Luận văn pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình

  • 16 trang
  • file .pdf
TÓM TẮT
Chủ thể hộ gia đình sử dụng đất lần đầu tiên xuất hiện trong Luật đất đai 1993,
được tiếp tục thừa nhận trong Luật đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật đất đai 2013
được ban hành thì chủ thể hộ gia đình sử dụng đất được giải thích cụ thể: “Hộ gia
đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo
quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử
dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể giữa vai trò quan trọng trong quan hệ pháp
luật đất đai hiện nay. Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong
xã hội rất sôi động. Hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
của mình dưới các hình thức: chuyển đổi đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa
kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng. Song để thực hiện được các
hình thức chuyển quyền này đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì gặp không
ít những vướng mắc, bất cập.
Sự phức tạp trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất kéo theo
hàng loạt vướng mắc khác có liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính khi
hộ gia đình sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Qui định của pháp luật
đất đai về điều kiện chuyển quyền nói chung và các qui định về điều kiện cụ thể đối
với từng loại hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng có nhiều điểm
chưa phù hợp với thực tiễn và chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác. Qui
định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có sự ảnh hưởng nhất
định đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, khi hộ gia đình sử
dụng đất đang có đất nằm trong khu vực quy hoạch thì ít nhiều cũng ảnh hưởng đến
việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Đề tài: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình được thực
hiện trong khoảng thời gian từ đầu tháng 3 năm 2016 đến đầu 9 năm 2016. Đề tài
nghiên cứu các quyền của hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai
-iii-
2013 và những những văn bản pháp luật chuyên ngành khác có điều chỉnh đến việc
thực hiện quyền của hộ gia đình sử dụng đất; thực trạng pháp luật về quyền sử dụng
đất chủ yếu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh. Trên cơ sở đó, đề tài đã đề xuất các kiến nghị
nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất và các quy định của
pháp luật khác có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử
dụng đất.
-iv-
ABSTRACT
Household subject land use for the first time appeared in the 1993 Land
Law, continue to admit in the Land Law 2003, but not until the Land Law was
enacted in 2013, the subject of land use household is explained in detail:
"households using land who have marital relations, blood, nourishing accordance
with the law on marriage and the family, who live and have the right to use
common land State at the time of allocation, land lease, land use rights recognized;
receiving transfer of land use rights. ".
Households are the subject of land use have an important role in the relations
existing land laws. Transactions of transfer of land use rights of households in society
is very dynamic. Households do land use right transfer their land use in various forms:
conversion convert, transfer, donate or bequeath the land use rights and use rights as
capital contribution. But to accomplish this transfer forms the subject of land use, the
household is facing many difficulties and shortcomings.
The complexity in determining household member land use involves
another series of problems related to the implementation of administrative
procedures when families used to effect the transfer of land use right. Regulation
of the land legislation on transfer of general conditions and rules of the specific
conditions for each type of land use right transfer of households also have much
less fit and less practical consistency with other legal documents. Provisions of
the law on notarization and authentication now also have a certain effect to the
transfer of land use rights of households. Also, when households use land are
located in regional land planning, the more or less affect the transfer of land use
rights of households.
Topic: Legislation on land use right transfer of households is done in the
period from early March 2016 to early 2016. 9 research subjects the rights of
household land use regulations in the 2013 land Law and the laws of the other
majors have adjusted to the exercise of the right of land use household; the law on
the status of land use rights mainly in the province of Tra Vinh. On that basis, the
-v-
subject of the recommendations proposed in order to improve laws and regulations
on land use household and other provisions of law relating to the transfer of land
use rights of households use land.
-vi-
MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định giao đề tài
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ...............................................................................................................v
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... ix
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................................3
3. Mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu .........................................................4
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..........................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................5
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................5
7. Kết cấu của luận văn ...........................................................................................6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH .....................................................7
1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất ....7
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất ...........................................................7
1.1.2. Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất ...................................................10
1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................10
1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất ...............................................................15
1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................16
1.2.3. Để thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................21
1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất ...................................................................22
1.2.5. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất ...........................................................23
1.3. Vai trò của hộ gia đình sử dụng đất trong nền kinh tế ...................................24
-vii-
1.4. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua các giai đoạn phát
triển của pháp luật đất đai .....................................................................................25
1.4.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai 1993 ....................................25
1.4.2. Giai đoạn sau khi ban hành Luật đất đai 1993 .......................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .............................29
2.1. Những vướng mắc từ thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình 29
2.1.1. Vướng mắc từ việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất ..........29
2.1.2. Vướng mắc từ thủ tục hành chính khi hộ gia đình thực hiện chuyển quyền ..33
2.1.3. Vướng mắc từ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình.....42
2.1.4. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến việc chuyển quyền sử dụng đất
của hộ gia đình ..................................................................................................51
2.2. Đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai ........................................53
2.2.1. Kiến nghị về định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất ...................................53
2.2.2. Kiến nghị về sự thống nhất trong thực hiện thủ tục hành chính ............54
2.2.3. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình ........................................................................................................57
2.2.4. Kiến nghị về chính sách hỗ trợ người sử dụng đất khi thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ........................................................................................59
KẾT LUẬN ..............................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................65
PHỤ LỤC .................................................................................................................69
PHỤ LỤC 1: KẾT QUẢ KHẢO SÁT HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT............69
PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÔNG CHỨC PHỤ TRÁCH CHỨNG
THỰC UBND CẤP XÃ .......................................................................................72
-viii-
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
UBND: Ủy ban nhân dân
GCN: Giấy chứng nhận
QSD: Quyền sử dụng
-ix-
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, song Nhà nước lại giao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất dưới các
hình thức cho thuê đất, giao đất và cộng nhận quyền sử dụng đất. Khác với quyền sử
dụng, một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu tài sản, Quyền sử dụng không chỉ
bó hẹp trong phạm vi khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trên thửa đất mà còn
là một quyền tài sản khi quyền sử dụng được chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ
thể khác thông qua các giao dịch dân sự, kinh tế.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay quyền sử dụng đất được xem là hàng
hóa có giá trị lớn và là nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế. Các Văn kiện
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định điều này.
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam
đề ra phương hướng, nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001-
2005 là: “ Phát triển thị trường bất động sản, trong đó thị trường quyền sử dụng
đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho công
dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng
đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh”. Tiếp đến trong Văn kiện Đại hội đại biểu
toàn quốc Đảng Cộng sản lần thứ X (2006-2010) ghi nhận rõ hơn: “ Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở
và Luật về kinh doanh bất động sản….;hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho
phát triển”. Và một trong những nhiệm vụ trong tâm mà Đại hội đại biểu toàn
quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI xác định cần phải tập trung lãnh đạo,
chỉ đạo để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ là: “Cải cách hành chính, nhất là thủ tục
hành chính liên quan đến tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp, sinh hoạt của
nhân dân.”
-1-
Cụ thể hóa đường lối, chính sách của Đảng, Luật đất đai 2003 và 10 năm sau
với Luật đất đai 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống thì người sử dụng đất có những
quyền chung như: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ; Khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài những quyền chung đó tùy theo
từng loại chủ thể sử dụng đất mà người sử dụng đất có đầy đủ hoặc không đầy đủ các
quyền sau đây: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, để lại thừa kế hoặc nhận thừa kế
quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai là một những lĩnh vực có rất nhiều văn bản
điều chỉnh, có sự liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau, chính sách pháp luật về
đất đai có sự thay đổi trong từng giai đoạn lịch sử, việc thực thi pháp luật đất đai còn
nhiều phiền hà gây cản trở đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thậm
chí chính sự phức tạp của các qui định pháp luật về đất đai trong thực hiện các quyền
của người sử dụng đất còn là môi trường để các tiêu cực phát sinh, làm giảm lòng tin
của nhân dân đối Đảng và Nhà nước.
Hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể sử dụng đất quan trọng và đặc biệt
được ghi nhận trong suốt quá trình phát triển của pháp luật về đất đai. Chính vì vậy
tìm hiểu, nghiên cứu nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về
đất đai, phản ánh những bất cập trong áp dụng luật đất đai khi hộ gia đình sử dụng
đất thực hiện chuyển quyền sử dụng của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế từ
đó có những kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai là việc làm cấp
bách hiện nay. Và tác giả đã chọn đề tài: “ Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
của hộ gia đình” để nghiên cứu.
-2-
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý, người làm
việc trong các cơ quan Tư pháp nghiên cứu các đề tài liên quan đến các giao dịch
chuyển quyền của người sử dụng đất, trong đó có đề cập đến nội dung chuyển quyền
sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất. Nhiều công trình nghiên cứu, chuyên đề, bài
viết trong các sách chuyên khảo, các tạp chí, thông tin có giá trị thực tiễn cao phải kể
đến như:
- TS Nguyễn Hải An (2012), Pháp luât về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt
Nam, NXB Chính trị Quốc gia.
- Phạm Ngọc Chuyển (2011), “Chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, 133(23),
tr. 12-13.
- PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về
Quyền sử dụng đất, NXB Lao Động.
- TS Lê Thu Hà (2010), “Bàn về chủ thể hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (4),
tr. 36-38.
- Chu Văn Khanh (2010), “Những khó khăn và bất cập trong hoạt động công
chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình”, Tạp chí Nghề
luật, (4), tr. 31-35.
- Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt
Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học.
- TS Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử
dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức.
- TS Tuấn Đạo Thanh, TS Trần Chí Thành (2010), “Tìm hiểu chủ thể hộ gia
đình trong pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghề luật, (4), tr. 28-30.
- Ths Phạm Thu Thủy (2001), Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư Pháp.
- Đặng Tuyên (2014), “Trao đổi về công chứng, chứng thực theo Luật đất đai
2013”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (21), tr. 10-11.
-3-
- Bùi Thanh Tường (2014), Pháp luật về hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân khi
Nhà nước thu hồi đất, Luận văn thạc sĩ luật học.
- Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam
hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học.
Mỗi công trình nghiên cứu, mỗi bài viết đã giúp cho người đọc hiểu sâu hơn
về bản chất, đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng
đất, đã chỉ ra những hạn chế vướng mắc trong thực hiện các quyền của người sử dụng
đất. Song hiện nay vẫn chưa thấy công trình khoa học nào nghiên cứu đầy đủ nhất
việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình – một chủ thể sử dụng đất quan trọng
trong quá trình phát triển của Luật đất đai. Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc
nghiên cứu có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến việc
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất để thấy được những
rào cản, những điểm bất cập trong các văn bản pháp luật, những quy định chưa phù
hợp làm ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất
và cuối cùng là đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
của hộ gia đình là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay.
3. Mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu của đề tài “Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình”
: là trên cơ sở tìm hiểu quy định pháp luật và trực trạng áp dụng pháp luật về đất đai,
đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hộ gia đình sử
dụng đất và các quy định của pháp luật khác có liên quan đến việc chuyển quyền sử
dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong các quyền của hộ gia đình sử
dụng đất được quy định trong Luật đất đai 2013 và những những văn bản pháp luật
chuyên ngành khác có điều chỉnh đến việc thực hiện quyền của hộ gia đình sử dụng
đất; thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất chủ yếu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhiệm vụ của đề tài là đi tìm những điểm vướng, bất cập từ các quy định của
pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất, về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình
-4-
và từ thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, từ đó làm cơ sở để đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Thực hiện đề tài trên, tác giả dựa trên nền tảng của triết học Mác – Lênin, dựa
trên quan điểm của Ðảng về cải cách nền hành chính nhà nước đã được thể hiện nhất
quán trong các văn kiện Ðại hội đại biểu Ðảng toàn quốc lần thứ IX, X, XI và trong
các Nghị quyết của các Hội nghị Trung ương; dựa trên các văn bản pháp luật hiện
hành liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Để thực hiện đề tài trên tác giả đã sử dụng phương pháp luận biện chứng đồng
thời kết hợp với các phương pháp phân tích, tổng hợp, lịch sử, so sánh, khảo sát …để
nghiên cứu làm sáng tỏ nội dung đề tài.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Qua nghiên cứu, phân tích những vướng mắc trong các văn bản pháp luật qui
định về hộ gia đình sử dụng đất, qui định việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình và từ những vướng mắc từ thực tiễn áp dụng các qui định pháp luật này; Tiếp
thu những kết quả nghiên cứu khoa học của các tác giả có liên quan, đề tài đưa ra
những kiến nghị mang tính khoa học nhằm hoàn thiện qui định pháp luật về chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho những người đang làm công tác cải
cách hành chính tại các cơ quan Nhà nước, cần thiết cho những cán bộ, công chức,
viên chức được giao nhiệm vụ tiếp dân, nhận và trả kết quả hồ sơ, thủ tục hành chính
cho dân.
Đề tài cũng cần thiết cho những người làm công tác báo chí, tuyên truyền có
cách nhìn toàn diện hơn, đầy đủ hơn khi đánh giá sự hài lòng của người dân khi thực
hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển sử dụng đất của hộ gia đình trên
tác phẩm báo chí, tác phẩm truyền thông.
Ngoài ra đề tài cũng có thể là tài liệu tham khảo bổ ích cho các sinh viên học
tập và nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai, nhất là các quy định liên quan
đến hộ gia đình sử dụng đất.
-5-