Luận văn tốt nghiệp đánh giá tình hình cấp và đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 88 2009 nđ cp
- 61 trang
- file .pdf
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
LÝ HOÀNG LÂM
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP
CỦA HUYỆN LONG PHÚ
TỈNH SÓC TRĂNG
Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Cần Thơ, 2010
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP
CỦA HUYỆN LONG PHÚ
TỈNH SÓC TRĂNG
Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện
Ths. Nguyễn Hữu Kiệt Lý Hoàng Lâm
MSSV: 4076519
Lớp: QLðð 33A
Cần Thơ, 2010
LỊCH SỬ CÁ NHÂN
--------☼--------
Họ và tên: Lý Hoàng Lâm
Sinh ngày 01/09/1986.
Nơi sinh: Long Phú - Sóc Trăng.
Nguyên quán: Ấp Lâm Dồ, xã ðại Ân 2, huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng.
Họ tên cha: Lý ƯƠl
Họ tên mẹ: Thạch Thị Hươl
Tốt nghiệp phổ thông trung học tại trường THPT Lương ðịnh Của, huyện Long Phú,
tỉnh Sóc Trăng năm 2005.
Vào trường ðại Học Cần Thơ năm 2007, thuộc Khoa Môi Trường & Tài Nguyên
Thiên Nhiên, ngành Quản Lý ðất ðai, khóa 33.
i
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
--------☼--------
NHẬN XÉT CỦA HỘI ðỒNG
Hội ñồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp ñã chấp thuận báo cáo với ñề tài:
“ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP CỦA HUYỆN
LONG PHÚ TỈNH SÓC TRĂNG”
Do sinh viên Lý Hoàng Lâm thực hiện và bảo vệ trước hội ñồng.
Ngày … tháng … năm 2010.
Báo cáo Luận văn tốt nghiệp ñược Hội ñồng ñánh giá ở mức : ...................................
Ý kiến Hội ñồng:..........................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày ……tháng…..năm
Chủ tịch Hội ñồng
ii
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
------☼------
NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý ðất ðai với ñề tài:
“ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP CỦA HUYỆN
LONG PHÚ TỈNH SÓC TRĂNG "
Do sinh viên Lý Hoàng Lâm thực hiện, tại bộ môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi
Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên, Trường ðại Học Cần Thơ, từ tháng 08/2010 ñến
tháng 12/2010.
Nhận xét của cán bộ hướng dẫn: .................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Kính trình hội ñồng chấm luận văn tốt nghiệp thông qua.
Cần Thơ, ngày ……tháng …..năm
Cán bộ hướng dẫn
iii
LỜI CẢM TẠ
-----☼-----
Qua thời gian học tập, rèn luyện và tiến hành ñề tài Luận văn tốt nghiệp của em
ñến nay ñã hoàn thành. ðể ñạt ñược kết quả như hôm nay, tất cả là nhờ vào công ơn
của quý thầy cô trường ðại Học Cần Thơ, ñặc biệt là quý thầy cô Khoa Môi Trường
& Tài Nguyên Thiên Nhiên ñã tận tình truyền ñạt những kiến thức quý báu trong suốt
những năm học dưới mái trường ðại Học. ðây sẽ là những vốn sống vô cùng quan
trọng, giúp em vững bước trong quá trình công tác về sau.
Em xin chân thành gởi lời cảm ơn ñến:
Quý thầy cô trường ðại Học Cần Thơ, ñặc biệt thầy cô bộ môn Tài Nguyên ðất
ðai, Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên, ðại Học Cần Thơ những người
ñã trực tiếp giảng dạy và hướng dẫn em trong trong suốt thời gian học tập và rèn luyện
tại bộ môn.
Em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến Thầy Nguyễn Hưu Kiệt ñã tận
tình hướng dẫn em thực hiện ñề tài.
Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Phòng tài nguyên và Môi Trường Huyện
Long Phú, các anh chị ñã nhiệt tình cung cấp tài liệu có liên quan ñến ñề tài.
Con xin cảm ơn Ba, Mẹ ñã chịu nhiều vất vả ñể tạo ñiều kiện tốt nhất cho con
học tập, luôn ñộng viên con khi mất niềm tin vào cuộc sống ñể ñạt kết quả như ngày
hôm nay.
Cần Thơ, ngày tháng năm
Lý Hoàng Lâm
iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Chú giải
SDð Sử dụng ñất
KTXH Kinh tế xã hội
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
GCN Giấy chứng nhận
VPðKQSð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
v
DANH SÁCH HÌNH
Hình Tên hình Trang
2.1 Trang 1 và trang 4 GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 11
khác gắn liền với ñất
2.2 Trang 2 và 3 GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 12
liền với ñất
2.3 Bản ñồ ranh giới hành chính huyện Long Phú 24
3.1 Biểu ñồ thể hiện số GCN tồn ñọng 30
3.2 Sơ ñồ quy trình cấp GCNQSDð theo Thông tư 1990/2001/TT- 32
TCðC ngày 30 tháng 11 năm 2001 hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập
hồ sơ ñịa chính và cấp GCNQSDð
3.3 Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị 33
ðịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất
3.4 So sánh tính hiệu quả giữa quy trình cấp GCN cũ và quy trình mới 35
vi
DANH SÁCH BẢNG
Bảng Tên bảng Trang
3.1 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 28
2007
3.2 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 28
2008
3.3 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 29
2009
3.4 Tổng hợp kết quả ñăng ký cấp GCNQSDð Nông nghệp qua các 29
năm
3.5 So sánh tính hiệu quả giữa quy trình cấp GCN cũ và quy trình mới 35
vii
viii
MỤC LỤC
LỊCH SỬ CÁ NHÂN .................................................................................................. i
NHẬN XÉT CỦA HỘI ðỒNG .................................................................................. ii
NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN ............................................................. iii
LỜI CẢM TẠ............................................................................................................ iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT.................................................................................... v
DANH SÁCH HÌNH ................................................................................................ vi
DANH SÁCH BẢNG............................................................................................... vii
TÓM LƯỢC............................................................................................................... 1
MỞ ðẦU ................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................... 3
1.1. ðẤT ðAI, VAI TRÒ CỦA ðẤT ðAI VÀ GIÁ TRỊ CỦA ðẤT ðAI................. 3
1.1.1 ðất ñai ............................................................................................................... 3
1.1.2 Vai trò của ñất ñai.............................................................................................. 3
1.1.3 Giá trị của ñất ñai............................................................................................... 4
1.2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT .................................. 4
1.2.1 Quyền của người sử dụng ñất............................................................................. 4
1.2.2 Nghĩa vụ của người sử dụng ñất......................................................................... 4
1.3 KHÁI NIỆM VÀ Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GCNQSDð.................................. 5
1.4 MỤC ðÍCH, ðỐI TƯỢNG VÀ ðIỀU KIỆN CỦA VIỆC CẤP GCNQSDð ....... 6
1.4.1 Mục ñích............................................................................................................ 6
1.4.2 ðối tượng ......................................................................................................... 7
1.4.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất............................................. 7
1.5 THẨM QUYỀN CẤP, XÉT DUYỆT CẤP, THU HỒI GCNQSDð VÀLỆ PHÍ
GCNQSDð ................................................................................................................................8
1.5.1 Thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ......................... 8
1.5.2 Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất................................... 9
1.5.3. Lệ phí GCNQSDð............................................................................................ 9
1.6 Mẫu Giấy chứng nhận........................................................................................ 11
1.7 NHỮNG TRƯỜNG HỢP ðƯỢC CẤP VÀ XEM XÉT CẤP GCN .................... 12
1.8 CẤP MỚI, CẤP ðỔI, CẤP LẠI GCNQSDð ................................................................... 13
1.8.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong các trường hợp ................. 13
1.8.2 ðăng ký ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................................ 14
1.8.3 Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bị mất .......................................... 14
1.9 ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU................................................................... 24
CHƯƠNG 2 : PHƯƠNG TIỆN & PHƯƠNG PHÁP ............................................... 26
2.1 Phương tiện ........................................................................................................ 26
2.2 Phương pháp....................................................................................................... 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................... 28
3.1 TÌNH HÌNH CẤP GCNQSDð CỦA HUYỆN ................................................... 28
3.1.1 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2007 .......................... 28
3.1.2 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2008 .......................... 28
3.1.3 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2009 .......................... 28
3.2 QUY TRÌNH CẤP GCNQSDð TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN LONG PHÚ........... 31
3.2.1 Quy trình cấp GCNQSDð theo thông tư 1990/TCðC...................................... 31
3.2.2. Quy trình cấp GCNQSDð theo Nghị ðịnh 88/2009/Nð-CP ........................... 33
3.3 So sánh giữa quy trình cấp giấy theo Thông tư 1990/2001/TT-TCðC và Nghị
ðịnh 88/2009/Nð-CP............................................................................................... 35
3.4 Trách nhiệm của cơ quan chuyên môn ................................................................ 35
3.5. NHỮNG TỒN TẠI VƯỚNG MẮC VÀ VIỆC THÁO GỠ NHỮNG VƯỚNG
MẮC TRONG QUÁ TRÌNH CẤP GCNQSDð........................................................ 36
3.51 Những tồn tại, vướng mắc................................................................................. 36
3.5.2 Tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc................................................................... 37
3.6 THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP ..................................................... 37
3.6.1 Thuận lợi ......................................................................................................... 37
3.6.2 Khó khăn ......................................................................................................... 38
3.6.3 Giải pháp ......................................................................................................... 39
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................. 40
4.1 Kết luận ............................................................................................................. 40
4.2 Kiến nghị............................................................................................................ 40
TÓM LƯỢC
Dựa trên cơ sở của pháp luật cùng với sự ra ñời của luật ðất ñai và các Nghị ñịnh,
Thông tư. ðược ban hành các quy ñịnh mới chặt chẽ và gọn nhẹ hơn trước trong việc
quản lý ñất ñai, trong ñó ñáng kể nhất là sự ñổi mới trong lĩnh vực cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
ðến nay với sự phát triển kinh tế và người dân ở nông thôn sống chủ yếu là dựa
vào Nông nghiệp nên người dân Long Phú ñã nhận thấy tầm quan trọng của giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, ngoài ra việc phổ biến pháp luật ñất ñai ñến người dân
cũng ñược diễn ra ngày càng tiến bộ.
ðể hiểu thêm trình tự thủ tục, thời gian thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ở ñịa phương thông qua luật ñất ñai và tìm hiểu những thuận lợi,
khó khăn trong quá trình thực hiện. Với tầm quan trọng ñó nên ñề tài “ðánh giá tình
hình cấp và ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP
của huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng” ñã ñược thực hiện.
Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Long Phú
tỉnh Sóc Trăng ñã có từng bước ñẩy mạnh.
Năm 2007: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2007: 21855 hồ sơ tương ứng với diện
tích 17852,45 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 21628 hồ sơ tương ứng với diện tích
16987,25 ha ñạt 98,96% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 95,16 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 21468 tương ứng với diện tích 15315,58 ha ñạt 99,26% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Năm 2008: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2008: 24369 hồ sơ tương ứng với diện
tích 17995,58 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 23912 hồ sơ tương ứng với diện tích
17125,37 ha ñạt 98,13% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 95,17 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 23894 tương ứng với diện tích 15519,95 ha ñạt 99,93% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Năm 2009: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2009: 27955 hồ sơ tương ứng với diện
tích 19935,31 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 27851 hồ sơ tương ứng với diện tích
19625,99 ha ñạt 99,63% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 98,45 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 27674 tương ứng với diện tích 17800,82 ha ñạt 99,36% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Long Phú ñược thực
hiện ñúng theo tinh thần của Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP ngày 19 tháng 10 năm 2009
của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất.
1
MỞ ðẦU
Trong những năm gần ñây, ñất nước có sự chuyển biến mạnh mẽ trên mọi
phương diện, ñặc biệt là nền kinh tế vận ñộng theo cơ chế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước ñã làm thay ñổi mối quan hệ giữa quản lý và sử dụng ñất. ðể thúc
ñẩy phát triển kinh tế và tạo ñiều kiện cho người dân có thể yên tâm sản xuất, trên
cơ sở ñó cần có sự quản lý chặt chẽ. Do ñó yêu cầu ñặt ra cho công tác ñăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là nhiệm vụ hết sức quan trọng. ðồng thời
mục tiêu ñặt ra cho công tác này là ñưa ñất ñai vào sử dụng hợp lý.
Hiện nay với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai với người sử dụng
ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành, cho nên
ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân phối ñất
ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính phủ. Trong
ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong những nội
dung quản lý nhà nước về ñất ñai. Bên cạnh ñó nhà nước nắm chắc ñược tài
nguyên ñất, có kế hoạch sử dụng ñất hợp lý ñem lại hiệu quả kinh tế cao, ñồng thời
giúp người sử dụng ñất hiệu và chấp hành ñúng pháp luật ñất ñai. Do ñó nội dụng
luận văn ñược thực hiện với ñề tài: “ ðánh giá tình hình cấp và ñổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP của huyện Long Phú,
tỉnh Sóc Trăng ” nhằm:
− Nắm ñược tình hình cấp, ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cấp
ñịa phương theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP ngày 19 tháng 10 năm
2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.
− Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn quy trình cấp, ñổi giấy chứng
nhận.
− ðề xuất ý kiến, góp ý cho quy trình ngày càng hoàn thiện hơn.
2
CHƯƠNG 1
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. ñất ñai, vai trò của ñất ñai và giá trị của ñất ñai
1.11. ðất ñai
ðất ñai là “một thực thể tự nhiên dưới dạng ñặc tính không gian và ñịa hình”.
Một ñịnh nghĩa hoàn chỉnh chung như sau (UN, 1994): “ñất ñai là một diện tích
khoanh vẽ của bề mặt trái ñất, chứa ñựng tất cả các ñặc trưng của khí quyển bên trên
và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt ñất, ñất và các dạng ñịa hình,
mặt nước (bao gồm những hồ cạn, sông, ñầm trũng và ñầm lầy), lớp trầm tích gần mặt
và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, mẫu ñịnh cư của con
người và những kết quả về tự nhiên của những hoạt ñộng con người trong thời gian
quá khứ và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước,
ñường xá, nhà cửa…)”.(Lê Quang Trí, 2003)
1.1.2. Vai trò của ñất ñai
Từ ngàn xưa ñất ñai luôn có vai trò to lớn ñối với sản xuất cũng như trong ñời
sống. Hội nghị của Bộ Trưởng Môi Trường Châu Âu họp mặt 1973 tại Luân ðôn ñã
ñánh giá “ ñất ñai là một trong những của cải quý giá nhất của loài người, nó tạo ñiều
kiện cho sự sống của thực vật, ñộng vật và con người trên trái ñất”.
ðất ñai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là công thổ quốc gia, là
tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, là nền
móng ñể xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
ðất ñai là thành phần không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ
quyền quốc gia. Không thể có quan niệm về quốc gia không có ñất ñai. Tôn trọng chủ
quyền quốc gia trước hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia.(ðặng Như Hiển,
2004)
Qua ñó có thể phân ra những vai trò cụ thể của ñất ñai như sau:
– Vai trò sản xuất là nền tảng cho sự sống, cung cấp lương thực thực phẩm, gỗ và tư
liệu vật chất khác phục vụ trực tiếp cho sự sống con người.
– Vai trò môi trường sống: cung cấp môi trường sống cho sinh vật và là nơi dự trữ
nguồn gen cho thực vật, vi sinh vật ở bên trên và bên dưới mặt ñất.
– Vai trò ñiều hòa khí hậu.
– ðất ñai ñiều hòa sự tồn trữ và chảy ñi của nguồn tài nguyên nước mặt và nước
ngầm, và những ảnh hưởng chất lượng của nguồn nước.
– Vai trò tồn trữ: ñất ñai là kho chứa các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng
của con người.
– ðất ñai có khả năng chấp nhận, lọc, ñệm và chuyển ñổi những thành phần nguy hại,
vì thế nó có vai trò kiểm soát chất thải và ô nhiễm.
– ðất ñai cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và
những hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi. ðất ñai có vai trò quan trọng ñối với
không gian sống của con người.
3
– ðất ñai còn là nơi chứa ñựng và bảo vệ các di tích văn hóa của loài người, và nguồn
thông tin về ñiều kiện khí hậu và những sử dụng ñất ñai trong quá khứ.
– ðất ñai còn có vai trò nối liền không gian, cung cấp không gian cho sự vận chuyển
của con người, ñầu tư và sản xuất, cho sự di chuyển của thực vật, ñộng vật giữa những
vùng riêng của hệ sinh thái tự nhiên.
Khả năng phù hợp của ñất ñai cho các chức năng thay ñổi rất lớn trên thế giới.
Những ñơn vị sinh cảnh, như các ñơn vị nguồn tài nguyên thiên nhiên, có những biến
ñộng riêng trong bản thân nó, những ảnh hưởng của con người thì tác ñộng mạnh hơn
trong những biến ñổi này cả không gian lẫn thời gian. Những chất lượng ñất ñai cho
một hoặc hơn một chức năng có thể ñược thể hiện. thí dụ như phương cách kiểm soát
xoái mòn, những hoạt ñộng này thường ít hơn là những hoạt ñộng làm suy thoái ñất
của con người. (Lê Quang Trí, 2003)
1.1.3. Giá trị của ñất ñai
Giá trị của ñất ñai là công cụ kinh tế ñể người quản lý và SDð ñất tiếp cận với
“cơ chế thị trường”, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong sự phân
phối ñất ñai ñể người SDð thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các
quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật.
Lao ñộng chuyển hóa ñất ñai tự nhiên thành ñất ñai kinh tế (giá trị kinh tế của
ñất ñai). Giá trị là cơ sở hình thành và vận ñộng của giá, giá trị ñất chính là lao ñộng,
tiền vốn, khoa học kỹ thuật ñã ñầu tư vào ñể khai thác và cải tạo ñất.
Giá trị là cơ sở kinh tế ñể hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của ñất
ñai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau,
nhưng chúng có thể khai thác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng
cung – cầu, tâm lý khách hàng. (Lê Tấn Lợi, 2009)
1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
1.2.1. Quyền của người sử dụng ñất
Là quyền của tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức KTXH, hộ gia ñình cá nhân ñược Nhà nước giao ñất và cho SDð, phải tuân theo
những quy ñịnh hiện hành của Luật ðất ðai.
Người sử dụng ñất có những quyền sau ñây:
– ðược cấp GCNQSDð.
– Hưởng những thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất.
– Hưởng những lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp.
– ðược Nhà nước giúp ñỡ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền SDð hợp pháp của
mình.
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDð hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai.
(ðiều 105 Luật ðất ñai 2003)
1.2.2. Nghĩa vụ của người sử dụng ñất
4
ðất ñai chỉ có thể phát huy vai trò vốn của nó dưới sự tác ñộng tích cực của con
người một cách thường xuyên, ngược lại ñất ñai không phát huy ñược khả năng sinh
lợi nếu con người tác ñộng vào nó với thái ñộ thờ ơ, sử dụng một cách tùy tiện, chỉ
khai thác mà không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ nó, các ñiều kiện ñó phụ thuộc
vào bản chất của mọi chế ñộ KTXH từng quốc gia nhất ñịnh.
Nghĩa vụ chung của người SDð như sau:
– Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh về sử dụng ñộ
sâu trong lòng ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong
lòng ñất và tuân theo quy ñịnh khác của pháp luật.
– ðăng ký quyền SDð, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho quyền SDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDð theo
quy ñịnh của pháp luật.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật.
– Thực hiện các biển pháp bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của ñất.
– Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ñến lợi ích hợp
pháp của người SDð có liên quan.
– Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng ñất.
– Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng.
(ðiều 107 Luật ðất ñai 2003)
1.3. Khái niệm và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất.
(ðiều 4 Luật ðất ñai 2003)
Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Việc cấp GCNQSDð là dấu hiệu kết thúc quá trình ñăng ký QSDð hợp pháp
ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản sau:
Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,… của ñất ñai
làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biển pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả bảo vệ lợi
ích chính ñáng của người SDð nắm chắc nguồn tài nguyên ñất ñai.
Người SDð yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược hưởng
quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh pháp luật.
Do ñó, việc cấp GCN có ý nghĩa như sau
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước với người
sử dụng ñất
Với hiến pháp 1980, Nhà nước ñã xác lập quyền sở hữu và quyền quản lý của
mình ñối với ñất ñai trên toàn quốc. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ ñất ñai ở nước
ta, có ñầy ñủ 3 quyền: quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt ñất ñai. Việc ñịnh ñoạt
ñất ñai ñòi hỏi Nhà nước phải tính toán thận trọng vì ñất ñai có tầm quan trọng ñặc
biệt, là bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia
5
và liên quan chặt chẽ với ñời sống kinh tế - xã hội của ñất nước nên không thể ñịnh
ñoạt như tài sản thông thường khác. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho
những chủ thể khác sử dụng ổn ñỉnh lâu dài.
Thông qua quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất và cấp GCNQSDð Nhà nước thực
hiện quyền ñịnh ñoạt của mình ñối với ñất ñai. QSDð của những chủ thể SDð không
phải là vĩnh viễn trọn vẹn mà phụ hợp thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước, bị giới hạn
bởi không gian, thời gian, mục ñích sử dụng.
Trong mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với Nhà nước, Nhà nước ta chủ thể
sở hữu ñất ñai, ñồng thời là chủ thể của sử dụng ñất trong phạm vi, giới hạn phạm vi
Nhà nước cho phép sau khi người SDð cấp GCNQSDð, mối quan hệ này mới chính
thức ñược pháp luật thừa nhận và bảo vệ bằng công cụ cưỡng chế của Nhà nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng
ñất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạo ñiều kiện ñể người SDð có thể thực
hiện những quyền khác theo quy ñịnh của pháp luật. Việc cấp GCNQSDð giúp cho
người sử dụng yên tâm khai thác mọi tiềm năng của ñất ñai, sử dụng có hiệu quả nhất
của mảnh ñất ñược giao ñồng thời góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
SDð khi có tranh chấp. Mặc khác, trong quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN
quyền sử dụng ñất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kịp thời phát hiện xử lý những vi
phạm, những khiếu nại của người có liên quan nhằm kịp thời bảo vệ quyền lợi của
người SDð.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là hoạt ñộng quản lý Nhà nước ñối với ñất
ñai
Việc cấp GCNQSDð giúp Nhà nước nắm nguồn tài nguyên ñất, ñiều tiết ñược
giá ñất, quản lý ñược nguồn tài nguyên ñất, nhất là có thể cân bằng mức ñất ñai của
từng trương hợp có nhiều ñất, người có quá ít ñất về việc GCNQSDð giúp cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền nắm ñược ñầy ñủ và chính xác về diện tích loại ñất, mục
ñích sử dụng ñối với từng loại thửa ñất ñai theo quy hoạch chung, bảo ñảm mỗi tất
ñất ñiều ñược sử dụng hợp pháp và mang lại hiểu quả. GCNQSDð là công cụ hữu
hiệu ñể Nhà nước có thể quản lý ñối tượng sử dụng ñất, ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai
trên thực tế.
Quá trình xem xét cấp GCNQSDð và phản ánh những biến ñộng về ñất ñai
trong GCNQSDð là quá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người SDð và ñào tạo
cán bộ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Hoạt ñông cấp GCNQSDð cùng những hoạt
ñộng ño ñạc, ñánh giá ñất, lập quy hoạch, kế hoạch SDð ,… vừa mang tính pháp lý
vừa là những biển pháp nghiệp vụ ñể ñưa công tác quản lý ñất ñai vào trật tự pháp luật
nhằm ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người SDð.
(Phan Thị Mỹ Tiên, 2004)
1.4. Mục ñích, ñối tượng và ñiều kiện của việc cấp GCNQSDð
1.4.1. Mục ñích
– ðối với Nhà nước: xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý,
nắm chắc tài nguyên ñất.
6
– ðối với người SDð: yên tâm chủ ñộng khai thác tốt mọi tiềm năng ñất ñai của khu
vực ñược giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật ñất ñai. (Nguyễn Văn Út Bé, 2004)
1.4.2. ðối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo luật ñất ñai 2003 thì mọi tổ chức, hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất hợp
pháp sẽ ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp GCNQSDð.
Trong trường hợp thửa ñất có nhiều cá nhân, hộ gia ñình và tổ chức sẽ cấp ñến
từng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
– Người ñang có quyết ñịnh giao ñất.
– Người ñang có quyết ñịnh cho thuê ñất.
– Người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh.
– Người nhận quyền sử dụng ñất từ người khác.
Cấp giấy ñến từng ñối tượng SDð xác ñịnh ñược mục ñích sử dụng như:
– Cấp GCNQSDð trong trường hợp có tài sản gắn liền với ñất.
– Cấp GCNQSDð ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn,
ao.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng nhà chung cư, nhà tập
thể.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người có nhà ở thuộc sở hữu chung.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà
nước ñang sử dụng ñất nông nghiệp.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất sử dụng cho kinh tế trang trại.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do doanh nghiệp ñang sử dụng
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do hợp tác xã ñang sử dụng.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất có di tích lịch sử - văn hoá,
danh lam thắng cảnh.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do cơ sở tôn giáo ñang sử dụng.
(Lê Văn Sang, 2007)
1.4.3. ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
– Việc tổ chức cấp GCNQSDð ñược tiến hành theo ñơn vị hành chính xã, thị trấn,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và chỉ ñược thực hiện khi:
+ Xã và cấp hành chính tương ñương ñã lập ñược bản ñồ ñịa chính (ñối với xã
ñồng bằng), sơ ñồ ñịa chính tổng quát (ñối với xã vùng ñồi núi) và sổ ñịa chính (nay là
sổ ñăng ký ruộng ñất).
7
Bản ñồ ñịa chính phản ánh ñúng vị trí, hình thể thửa ñất, diện tích, loại hạng
ñất, chủ sử dụng trên từng thửa ñất tại thời ñiểm cấp GCN.
+ Có cán bộ ñịa chính xã.
Theo Nguyễn ðoan Hạnh, 2004:
– Người SDð muốn ñược cấp GCN phải có 2 ñiều kiện sau:
+ Khu ñất ñang sử dụng phải thể hiện rõ trên bản ñồ ñịa chính về hình thể thửa
ñất, vị trí ranh giới sử dụng, loại hạng ñất.
+ Diện tích ñất ñang sử dụng ñã ñược ghi vào sổ ñịa chính ñến nay vẫn có biến
ñộng, tức là ñã xác ñịnh quyền sử dụng hợp pháp ñến thời ñiểm cấp giấy.
(Lê Bảo Kỳ, 2004)
1.5. Thẩm quyền cấp, xét duyệt cấp, thu hồi GCNQSDð, lệ phí GCNQSDð
1.5.1 Thẩm quyền cấp GCNQSDð
Theo Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về thẩm quyền cấp GCNQSDð ñược thực
hiện theo các ñiều kiện như sau:
– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDð cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường
hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này.
– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCNQSDð cho hộ gia
ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDð quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này ñược ủy
quyền cho cơ quan quản lý ñất ñai cùng cấp.
– Chính phủ quy ñịnh ñiều kiện ñược ủy quyền cấp GCNQSDð.
(ðiều 52 Luật ðất ñai 2003)
Theo Tổng cục Quản lý Ruộng ñất về việc thẩm quyền cấp GCNQSDð thực
hiện như sau:
- Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố và ñặc khu trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng sau:
+ Nông trường, lâm trường và các tổ chức quốc doanh nông nghiệp, lâm
nghiệp khác.
+ Xí nghiệp (quốc doanh, tập thể, tư nhân).
+ ðơn vị vũ trang nhân dân.
+ Cơ quan Nhà nước.
+ Tổ chức xã hội.
+ Tổ chức tập thể và cá nhân sử dụng ñất ở và ñất chuyên dùng khác thuộc nội
thành phố, thị xã, thị trấn.
8
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
LÝ HOÀNG LÂM
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP
CỦA HUYỆN LONG PHÚ
TỈNH SÓC TRĂNG
Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Cần Thơ, 2010
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP
CỦA HUYỆN LONG PHÚ
TỈNH SÓC TRĂNG
Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện
Ths. Nguyễn Hữu Kiệt Lý Hoàng Lâm
MSSV: 4076519
Lớp: QLðð 33A
Cần Thơ, 2010
LỊCH SỬ CÁ NHÂN
--------☼--------
Họ và tên: Lý Hoàng Lâm
Sinh ngày 01/09/1986.
Nơi sinh: Long Phú - Sóc Trăng.
Nguyên quán: Ấp Lâm Dồ, xã ðại Ân 2, huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng.
Họ tên cha: Lý ƯƠl
Họ tên mẹ: Thạch Thị Hươl
Tốt nghiệp phổ thông trung học tại trường THPT Lương ðịnh Của, huyện Long Phú,
tỉnh Sóc Trăng năm 2005.
Vào trường ðại Học Cần Thơ năm 2007, thuộc Khoa Môi Trường & Tài Nguyên
Thiên Nhiên, ngành Quản Lý ðất ðai, khóa 33.
i
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
--------☼--------
NHẬN XÉT CỦA HỘI ðỒNG
Hội ñồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp ñã chấp thuận báo cáo với ñề tài:
“ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP CỦA HUYỆN
LONG PHÚ TỈNH SÓC TRĂNG”
Do sinh viên Lý Hoàng Lâm thực hiện và bảo vệ trước hội ñồng.
Ngày … tháng … năm 2010.
Báo cáo Luận văn tốt nghiệp ñược Hội ñồng ñánh giá ở mức : ...................................
Ý kiến Hội ñồng:..........................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày ……tháng…..năm
Chủ tịch Hội ñồng
ii
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
------☼------
NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý ðất ðai với ñề tài:
“ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP VÀ ðỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT THEO NGHỊ ðỊNH 88/2009/Nð – CP CỦA HUYỆN
LONG PHÚ TỈNH SÓC TRĂNG "
Do sinh viên Lý Hoàng Lâm thực hiện, tại bộ môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi
Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên, Trường ðại Học Cần Thơ, từ tháng 08/2010 ñến
tháng 12/2010.
Nhận xét của cán bộ hướng dẫn: .................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Kính trình hội ñồng chấm luận văn tốt nghiệp thông qua.
Cần Thơ, ngày ……tháng …..năm
Cán bộ hướng dẫn
iii
LỜI CẢM TẠ
-----☼-----
Qua thời gian học tập, rèn luyện và tiến hành ñề tài Luận văn tốt nghiệp của em
ñến nay ñã hoàn thành. ðể ñạt ñược kết quả như hôm nay, tất cả là nhờ vào công ơn
của quý thầy cô trường ðại Học Cần Thơ, ñặc biệt là quý thầy cô Khoa Môi Trường
& Tài Nguyên Thiên Nhiên ñã tận tình truyền ñạt những kiến thức quý báu trong suốt
những năm học dưới mái trường ðại Học. ðây sẽ là những vốn sống vô cùng quan
trọng, giúp em vững bước trong quá trình công tác về sau.
Em xin chân thành gởi lời cảm ơn ñến:
Quý thầy cô trường ðại Học Cần Thơ, ñặc biệt thầy cô bộ môn Tài Nguyên ðất
ðai, Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên, ðại Học Cần Thơ những người
ñã trực tiếp giảng dạy và hướng dẫn em trong trong suốt thời gian học tập và rèn luyện
tại bộ môn.
Em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến Thầy Nguyễn Hưu Kiệt ñã tận
tình hướng dẫn em thực hiện ñề tài.
Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Phòng tài nguyên và Môi Trường Huyện
Long Phú, các anh chị ñã nhiệt tình cung cấp tài liệu có liên quan ñến ñề tài.
Con xin cảm ơn Ba, Mẹ ñã chịu nhiều vất vả ñể tạo ñiều kiện tốt nhất cho con
học tập, luôn ñộng viên con khi mất niềm tin vào cuộc sống ñể ñạt kết quả như ngày
hôm nay.
Cần Thơ, ngày tháng năm
Lý Hoàng Lâm
iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Chú giải
SDð Sử dụng ñất
KTXH Kinh tế xã hội
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
GCN Giấy chứng nhận
VPðKQSð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
v
DANH SÁCH HÌNH
Hình Tên hình Trang
2.1 Trang 1 và trang 4 GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản 11
khác gắn liền với ñất
2.2 Trang 2 và 3 GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 12
liền với ñất
2.3 Bản ñồ ranh giới hành chính huyện Long Phú 24
3.1 Biểu ñồ thể hiện số GCN tồn ñọng 30
3.2 Sơ ñồ quy trình cấp GCNQSDð theo Thông tư 1990/2001/TT- 32
TCðC ngày 30 tháng 11 năm 2001 hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập
hồ sơ ñịa chính và cấp GCNQSDð
3.3 Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị 33
ðịnh 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp GCNQSDð, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất
3.4 So sánh tính hiệu quả giữa quy trình cấp GCN cũ và quy trình mới 35
vi
DANH SÁCH BẢNG
Bảng Tên bảng Trang
3.1 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 28
2007
3.2 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 28
2008
3.3 Kết quả cấp GCNQSDð nông nghiệp của huyện Long Phú năm 29
2009
3.4 Tổng hợp kết quả ñăng ký cấp GCNQSDð Nông nghệp qua các 29
năm
3.5 So sánh tính hiệu quả giữa quy trình cấp GCN cũ và quy trình mới 35
vii
viii
MỤC LỤC
LỊCH SỬ CÁ NHÂN .................................................................................................. i
NHẬN XÉT CỦA HỘI ðỒNG .................................................................................. ii
NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN ............................................................. iii
LỜI CẢM TẠ............................................................................................................ iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT.................................................................................... v
DANH SÁCH HÌNH ................................................................................................ vi
DANH SÁCH BẢNG............................................................................................... vii
TÓM LƯỢC............................................................................................................... 1
MỞ ðẦU ................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................... 3
1.1. ðẤT ðAI, VAI TRÒ CỦA ðẤT ðAI VÀ GIÁ TRỊ CỦA ðẤT ðAI................. 3
1.1.1 ðất ñai ............................................................................................................... 3
1.1.2 Vai trò của ñất ñai.............................................................................................. 3
1.1.3 Giá trị của ñất ñai............................................................................................... 4
1.2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT .................................. 4
1.2.1 Quyền của người sử dụng ñất............................................................................. 4
1.2.2 Nghĩa vụ của người sử dụng ñất......................................................................... 4
1.3 KHÁI NIỆM VÀ Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GCNQSDð.................................. 5
1.4 MỤC ðÍCH, ðỐI TƯỢNG VÀ ðIỀU KIỆN CỦA VIỆC CẤP GCNQSDð ....... 6
1.4.1 Mục ñích............................................................................................................ 6
1.4.2 ðối tượng ......................................................................................................... 7
1.4.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất............................................. 7
1.5 THẨM QUYỀN CẤP, XÉT DUYỆT CẤP, THU HỒI GCNQSDð VÀLỆ PHÍ
GCNQSDð ................................................................................................................................8
1.5.1 Thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ......................... 8
1.5.2 Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất................................... 9
1.5.3. Lệ phí GCNQSDð............................................................................................ 9
1.6 Mẫu Giấy chứng nhận........................................................................................ 11
1.7 NHỮNG TRƯỜNG HỢP ðƯỢC CẤP VÀ XEM XÉT CẤP GCN .................... 12
1.8 CẤP MỚI, CẤP ðỔI, CẤP LẠI GCNQSDð ................................................................... 13
1.8.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong các trường hợp ................. 13
1.8.2 ðăng ký ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................................ 14
1.8.3 Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bị mất .......................................... 14
1.9 ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU................................................................... 24
CHƯƠNG 2 : PHƯƠNG TIỆN & PHƯƠNG PHÁP ............................................... 26
2.1 Phương tiện ........................................................................................................ 26
2.2 Phương pháp....................................................................................................... 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................... 28
3.1 TÌNH HÌNH CẤP GCNQSDð CỦA HUYỆN ................................................... 28
3.1.1 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2007 .......................... 28
3.1.2 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2008 .......................... 28
3.1.3 Công tác ñăng ký và cấp GCNQSDð nông nghiệp năm 2009 .......................... 28
3.2 QUY TRÌNH CẤP GCNQSDð TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN LONG PHÚ........... 31
3.2.1 Quy trình cấp GCNQSDð theo thông tư 1990/TCðC...................................... 31
3.2.2. Quy trình cấp GCNQSDð theo Nghị ðịnh 88/2009/Nð-CP ........................... 33
3.3 So sánh giữa quy trình cấp giấy theo Thông tư 1990/2001/TT-TCðC và Nghị
ðịnh 88/2009/Nð-CP............................................................................................... 35
3.4 Trách nhiệm của cơ quan chuyên môn ................................................................ 35
3.5. NHỮNG TỒN TẠI VƯỚNG MẮC VÀ VIỆC THÁO GỠ NHỮNG VƯỚNG
MẮC TRONG QUÁ TRÌNH CẤP GCNQSDð........................................................ 36
3.51 Những tồn tại, vướng mắc................................................................................. 36
3.5.2 Tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc................................................................... 37
3.6 THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP ..................................................... 37
3.6.1 Thuận lợi ......................................................................................................... 37
3.6.2 Khó khăn ......................................................................................................... 38
3.6.3 Giải pháp ......................................................................................................... 39
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................. 40
4.1 Kết luận ............................................................................................................. 40
4.2 Kiến nghị............................................................................................................ 40
TÓM LƯỢC
Dựa trên cơ sở của pháp luật cùng với sự ra ñời của luật ðất ñai và các Nghị ñịnh,
Thông tư. ðược ban hành các quy ñịnh mới chặt chẽ và gọn nhẹ hơn trước trong việc
quản lý ñất ñai, trong ñó ñáng kể nhất là sự ñổi mới trong lĩnh vực cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
ðến nay với sự phát triển kinh tế và người dân ở nông thôn sống chủ yếu là dựa
vào Nông nghiệp nên người dân Long Phú ñã nhận thấy tầm quan trọng của giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, ngoài ra việc phổ biến pháp luật ñất ñai ñến người dân
cũng ñược diễn ra ngày càng tiến bộ.
ðể hiểu thêm trình tự thủ tục, thời gian thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ở ñịa phương thông qua luật ñất ñai và tìm hiểu những thuận lợi,
khó khăn trong quá trình thực hiện. Với tầm quan trọng ñó nên ñề tài “ðánh giá tình
hình cấp và ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP
của huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng” ñã ñược thực hiện.
Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Long Phú
tỉnh Sóc Trăng ñã có từng bước ñẩy mạnh.
Năm 2007: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2007: 21855 hồ sơ tương ứng với diện
tích 17852,45 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 21628 hồ sơ tương ứng với diện tích
16987,25 ha ñạt 98,96% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 95,16 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 21468 tương ứng với diện tích 15315,58 ha ñạt 99,26% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Năm 2008: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2008: 24369 hồ sơ tương ứng với diện
tích 17995,58 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 23912 hồ sơ tương ứng với diện tích
17125,37 ha ñạt 98,13% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 95,17 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 23894 tương ứng với diện tích 15519,95 ha ñạt 99,93% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Năm 2009: Tổng số hồ sơ ñăng ký năm 2009: 27955 hồ sơ tương ứng với diện
tích 19935,31 ha. Tổng số hồ sơ ñủ ñiều kiện là 27851 hồ sơ tương ứng với diện tích
19625,99 ha ñạt 99,63% so với hồ sơ ñăng ký và ñạt 98,45 % so với diện tích ñăng ký.
Tổng GCN thực ñược cấp 27674 tương ứng với diện tích 17800,82 ha ñạt 99,36% so
với hồ sơ ñủ ñiều kiện.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Long Phú ñược thực
hiện ñúng theo tinh thần của Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP ngày 19 tháng 10 năm 2009
của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất.
1
MỞ ðẦU
Trong những năm gần ñây, ñất nước có sự chuyển biến mạnh mẽ trên mọi
phương diện, ñặc biệt là nền kinh tế vận ñộng theo cơ chế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước ñã làm thay ñổi mối quan hệ giữa quản lý và sử dụng ñất. ðể thúc
ñẩy phát triển kinh tế và tạo ñiều kiện cho người dân có thể yên tâm sản xuất, trên
cơ sở ñó cần có sự quản lý chặt chẽ. Do ñó yêu cầu ñặt ra cho công tác ñăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là nhiệm vụ hết sức quan trọng. ðồng thời
mục tiêu ñặt ra cho công tác này là ñưa ñất ñai vào sử dụng hợp lý.
Hiện nay với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai với người sử dụng
ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành, cho nên
ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân phối ñất
ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính phủ. Trong
ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong những nội
dung quản lý nhà nước về ñất ñai. Bên cạnh ñó nhà nước nắm chắc ñược tài
nguyên ñất, có kế hoạch sử dụng ñất hợp lý ñem lại hiệu quả kinh tế cao, ñồng thời
giúp người sử dụng ñất hiệu và chấp hành ñúng pháp luật ñất ñai. Do ñó nội dụng
luận văn ñược thực hiện với ñề tài: “ ðánh giá tình hình cấp và ñổi giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP của huyện Long Phú,
tỉnh Sóc Trăng ” nhằm:
− Nắm ñược tình hình cấp, ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cấp
ñịa phương theo Nghị ñịnh 88/2009/Nð – CP ngày 19 tháng 10 năm
2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.
− Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn quy trình cấp, ñổi giấy chứng
nhận.
− ðề xuất ý kiến, góp ý cho quy trình ngày càng hoàn thiện hơn.
2
CHƯƠNG 1
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. ñất ñai, vai trò của ñất ñai và giá trị của ñất ñai
1.11. ðất ñai
ðất ñai là “một thực thể tự nhiên dưới dạng ñặc tính không gian và ñịa hình”.
Một ñịnh nghĩa hoàn chỉnh chung như sau (UN, 1994): “ñất ñai là một diện tích
khoanh vẽ của bề mặt trái ñất, chứa ñựng tất cả các ñặc trưng của khí quyển bên trên
và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt ñất, ñất và các dạng ñịa hình,
mặt nước (bao gồm những hồ cạn, sông, ñầm trũng và ñầm lầy), lớp trầm tích gần mặt
và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, mẫu ñịnh cư của con
người và những kết quả về tự nhiên của những hoạt ñộng con người trong thời gian
quá khứ và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước,
ñường xá, nhà cửa…)”.(Lê Quang Trí, 2003)
1.1.2. Vai trò của ñất ñai
Từ ngàn xưa ñất ñai luôn có vai trò to lớn ñối với sản xuất cũng như trong ñời
sống. Hội nghị của Bộ Trưởng Môi Trường Châu Âu họp mặt 1973 tại Luân ðôn ñã
ñánh giá “ ñất ñai là một trong những của cải quý giá nhất của loài người, nó tạo ñiều
kiện cho sự sống của thực vật, ñộng vật và con người trên trái ñất”.
ðất ñai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là công thổ quốc gia, là
tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, là nền
móng ñể xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
ðất ñai là thành phần không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ
quyền quốc gia. Không thể có quan niệm về quốc gia không có ñất ñai. Tôn trọng chủ
quyền quốc gia trước hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia.(ðặng Như Hiển,
2004)
Qua ñó có thể phân ra những vai trò cụ thể của ñất ñai như sau:
– Vai trò sản xuất là nền tảng cho sự sống, cung cấp lương thực thực phẩm, gỗ và tư
liệu vật chất khác phục vụ trực tiếp cho sự sống con người.
– Vai trò môi trường sống: cung cấp môi trường sống cho sinh vật và là nơi dự trữ
nguồn gen cho thực vật, vi sinh vật ở bên trên và bên dưới mặt ñất.
– Vai trò ñiều hòa khí hậu.
– ðất ñai ñiều hòa sự tồn trữ và chảy ñi của nguồn tài nguyên nước mặt và nước
ngầm, và những ảnh hưởng chất lượng của nguồn nước.
– Vai trò tồn trữ: ñất ñai là kho chứa các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng
của con người.
– ðất ñai có khả năng chấp nhận, lọc, ñệm và chuyển ñổi những thành phần nguy hại,
vì thế nó có vai trò kiểm soát chất thải và ô nhiễm.
– ðất ñai cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và
những hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi. ðất ñai có vai trò quan trọng ñối với
không gian sống của con người.
3
– ðất ñai còn là nơi chứa ñựng và bảo vệ các di tích văn hóa của loài người, và nguồn
thông tin về ñiều kiện khí hậu và những sử dụng ñất ñai trong quá khứ.
– ðất ñai còn có vai trò nối liền không gian, cung cấp không gian cho sự vận chuyển
của con người, ñầu tư và sản xuất, cho sự di chuyển của thực vật, ñộng vật giữa những
vùng riêng của hệ sinh thái tự nhiên.
Khả năng phù hợp của ñất ñai cho các chức năng thay ñổi rất lớn trên thế giới.
Những ñơn vị sinh cảnh, như các ñơn vị nguồn tài nguyên thiên nhiên, có những biến
ñộng riêng trong bản thân nó, những ảnh hưởng của con người thì tác ñộng mạnh hơn
trong những biến ñổi này cả không gian lẫn thời gian. Những chất lượng ñất ñai cho
một hoặc hơn một chức năng có thể ñược thể hiện. thí dụ như phương cách kiểm soát
xoái mòn, những hoạt ñộng này thường ít hơn là những hoạt ñộng làm suy thoái ñất
của con người. (Lê Quang Trí, 2003)
1.1.3. Giá trị của ñất ñai
Giá trị của ñất ñai là công cụ kinh tế ñể người quản lý và SDð ñất tiếp cận với
“cơ chế thị trường”, ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong sự phân
phối ñất ñai ñể người SDð thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các
quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật.
Lao ñộng chuyển hóa ñất ñai tự nhiên thành ñất ñai kinh tế (giá trị kinh tế của
ñất ñai). Giá trị là cơ sở hình thành và vận ñộng của giá, giá trị ñất chính là lao ñộng,
tiền vốn, khoa học kỹ thuật ñã ñầu tư vào ñể khai thác và cải tạo ñất.
Giá trị là cơ sở kinh tế ñể hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của ñất
ñai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau,
nhưng chúng có thể khai thác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng
cung – cầu, tâm lý khách hàng. (Lê Tấn Lợi, 2009)
1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
1.2.1. Quyền của người sử dụng ñất
Là quyền của tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức KTXH, hộ gia ñình cá nhân ñược Nhà nước giao ñất và cho SDð, phải tuân theo
những quy ñịnh hiện hành của Luật ðất ðai.
Người sử dụng ñất có những quyền sau ñây:
– ðược cấp GCNQSDð.
– Hưởng những thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất.
– Hưởng những lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp.
– ðược Nhà nước giúp ñỡ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền SDð hợp pháp của
mình.
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDð hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai.
(ðiều 105 Luật ðất ñai 2003)
1.2.2. Nghĩa vụ của người sử dụng ñất
4
ðất ñai chỉ có thể phát huy vai trò vốn của nó dưới sự tác ñộng tích cực của con
người một cách thường xuyên, ngược lại ñất ñai không phát huy ñược khả năng sinh
lợi nếu con người tác ñộng vào nó với thái ñộ thờ ơ, sử dụng một cách tùy tiện, chỉ
khai thác mà không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ nó, các ñiều kiện ñó phụ thuộc
vào bản chất của mọi chế ñộ KTXH từng quốc gia nhất ñịnh.
Nghĩa vụ chung của người SDð như sau:
– Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh về sử dụng ñộ
sâu trong lòng ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong
lòng ñất và tuân theo quy ñịnh khác của pháp luật.
– ðăng ký quyền SDð, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho quyền SDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDð theo
quy ñịnh của pháp luật.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật.
– Thực hiện các biển pháp bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của ñất.
– Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ñến lợi ích hợp
pháp của người SDð có liên quan.
– Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng ñất.
– Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng.
(ðiều 107 Luật ðất ñai 2003)
1.3. Khái niệm và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất.
(ðiều 4 Luật ðất ñai 2003)
Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Việc cấp GCNQSDð là dấu hiệu kết thúc quá trình ñăng ký QSDð hợp pháp
ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản sau:
Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,… của ñất ñai
làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biển pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả bảo vệ lợi
ích chính ñáng của người SDð nắm chắc nguồn tài nguyên ñất ñai.
Người SDð yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược hưởng
quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh pháp luật.
Do ñó, việc cấp GCN có ý nghĩa như sau
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước với người
sử dụng ñất
Với hiến pháp 1980, Nhà nước ñã xác lập quyền sở hữu và quyền quản lý của
mình ñối với ñất ñai trên toàn quốc. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ ñất ñai ở nước
ta, có ñầy ñủ 3 quyền: quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt ñất ñai. Việc ñịnh ñoạt
ñất ñai ñòi hỏi Nhà nước phải tính toán thận trọng vì ñất ñai có tầm quan trọng ñặc
biệt, là bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia
5
và liên quan chặt chẽ với ñời sống kinh tế - xã hội của ñất nước nên không thể ñịnh
ñoạt như tài sản thông thường khác. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho
những chủ thể khác sử dụng ổn ñỉnh lâu dài.
Thông qua quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất và cấp GCNQSDð Nhà nước thực
hiện quyền ñịnh ñoạt của mình ñối với ñất ñai. QSDð của những chủ thể SDð không
phải là vĩnh viễn trọn vẹn mà phụ hợp thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước, bị giới hạn
bởi không gian, thời gian, mục ñích sử dụng.
Trong mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với Nhà nước, Nhà nước ta chủ thể
sở hữu ñất ñai, ñồng thời là chủ thể của sử dụng ñất trong phạm vi, giới hạn phạm vi
Nhà nước cho phép sau khi người SDð cấp GCNQSDð, mối quan hệ này mới chính
thức ñược pháp luật thừa nhận và bảo vệ bằng công cụ cưỡng chế của Nhà nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng
ñất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạo ñiều kiện ñể người SDð có thể thực
hiện những quyền khác theo quy ñịnh của pháp luật. Việc cấp GCNQSDð giúp cho
người sử dụng yên tâm khai thác mọi tiềm năng của ñất ñai, sử dụng có hiệu quả nhất
của mảnh ñất ñược giao ñồng thời góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
SDð khi có tranh chấp. Mặc khác, trong quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN
quyền sử dụng ñất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kịp thời phát hiện xử lý những vi
phạm, những khiếu nại của người có liên quan nhằm kịp thời bảo vệ quyền lợi của
người SDð.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là hoạt ñộng quản lý Nhà nước ñối với ñất
ñai
Việc cấp GCNQSDð giúp Nhà nước nắm nguồn tài nguyên ñất, ñiều tiết ñược
giá ñất, quản lý ñược nguồn tài nguyên ñất, nhất là có thể cân bằng mức ñất ñai của
từng trương hợp có nhiều ñất, người có quá ít ñất về việc GCNQSDð giúp cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền nắm ñược ñầy ñủ và chính xác về diện tích loại ñất, mục
ñích sử dụng ñối với từng loại thửa ñất ñai theo quy hoạch chung, bảo ñảm mỗi tất
ñất ñiều ñược sử dụng hợp pháp và mang lại hiểu quả. GCNQSDð là công cụ hữu
hiệu ñể Nhà nước có thể quản lý ñối tượng sử dụng ñất, ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai
trên thực tế.
Quá trình xem xét cấp GCNQSDð và phản ánh những biến ñộng về ñất ñai
trong GCNQSDð là quá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người SDð và ñào tạo
cán bộ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Hoạt ñông cấp GCNQSDð cùng những hoạt
ñộng ño ñạc, ñánh giá ñất, lập quy hoạch, kế hoạch SDð ,… vừa mang tính pháp lý
vừa là những biển pháp nghiệp vụ ñể ñưa công tác quản lý ñất ñai vào trật tự pháp luật
nhằm ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người SDð.
(Phan Thị Mỹ Tiên, 2004)
1.4. Mục ñích, ñối tượng và ñiều kiện của việc cấp GCNQSDð
1.4.1. Mục ñích
– ðối với Nhà nước: xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý,
nắm chắc tài nguyên ñất.
6
– ðối với người SDð: yên tâm chủ ñộng khai thác tốt mọi tiềm năng ñất ñai của khu
vực ñược giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật ñất ñai. (Nguyễn Văn Út Bé, 2004)
1.4.2. ðối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo luật ñất ñai 2003 thì mọi tổ chức, hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất hợp
pháp sẽ ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp GCNQSDð.
Trong trường hợp thửa ñất có nhiều cá nhân, hộ gia ñình và tổ chức sẽ cấp ñến
từng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
– Người ñang có quyết ñịnh giao ñất.
– Người ñang có quyết ñịnh cho thuê ñất.
– Người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh.
– Người nhận quyền sử dụng ñất từ người khác.
Cấp giấy ñến từng ñối tượng SDð xác ñịnh ñược mục ñích sử dụng như:
– Cấp GCNQSDð trong trường hợp có tài sản gắn liền với ñất.
– Cấp GCNQSDð ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn,
ao.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng nhà chung cư, nhà tập
thể.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người có nhà ở thuộc sở hữu chung.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà
nước ñang sử dụng ñất nông nghiệp.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất sử dụng cho kinh tế trang trại.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do doanh nghiệp ñang sử dụng
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do hợp tác xã ñang sử dụng.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất có di tích lịch sử - văn hoá,
danh lam thắng cảnh.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất do cơ sở tôn giáo ñang sử dụng.
(Lê Văn Sang, 2007)
1.4.3. ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
– Việc tổ chức cấp GCNQSDð ñược tiến hành theo ñơn vị hành chính xã, thị trấn,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và chỉ ñược thực hiện khi:
+ Xã và cấp hành chính tương ñương ñã lập ñược bản ñồ ñịa chính (ñối với xã
ñồng bằng), sơ ñồ ñịa chính tổng quát (ñối với xã vùng ñồi núi) và sổ ñịa chính (nay là
sổ ñăng ký ruộng ñất).
7
Bản ñồ ñịa chính phản ánh ñúng vị trí, hình thể thửa ñất, diện tích, loại hạng
ñất, chủ sử dụng trên từng thửa ñất tại thời ñiểm cấp GCN.
+ Có cán bộ ñịa chính xã.
Theo Nguyễn ðoan Hạnh, 2004:
– Người SDð muốn ñược cấp GCN phải có 2 ñiều kiện sau:
+ Khu ñất ñang sử dụng phải thể hiện rõ trên bản ñồ ñịa chính về hình thể thửa
ñất, vị trí ranh giới sử dụng, loại hạng ñất.
+ Diện tích ñất ñang sử dụng ñã ñược ghi vào sổ ñịa chính ñến nay vẫn có biến
ñộng, tức là ñã xác ñịnh quyền sử dụng hợp pháp ñến thời ñiểm cấp giấy.
(Lê Bảo Kỳ, 2004)
1.5. Thẩm quyền cấp, xét duyệt cấp, thu hồi GCNQSDð, lệ phí GCNQSDð
1.5.1 Thẩm quyền cấp GCNQSDð
Theo Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về thẩm quyền cấp GCNQSDð ñược thực
hiện theo các ñiều kiện như sau:
– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDð cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường
hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này.
– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCNQSDð cho hộ gia
ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDð quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này ñược ủy
quyền cho cơ quan quản lý ñất ñai cùng cấp.
– Chính phủ quy ñịnh ñiều kiện ñược ủy quyền cấp GCNQSDð.
(ðiều 52 Luật ðất ñai 2003)
Theo Tổng cục Quản lý Ruộng ñất về việc thẩm quyền cấp GCNQSDð thực
hiện như sau:
- Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố và ñặc khu trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng sau:
+ Nông trường, lâm trường và các tổ chức quốc doanh nông nghiệp, lâm
nghiệp khác.
+ Xí nghiệp (quốc doanh, tập thể, tư nhân).
+ ðơn vị vũ trang nhân dân.
+ Cơ quan Nhà nước.
+ Tổ chức xã hội.
+ Tổ chức tập thể và cá nhân sử dụng ñất ở và ñất chuyên dùng khác thuộc nội
thành phố, thị xã, thị trấn.
8