñaát trong troàng troït, chaên nuoâi, vieäc xaây döïng caùc taøi
saûn baát ñoäng saûn treân ñaát luoân luoân ñoøi hoûi phaûi huy ñoäng nguoàn löïc lao ñoäng
tham gia. Khi beân caàu cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taêng leân thì vieäc taêng cung
haøng hoùa baát ñoäng saûn seõ troâng chôø moät phaàn quan troïng vaøo vieäc taïo laäp
theâm nhöõng taøi saûn baát ñoäng saûn môùi. Ñieàu naøy môû ra trieån voïng taïo theâm
nhieàu choå laøm vieäc môùi ñeå thu huùt lao ñoäng xaõ hoäi. Ngöôïc laïi khi cung vöôït
caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn thì vieäc sa thaûi lao ñoäng treân caùc coâng trình
xaây döïng laø ñieàu khoù traùnh khoûi, taïo ra haøng loaït vaán ñeà kinh teá, xaõ hoäi, chính
trò… phaûi giaûi quyeát.
d. Aûnh höôûng lan toûa ñeán thò tröôøng taøi chính tieàn teä.
Taùc ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn aûnh höôûng lan toûa saâu ñaäm ñeán thò
tröôøng taøi chính tieàn teä. Treân thöïc teá, khi laõi suaát tieàn gôûi thaáp ñaùng keå so vôùi
lôïi nhuaän coù theå thu huùt ñöôïc töø kinh doanh baát ñoäng saûn, töø ñaàu cô baát ñoäng
saûn thì nhaø kinh doanh saún saøng khoâng gôûi tieàn vaøo ngaân haøng, thaäm chí ruùt
tieàn ra khoûi ngaân haøng, ñaøm phaùn coù theå ngaân haøng cho vay theâm ñeå ñaàu tö
vaøo baát ñoäng saûn tình traïng naøy taùc ñoäng maïnh vaøo thò tröôøng tín duïng caû hai
phía cung tín duïng, caàu tín duïng. Ñaõ xaûy ra khoâng ít ñoå vôû, laøm phaù saûn haøng
loaït caùc nhaø ñaàu cô baát ñoäng saûn vaø caùc toå chöùc tín duïng tham gia vaøo quaù
trình ñaàu cô naøy ( khuûng hoaûng taøi chính – tieàn teä naêm 1997 cuûa Thaùi lan coù
lieân quan ñeán nguyeân nhaân naøy).
ÔÛ traïng thaùi bình thöôøng, thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng taøi chính
tieàn teä nöông töïa vaøo nhau ñeå cuøng phaùt trieån. Nhöng giao dòch baát ñoäng saûn
luoân keùo theo nhöõng giao dòch taøi chính tieàn teä. Ñôn giaûn nhaát trong moái quan
heä naøy laø toå chöùc taøi chính tieàn teä ñöùng giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn ñeå giuùp
hoï thanh toaùn moät khoaûn taøi chính vôùi nhau moät caùch an toaøn vaø hieäu quaû. ÔÛ
möùc ñoä phöùc taïp hôn, toå chöùc taøi chính tieàn teä coù theå cho beân mua baát ñoäng
saûn vay moät khoaûn taøi chính ñeå naâng caáp taøi saûn tröôùc khi ñem baùn. ÔÛ möùc ñoä
cao hôn toå chöùc taøi chính tieàn teä tröïc tieáp ñaàu tö cuøng vôùi toå chöùc kinh doanh
baát ñoäng saûn ñeå cuøng sôû höõu taøi saûn baát ñoäng saûn haøng hoùa vaø ñem baùn ra
treân thò tröôøng. Töø caùc moái quan heä naøy khoâng ít ngaân haøng ñaàu tö baát ñoäng
saûn quyõ xaây döïng nhaø ôû ñaõ ñöôïc hình thaønh vaø phaùt trieån taïi nhieàu quoác gia
treân theá giôùi.
19
e. Goùp phaàn phaân boå vaø söû duïng hieäu quaû caùc taøi nguyeân ñaát vaø caùc baát
ñoäng saûn treân ñaát
Treân cô sôû qui luaät vaän haønh cuûa neàn kinh teá thò tröôøng, nguoàn haøng hoaù
baát ñoäng saûn ngaøy caøng phong phuù, ña daïng vôùi chaát löôïng ngaøy caøng cao
nhaèm ñaùp öùng cho nhu caàu saûn xuaàt kinh doanh, nhu caàu cuûa neàn kinh teá quoác
daân vaø nhu caàu söû duïng cuûa daân cö, goùp phaàn phaùt trieån neàn kinh teá xaõ hoäi
cuûa ñaát nöôùc. Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn phaân boå vaø söû duïng coù hieäu
quaû caùc taøi nguyeân ñaát vaø caùc baát ñoäng saûn treân ñaát.
f. Laø caàu noái giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng, giöõa xaây döïng mua baùn nhaø vaø
quyeàn söû duïng ñaát
Thò tröôøng baát ñoäng laø caàu giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng, giöõa xaây döïng
mua baùn nhaø vaø mua baùn quyeàn söû duïng ñaát. Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp
phaàn giaûi quyeát moái quan heä giöõa caùc lôïi ích: lôïi ích nhaø nöôùc, lôïi ích chuû ñaàu
tö, lôïi ích coäng ñoàng vaø lôïi ích cuûa ngöôøi lao ñoäng. Taêng nguoàn thu vaøo ngaân
saùch nhaø nöôùc, goùp phaàn xoùa thò tröôøng khoâng chính thöùc, kinh doanh traùi
phaùp luaät trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng
saûn seõ goùp phaàn thuùc ñaåy quaù trình ñoåi môùi quaûn lyù ñaát ñai, nhaø ôû, caùc coâng
trình coâng coäng vaø caùc cô sôû kinh teá- xaõ hoäi khaùc vaø giaûi quyeát caùc tranh
chaáp veà caùc taøi saûn baát ñoäng saûn.
g. Goùp phaàn huy ñoäng moïi nguoàn löïc trong xaõ hoäi phaùt trieån nhaø ôû
Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn thoâng thoaùng seõ goùp phaàn huy ñoäng
moïi nguoàn löïc trong xaõ hoäi phaùt trieån nhaø ôû, taïo ñoäng cô phaán ñaáu vaø ñöa ñeán
nhieàu cô hoäi coù nhaø ôû cho ñaïi ña soá daân chuùng lao ñoäng vôùi giaù caû chaáp nhaän
ñöôïc. Thöøa nhaän vaø thuùc ñaåy phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn goùp phaàn
thöïc hieän caùc chuû tröông coå phaàn hoùa, baùn khoaùn, cho thueâ… caùc doanh nghieäp
cuûa nhaø nöôùc. Söï taêng tröôûng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn laøm
taêng GDP vaø qua ñoù cuõng taùc ñoäng maïnh ñeán caùc thò tröôøng coù lieân quan nhö
thò tröôøng xaây döïng, thò tröôøng vaät lieäu xaây döïng, thò tröôøng trang trí noäi thaát.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng nhö caùc thò tröôøng haøng hoùa khaùc ñeàu chòu
söï taùc ñoäng cuûa caùc qui luaät kinh teá thò tröôøng nhö: qui luaät cung caàu, qui luaät
giaù trò vaø qui luaät caïnh tranh, vì vaäy söï vaän ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn,
tröôùc heát bò taùc ñoäng cuûa cô cheá caïnh tranh.
20
TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP. HOÀ CHÍ MINH
-------------
LA HAÛI BAÈNG
NHÖÕNG GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN
LAØNH MAÏNH THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
TAÏI KIEÂN GIANG
Ngöôøi höôùng daãn khoa hoïc:
GS-TS NGUYEÃN THANH TUYEÀN
LUAÄN VAÊN THAÏC SYÕ KINH TEÁ
TP. HOÀ CHÍ MINH, NAÊM 2005
1
MUÏC LUÏC
PHAÀN 1: NHÖÕNG CÔ SÔÛ CHUNG VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1
I. Toång quan thò tröôøng baát ñoäng saûn 1
1. Khaùi nieäm veà thò tröôøng baát ñoäng saûn 1
2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn 5
3. Nhöõng yeáu toá caáu thaønh vaø taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn 6
4. Caùc löïc löôïng tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn 9
5. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn 12
II. Cô cheá caïnh tranh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc 15
1. Cô cheá caïnh tranh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn 15
2. Söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn 16
III. Moät soá vaán ñeà cô baûn veà quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaát ñai - thò tröôøng baát ñoäng
saûn 20
1.Nhaø nöôùc laø ñaïi dieän chuû sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai, coù quyeàn ñònh ñoaït vaø höôûng
lôïi töø ñaát ñai 20
2. Ñaát ñai laø nguoàn löïc laø nguoàn voán to lôùn cuûa nhaø nöôùc 21
3. Quyeàn söû duïng ñaát laø haøng hoaù ñaëc bieät 22
4. Chính saùch ñaát ñai phaûi chuù troïng ñuùng möùc lôïi ích chung cuûa xaõ hoäi, ñaûm baûo
haøi hoaø lôïi ích cuûa nhaø nöôùc,ngöôøi ñaàu tö vaø ngöôøi söû duïng ñaát 23
5. Ñoåi môùi chính saùch, phaùp luaät ñaát ñai phaûi phuø hôïp vôùi ñöôøng loái phaùt trieån neàn
kinh teá thò tröôøng ñònh höôùng XHCN 24
PHAÀN II: THÖÏC TRAÏNG THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
TAÏI KIEÂN GIANG TÖØ 1995 – 2003 25
I. Ñaëc ñieåm tình hình tænh Kieân giang 25
II. Tình hình quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai 25
1. Tình hình quaûn lyù 25
2. Hieän traïng söû duïng ñaát 28
3. Xu höôùng bieán ñoäng ñaát ñai qua caùc thôøi kyø 1985 – 1995 33
4. Nhaän ñònh chung veà tình hình quaûn lyù vaø hieän traïng söû duïng ñaát 36
5. Coâng taùc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. 37
III. Thöïc traïng thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang giai ñoaïn töø 1995 ñeán nay 40
1. Thöïc traïng Thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát 40
2. Thöïc traïng thò tröôøng nhaø ôû 47
3. Dieãn bieán thò tröôøng giaù caû vaø söï can thieäp cuûa nhaø nöôùc vaøo thò tröôøng
baát ñoäng saûn 49
2
3.1. Giaù do nhaø nöôùc quy ñònh 49
3.2. Giaù do thò tröôøng quyeát ñònh 62
IV. Nhaän xeùt ñaùnh giaù veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang nhöõngh naêm
qua 64
1. Nhöõng keát quaû ñaït ñöôïc 64
2. Nhöõng haïn cheá toàn taïi 65
3. Nguyeân nhaân cuûa nhöõng toàn taïi 66
4. Baøi hoïc kinh nghieäm 67
PHAÀN III. NHÖÕNG GIAÛI PHAÙP PHAÙT TRIEÅN LAØNH MAÏNH THÒ TRÖÔØNG
BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI KIEÂN GIANG TRONG GIAI ÑOAÏN TÔÙI 69
I. Quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn 69
II. Caùc giaûi phaùp phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn 69
A. Caùc giaûi phaùp vó moâ 69
B. Caùc giaûi phaùp cuï theå 71
1. Ñoåi môùi vaø hoaøn thieän coâng taùc laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát 71
2. Chaán chænh coâng taùc giao ñaát, cho thueâ ñaát, thu hoài ñaát 72
3. Ñaåy nhanh tieán ñoä caáp giaáy chöùng nhaän SD ñaát 72
4. Ñieàu chính giaù ñaát phuø
hôïp vaø oån ñònh trong töøng thôøi kyø 74
5. Khaéc phuïc coù hieäu quaû nhöõng yeáu keùm trong coâng taùc boài thöôøng giaûi phoùng
maët baèng 75
6. Thaønh laäp toå chöùc phaùt trieån quyõ ñaát 76
7. Laøm toát coâng taùc thanh tra, kieåm tra vieäc chaáp haønh luaät ñaát ñai 76
8. Khuyeán khhích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn 76
9. Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoàng boä vôùi caùc thò tröôøng khaùc 76
10. Öu tieân giaûi quyeát nhu caàu veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp 77
11. Naâng cao hôn nöõa hieäu quaû söû duïng quyõ ñaát cuûa caùc DNNN, LLVT 78
Keát luaän 79
3
MÔÛ ÑAÀU
Trong nhöõng naêm ñoåi môùi vöøa qua, Ñaûng vaø nhaø nöôùc ta ñaõ coù chuû tröông phaùt
trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñieàu naøy ñöôïc nhaán maïnh trong Nghò quyeát ñaïi hoäi
Ñaûng toaøn quoác laàn thöù IX, Hoäi nghò laàn thöùc baûy Ban Chaáp haønh Trung öông khoaù
IX: Chuû ñoäng xaây döïng vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, trong ñoù coù quyeàn söû
duïng ñaát, tröôùc heát ôû caùc ñoâ thò vaø caùc vuøng quy hoaïch seõ phaùt trieån ñoâ thò. Nhaø
nöôùc ñònh höôùng, ñieàu tieát vaø kieåm soaùt thò tröôøng, coù bieän phaùp choáng caùc haønh vi
ñaàu cô baát ñoäng saûn, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia thò
tröôøng baát ñoäng saûn, phaùt huy vai troø chuû ñaïo cuûa kinh teá nhaø nöôùc trong kinh doanh
vaø bình oån giaù baát ñoäng saûn. Chính vì vaäy, caùc nhu caàu veà ñaát taïi ñòa phöông ñaõ
ñöôïc ñaùp öùng ñaày ñuû hôn, vôùi chaát löôïng cao hôn, ngöôøi söû duïng ñaát gaén boù vôùi ñaát
ñai hôn vaø quyeàn söû duïng ñaát trôû thaønh nguoàn lôùn to lôùn ñeå ngöôøi söû duïng ñaát ñaàu
tö, phaùt trieån saûn xuaát kinh doanh. Thò tröôøng baát ñoäng saûn tuy môùi hình thaønh coøn sô
khai nhöng ñaõ thu huùt ñöôïc moät soá löôïng voán ñaùng keå ñeå ñaàu tö vaøo keát caáu haï taàng,
chænh trang vaø phaùt trieån ñoâ thò.
Tuy nhieân, do môùi hình thaønh coøn sô khai neân thò tröôøng baát ñoäng saûn vaãn coøn
nhieàu baát caäp, cô cheá quaûn lyù chöa chaët cheû, tyû leä giao dòch phi chính quy coøn chieám
tyû leä cao. Tình traïng ñaàu cô ñaát ñai coøn dieãn ra phoå bieán chöa coù bieän phaùp ngaên
chaën hieäu quaû. Nguoàn thu ngaân saùch töø baát ñoäng saûn chöa cao vaø coøn thaát thoaùt lôùn…
Töø nhöõng toàn taïi treân, vieäc nghieân cöùu ñeà taøi “Nhöõng giaûi phaùp phaùt trieån laønh
maïnh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang” laø heát söùc caàn thieát ñeå goùp phaàn laøm
laønh maïnh hoaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang trong thôøi gian tôùi.
2. Muïc tieâu vaø noäi dung nghieân cöùu.
Muïc tieâu cuûa ñeà taøi laø thoâng qua cô sôû lyù luaän chung veà thò tröôøng baát ñoäng saûn
ñeå phaân tích ñaùnh giaù thöïc traïng thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Kieân giang ñeå töø ñoù ñöa
ra caùc giaûi phaùp thuùc nhaèm thuùc ñaåy vaø phaùt trieån laønh maïnh thò tröôøng baát ñoäng saûn
taïi ñòa phöông trong thôøi gian tôùi.
Noäi dung cuûa ñeà taøi.
- Khaùi quaùt lyù luaän chung veà thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Phaân tích, ñaùnh giaù tình hình quaûn lyù, söû duïng ñaát ñai, coâng taùc laäp quy
hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát vaø dieãn bieán thò tröôøng giaù caû baát ñoäng saûn taïi Kieân
giang giai ñoaïn töø 1995 ñeán nay.
- Ñöa ra caùc quan ñieåm, muïc tieâu vaø giaûi phaùp phaùt trieån.
3. Phaïm vi nghieân cöuù: Thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát vaø thò tröôøng nhaø ôû taïi
Kieân giang.
4
CHÖÔNG 1
NHÖÕNG CÔ SÔÛ CHUNG VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
1. TOÅNG QUAN VEÀ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
1.1. Baát ñoäng saûn vaø haøng hoaù baát ñoäng saûn
1.1.1 Khaùi nieäm baát ñoäng saûn.
Vieäc phaân loaïi caùc loaïi taøi saûn thaønh ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn coù
nguoàn goác töø Luaät coå ñaïi La Maõ, theo ñoù baát ñoäng saûn khoâng chæ laø ñaát ñai,
cuûa caûi trong loøng ñaát maø laø taát caû nhöõng gì ñöôïc taïo ra do söùc lao ñoäng cuûa
con ngöôøi treân maõnh ñaát. Baát ñoäng saûn vaø ñoäng saûn goàm caùc coâng trình xaây
döïng, muøa maøng, caây troàng… vaø taát caû nhöõng gì lieân quan ñeán ñaát ñai, nhöõng
vaät treân maët ñaát cuøng vôùi nhöõng boä phaän caáu thaønh laõnh thoå.
Haàu heát caùc nöôùc treân theá giôùi coi baát ñoäng saûn laø ñaát ñai vaø nhöõng taøi
saûn lieân quan ñeán ñaát ñai, khoâng taùch rôøi vôùi ñaát ñai, ñöôïc xaùc ñònh bôûi vò trí
ñòa lyù cuûa ñaát. Tuy nhieân coù moät soá nöôùc (nhö Nga) quy ñònh cuï theå baát ñoäng
saûn laø maõnh ñaát chöù khoâng phaûi laø ñaát ñai chung chung. Vieäc ghi nhaän laø hôïp
lyù bôûi vì ñaát ñai noùi chung laø boä phaän cuûa laõnh thoå, khoâng theå laø ñoái töôïng cuûa
giao dòch daân söï.
Boä luaät daân söï nöôùc Coäng hoaø xaõ hoäi chuû nghóa Vieät nam ñaõ phaân chia
caùc taøi saûn thanh ñoäng saûn vaø baát ñoäng saûn nhö sau:
Baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc bao goàm: ñaát ñai, nhaø
cöûa, coâng trình xaây döïng gaèn lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi
nhaø ôû, cong trình xaây döïng ñoù, caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát ñai, caùc taøi saûn
khaùc do phaùp luaät quy ñònh.
Ñoäng saûn laø taøi saûn khoâng phaûi laø baát ñoäng saûn. Caùch phaân loaïi treân
ñaây phuø hôïp vôùi yeâu caàu cuûa coâng taùc quaûn lyù vaø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh
doanh.
Treân thöïc teá coù quan nieäm: baát ñoäng saûn goàm chuû yeáu laø ñaát ñai, nhaø ôû
(ñòa oác) laø ñeå nhaán maïnh vai troø taøi saûn cuûa nhaø ñaát. Do vaäy khaùi nieäm ñòa oác
veà cô baûn cuõng ñoàng nghóa vôùi baát ñoäng saûn.
1.1.2. Khaùi nieäm haøng hoaù baát ñoäng saûn.
Coù theå khaúng ñònh raèng moïi baát ñoäng saûn laø haøng hoaù. Muoán trôû thaønh
haøng hoaù, thì baát ñoäng saûn phaûi ñöa ra thò tröôøng vaø phaùp luaät khoâng caám.
Maët khaùc coù nhöõng baát ñoäng saûn khoâng phaûi laø haøng hoaù nhö loaïi baát ñoäng
5
saûn coâng coäng maø vieäc söû duïng cuûa ngöôøi naøy khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc söû
duïng cuûa ngöôøi khaùc.
ÔÛ nöôùc ta cuõng vaäy, khoâng phaûi taát caû caùc baát ñoäng saûn laø haøng hoaù vaø
tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn. Coù nhieàu loaïi baát ñoäng saûn khoâng phaûi laø
haøng hoaù. Ví duï nhö caùc coâng trình haï taàng mang tính chaát coâng coäng, ñaát ñai
laø baát ñoäng saûn nhöng phaùp luaät caám sang baùn.
Baát ñoäng saûn laø haøng hoaù, ngoaøi nhöõng ñaëc ñieåm chung laø haøng hoaù noù
coøn coù rieâng moät soá ñaëc ñieåm sau ñaây:
- Caùc baát ñoäng saûn chæ taïo laäp treân moät dieän tích cuï theå cuûa ñaát ñai. Neáu
ñaát ñai khoâng phaûi laø haøng hoaù thì baát ñoäng saûn treân ñoù seõ khoù khaên trong vaän
ñoäng vôùi tö caùch laø moät haøng hoaù
- Xeùt döôùi goùc ñoä caùc nhaø ñaáu tö, ñaát ñai ñöôïc duøng laøm phöông tieän
baûo hieåm giaù trò phoøng khi laïm phaùt, ñaëc bieät laø ôû nhöõng nöôùc thò tröôøng taøi
chính keùm phaùt trieån.
- Ñaát ñai khi trôû thaønh haøng hoaù thì giaù caû cuûa noù coøn phaûn aùnh lôïi theá
veà vò trí ñòa hình, ñòa maïo vaø caùc taøi saûn taïo laäp cô sôû haï taàng treân ñaát.
- Ñaát ñai thuoäc chuû quyeàn quoác gia, ñoàng thôøi laø phuông tieän soáng chuû
yeáu cuûa ñaïi ña soá ngöôøi lao ñoäng trong nhöõng nöôùc coù tyû leä thaát nghieäp cao,
raát nhaïy caûm veà maët chính trò xaõ hoäi.
- Baát ñoäng saûn laø haøng hoaù khoâng di dôøi ñöôïc neân hoà sô moâ taû veà haøng
hoaù ghi nhaän söï bieán ñoäng theo thôøi gian veà hieän traïng, veà thay ñoåi chuû sôû
höõu, chuû söû duïng… theo moät trình töï phaùp lyù nhaát ñònh vaø laø yeáu toá ñaëc bieät
quan troïng trong quan hệ giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Baát ñoäng saûn laø loaïi haøng hoaù coù giaù caû cao, caàn nhieàu voán ñaàu tö
trung vaø daøi haïn. Nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp bình thöôøng koù ñuû ñieàu kieän ñeå
tham gia neáu khoâng coù söï hoå trôï cuûa thò tröôøng taøi chính.
- Haøng hoaù baát ñoäng saûn luoân naèm trong moät khoâng gian nhaát ñònh, noù
aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán caûnh quan moâi tröôøng cuûa daân cö trong khu vöïc. Vì
vaäy noù lieân quan ñeán nhieàu ngaønh kinh teá, khoa hoïc kyû thuaät, ngheä thuaät kieán
truùc vaên hoaù, moâi tröôøng… Chính vì vaät thò tröôøng baát ñoäng saûn khoù traùnh khoûi
söï chi phoái bôûi caùc quy phaïm cuûa lónh vöïc treân.
1.1.3. Hai thuoäc tính cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn.
Haøng hoaù baát ñoäng saûn cuõng mang nhöõng ñaëc tính chung nhö nhöõng haøng
hoaù khaùc, ñeàu coù hai thuoäc tính ñoù laø giaù trò söû duïng vaø giaù trò.
6
- Giaù trò söû duïng laø coâng duïng cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn ñoái vôùi ngöôøi
mua, nhaèm thoaû maõn nhu caàu naøo ñoù cuûa ngöôøi mua nhö: ñeå ôû, theá chaáp, caàm
coá, chuyeån nhöôïng, baùn, taëng, cho… Khi noùi giaù trò söû duïng laø cho ngöôøi mua,
chöù khoâng phaûi cho ngöôøi baùn. Vì vaäy nhaø cung caáp phaûi taïo ra haøng hoaù baát
ñoäng saûn coù giaù trò söû duïng caøng nhieàu thì caøng coù ngöôøi mua nhieàu.
- Giaù trò cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn laø lao ñoäng xaõ hoäi cuûa ngöôøi saûn
xuaát keát tinh trong quaù trình taïo ra saûn phaåm baát ñoäng saûn ñoù. Neáu lao ñoäng
xaõ hoäi keát tinh vaøo trong baát ñoäng saûn caøng nhieàu thì giaù trò baát ñoäng saûn caøng
lôùn vaø ngöôïc laïi. Thöïc teá cho thaáy, ngöôøi saûn xuaát baát ñoäng saûn raát quan taâm,
tính toaùn ñeán giaù trò vì noù laø nguoàn goác taïo ra lôïi nhuaän. Vì leû ñoù ngöôøi kinh
doanh baát ñoäng saûn tìm moïi caùch taêng giaù trò, giaù caû baát ñoäng saûn. Ngöôïc laïi
ngöôøi mua baát ñoäng saûn laïi muoán mua baát ñoäng saûn nhieàu coâng duïng vôùi giaù
caû thaáp. Ñeå giaûi quyeát maâu thuaån naøy, ñoøi hỏi ngöôøi saûn xuaát baát ñoäng saûn
phaûi taïo ra saûn phaåm phuø hôïp vôùi söùc mua, nhu caàu vaø thò hieáu cuûa ngöôøi
mua.
1.1.4. Ñaëc tröng cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Cung haøng hoaù baát ñoäng saûn keùm co giaõn: Nhìn chung cung haøng hoaù
baát ñoäng saûn töông ñoái keùm ñaøn hoài vôùi nhöõng thay ñoåi cuûa giaù caû do coù
nhöõng haïn cheá nhaát ñònh veà cung öùng ñaát ñai theå hieän treân caùc maët:
+ Toång cung toaøn boä veà ñaát ñai laø coá ñònh
+ Vieäc cung öùng ñaát ñai phuø hôïp vôùi caùc muïc ñích rieâng bieät laø coù giôùi
haïn
Beân caïnh caùc haïn cheá veà maët töï nhieân neâu treân, baát ñoäng saûn coøn bò
haïn cheá veà maët quy hoaïch vaø ñaây laø haïn cheá noåi baät nhaát. Bôûi leû vieäc phaân boå
ñaát ñai cho nhöõng muïc ñích söû duïng cuï theå phaûi tuaân theo quy hoaïch söû duïng
ñaát ñai trong töøng thôøi kyø.
- Thôøi gian mua baùn, giao dòch daøi, chi phí giao dòch cao.
Do baát ñoäng saûn laø taøi saûn quan troïng coù giaù trò cao, do vaäy vieäc mua
baùn baát ñoäng saûn phaûi ñöôïc caân nhaéc caån thaän, daãn ñeán thôøi gian mua baùn,
giao dòch thöôøng laø daøi hôn caùc taøi saûn khaùc, ñieàu ñoù laøm cho chi phí mua baùn,
giao dòch cao.
- Khaû naêng chuyeån hoaù thaønh tieàn maët keùm linh hoaït.
Do giaù trò cao, thôøi gian mua baùn, giao dòch daøi neân khaû naêng chuyeån
hoaù thaønh tieàn maët cuûa baát ñoäng saûn raát keùm so vôùi haøng hoaù khaùc.
- Söï can thieäp vaø quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc chaët cheû.
7
Do tính chaát quan troïng cuûa baát ñoäng saûn tröôùc heát laø ñaát ñai ñoái vôùi
ñôøi soáng kinh teá chính trò xaõ hoäi neân nhaø nöôùc thöôøng coù nhöõng quy ñònh vaø
quaûn lyù chaët cheû ñoái vôùi vieäc söû duïng vaø chuyeån dòch baát ñoäng saûn.
1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caùc boä phaän caáu thaønh.
1.2.1 Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn.
- Thò tröôøng baát ñoäng saûn theo nghóa heïp laø nôi dieãn ra caùc giao dòch
baát ñoäng saûn nhö mua, baùn, theá chaáp, cho thueâ, caàm coá…
- Theo nghóa ñaày ñuû: Thò truôøng baát ñoäng saûn laø toång hoaø caùc moái quan
heä về giao dòch baát ñoäng saûn dieãn ra taïi moät khu vöïc ñòa lyù xaùc ñònh, trong
moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh tuaân theo quy luaät cuûa thò tröôøng.
ÔÛ Vieät nam coù ñieåm khaùc bieät laø haøng hoaù trao ñoåi treân thò tröôøng baát
ñoäng saûn laø trao ñoåi giaù trò quyeàn söû duïng ñaát coù ñieàu kieän vaø quyeàn sôû höõu
caùc taøi saûn, vaät kieán truùc gaén lieàn treân ñaát. Ñaây laø ñieåm khaùc bieät vôùi thò
tröôøng baát ñoäng saûn ôû caùc nöôùc TBCN. Vì ôû caùc nöôùc naøy hoï trao ñoåi quyeàn
sôû höõu vôùi ñaày ñuû caùc quyeàn coù lieân quan.
1.2.2. Caùc boä phaän caáu thaønh thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Veà cô baûn thò tröôøng baát ñoäng saûn goàm coù caùc boä phaän sau:
- Nhaø ôû ñoâ thò, nhaø cöûa duøng trong SXKD vaø nhaø ôû noâng thoân.
- Ñaát ñai caùc loaïi, caây traùi, muøa maøng gaén lieàn treân ñaát.
Caùc yeáu treân coù lieân heä maät thieát vôùi nhau nhö sau:
+ Giöõa caùc boä phaän gaén chaët vôùi nhau, khoâng taùch rôøi nhau
+ Ñoä to nhoû cuûa ñaát aûnh höôûng ñeán vaät kieán truùc treân ñaát nhö: nhaø ôû,
nhaø xöôõng
+ Giaù caû baát ñoäng saûn cao thaáp coù quan heä giöõa caùc yeáu toá vôùi nhau.
Caùc yeáu toá treân cuõng coù neùt rieâng, theå hieän nhö sau:
+ Thò tröôøng nhaø cöûa laø toång hoaø caùc moái quan heä mua baùn, trao ñoåi
nhaø ôû, nhaø xöôõng, nhaø cöûa duøng trong saûn xuaát kinh doanh… noù laø saûn phaåm
cuûa lao ñoäng laø tö lieäu sinh hoaït cô baûn cuûa con ngöôøi nhö nhaø ñeå ôû, laø tö lieäu
saûn xuaát neáu duøng vaøøo saûn xuaát kinh doanh. Chuùng laø nhöõng yeáu toá vaät chaát
khoâng theå thieáu trong sinh hoaït vaø saûn xuaát cuûa con ngöôøi.
8
+ Coøn thò tröôøng ñaát ñai trong dieàu kieän Vieât nam laø thò tröôøng chuyeån
quyeàn söû duïng ñaát. Ñaát ñai laø saûn phaåm cuûa thieân nhieân trao taëng khoâng phaûi
do con ngöôøi taïo ra. Ñaát ñai bò haïn cheá veà khoâng gian vaø voâ haïn veà thôøi gian,
ít bò thay ñoåi. Do nhu caàu cuûa con ngöôøi ngaøy caøng taêng cao neân ñaát dai ngaøy
caøng khan hieám daãn ñeán giaù caû luoân coù xu höôùng taêng leân.
+ Vaät kieán truùc do con ngöôøi taïo ra, neân thay ñoåi theo thôøi gian, giaù trò
söû duïng nhieàu hay ít ñoái vôùi ngöôøi mua leä thuoäc nhieàu vaøo gí trò söû duïng
nhieàu hay ít cuûa ñaát. Chaúng haïn ñaát ôû khu vöïc maët tieàn, hoaëc caïnh Trung taâm
thöông maïi thì giaù trò söû duïng nhieàu hôn (khaû naêng sinh lôïi nhieàu hôn) so vôùi
ñaát xa maët tieàn, xa trung taâm thöông maïi. Do vaäy maø aûnh höôûng ñeán giaù caû
cuûa noù treân thò tröôøng.
1.2.3. Caùc loaïi thò truôøng baát ñoäng saûn.
a.1. Phaân loaïi theo tính chaát phaùp lyù cuûa giao dòch baát ñoäng saûn: coù hai
loaïi
- Thò tröôøng baát ñoäng saûn chính thöùc: Laø thò tröôøng maø ôû ñoù caùc hoaït
ñoäng coù lieân quan ñeán giao dòch baát ñoäng saûn ñöôïc thöïc hieän theo ñuùng quy
ñònh cuûa phaùp luaät (caùc saøn giao dòch baát ñoäng saûn, hoaït ñoäng cuûa caùc trung
taâm giao dòch baát ñoäng saûn)
- Thò tröôøng khoâng chính thöùc: Laø thò tröôøng maø ôû ñoù caùc giao dòch veà
baát ñoäng saûn khoâng tuaân thuû ñaày ñuû caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät nhöng vaãn toàn
taïi (coøøn goïi laø thò tröôøng ngaàm, hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng naøy chuû yeáu laø thoâng
qua caùc moâi giôùi tö nhaân hay coøn goïi laø “coø”)
a.2. Xem xeùt theo khu vöïc ñòa lyù: Coù theå phaân thò tröôøng baát ñoäng saûn
theo töøng khu vöïc, töøng ñòa phöông nhö: thò tröôøng ôû caùc tænh, thaønh phoá,
quaän, huyeän, thò xaõ hoaëc thò tröôøng baát ñoäng saûn noäi thaønh, ngoaïi thaønh.
a.3. Xem xeùt theo giaù trò söû duïng cuûa baát ñoäng saûn: Goàm thò tröôøng ñaát
ñai, thò tröôøng nhaø ôû, thò tröôøng coâng trình coâng nghieäp, thò tröôøng coâng trình
thöông maïi vaø dòch vuï, thò tröôøng caùc cong trình ñaëc bieät (saân bay, beán caûng…)
a.4. Xem xeùt theo tính chaát kinh doanh cuûa baát ñoäng saûn: Coù thò tröôøng
mua baùn, thò tröôøng cho thueâ, thò tröôøng theá chaáp…
a.5. Ñoái vôùi thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát, neáu xem xeùt theo quaù trình taïo
ra, coù 2 caáp
- Thò tröôøng caáp 1 (sô caáp) laø chæ haønh vi nhaø nöôùc – ñaïi dieän chuû sôû
höõu, giao quyeàn ñaát ñai cho caùc ñôn vò kinh teá thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá
vaø caù nhaân söû duïng vì lôïi ích cuûa coäng ñoàng vaø daân toäc trong moät thôøi haïn
nhaát ñònh vaø ngöôøi söû duïng phaûi noäp moät khoaûn tieàn thueâ ñaát, khoaûn tieàn naøy
9
phuï thuoäc vaøo ñòa toâ haøng naêm ñem laïi cuûa thöûa ñaát vaø laõi suaát cuûa ngaân
haøng, vò trí thöûa ñaát, khaû naêng sinh lôïi.
- Thò tröôøng caáp 2 (thöù caáp) laø thò tröôøng chuyeån nhöôïng ñaát cho ngöôøi
khaùc bao goàm vieäc baùn, cho thueâ, theá chaáp, caàm coá, goùp voán…
1.3. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
1.3.1. Khoâng coù thò tröôøng trung taâm.
Khaùc vôùi thò tröôøng haøng hoaù khaùc, thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng coù
thò truôøng trung taâm maø taïi ñoù ngöôøi mua, ngöôøi baùn coù theå taùc ñoäng qua laïi
laãn nhau. Hoaït ñoäng mua baùn treân thò tröôøng baát ñoäng saûn chuû yeáu laø thoâng
qua caùc ñôn vò kinh doanh baát ñoäng saûn, thoâng qua caùc thoâng tin treân baùo chí
hoaëc thoâng qua caùc toå chöùc caù nhaân moâi giôùi (thöôøng goïi laø coø nhaø ñaát). Maëc
duø ñaây laø söï giao dòch keùm an toaøn nhöng treân thöïc teá noù ñaõ ñöôïc hình thaønh
vaø toàn taïi töø raát laâu taïo neân thò tröôøng ngaàm veà baát ñoäng saûn. Do khoâng coù thò
tröôøng trung taâm laøm cho thoâng tin veà thò tröôøng khoù thu thaäp ñoä tin caäy keùm,
taïo neân tính khoâng hieäu quaû cuûa thoâng tin thò tröôøng . Trong nhöõng naêm gaàn
ñaây ôû moät soá tænh, thaønh phoá lôùn söï xuaát hieän caùc coâng ty kinh doanh ñòa oác,
caùc trung taâm giao dòch baát ñoäng saûn ñaõ taïo ñieàu kieän cho caùc giao dòch reân
thò tröôøng deã daøng, thuaän lôïi, an toaøn vaø hieäu quaû, haïn cheá ñöôïc nhöõng tieâu
cöïc do thò tröôøng ngaàm taïo ra. Ñaây laø tieàn ñeà quan troïng ñeå tieán tôùi xaây döïng
moät thò tröôøng baát ñoäng saûn laïnh maïnh vaø coù söï quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc.
1.3.2. Thò tröôøng mang tính chaát ñòa phöông, nhaát laø thò tröôøng nhaø ôû.
Ñaëc tính cuûa ñaát ñai laø baát ñoäng, khoâng theå thieâu huyû, chia caét mang ñi,
söï thöøa thaõi ñaát ôû nôi naøy khoâng theå söû duïng ñeå ñaùp öùng söï thieáu huït ôû nôi
khaùc, daãn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính chaát ñòa phöông.
1.3.3. Laø thò tröôøng caïnh tranh khoâng hoaøn haûo vaø raát nhaïy caûm.
Do tính chaát khoâng taùi taïo ñöôïc cuûa ñaát neân thò tröôøng baát ñoäng saûn
mang tính chaát ñoäc quyeàn nhieàu hôn thò tröôøng haøng hoaù thoâng duïng, bieán
ñoäng cuûa giaù ñaát cuõng thöôøng maïnh hôn bieán ñoäng giaù cuûa haøng hoaù thoâng
duïng.
Ngoaøi nhöõng ñaëc tính nhö: ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn,
phöông phaùp tieán haønh caùc giao dòch mua baùn vaø söï thieáu thoâng tin caàn thieát
cho caùc giao dòch taïo neân söï khoâng hoaøn haûo trong caïnh tranh treân thò tröôøng.
Do thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät thò tröôøng keùm hoaøn haûo hôn nhöõng thò
tröôøng haøng hoaù khaùc neân daãn ñeán nhöõng ñoäc quyeàn trong caïnh tranh, ñaëc
bieät laø trong lónh vöïc giaù caû, maët khaùc cuõng deã daãn ñeán nhöõng meùo moù cuûa thò
tröôøng naøy. Vì vaäy ñoøi hoûi söï can thieäp nhieàu hôn cuûa nhaø nöôùc, ñaëc bieät laø
trong coâng taùc quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát, phaùt trieån haï taàng kyû thuaät,
10
phaùt trieån ñoâ thò, khu daân cö, khu kinh teá taäp trung, trong vieäc xaùc laäp quyeàn
vaø baûo hoä sôû höõu taøi saûn baát ñoäng saûn cuûa coâng daân, toå chöùc trong quaù trình
trao ñoåi baát ñoäng saûn.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng raát nhaïy caûm, deã bieán ñoäng khi coù
söï bieán ñoäng cuûa caùc yeáu toá kinh teá, chính trò vaø xaõ hoäi. Deå bò “noùng” khi neàn
kinh teá coù möùc taêng tröôûng cao vaø deã bò “ñoùng baêng” khi kinh teá suy giaûm.
1.4. Nhöõng yeáu toá caáu thaønh vaø taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn.
1.4.1. Cung cuaàu veà baát ñoäng saûn.
Cuõng nhö taát caû caùc haøng hoaù khaùc trong neàn kinh teá thò tröôøng, baát ñoäng
saûn cuõng laø moät loaïi haøng hoaù vaän ñoäng theo quy luaät cung caàu, nhöng cung
caàu haøng hoaù baát ñoäng saûn coù ñaëc ñieåm laø keùm ñaøn hoài ñoái vôùi nhöõng thay
ñoåi veà giaù caû. Ñieàu naøy coù nghóa laø neáu cung khoâng coù tính ñaøn hoài cao thì
moät söï thay ñoåi veà caàu seõ khoâng caân baèng nhanh choùng, do khoù coù khaû naêng
môû roäng cung daãn ñeán söï thay doåi lôùn veà giaù caû. Töông töï nhö vaäy, neáu caàu
khoâng coù tính ñaøn hoài cao thì khi coù söï bieán ñoåi veà cung seõ chaäm treã taïo ra söï
môû roäng hay thu heïp cuûa caàu vaø cuõng daãn ñeán söï thay ñoåi lôùn veà giaù caû.
Cung caàu aûnh höôûng ñeán baát ñoäng saûn treân caùc maët sau ñaây:
1.4.1.1. Cung baát ñoäng saûn.
Cung baát ñoäng saûn laø khoái löôïng (ñaát, nhaø, kieán truùc treân ñaát…) vaø giaù
caû maø nhoùm ngöôøi cung caáp coù theå muoán vaø saün saøng baùn ra treân thò tröôøng
baát ñoäng saûn taïi moät thôøi ñieåm. Ñieàu naøy daãn ñeán laø neáu nhaø cung caáp chöa
saãn saøng ñem caùc saûn phaåm baát ñoäng saûn cuûa mình ra thò tröôøng ñeå trao ñoåi
mua baùn thì daãn ñeán khan hieám haøng hoaù treân thò tröôøng. Vì vaäy ñeå coù nhieàu
haøng hoaù baát ñoäng saûn ñoøi hoûi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn phaûi
taïo ra nhieàu saûn phaåm haøng hoaù
Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán cung baát ñoäng saûn.
- Toång cung haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Caùc chính saùch cuûa nhaø nöôùc coù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhö:
Thueá, quyeàn söû duïng ñaát, thuû tuïc chuyeån nhöôïng.
- Möùc ñoä phaùt trieån cuûa caùc thò tröôøng: Tieàn teä, chöùng khoaùn…
- Caùc yeáu toá cuûa moâi tröôøng vó moâ nhö: GDP, GND, toác ñoä ñoâ thò hoaù
- Giaù caû baát ñoäng saûn hieän taïi vaø töông lai.
- Caùc yeáu toá ñaàuvaøo taïo ra baát ñoäng saûn.
11
- Giaù caû haøng hoaù dòch vuï coù lieân quan ñeán vieäc taïo ra baát ñoäng saûn.
- Nhöõng tieán boä kyõ thuaät öùng duïng trong xaây döïng vaø kieán truùc
- Söï phaùt trieån cuûa keát caáu haï taàng nhö: Ñöôøng giao thoâng, ñieän, nöôùc,
vieån thoâng, tröôøng hoïc, trung taâm thöông maïi….
1.4.1.2. Caàu baát ñoäng saûn.
Caàu baát ñoäng saûn laø khoái löôïng baát ñoäng saûn maø ngöôøi tieâu duøng saün
saøng chaáp nhaän vaø coù khaû naêng thanh toaùn ñeå nhaän ñöôïc baát ñoäng saûn ñoù treân
thò tröôøng. Thoâng thöôøng caàu baát ñoäng saûn goàm coù: ñaát, nhaø ôû, caùc coâng trình
kieán truùc, cô sôû haï taàng phuïc vuï nhu caàu phaùt trieån coâng nghieäp, thöông maïi,
dòch vuï vaø nhu caàu coâng coäng, caùc coâng trình ñaëc bieät khaùc nhö: saân bay, beán
caûng, saân gol…
Caàu baát ñoäng saûn chòu taùc ñoäng bôûi caùc yeáu toá sau ñaây:
- Giaù baùn baûn thaân haøng hoaù baát ñoäng saûn.
- Giaù caû haøng hoaù dòch vuï coù lieân quan ñeán quaù trình söû duïng baát ñoäng
saûn.
- Taâm lyù, thò hieáu
- Döï baùo giaù caû baát ñoäng saûn hieän taïi vaø töông lai
- Toác ñoä taêng daân soá,
- Thu nhaäp cuûa daân cö
- Toác ñoä ñoâ thò hoaù.
1.4.2. Quan heä cung caàu baát ñoäng saûn.
Quan heä cung caàu baát ñoäng saûn laø moät khaùi nieäm cuûa neàn kinh teá thò
tröôøng, ñuôïc theå hieän thoâng qua moät haøm soá giaù caû baát ñoäng saûn. Nghóa laø
moät söï thay ñoåi cuûa giaù baát ñoäng saûn seõ laøm thay ñoåi cung caàu baát ñoäng saûn.
Cuõng nhö caùc haøng hoaù khaùc, cung caàu baát ñoäng saûn cuõng ñuôïc theå hieän
qua hai loaïi caân baèng:
- Caân baèng oån ñònh – töùc laø khi leäch ra khoûi ñieåm caân baèng nhöng do caùc
nhaân toá khaùc taùc ñoäng coù theå taùi laäp ñöôïc ñieåm caân baèng môùi.
- Caên baèng khoâng oån ñònh – laø khi khoâng taùi laäp ñöôïc ñieåm caên baèng môùi
12
Cung caàu baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc xem xeùt treân 4 maët: soá löôïng, keát
caáu, khoâng gian vaø thôøi gian.
1.5. Giaù caû baát ñoäng saûn.
Moãi moät haøng hoaù baát ñoäng saûn ñeàu toàn taïi döôùi hình thöùc hieän vaät vaø
hình thöùc giaù trò. Caùc hình hình thöùc naøy luoân luoân taùc ñoäng qua laïi vôùi nhau,
chaúng haïn moät ngoâi nhaø ñöôïc xaây treân moät dieän tích söû duïng hoaëc ñöôïc caûi
taïo naâng caáp, do lao ñoäng keát tinh theâm neân coù giaù caû lôùn hôn giaù caû ngoâi nhaø
ôû traïng thaùi cuû. Tuy nhieân, giaù caû haøng hoaù baát ñoäng saûn coøn tyø thuoäc vaøo
nhieàu yeáu toá cuûa dieãn bieán thò tröôøng (thò tröôøng noùng hay thò tröôøng ñoùng
baêng). Thoâng thöôøng baát ñoäng saûn goàm caùc loaïi giaù sau: giaù mua, giaù baùn, giaù
chuyeån nhöôïng, giaù baùn cuûa nhaø nöôùc quy ñònh vaø giaù thöïc teá treân thò tröôøng,
giaù thueâ baát ñoäng saûn vaø giaù haïch toaùn trong kinh doanh baát ñoäng saûn.
1.6. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò tröôøng.
a. Chi phí.
Ñeå taïo ra haøng hoaù baát ñoäng saûn, ngöôøi saûn xuaát kinh doanh caàn phaûi
hao phí lao ñoäng thöïc teá, goàm lao ñoäng quaù khö nhö: nguyeân vaât lieäu, maùy
moùc thieát bò… vaø lao ñoäng soáng. Thoâng thöôøng chi phí quyeát ñònh giaù trò baát
ñoäng saûn. Tuy nhieân khoâng phaûi baát cöù chi phí naøo cuõng taïo neân giaù trò baát
ñoäng saûn treân thò tröôøng maø hao phí ñoù phaûi ñöôïc quy veà hao phí lao ñoäng xaõ
hoäi caàn thieát. Ñaây laø cô sôû quan troïng ñeå quy ñònh giaù caû baát ñoäng saûn treân thò
tröôøng.
b. Söï höõu duïng
Xeùt veà muïc ñích söû duïng, moät baát ñoäng saûn coù khaû naêng duøng ñeå ôû, ñeå
kinh doanh hoaëc coù theå keát hôïp caû hai muïc ñích. Neáu moät baát ñoäng saûn coù
nhieàu coâng d5ng thì seõ thuaän lôïi trong vieäc mua baùn vaø do ñoù giaù caû cuõng cao
hôn.
c. Nhu caàu veà baát ñoäng saûn treân thò tröôøng. Neáu nhu caàu nhieàu maø cung
khoâng ñap öùng ñöôïc thì seõ daãn ñeán tình traïng khan hieám do vaäy giaù caû seõ
taêng leân.
d. Caùc yeáu toá veà vaät chaát
- Ñòa ñieåm nôi baát ñoäng saûn toaï laïc: Ñòa dieåm aûnh höôûng raát lôùn ñeán giaù
trò baát ñoäng saûn. Khaû naêng sinh lôïi cuûa baát ñoäng saûn caøng cao thì giaù trò baát
ñoäng saûn caøng cao. Baát ñoäng saûn ôû vò trí thuaän lôïi cho sinh hoaït vaø kinh doanh
thì khaû naêng sinh lôïi lôùn neân giaù caû thöôøng cao hôn nhöõng nôi khaùc ñoù dieàu
kieän keùm hôn.
13
- Kích thöôùc, hình daùng loâ ñaát: Kích thöôùc, hình theå, dieän tích thöûa ñaát to
hay nhoû, nhöõng tieän nghò gaén vôùi nhaø ôû, nhaø laøm vieäc coù sang troïng hay
khoâng… cuõng aûnh höôûng raát lôùn ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò tröôøng.
g. Nhoùm caùc yeáu toá phaùp lyù lieân quan cuõng taùc ñoäng ñeán giaù caû baát ñoäng
saûn treân thò tröôøng nhö: Quy hoaïch söû duïng ñaát gaén vôùi baát ñoäng saûn, tình
traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, caùc quy ñònhveà xaây döïng vaø kieán truùc taïi khu
vöïc.
h. Caùc yeáu toá veà taâm lyù xaõ hoäi cuõng taùc ñoäng ñeán giaù caû baát ñoäng saûn nhö:
Tình traïng ngöôøi soáng trong baát ñoäng saûn (nhaø ôû), nhöõng vaán ñeà lieân quan ñeán
thuyeát phong thuyû, dö luaän xaõ hoäi.
e. Caùc yeáu toá veà kinh teá vó moâ nhö tình hình phaùt trieån kinh teá ôû ñòa
phöông hay quoác gia cuõng taùc ñoäng maïnh ñeán giaù caû baát ñoäng saûn treân thò
tröôøng.
f. Caùc yeáu toá veà maët xaõ hoäi goàm toác ñoä taêng daân soá, chaát löôïng cuûa dòch
vuï, yteá, giaùo duïc, trình ñoä daân trí, taäp quaùn, thu nhaäp cuûa daân cö … cuõng aûnh
huôûng ñeán giaù giaù caû baát ñoäng saûn.
Nhìn chung khi khoâng bò nhöõng yeáu toá thaùi quaù chi phoái, giaù baát ñoäng
saûn thöôøng ñöôïc coi laø moät trong nhöõng tín hieäu quan troïng bieåu thò ñoäng thaùi
phaùt trieån cuûa neàn kinh teá. Vôùi neàn kinh teá phaùt trieån thì giaù baát ñoäng saûn coù
xu höôùng taêng leân, ngöôïc laïi khi giaù baát ñoäng saûn taêng thì neàn kinh teá coù theâm
moät tín hieäu môùi veà taêng tröôûng.
4. Caùc löïc löôïng tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn.
4.1. Nhaø nöôùc
Trong thöïc tieån nöôùc ta hieän nay, nhaø nöôùc laø löïc löôïng coù vai troø raát lôùn
trong vieäc tham gia cuõng nhö taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn, theå hieän
treân moät soá ñieåm sau ñaây:
- Nhaø nöôùc ban haønh caùc quy ñònh veà quaûn lyù baát ñoäng saûn, veà nghóa vuï
taøi chính coù lieân quan ñeán quyeàn söû duïng ñaát vaø ñaëc bieät laø vaïch ra quy hoaïch
veà quaûn lyù vaø söû duïng ñaát cuõng nhö caùc quy ñònh veà kieán truùc xaây döïng
- Trong quaù trình caûi toå saép xeáp laïi doanh nghieäp nhaø nöôùc, cuõng nhö
chænh trang ñoâ thò coù moät soá nhaø xuôõng, truï sôû laøm vieäc cuûa doanh nghieäp vaø
cô quan nhaø nöôùc caàn baùn ñi. Ñaây laø nguoàn cung khaù quan troïng cho thò
tröôøng baát ñoäng saûn.
14
Ngoaøi ra vieäc quy hoaïch caùc trung taâm thöông maïi, caùc cuïm tuyeán daân
cö, môû roäng laán bieån… cuûa nhaø nöôùc cuõng taïo ra moät nguoàn cung baát ñoäng saûn
raát loùn cho thò tröôøng.
4.2. Doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn (nhaø ñaàu tö)
Seõ khoâng coù thò tröôøng baát ñoäng saûn neáu khoâng coù doanh nghieäp kinh
doanh baát ñoäng saûn tham gia. Doanh nghieäp ôû ñaây ñöôïc hieåu laø coâng ty nhaø
nöôùc, caùc loaïi hình toå chöùc kinh doanh tö nhaân, hoä gia ñình, caùc trung taâm
kinh doanh baát ñoäng saûn… Xuaát phaùt töø ñaëc ñieåm cuûa mình caùc haøng hoaù baát
ñoäng saûn ñeàu ñoøi hoûi phaûi ñuôïc taïo laäp theo quy hoaïch: troàng caây cuõng phaûi
theo quy hoaïch, xaây nhaø cuõng phaûi theo quy hoaïch, xaây döïng nhaø maùy cuõng
phaûi theo quy hoaïch… Ñeå ñaùp öùng yeâu caàu naøy, chæ coù nhöõng ngöôøi coù kyû
thuaät chuyeân moân, coù voán… môùi ñaûm nhaän ñöôïc vieäc taïo haøng hoaù laäp baát
ñoäng saûn vaø toå chöùc vieäc cung öùng haøng hoaù naøy cho caùc nhu caàu trong xaõ
hoäi. Hoaït ñoäng naøy phaûi tuaân theo nhöõng quy ñònh nhaát ñònh cuûa nhaø nöôùc, töø
ñoù hình thaønh neân caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn.
Trong neàn kinh teá keá hoaïch hoaù taäp trung, do khoâng coù thò tröôøng baát
ñoäng saûn neân cuõng khoâng coù doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn. Trong
neàn kinh teá naøy xuaát hieän khaù nhieàu caùc coâng ty xaây döïng, caùc toång coâng ty
xaây döïng hoaït ñoäng theo keá hoaïch nhaø nöôùc, saûn phaåm baát ñoäng saûn taïo ra
phaàn lôùn thuoäc sôû höõu cuûa nhaø nöôùc. Söï thieáu vaéng caùc doanh nghieäp kinh
doanh baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá laøm giaûm thieåu khaû naêng taïo laäp caùc
haøng hoaù baát ñoäng saûn daãn ñeán hieäu quaû söû duïng caùc taøi saûn, baát ñoäng saûn
(ñaëc bieät laø ñaát ñai) chæ ñaït ñöôïc ôû möùc ñoä thaáp, gaây laõng phí lôùn. Rieâng ôû caùc
ñoâ thò do khoâng coù söï tham gia cuûa caùc DN kinh doanh baát ñoäng saûn neân boä
maët kieán truùc bò chaép vaù, manh muùn neân khoâng thöïc hieän ñöôïc muïc tieâu ñeà ra
trong keá hoaïch phaùt trieån ñoâ thò.
Do ñaëc ñieåm cuûa baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn, caùc DN kinh
doanh baát ñoäng saûn trong quaù trình caïnh tranh treân thò tröôøng seõ coù moät boä
phaïn bò loaïi, boä phaän coøn laïi seõ lôùn leân vaø vöôn sang caùc lónh vöïc khaùc.
4.3. Caùc toå chöùc trung gian.
Hoaït ñoäng trong thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng chæ coù ngöôøi mua, ngöôøi
baùn maø giöõa hoï coøn coù toå chöùc trung gian laøm caàu noái. Do baát ñoäng saûn laø
loaïi taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc, laïi coù nhieàu coâng duïng vaø laø taøi saûn quyù hieám
neân vieäc mua baùn thöôøng phaûi traûi qua moät quaù trình phöùc taïp hôn raát nhieàu
so vôùi vieäc mua baùn caùc loaïi taøi saûn khaùc. ÔÛ nhöõng tröôøng hôïp ñôn giaûn ngöôøi
mua vaø ngöôøi baùn coù theå giao dòch vaø mua baùn vôùi nhau, nhöng trong nhöõng
tröôøng hôïp phöùc taïp hôn, vieäc mua baùn caàn phaûi coù moät toå chöùc trung gian
ñöùng ra laøm caàu noái giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn.
15
Caùc toå chöùc trung gian bao goàm:
- Caùc toå chöùc thoâng tin nhö baùo chí (baùo in), phaùt thanh truyeàn hình, baùo
ñieän töû cung caáp caùc thoâng tin veà baát ñoäng saûn.
- Caùc toå chöùc tö vaán baát ñoäng saûn giuùp beân mua, beân baùn hieåu theâm veà
tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn, theå thöùc giao dòch, caùch thöùc môû ñaàu vaø
keát thöùc moät quaù trình mua baùn baát ñoäng saûn.
- Caùc toå chöùc moâi giôùi baát ñoäng saûn khoâng chæ döøng laïi ôû chöùc naêng tö
vaán maø coøn tieán theâm trong vieäc tröïc tieáp ñaûm nhieäm vieäc tieáp caän vôùi beân
mua hoaëc beân baùn, hoaëc caû hai beân ñeå thöïc hieän noäi dung giao dòch, chuaån bò
caùc caên cöù caàn thieát ñeå ngöôøi mua, ngöôøi baùn ñi ñeán ñeán quyeát ñònh cuoái
cuøng. Caùc toå chöùc taøi chính tín duïng ñaûm nhaän vieäc thanh toaùn giöõa caùc beân,
khi caàn coù theå cho beân naøy vay ñeå thanh toaùn cho beân kia. Nhöõng toå chöùc naøy
tuy khoâng caàn thieát cho nhöõng giao dòch nhoû, leû, nhöng khoâng theå thieáu ñoái
vôùi caùc giao dòch baát ñoäng saûn coù giaù trò cao, ñaëc bieät laø ôû caùc quoác gia maø
ngöôøi daân coù thoùi quen ít duøng tieàn maët trong thanh toaùn.
- Caùc toå chöùc ñònh giaù baát ñoäng saûn ñöôïc hình thaønh vaø hoaït ñoäng taïi caùc
vuøng coù thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng maïnh. Caùc toå chöùc naøy toå chöùc
trieån khai caùc hoaït ñoäng thoáng keâ veà giaù baát ñoäng saûn (trong vuøng) ñöa ra
nhöõng caên cöù khoa hoïc ñeå döï baùo giaù caû baát ñoäng saûn vaø coâng boá giaù caû baát
ñoäng saûn ñeå laøm cô sôû cho caùc quyeát ñònh giao dòch baát ñoäng saûn treân ñòa baøn.
Giaù caû do caùc toå chöùc naøy coâng boá tuy khoâng coù giaù trò baét buoäc ñoái vôùi beân
mua hay beân baùn, nhöng do ñöôïc ñaûm baûo baèng nhöõng caên cöù vöõng chaéc neân
thöôøng ñöôïc caùc beân söû duïng ñeå ñaøm phaùn tröôùc khi ñi tôùi quyeát ñònh thoaû
thuaän cuûa cuøng. Vôùi chöùc naêng cuûa mình, caùc toå chöùc ñònh giaù baát ñoäng saûn
deã daøng phaùt hieän nhöõng tröôøng hôïp röûa tieàn qua vieäc mua baùn baát ñoäng saûn.
4.4. Khung phaùp lyù vaø chính saùch cuûa nhaø nöôùc.
Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn phuï thuoäc raát nhieàu bôûi nhaø
nöôùc. Bôûi vì söï taùc ñoäng cuûa nhaø nöôùc ñoái vôùi caùc chuû theå kinh teá tham gia thò
tröôøng baát ñoäng saûn ñöôïc theå hieän treân hai phöông dieän.
Moät laø: Taïo laäp cho caùc chuû theå kinh teá moâi tröôøng kinh teá – xaõ hoäi –
luaät phaùp ñeå phaùt trieån, qua ñoù nhaø nöôùc höôùng söï phaùt trieån cuûa caùc chuû theå
kinh teá tham gia thò tröôøng theo muïc tieâu ñaõ ñònh.
Hai laø: Thuùc ñaåy söï phaùt trieån cuûa caùc nhaân toá beân trong cuûa caùc doanh
nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn baèng caùc chính saùch giuùp ñôõ, hoã trôï veà vaät
chaát, taïo ñieàu kieän naâng cao naêng löïc cuûa doanh nghieäp. Maët khaùc nhaø nöôùc
cuõng phaûi coù söï can thieäp nhaèm ñaûm baûo coâng baèng xaõ hoäi, coù chính saùch hoã
16
trôï caàn thieát cho nhöõng ñoái töôïng bò thua thieät nhö ngöôøi coù thu nhaäp thaáp,
ngöôøi ngheøo vaø caùc ñoái töôïng chính saùch khaùc.
5. Vò trí vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
5.1. Vò trí cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
- Laø moät boä phaän khoâng theå taùch rôøi cuûa neàn kinh teá thò tröôøng
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät boä phaän khoâng theå taùch rôøi cuûa neàn kinh
teá thò tröôøng laø nhaân toá quan troïng thuùc ñaåy söï phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi ñaát
nöôùc vaø naâng cao ñôøi soáng cuûa taàng lôùp nhaân daân. Thöïc teá treân theá giôùi cho
thaáy, duø kinh teá thò tröôøng theo moâ hình naøo (Thuïy Ñieån, Ñoâng Aâu, Ñoâng
Nam AÙ…) thì khoâng theå thieáu moät heä thoáng thò tröôøng, trong ñoù coù thò tröôøng
baát ñoäng saûn.
Cô caáu thò tröôøng ôû moãi neàn kinh teá khoâng ñoàng loaït ra ñôøi cuøng moät luùc,
cuõng khoâng ñoàng thôøi ñaït tôùi trình ñoä hoaøn thieän trong cuøng moät thôøi ñieåm.
Tuøy ñaëc ñieåm tình hình moãi nöôùc, tuøy boái caûnh quoác teá vaø quan heä kinh teá
quoác teá trong töøng thôøi kyø, moãi quoác gia ñeàu khoâng hoaøn toaøn gioáng nhau
trong söï hình thaønh vaø phaùt trieån caùc loaïi thò tröôøng trong neàn kinh teá cuûa
mình. Quoác gia baét ñaàu ñi leân töø saûn xuaát noâng nghieäp nheï seõ coù thò tröôøng
haøng hoùa tieâu duøng phaùt trieån sôùm vaø maïnh hôn caùc loaïi thò tröôøng khaùc.
Quoác gia khoâng coù ñieàu kieän phaùt trieån saûn xuaát noâng nghieäp, saûn xuaát coâng
nghieäp, choïn caùch ñi leân baèng phaùt trieån kinh teá dòch vuï thì thò tröôøng dòch vuï
(dòch vuï thoâng thöôøng, dòch vuï cao caáp) laïi sôùm ñaït ñöôïc trình ñoä phaùt trieån
theo caùch naøo thì thò tröôøng lao ñoäng vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thuoäc loaïi
“ñaàu vaøo” cuûa baát kyø loaïi hình saûn xuaát kinh doanh naøo trong neàn kinh teá thò
tröôøng.
- Chieám vò trí ñoäc toân trong keânh phaân phoái ñaát ñai cho nhöõng nhaø kinh
doanh.
Vôùi tö caùch laø moät thò tröôøng ñaàu vaøo cuûa caùc ngaønh saûn xuaát kinh
doanh, thò tröôøng baát ñoäng saûn chieám vò trí ñoäc toân trong keânh phaân phoái ñaát
ñai cho nhöõng nhaø kinh doanh trong lónh vöïc troàng troït, chaên nuoâi, xaây döïng
coâng trình kieán truùc. Ñoái vôùi nhöõng taøi saûn treân ñaát, gaén lieàn vôùi ñaát (nhaø ôû,
cöûa haøng, cöûa hieäu, nhaø xöôûng, kho taøng caây coái…), thò tröôøng baát ñoäng saûn
giöõ vò trí chuû yeáu trong vieäc ñieàu hoøa cung - caàu caùc loaïi taøi saûn naøy. Trong
vieäc ñieàu hoøa ñoù, thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc hieän caùc “kích cung” hoaëc
“kích caàu” theo nhöõng tín hieäu cuûa thò tröôøng, trong ñoù vieäc “kích cung”
khoâng phaûi bao giôø cuõng daãn ñeán vieäc phaûi saûn xuaát theâm, xaây döïng theâm
nhöõng taøi saûn treân ñaát, gaén lieàn vôùi ñaát. ÔÛ ñaây, trong vieäc “kích cung” thò
tröôøng baát ñoäng saûn ñaõ giöõ vò trí laø nô duy nhaát chuyeån nhöõng taøi saûn baát ñoäng
17
saûn chöa phaûi laø haøng hoùa thaønh nhöõng taøi saûn baát ñoäng saûn haøng hoùa ñeå giao
dòch treân thò tröôøng.
5.2 Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñöôïc xaùc ñònh trong moái quan heä taùc
ñoäng cuûa thò tröôøng naøy ñoái vôùi caùc thò tröôøng khaùc vaø ñoái vôùi toång theå neàn
kinh teá quoác daân.
a. Laø yeáu toá haøng ñaàu taùc ñoäng quyeát ñònh tôùi söï taêng giaûm toång tích luõy
cuûa neàn kinh teá.
Tuøy theo qui moâ vaø trình ñoä phaùt trieån, caùc neàn kinh teá thò tröôøng treân
theá giôùi ñeàu raát quan taâm ñeán toång tích luõy vaø tieâu duøng cuûa neàn kinh teá. ÔÛ
möùc thaáp, toång tích luõy thöôøng chieám tyû troïng 10-20% GDP, ôû möùc cao tyû
troïng naøy chieám 30-40%GDP.
Trong toång tích luõy thì tích luõy taøi saûn coá ñònh luoân luoân cao gaáp nhieàu
laàn so vôùi tích luõy taøi saûn löu ñoäng. Tuøy theo ñaëc ñieåm cuûa moãi neàn kinh teá,
möùc cao naøy coù khi leân tôùi 7-9 laàn. Coù theå noùi, tích luõy taøi saûn coá ñònh laø tích
luõy chuû yeáu ñoái vôùi taát caû caùc neàn kinh teá.
Taøi saûn coá ñònh bao goàm nhieàu loaïi, trong ñoù taøi saûn baát ñoäng saûn thöôøng
chieám ña phaàn, thöôøng laø treân 60% toång tích luõy taøi saûn coá ñònh. Taøi saûn baát
ñoäng saûn vôùi tö caùch laø nhöõng haøng hoùa löu thoâng treân thò tröôøng ñaõ tröïc tieáp
trôû thaønh moät trong nhöõng thaønh toá quan troïng cuûa GDP (Toång saûn phaåm quoác
noäi). Quy moâ cuûa thaønh toá naøy ñoái vôùi neàn kinh teá coù toång tích luõy cao coù theå
chieám tôùi 15-20% GDP.
Do qui moâ ñoù, thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån seõ coù taùc duïng kích
thích neàn kinh teá taêng tröôûng cao. Ngöôïc laïi neáu thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt
trieån chaäm seõ laøm cho neàn kinh teá taêng tröôûng giaûm ñi.
b. Taùc ñoäng ñeán nhieàu loaïi thò tröôøng trong neàn kinh teá
Do coù quan heä lieân ñôùi, nhaân quaû, thò tröôøng baát ñoäng saûn ngoaøi söï vaän
haønh cuûa chính mình, thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn taùc ñoäng ñeán nhieàu thò
tröôøng khaùc. Deã thaáy nhaát laø thò tröôøng maùy moùc thieát bò vaø thò tröôøng vaät lieäu
xaây döïng laø 2 loaïïi thò tröôøng cung caáp saûn phaåm ñaàu vaøo cho nhu caàu xaây
ñöïng caùc coâng trình nhaø ôû, cöûa haøng, cöûa hieäu, khaùch saïn, nhaø maùy… treân thöïc
teá nhieàu coâng trình chi tieâu cho vaät lieäu xaây döïng lôùn hôn cho thieát bò maùy
moùc ( nhö coâng trình nhaø chung cö), ngöôïc laïi coù coâng trình ñoøi hoûi chi tieâu
cho maùy moùc thieát bò lôùn hôn cho vaät lieäu xaây döïng, veà maùy moùc thieát bò ñeàu
laëp laïi cuøng vôùi chi phí khaùc trong quaù trình taïo laäp taøi saûn baát ñoäng saûn ñeå
hình thaønh toång chi phí cuûa taøi saûn ñoù. Khi taøi saûn baát ñoäng saûn ñöôïc trao ñoåi,
18
mua baùn treân thò tröôøng thì giaù caû ñöôïc caùc beân nhaát trí xaùc ñònh coù theå cao
hôn hoaëc thaáp hôn giaù thaønh ñoù. Tuy nhieân duø giaù cao hay thaáp thì vieäc mua
baùn taøi saûn coá ñònh cuõng ñoàng thôøi laø vieäc chaáp nhaän vieäc mua – baùn moät laàn
nöõa ñoái vôùi caáu thaønh cuûa baát ñoäng saûn, trong ñoù caùc vaät lieäu xaây döïng vaø veà
maùy moùc thieát bò taïo neân baát ñoäng saûn.
c. Phaùt trieån lieân thoâng vôùi thò tröôøng lao ñoäng
Thò tröôøng baát ñoäng saûn tröïc tieáp taùc ñoäng vaøo thò tröôøng lao ñoäng vaø
ngöôïc laïi vieäc söû duïng ñaát trong troàng troït, chaên nuoâi, vieäc xaây döïng caùc taøi
saûn baát ñoäng saûn treân ñaát luoân luoân ñoøi hoûi phaûi huy ñoäng nguoàn löïc lao ñoäng
tham gia. Khi beân caàu cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taêng leân thì vieäc taêng cung
haøng hoùa baát ñoäng saûn seõ troâng chôø moät phaàn quan troïng vaøo vieäc taïo laäp
theâm nhöõng taøi saûn baát ñoäng saûn môùi. Ñieàu naøy môû ra trieån voïng taïo theâm
nhieàu choå laøm vieäc môùi ñeå thu huùt lao ñoäng xaõ hoäi. Ngöôïc laïi khi cung vöôït
caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn thì vieäc sa thaûi lao ñoäng treân caùc coâng trình
xaây döïng laø ñieàu khoù traùnh khoûi, taïo ra haøng loaït vaán ñeà kinh teá, xaõ hoäi, chính
trò… phaûi giaûi quyeát.
d. Aûnh höôûng lan toûa ñeán thò tröôøng taøi chính tieàn teä.
Taùc ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn aûnh höôûng lan toûa saâu ñaäm ñeán thò
tröôøng taøi chính tieàn teä. Treân thöïc teá, khi laõi suaát tieàn gôûi thaáp ñaùng keå so vôùi
lôïi nhuaän coù theå thu huùt ñöôïc töø kinh doanh baát ñoäng saûn, töø ñaàu cô baát ñoäng
saûn thì nhaø kinh doanh saún saøng khoâng gôûi tieàn vaøo ngaân haøng, thaäm chí ruùt
tieàn ra khoûi ngaân haøng, ñaøm phaùn coù theå ngaân haøng cho vay theâm ñeå ñaàu tö
vaøo baát ñoäng saûn tình traïng naøy taùc ñoäng maïnh vaøo thò tröôøng tín duïng caû hai
phía cung tín duïng, caàu tín duïng. Ñaõ xaûy ra khoâng ít ñoå vôû, laøm phaù saûn haøng
loaït caùc nhaø ñaàu cô baát ñoäng saûn vaø caùc toå chöùc tín duïng tham gia vaøo quaù
trình ñaàu cô naøy ( khuûng hoaûng taøi chính – tieàn teä naêm 1997 cuûa Thaùi lan coù
lieân quan ñeán nguyeân nhaân naøy).
ÔÛ traïng thaùi bình thöôøng, thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø thò tröôøng taøi chính
tieàn teä nöông töïa vaøo nhau ñeå cuøng phaùt trieån. Nhöng giao dòch baát ñoäng saûn
luoân keùo theo nhöõng giao dòch taøi chính tieàn teä. Ñôn giaûn nhaát trong moái quan
heä naøy laø toå chöùc taøi chính tieàn teä ñöùng giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn ñeå giuùp
hoï thanh toaùn moät khoaûn taøi chính vôùi nhau moät caùch an toaøn vaø hieäu quaû. ÔÛ
möùc ñoä phöùc taïp hôn, toå chöùc taøi chính tieàn teä coù theå cho beân mua baát ñoäng
saûn vay moät khoaûn taøi chính ñeå naâng caáp taøi saûn tröôùc khi ñem baùn. ÔÛ möùc ñoä
cao hôn toå chöùc taøi chính tieàn teä tröïc tieáp ñaàu tö cuøng vôùi toå chöùc kinh doanh
baát ñoäng saûn ñeå cuøng sôû höõu taøi saûn baát ñoäng saûn haøng hoùa vaø ñem baùn ra
treân thò tröôøng. Töø caùc moái quan heä naøy khoâng ít ngaân haøng ñaàu tö baát ñoäng
saûn quyõ xaây döïng nhaø ôû ñaõ ñöôïc hình thaønh vaø phaùt trieån taïi nhieàu quoác gia
treân theá giôùi.
19
e. Goùp phaàn phaân boå vaø söû duïng hieäu quaû caùc taøi nguyeân ñaát vaø caùc baát
ñoäng saûn treân ñaát
Treân cô sôû qui luaät vaän haønh cuûa neàn kinh teá thò tröôøng, nguoàn haøng hoaù
baát ñoäng saûn ngaøy caøng phong phuù, ña daïng vôùi chaát löôïng ngaøy caøng cao
nhaèm ñaùp öùng cho nhu caàu saûn xuaàt kinh doanh, nhu caàu cuûa neàn kinh teá quoác
daân vaø nhu caàu söû duïng cuûa daân cö, goùp phaàn phaùt trieån neàn kinh teá xaõ hoäi
cuûa ñaát nöôùc. Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn phaân boå vaø söû duïng coù hieäu
quaû caùc taøi nguyeân ñaát vaø caùc baát ñoäng saûn treân ñaát.
f. Laø caàu noái giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng, giöõa xaây döïng mua baùn nhaø vaø
quyeàn söû duïng ñaát
Thò tröôøng baát ñoäng laø caàu giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng, giöõa xaây döïng
mua baùn nhaø vaø mua baùn quyeàn söû duïng ñaát. Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp
phaàn giaûi quyeát moái quan heä giöõa caùc lôïi ích: lôïi ích nhaø nöôùc, lôïi ích chuû ñaàu
tö, lôïi ích coäng ñoàng vaø lôïi ích cuûa ngöôøi lao ñoäng. Taêng nguoàn thu vaøo ngaân
saùch nhaø nöôùc, goùp phaàn xoùa thò tröôøng khoâng chính thöùc, kinh doanh traùi
phaùp luaät trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng
saûn seõ goùp phaàn thuùc ñaåy quaù trình ñoåi môùi quaûn lyù ñaát ñai, nhaø ôû, caùc coâng
trình coâng coäng vaø caùc cô sôû kinh teá- xaõ hoäi khaùc vaø giaûi quyeát caùc tranh
chaáp veà caùc taøi saûn baát ñoäng saûn.
g. Goùp phaàn huy ñoäng moïi nguoàn löïc trong xaõ hoäi phaùt trieån nhaø ôû
Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn thoâng thoaùng seõ goùp phaàn huy ñoäng
moïi nguoàn löïc trong xaõ hoäi phaùt trieån nhaø ôû, taïo ñoäng cô phaán ñaáu vaø ñöa ñeán
nhieàu cô hoäi coù nhaø ôû cho ñaïi ña soá daân chuùng lao ñoäng vôùi giaù caû chaáp nhaän
ñöôïc. Thöøa nhaän vaø thuùc ñaåy phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn goùp phaàn
thöïc hieän caùc chuû tröông coå phaàn hoùa, baùn khoaùn, cho thueâ… caùc doanh nghieäp
cuûa nhaø nöôùc. Söï taêng tröôûng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn laøm
taêng GDP vaø qua ñoù cuõng taùc ñoäng maïnh ñeán caùc thò tröôøng coù lieân quan nhö
thò tröôøng xaây döïng, thò tröôøng vaät lieäu xaây döïng, thò tröôøng trang trí noäi thaát.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng nhö caùc thò tröôøng haøng hoùa khaùc ñeàu chòu
söï taùc ñoäng cuûa caùc qui luaät kinh teá thò tröôøng nhö: qui luaät cung caàu, qui luaät
giaù trò vaø qui luaät caïnh tranh, vì vaäy söï vaän ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn,
tröôùc heát bò taùc ñoäng cuûa cô cheá caïnh tranh.
20