Luận văn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại

  • 16 trang
  • file .pdf
TÓM TẮT
Đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương
mại”, được triển khai nghiên cứu, thực hiện từ ngày 05/03/2016 đến ngày 19/3/2017
tại Trường Đại học Trà Vinh.
Trong xã hội hiện nay, các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phổ biến,
nó diễn ra hằng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người ngày càng
nâng cao. Một trong những loại giao dịch mà người viết muốn đề cập đó là thế chấp
quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại.
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu những quy định cơ bản của pháp luật Việt
Nam vấn đề xử lý tài sản bảo đảm mặc dù đã được pháp luật quy định ở các luật đã
được ban hành. Bên cạnh các quy định về xử lý tài thế chấp nói chung còn có quy
định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi nghĩa vụ được bảo
đảm đã đến hạn thực hiện nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện nhưng
không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Nhưng việc áp dụng các văn bản này
vào việc xử lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn.
Dựa trên các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, quy định của
pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu về vấn đề Xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại. Nghiên cứu thực
tiễn áp dụng quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân
hàng thương mại để thấy được những bất cập của luật. Từ đó, người viết có những
nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại.
Với những giải pháp pháp lý nêu trên, sẽ giúp hệ thống pháp luật liên quan Xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại thêm hoàn
thiện, góp phần khắc phục những hạn chế nhằm thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.
-iii-
ABSTRACT
The subject: "Handling of security assets for enforcement is a land use
right", is conducted for research and carried out from 05/03/2016 to 05/9/2016 at
Tra Vinh University.
In today's society, the civil and trade transactions are increasingly common, it
happens every day and continuously developed by the increasingly enhanced needs
of people. One of the types of transactions that the author would like to mention to
the land use right mortgage at the Credit Institutions.
Through the process of researching and learning the basic rules of the law of
Vietnam for handling of security assets despite as specified in the law enacted.
Besides the provisions on the handling of of security assets in general also containing
provisions on the handling of land use rights and assets attached to land when the
secured obligation is due for implementation but the mortgagor has not done or has
done without the right obligation to the mortgagee. However, the application of these
documents in the handling of land use rights, in fact, encountering many difficulties.
Based on the provisions of law on handling of security assets, regulations of
law on handling of land use right mortgage, the author researches for Handling of
security asset for enforcement is land use right for mortgage at credit institutions.
Research practical application of regulations on handling of land use right mortgage
at credit institutions to see the inadequacies of the law. From that, the author has
comments and recommendations toward improving the law on the Handling of
security asset for enforcement is land use right for mortgage
With the above-mentioned legal solutions, that will help the legal system
relating Handling of security assets for enforcement is a land use right,
contributing to improvement and overcome these limitations in order to promote
economic and social development
-iv-
MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định giao đề tài
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ............................................................................................................. iv
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................. ix
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung ..............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................3
5.1. Ý nghĩa lý luận ..............................................................................................3
5.2. Ý nghĩa thực tiễn ...........................................................................................4
6. Bố cục đề tài ........................................................................................................4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...........................5
1.1. Lược sử phát triển về Xử lý tài sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại từ
khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến nay ............................................5
1.1.1. Từ khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến trước khi có Bộ luật
Dân sự năm 1995 ..................................................................................................5
1.1.2. Từ khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 đến trước khi có Bộ luật Dân sự
năm 2005 .............................................................................................................6
1.1.3. Từ khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 cho đến nay ......................................8
-v-
1.2. Các khái niệm có liên quan đến Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng thương mại...........................................................................................10
1.2.1. Khái niệm về tài sản .................................................................................10
1.2.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất ..............................................................10
1.2.3. Khái niệm về tổ chức tín dụng – ngân hàng .............................................13
1.2.4. Khái niệm chung về thế chấp tài sản ........................................................14
1.2.5. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất................................................14
1.3. Khái niệm chung về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng ............................15
1.3.1. Khái niệm xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ...........................................15
1.3.2. Đặc điểm của việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất ...................16
1.4. Sự cần thiết của các quy định pháp luật điều chỉnh về việc xử lý tài sản thế
chấp quyền sử dụng đất .........................................................................................17
CHƯƠNG 2: CÁC TRƯỜNG HỢP XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .........................................19
2.1. Nguyên tắc chung xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức
tín dụng .................................................................................................................19
2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mai ............................................................................................................20
2.2.1. Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn ......20
2.2.2. Tài sản bảo đảm được xử lý trước thời hạn khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa
vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật ........................................21
2.2.3. Tài sản bảo đảm được xử lý khi bên bảo đảm bị phá sản ........................22
2.2.3.1. Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm là bên có nghĩa
vụ bị phá sản ...................................................................................................22
2.2.3.2. Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm là người thứ ba
thế chấp tài sản bị phá sản...............................................................................23
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tiến hành xử lý thế chấp quyền sử dụng
đất tại ngân hàng thương mại.................................................................................24
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ........................................................24
-vi-
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ...............................................26
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp...................................28
2.4. Phương thức xử lý tài sản thế chấp quyền sự dụng đất tại ngân hàng
thương mại ............................................................................................................29
2.4.1. Phương thức xử lý theo thỏa thuận của các bên .......................................29
2.4.2. Phương thức xử lý quyên sử dụng đất ......................................................32
2.5. Chuyển quyền sử dụng đất sau khi xử lý ........................................................34
2.6. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi xử lý tài sản ................................35
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ......36
3.1. Thực trạng chung về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
thương mại .............................................................................................................36
3.3. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thông qua thủ tục tố tụng
dân sự .....................................................................................................................44
3.2. Những vướng mắc từ nguyên nhân pháp lý và những giải pháp trong việc xử
lý thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng .........................................................49
3.2.1. Vướng mắc và giải pháp về phương thức xử lý quyền sử dụng đất .........49
3.2.2. Về việc thu giữ tài sản bảo đảm ...............................................................53
3.2.3. Về bán đấu giá tài sản...............................................................................54
3.2.4. Trong cơ chế phối hợp của các cơ quan có thẩm quyền ..........................56
3.2.5. Về khai thác tính năng công dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chờ
xử lý ...................................................................................................................57
3.3 Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật ............................................................58
3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ đặc thù
về đất đai ở Việt Nam .........................................................................................58
3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan
hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng .......................................................59
3.3.3. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của việc
hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ........................................................60
-vii-
3.3.4 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được yêu cầu của xu
thế hội nhập ........................................................................................................61
3.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam ..63
3.4.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể tham gia Hợp đồng thế chấp QSDĐ ......63
3.4.1.1. Đối với chủ thể thế chấp ....................................................................63
3.4.1.2. Đối với chủ thể nhận thế chấp ...........................................................66
3.4.2. Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp .......................................68
3.4.3. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thông qua tố tụng
dân sự .................................................................................................................72
KẾT LUẬN ..............................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
-viii-
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật Dân sự
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
LĐĐ: Luật Đất đai
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TCTD: Tổ chức tín dụng
TS: Tiến sỹ
UBND: Ủy ban nhân dân
XHCN: Xã hội chủ nghĩa
-ix-
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong xã hội hiện nay, các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phổ biến,
nó diễn ra hằng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người ngày càng
nâng cao. Một trong những loại giao dịch mà người viết muốn đề cập đó là thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.
Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm mặc dù đã được pháp luật quy định ở các luật
như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thi hành án dân sự năm
2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) cho đến các nghị định, thông tư đã được ban
hành. Bên cạnh các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung còn có quy định về
xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến
hạn thực hiện nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Nhưng việc áp dụng các văn bản này vào việc xử
lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn.
Thứ nhất, về việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất trong trường
hợp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện nếu các bên không thỏa thuận
được về phương thức xử lý. Luật Đất đai năm 2013 quy định ba phương thức xử lý:
bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Tòa án. Bộ luật Dân sự 2015 quy
định khởi kiện tại Tòa án, Chính vì ở mỗi văn bản quy định những phương thức khác
nhau nhưng lại cùng điều chỉnh một vấn đề là xử lý quyền sử dụng đất nên đặt người
có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến hành xử lý và cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền rơi vào tình thế lúng túng không biết phải lựa chọn áp dụng văn bản nào cho
phù hợp.
Thứ hai, Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên thế chấp có thể thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp đồng thời là chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hệ quả phát sinh là khi xử lý quyền sử dụng đất nhưng
-1-
lại không xử lý được tài sản gắn liền với đất do khối tài sản này không thuộc phạm
vi thế chấp.
Thứ ba, về cơ chế phối hợp của cơ quan có thẩm quyền trong việc hỗ trợ người
tiến hành xử lý tài sản khi yêu cầu giao tài sản để tiến hành xử lý, pháp luật quy định
về vấn đề này còn quá chung chung mà chưa có hướng dẫn một cách rõ ràng, cụ thể về
trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan có thẩm quyền nên trên thực tế vẫn không phát
huy được hiệu quả của quy định.
Thứ tư, thái độ không hợp tác của bên thế chấp khi quyền sử dụng đất được
xử lý thì bên này không chịu giao ra tài sản để tiến hành xử lý, hoặc có trường hợp
tài sản bán đấu giá thành công nhưng người mua được tài sản không nhận được tài
sản trên thực tế vì bên thế chấp cố tình không chuyển giao tài sản…
Từ những vấn đề nêu trên, người viết nhận thấy rằng với quy định của pháp
luật hiện hành thì công tác xử lý quyền sử dụng đất đang gặp rất nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, người viết đã chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyề sử dụng đất
tại Ngân hàng thương mại” để nghiên cứu khi làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài phân tích thực trạng trong quá trình Xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu giải quyết một số nội dung cơ bản sau:
- Làm sáng tỏ một số vấn đề cơ bản về lý luận Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại.
- Phân tích thực trạng pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
tại Ngân hàng thương mại.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại Ngân hàng thương mại.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Dựa trên các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, quy định của
pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu về vấn đề Xử lý
-2-
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại, từ đó xây dựng nên
khái niệm xử lý quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại. Nghiên cứu thực tiễn
áp dụng quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng
thương mại để thấy được những bất cập của luật. Từ đó, người viết có những nhận
xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại Ngân hàng thương mại.
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn về phương thức
Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại khi bên vay
mất khả năng thanh toán các khoản vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.
Thực hiện đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng
thương mại”. Trong quá trình nghiên cứu bên cạnh việc người viết tập trung phân tích
các quy định của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và
những quy định của pháp luật hiện hành để thấy được tầm quan trọng của vấn đề về
việc xử lý thế chấp quyền sử dụng đất. Với đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại” người viết nghiên cứu đối tượng được hướng
đến là quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng thương mại ưu tiên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, quyền sử dụng cũng là loại tài sản gặp nhiều vướng mắc nhất trong quá
trình xử lý nợ xấu bởi những đặc thù của nó.
4. Phương pháp nghiên cứu
Nội dung luận văn được nêu và phân tích dưa trên các văn bản của pháp luật
và văn bản hướng dẫn của Nhà nước từ thực tế tình hình xử lý nợ của các Ngân hàng
thương mại. Trong quá trình thực hiện đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại Ngân hàng thương mại” người viết đã sử dụng một số phương pháp
nghiên cứu: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, tổng hợp. Ngoài ra người
viết còn tổng hợp các nguồn tin từ các trang thông tin điện tử, tạp chí,… nhằm phục
vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1. Ý nghĩa lý luận
Kế quả nghiên cứu của luận văn góp phần củng cố lý luận và thực tiễn về “Xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại”. Ngoài ra, luận
-3-
văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cao học… trong qua
trình nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện, sâu sắc trong quá trình xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
trong việc đánh giá thực trạng, tình hình, phân tích các nguyên nhân, điều kiện đề ra
giải pháp nâng cao công tác xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân
hàng thương mại.
6. Bố cục đề tài
Đề tài được kết cấu gồm có 3 chương:
Chương 1. Lý luận chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng thương mại.
Chương 2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân
hàng thương mại.
Chương 3. Thực trạng và giải pháp về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại Ngân hàng thương mại.
-4-
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Lược sử phát triển về Xử lý tài sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại
từ khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến nay
1.1.1. Từ khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến trước khi có Bộ
luật Dân sự năm 1995
 Quy định của pháp luật trong Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989
Năm 1989 lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng kinh tế đã được ghi nhận bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo
lãnh tài sản.
Các bên ký kết hợp đồng kinh tế có quyền thỏa thuận áp dụng các biện pháp
bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản theo
quy định của pháp luật. Nghĩa là, khi một bên đòi hỏi và bên kia chấp nhận thì một
trong các biện pháp này mới được áp dụng. Trường hợp một bên đòi hỏi mà bên kia
không có điều kiện để chấp nhận hoặc không chấp nhận, thì quan hệ hợp đồng kinh
tế đó có thể không hình thành. Còn trường hợp cả hai bên đều thấy không cần thiết
phải áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế thì các bên có quyền
không áp dụng. Việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế
không phụ thuộc vào thành phần kinh tế của mỗi bên, mà chủ yếu là do yêu cầu và
sự thỏa thuận của các bên.
Việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh khi có vi phạm hợp đồng kinh tế
được thực hiện cùng với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh tế tại cơ quan trọng
tài kinh tế có thẩm quyền. Nghĩa là, chỉ cần có hành vi vi phạm nghĩa vụ do các bên
đã thỏa thuận xảy ra trong hợp đồng kinh tế thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý đồng thời
với việc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.
Ngày 18/11/1989 Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành một văn bản lập quy,
quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng, ban hành kèm theo Quyết
-5-