Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật việt nam tt
- 29 trang
- file .pdf
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
------
LÊ VĂN LÂM
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018
Công trình được hoàn thành tại:
Trường Đại học Luật, Đại học Huế
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đoàn Đức Lƣơng
Phản biện 1: ........................................:..........................
Phản biện 2: ...................................................................
Luận văn sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại:
Trƣờng Đại học Luật
Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.........................................1
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ................................4
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ................................4
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn..........................................5
7. Kết cấu của luận văn ..........................................................................5
Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ...............................................6
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.1. Khái quát về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ............................................................6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ................................6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ...........................6
1.1.2.1. Đặc điểm chung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .............6
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội........................6
1.1.3. Phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................................6
1.1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua nhà ở xã hội tại Việt Nam ...............6
1.2. Pháp luật điều chỉnh về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo
pháp luật Việt Nam ................................................................................6
1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh ..................................................................6
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................6
1.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội ...........................................................................................................6
1.3.1. Yếu tố chính trị, pháp luật............................................................6
1.3.2. Những yếu tố khác tác động đến thực hiện thuê mua nhà ở xã
hội ...........................................................................................................6
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ......................................................................7
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM .....................................................8
2.1. Thực trạng pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ............8
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .............................8
2.1.2. Điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở xã
hội .........................................................................................................12
2.1.3. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .........................13
2.1.4. Hình thức của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ........................13
2.1.5. Một số chính sách ƣu đãi đối với các chủ thể trong hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội ......................................................................... 13
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội13
2.2.1. Tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua ỏ Việt
Nam ..................................................................................................... 13
2.2.2. Những vƣớng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội ................................................................................. 13
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong thực hiện hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam .......................................... 15
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................... 15
Chƣơng 3. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT, TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
VIỆT NAM ......................................................................................... 16
3.1. Những yêu cầu và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam .......................................... 16
3.1.1. Những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 16
3.1.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 16
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 17
3.2.1. Hoàn thiện về trình tự, thủ tục để thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội ......................................................................................... 17
3.2.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá thuê mua nhà ở xã hội17
3.3. Một số giải pháp tổ chức thực hiện có hiệu quả hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................... 18
3.3.1. Cơ chế giám sát đối với việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội ................................................................................................ 18
3.3.2.Nâng cao chất lƣợng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu
quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................................. 18
3.3.3. Một số giải pháp khác về thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội ................................................................................................... 18
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .................................................................... 19
KẾT LUẬN ........................................................................................ 20
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 21
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu về nhà ở thích hợp, an toàn là nhu cầu cơ bản và là điều
kiện để phát triển con ngƣời một cách toàn diện và đồng bộ, đồng thời
là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự
nghiệp phát triển của đất nƣớc.
Trong quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nƣớc ta thời gian qua
đã thấy rõ rằng: trƣớc năm 1993 Nhà nƣớc bao cấp hoàn toàn, đến
năm 2003 là giai đoạn nhà nƣớc để cho ngƣời dân lo liệu, tự xây nhà.
Tuy nhiên, từ năm 2003 trở lại đây, nhà ở đƣợc phát triển theo dự án
và cũng đã có những bƣớc chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, do việc
phát triển nhà theo dự án làm các chủ đầu tƣ phải nộp tiền đất theo cơ
chế thị trƣờng, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận…làm giá nhà tăng
cao khiến những ngƣời thu thập thấp khó có thể sở hữu đƣợc ngôi nhà
của riêng mình.
Trong khi đó, với thị trƣờng bất động sản chƣa đƣợc hoàn hảo, thu
thập bình quân của ngƣời dân Việt Nam còn thấp thì việc phát triển
thuê mua nhà ở xã hội là cực kỳ cần thiết.
Trong những năm gần đây nhiều văn bản pháp luật đƣợc ban hành
tạo hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhƣ
Bộ luật dân sự năm 2015, luật nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên
quan. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định chƣa đƣợc rõ ràng và cụ thể,
khiến ngƣời dân Việt Nam khó tiếp cận đƣợc hợp đồng này; cụ thể:
Nhà ở xã hội chỉ đƣợc nghiệm thu bên thuê mua đã đến ở, không xác
định về tiền cọc và tiền nhà ở xã hội.Để góp phần khắc phục những
khó khăn trên, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển lành
mạnh và bền vững, giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở xã hội cho
ngƣời có thu nhập thấp, cũng nhƣ góp phần hoàn thiện các quy định
của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và thuê mua nhà ở
xã hội của các đối tƣợng chính sách nói riêng, cùng với sự quan tâm
của bản thân đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở thông qua hình thức
thuê mua nhà ở xã hội, ngƣời viết đã chọn đề tài “Hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam vẫn là một vấn đề mới trong khoa học pháp lý tại Việt Nam. Tuy
nhiên, vấn đề này cũng đã đƣợc các tác giả nghiên cứu dƣới nhiều góc
độ, phạm vi khác nhau và đạt đƣợc những thành công nhất định. Có
thể kể đến một số công trình nhƣ sau: Đề tài Luận án Tiến sỹ Doãn
1
Hồng Nhung – Năm 2006 – Khoa Luật, ĐHQGHN; Các công trình
nghiên cứu này đã phân tích cơ sở lý luận về Hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng, các
công trình nghiên cứu cũng đƣa ra một số giải pháp thực hiện pháp
luật.
Về sách xuất bản gồm: Các sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua
ở Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội,
2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên);
cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của TS. Trần
Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB. Tƣ pháp,
2009). Các công trình nghiên cứu này đã đi sâu vào nghiên cứu về hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam với một cái nhìn tổng quát
về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện nay.
Về luận văn, luận án nghiên cứu có liên quan gồm: Đề tài “Pháp
luật về nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp qua thực tiễn thực
hiện tại thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung–
Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia
Cảnh “Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà
Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật về mua
bán nhà ở xã hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại
học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân sự Dƣơng Đình
Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật về nhà ở
xã hội cho ngƣời thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dƣơng” (Luận
văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015),
các công trình nghiên cứu này đã chỉ ra chủ thể, nội dung của Hợp
đồng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, đã đề cập thực tiễn áp dụng
quy định của pháp luật tại một số địa bàn (từ góc độ thực tiễn) và đƣa
ra một số giải pháp nhất định.
Các bài viết trên báo, tạp chí, các website; ví dụ: Bộ phận Đói
nghèo và Phát triển của UNES-CAP và UN-HABITA. Hƣớng dẫn cho
các nhà hoạch định chính sách – Nhà ở cho ngƣời nghèo ở các thành
phố Châu Á – Tập2: Nhà ở thu nhập thấp: Cách tiếp cận giúp ngƣời
nghèo đô thị tìm nơi ở phù hợp, cũng khai khác rất nhiều về đề tài này
nhƣ: bài viết “Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn
từ khía cạnh thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay”-
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, bài viết “Pháp luật về nhà ở xã hội trong
nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam” của Võ Thị Mỹ Hƣơng trên Tạp
2
chí Nhà nƣớc và pháp luật số 4, năm 2012, tr. 37, bài viết “Góp phần
gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội” của Vũ Văn Thanh đăng trên Báo
Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 104 (số tháng 8/2015), bài viết
“Tăng cƣờng quản lý của nhà nƣớc về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội” của Bùi Thu Thủy đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề
cơ sở số 107 (số tháng 11/2015), các bài viết dù nhìn dƣới góc độ khác
nhau nhƣng đã chỉ ra các nội dung, đặc điểm pháp lý cơ bản của Hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội so với các hợp đồng khác, những hạn chế
bất cập trong thực hiện Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Kết thừa những thành tựu của các nghiên cứu trên và đẩy mạnh đi
sâu vào nghiên cứu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam,
những nội dung luận văn sẽ kế thừa từ các công trình nghiên cứu trên
bao gồm: Một số vấn đề lý luận pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội, thực tiễn và một số vƣớng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp
luật đối với hợp đồng này.
Tuy nhiên, hầu hết các công trình nghiên cứu nhìn nhận dƣới góc
độ Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành nên đề tài
tiếp tục phát triển trên cơ sở những quan điểm, quy định pháp luật
hiện hành.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý
luận cơ bản về thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội, đánh giá thực trạng về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội để luận giải nhằm đƣa ra một số giải pháp có tính khả thi
có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng nhƣ các nhà đầu tƣ có thể
triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các đối tƣợng đủ
điều kiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về nhà ở xã hội.
Từ đó để có thể hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói
chung và Luật Nhà ở nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Những nhiệm vụ cần phải thực hiện để hoàn thiện đề tài “Hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” nhƣ sau:
- Hệ thống hóa, phân tích các quy định của pháp luật về giao kết và
thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam;
- Thu thập tài liệu thực tế để qua đó thấy đƣợc thực trạng áp dụng
pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng
của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn của Việt
3
Nam để thấy rõ hơn tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội tại Việt Nam.
- Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn
trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam.
- Đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là các quan điểm trong các công trình nghiên
cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; thực
trạng giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội hiện nay để nêu ra những khó khăn và nguyên nhân của những
khó khăn đó, các trƣờng hợp điển hình về hợp đồng này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội nói riêng có liên quan đến nhiều
lĩnh vực pháp luật khác nhau. Đề tài nghiên cứu các quy định của
pháp luật hiện hành quy định về thuê mua nhà ở xã hội nằm trong các
văn bản pháp luật nhƣ: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013... và các văn bản hƣớng
dẫn thi hành. Đồng thời, có sự phân tích các quy định của pháp luật có
liên quan và những yếu tố ảnh hƣởng đến giao dịch thuê mua nhà ở xã
hội trên cả hai phƣơng diện lý luận và thực tiễn.
Về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017
Về không gian: Trong phạm vi cả nƣớc.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp luận
Luận văn đƣợc viết trên cơ sở Chủ nghĩa Mác Lê- Nin và tƣ tƣởng
Hồ Chí Minh để thể chế chủ trƣơng, đƣờng lối của Đảng, pháp luật
của Nhà nƣớc quy định về Nhà ở xã hội nói chung và về hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể hơn, luận văn vận dụng chủ
nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê
nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu đánh giá sự vật, hiện
tƣợng nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện, trong mối quan hệ tác
động lẫn nhau giữa các yếu tố trong bản thân đối tƣợng nghiên cứu và
giữa đối tƣợng nghiên cứu với các sự vật, hiện tƣợng khác đồng thời
4
phát hiện ra quy luật phát triển của đối tƣợng nghiên cứu theo từng
giai đoạn phát triển lịch sử.
5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu, ngƣời viết đã vận dụng kết hợp
các phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp đối chiếu, phƣơng pháp phân
tích, phƣơng pháp tổng hợp... và đặc biệt là phƣơng pháp phân tích
luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định
của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể nhƣ sau:
+ Phƣơng pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập
đƣợc trong các bài nghiên cứu và thực tế.
+ Phƣơng pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành
phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu
không chỉ các quy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của
nƣớc ngoài.
+ Phƣơng pháp tổng hợp: để có thể đƣa ra các đánh giá tổng thể và
đề xuất các giải pháp thực hiện.
+ Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật đƣợc sử dụng
trong toàn bộ luận văn để phân tích và bình luận các điều luật, các tình
huống và đƣa ra những nhận xét.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam”
khi đạt đƣợc mục tiêu sẽ đóng góp một phần về đánh giá các quy định
pháp luật vềhợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, chỉ ra
những vƣớng mắc trong thực tế áp dụng việc thực hiện trên thực tế.
Luận văn đƣa ra một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà
Nhà nƣớc, các chủ đầu tƣ, những đối tƣợng thuộc diện thuê mua nhà ở
xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những
hậu quả xấu xảy ra làm các bên có thể xảy ra tranh chấp.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Chƣơng 3: Định hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ
chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam.
5
Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.1. Khái
quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.2.1. Đặc điểm chung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Một là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng ƣng thuận
Hai là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng song vụ
Ba là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng có đền bù
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu
tƣ bất động sản đƣợc chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong
một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận.
Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng đƣợc chuyển giao cho bên thuê
khi kết thúc hợp đồng thuê mua.
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.3. Phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
1.2. Pháp luật điều chỉnh về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
theo pháp luật Việt Nam
1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
+ Theo quy định tại 450 Bộ luật dân sự 2005, Điều 430 Bộ luật dân
sự 2015, Điều 121 Luật nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa
thuận và phải đƣợc lập thành văn bản.
+ Theo quy định tại Điều 11 Thông tƣ 20/2016/TT-BXD và điểm b
khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định rõ chi tiết
và nội dung đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội
1.3.1. Yếu tố chính trị, pháp luật
Quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con ngƣời đƣợc
tất cả các nƣớc trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ.
1.3.2. Những yếu tố khác tác động đến thực hiện thuê mua nhà ở
xã hội
6
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Chƣơng 1 của luận văn đã hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ
bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam. Bằng các phƣơng pháp so sánh, đối chiếu, trích dẫn, tác giả đã
đƣa ra đƣợc những đặc điểm làm nổi bật lên đặc trƣng của hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. Các quy định pháp luật đã đƣợc
phân tích, bình luận trong luận văn để có cái nhìn tổng quát về giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thấy
đƣợc sự phù hợp của pháp luật Việt Nam so với pháp luật nƣớc ngoài.
Đồng thời, những quy định này cũng góp phần giúp Nhà nƣớc quản lý
chặt chẽ về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đang đƣợc giao kết và
thực hiện ngày càng nhiều để đáp ứng đƣợc nhu cầu của xã hội và đa
dạng hóa các loại hình phát triển nhà ở xã hội.
Trong đó có lƣu ý tới đặc thù của từng đối tƣợng thụ hƣởng, điều
kiện thực tiễn của từng địa phƣơng. Các tiêu chuẩn này cần đƣợc tính
toán để áp dụng một cách ổn định, nhất quán trong khoảng thời gian
quy định, phù hợp với quy hoạch tổng thể chung của từng vùng và
từng địa phƣơng. Công việc này sẽ góp phần quan trọng vào việc định
hƣớng thị trƣờng bất động sản, dự báo những thay đổi trong chiến
lƣợc nhà ở cũng nhƣ chính sách văn bản pháp lý Nhà nƣớc.
7
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ
HỘI TẠI VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
* Bên thuê mua nhà ở xã hội
Trong Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt (năm 2011) quy định 8
đối tƣợng đƣợc quyền thuê mua nhà ở xã hội, nhƣng theo Điều 49,
Điều 50, Khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định hẹp hơn,
chỉ có 7 nhóm đối tƣợng.
Những đối tƣợng đó bao gồm:
Thứ nhất, ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp
luật về ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng.
Theo Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của Ủy ban thƣờng vụ
Quốc Hội ban hành 16/7/2012 về pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số
điều của pháp lệnh ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng quy định
ngƣời có công với cách mạng gồm: ngƣời hoạt động cách mạng trƣớc
1/1/1945; ngƣời hoạt động cách mạng từ 1/1/1945 đến ngày khởi
nghĩa tháng Tám năm 1945; liệt sĩ; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh
hùng lực lƣợng vũ trang nhân dân; anh hùng lao động trong thời kỳ
kháng chiến; bệnh binh; ngƣời hoạt động cách mạng, hoạt động kháng
chiến bị địch bắt tù, đày; ngƣời hoạt động kháng chiến giải phóng dân
tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; ngƣời có công giúp đỡ
cách mạng. Chúng ta đã trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và
chống Mĩ lịch sử, khốc liệt để dành lấy tự do nhƣ ngày hôm nay. Công
lớn là dựa vào những ngƣời đi trƣớc, những anh hùng thời đó để có
thể đƣa cách mạng Việt Nam đi tới đƣợc thắng lợi. Do vậy, Nhà nƣớc
đã ban hành rất nhiều chính sách để hỗ trợ những ngƣời có công với
Cách mạng và chính sách về nhà ở xã hội là một trong những chính
sách đó.
Theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành
ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà
ở xã hội thì những ngƣời có công với cách mạng muốn đƣợc thuê mua
nhà ở xã hội phải có giấy tờ chứng minh về đối tƣợng theo quy định
của pháp luật về ngƣời có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng
nhà ở và chƣa đƣợc hỗ trợ nhà ở của Nhà nƣớc do Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú cấp.
8
Thứ hai, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời thuộc diện hộ gia đình
nghèo tại khu vực đô thị.
Công văn số 395/BXD-QLN ban hành ngày 03/03/2015 của Bộ
xây dựng về việc “hƣớng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo
Thông tƣ số 17/2014/TT-BXD” quy định ngƣời lao động có thu nhập
thấp: “là ngƣời làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức
thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Theo đó, những ngƣời thu nhập
thấp là những ngƣời có tổng thu nhập dƣới 9.000.000 đồng/1 tháng là
những ngƣời đƣợc thuê mua nhà ở xã hội.
Hộ gia đình nghèo đƣợc xác định để thuê mua nhà ở xã hội theo
Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tƣớng
Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng
cho giai đoạn 2016-2020 khi đáp ứng một trong hai tiêu chí nhƣ sau:
- Có thu nhập bình quân đầu ngƣời/tháng từ đủ 900.000 đồng trở
xuống;
- Có thu nhập bình quân đầu ngƣời/tháng trên 900.000 đồng đến
1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lƣờng mức độ thiếu hụt
tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
Thứ ba, ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong
và ngoài khu công nghiệp.
Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục mở rộng đối tƣợng đƣợc thuê mua
nhà ở xã hội: không chỉ hỗ trợ cho những ngƣời lao động làm việc
trong khu công nghiệp mà còn hỗ trợ cho những ngƣời lao động làm
việc tại các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp, các khu công
nghiệp, khu chế xuất không đủ quỹ đất để đáp ứng hết nhu cầu nhà ở
cho công nhân. Những công nhân đó phải sống tại các khu nhà trọ
chật chội, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu làm ảnh
hƣởng đến sức khỏe và cuộc sống của công nhân. Đặc biệt, điều này
đƣợc coi là một trong những nguyên nhân làm gia tăng các tệ nạn xã
hội. Xây dựng và phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tƣợng này là
yêu cầu bức thiết góp phần đảm bảo cuộc sống của họ nói riêng, lợi
ích của toàn xã hội nói chung, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
Thứ tƣ, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ
thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
Đối tƣợng trên là những ngƣời “làm công cho Nhà nƣớc” với mức
lƣơng đã đƣợc quy định theo bậc, theo ngành. Trong thời buổi kinh tế
9
thị trƣờng nhƣ hiện nay, mức lƣơng của cán bộ công chức thấp hơn
nhiều so với những ngƣời làm việc cho các thành phần kinh tế ngoài
quốc doanh. Nhà nƣớc đã có những điều chỉnh về mức lƣơng cơ bản,
phụ cấp đặc thù nhƣng cũng chƣa đủ để những đối tƣợng này có đƣợc
một cuộc sống tốt trong khi mức giá đất, giá nhà ngày một tăng cao.
Đặc biệt với các cán bộ, công chức là ngƣời đến từ các địa phƣơng
khác hiện đang công tác tại các thành phố lớn thì điều này càng trở
nên khó khăn hơn cả. Mặc dù Nhà nƣớc đã có những chính sách nhà ở
công vụ tại các cơ quan nhƣng số lƣợng nhà ở công vụ còn rất hạn
chế. Hơn nữa chỉ một số đối tƣợng cụ thể mới đƣợc ở nhà ở công vụ
theo quy định của pháp luật. Vì vậy, tạo điều kiện cho nhóm đối tƣợng
này có nhà ở ổn định là điều hết sức quan trọng giúp họ có điều kiện
công tác tốt.
Nhóm này đƣợc thuê mua nhà ở xã hội khi có giấy xác nhận của cơ
quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tƣợng để chứng minh đối
tƣợng và thực trạng nhà ở khó khăn.
Thứ năm, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật
về cán bộ, công chức, viên chức.
Với bậc lƣơng cán bộ, công chức, viên chức của nƣớc ta hiện nay
để mua đƣợc một ngôi nhà thì quả thật là một bài toán quá khó đối với
họ. Để giảm thiểu tham nhũng cũng nhƣ hỗ trợ cán bộ, công chức,
viên chức thì nhà ở xã hội là giải pháp mà Nhà nƣớc ta hƣớng tới.
Thứ sáu, các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ.
Đối tƣợng đƣợc thuê nhà ở công vụ bao gồm: cán bộ lãnh đạo
Đảng, Nhà nƣớc thuộc diện đƣợc ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm
nhận chức vụ; cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà
nƣớc, tổ chức chính trị - xã hội đƣợc điều động, luân chuyển theo yêu
cầu công tác; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ
trang nhân dân khi đƣợc điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng
an ninh; giáo viên đƣợc cử đến công tác tại các xã vùng xa, vùng đặc
biệt khó khăn, biên giới, hải đảo; bác sỹ, nhân viên y tế đƣợc cử đến
công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu
vực biên giới, hải đảo hoặc đƣợc cửa luân phiên có thời hạn xuống
công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tế tuyến dƣới [23, Điều
11]. Những ngƣời đƣợc thuê nhà ở công vụ cũng là những ngƣời có
mức thu nhập bình quân không cao, cũng là những cán bộ, công chức,
viên chức của Nhà nƣớc hƣởng mức lƣơng theo bậc, theo ngạch quy
định. Tạo điều kiện cho họ cũng là để họ có thể chuyên tâm vào làm
việc, kiện toàn và vận hành bộ máy Nhà nƣớc, thúc đẩy sự phát triển
10
của từng địa phƣơng, từng lĩnh vực.
Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải
tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc
bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.
Đây là sự hỗ trợ mang tính tích cực, không chỉ tạo cơ hội cho
những ngƣời khó khăn về nhà ở cải thiện điều kiện chỗ ở mà còn góp
phần hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng. Từ trƣớc đến nay, nhà
tái định cƣ luôn là vấn đề hóc búa với các địa phƣơng có tốc độ đô thị
hóa nhanh. Vấn đề không chỉ là thiếu quỹ nhà tái định cƣ mà còn ở
việc không ít trƣờng hợp sau khi nhận đƣợc tiền đền bù, hỗ trợ nhƣng
vẫn không đủ khả năng để chi trả cho việc mua nhà tái định cƣ, dù giá
nhà tái định cƣ luôn thấp hơn nhiều so với giá nhà ở thƣơng mại. Việc
đƣa các hộ dân phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất
của Nhà nƣớc sẽ tạo thêm “kênh” tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự
khó khăn thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà ở.
Theo Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ban hành ngày
20/10/2015 của Chính phủ thì nhóm đối tƣợng này muốn đƣợc thuê
mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện sau: có bản sao có
chứng thực chứng minh ngƣời đó có tên trong danh sách thu hồi đất ở,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm
theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi ngƣời có nhà,
đất bị thu hồi về việc chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất
ở tái định cƣ.
* Bên cho thuê mua nhà ở xã hội:
Pháp nhân: Là chủ thể chủ yếu phát triển nhà ở xã hội. Tuy lợi
nhuận thấp nhƣng Nhà nƣớc cũng có rất nhiều cơ chế ƣu đãi để pháp
nhân có thể pháp triển nhà ở xã hội nói chung và loại hình thuê mua
nhà ở xã hội nói riêng.
Nhà nƣớc: Là chủ thể đặc biệt của nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã
hội thực hiện dựa trên nguồn vốn từ ngân sách để tạo quỹ nhà ở, Nhà
nƣớc sẽ đứng ra phân phối đến các đối tƣợng có nhu cầu nhằm giải
quyết chính sách xã hội. Nhà nƣớc vừa là bên thực hiện, vừa là bên
ban hành các chính sách nhằm khuyến khích sự phát triển của phân
khúc nhà ở xã hội.
Không phải là chủ thể trực tiếp tham gia vào hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội nhƣng các ngân hàng lại có vai trò quan trọng để giao kết
và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Ngân hàng là kênh huy
động vốn hữu hiệu để những đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà ở xã hội có
thể sở hữu ngôi nhà của mình thông qua hợp đồng thuê mua nhà ở xã
11
hội một cách dễ dàng hơn. Không chỉ vậy, ngân hàng còn làm vai trò
kích cầu để các nhà đầu tƣ có thể phát triển các dự án về nhà ở xã hội,
góp phần đẩy mạnh việc giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Do
đó, những chính sách để vay vốn ngân hàng đƣợc Nhà nƣớc điều
chỉnh thƣờng xuyên để phù hợp với tình hình thực tế và hỗ trợ tối đa
cho các chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Ngƣời thu nhập thấp: Ngƣời thu nhập thấp và ngƣời lao động tại
các khu công nghiệp-khu chế xuất, nhóm đối tƣợng này hiện chiếm số
lƣợng lớn, đặc biệt là tại các đô thị nhƣ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Nâng cao vai trò của ngƣời dân trong quy trình triển khai, thiết kế
nhà ở xã hội. Việc đề xuất những quy trình và hƣớng dẫn cụ thể, thực
chất để ngƣời dân có cơ hội tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực thuê mua
nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện chất lƣợng ở cho cộng đồng, đồng
thời hƣớng tới tính minh bạch và công khai trong các công tác quản lý
nhà ở tại địa phƣơng.
Ngƣời lao động: Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa
của các đô thị lớn hiện nay, nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội cho các
nhóm đối tƣợng tại khu vực đô thị ngày càng lớn, đặc biệt là nhóm đối
tƣợng công nhân đang làm việc tại các KCN và KCX của các thành
phố. Xã hội hóa việc lo nhà ở cho công nhân tại KCN-KCX là chủ
trƣơng thiết thực để hàng ngàn gia đình công nhân đƣợc an cƣ và yên
tâm lao động. Song, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều mâu thuẫn và khó
khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội hay nhà lƣu trú cho công nhân,
đó là nhu cầu chỗ ở của công nhân rất lớn nhƣng các doanh nghiệp lại
không chú ý đến việc xây nhà ở này, hoặc nếu có thì những khu nhà
đã xây xong vẫn không thu hút đƣợc công nhân đến thuê ở. Chủ thể
chính thụ hƣởng sản phẩm nhà ở xã hội lại chƣa đƣợc quan tâm, tìm
hiểu xem đặc điểm văn hoá của họ nhƣ thế nào (nhu cầu thực tế, thói
quen, đặc điểm vùng miền…), cũng nhƣ tìm hiểu những mong muốn
và nguyện vọng thực sự của nhóm đối tƣợng công nhân lao động, tại
khu vực đô thị về loại hình thuê mua nhà ở xã hội với điều kiện chi trả
mà họ chấp nhận đƣợc. Để từ đó xây dựng nhà ở xã hội trên mong
muốn của nhóm đối tƣợng này cũng nhƣ hài hoà đƣợc lợi ích của chủ
đầu tƣ, chủ doanh nghiệp.
2.1.2. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà
ở xã hội
Theo Điều 51 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 22, 23 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định cụ thể,
chi tiết hơn về điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về thuê mua
12
nhà ở xã hội. Theo đó, đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về
thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn đăng ký thuê mua nhà ở theo mẫu
và phải có giấy xác nhận các điều kiện:
2.1.3. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.1.4. Hình thức của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Nhà ở là một loại tài sản lớn, do đó việc quy định về hình thức của
hợp đồng về nhà ở nói chung và hợp đồng về thuê mua nhà ở xã hội
nói riêng cũng đƣợc quy định một cách chặt chẽ.
Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 quy định tất cả các hợp đồng
về nhà ở đều phải đƣợc lập thành văn bản. Quy định này nhằm tạo
điều kiện pháp lý cũng nhƣ ràng buộc với các bên. Tuy nhiên, hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội lại khác với hợp đồng về nhà ở đơn thuần.
Hợp đồng về nhà ở đơn thuần đƣợc siết chặt hơn với thủ tục công
chứng, chứng thực, đặt dƣới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nƣớc. Còn
với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì lại không bắt buộc phải qua
công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp các bên tự thỏa thuận về việc
phải công chứng, chứng thực hợp đồng [35, Điều 122]. Quy định này
khiến nhiều ngƣời lo sợ về tính ràng buộc pháp lý đối với hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội.
2.1.5. Một số chính sách ưu đãi đối với các chủ thể trong hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội
2.2.1. Tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua ỏ
Việt Nam
2.2.2. Những vướng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội
Trong những năm vừa qua, các dự án về nhà ở xã hội nói chung
cũng nhƣ hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nói chung đã đƣợc triển
khai và xây dựng. Nhà nƣớc cũng đã ban hành các chính sách hỗ trợ
xây dựng các dự án và đẩy mạnh hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn còn gặp nhiều khó khăn, cụ
thể:
Năm 2016 Tòa án nhân dân quận X, TP. Đà Nẵng đã giải quyết 02
vụ án về tranh chấp "Tranh chấp thuê mua nhà ở xã hội ".
* Nguyên đơn: Bà Trần Thị Nguyệt. Sinh năm: 1986.
Ông Lê Minh Long. Sinh năm: 1980
Cùng trú tại: K20/21, đƣờng hoàng Diệu, quận Hải Châu, TP. Đà
Nẵng.
13
* Bị đơn: Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà
Vicoland.
Trú tại: Số 78, đƣờng Phan Bá Phiến, phƣờng Thọ Quang, quận
Sơn Trà, TP. Đà Nẵng.
Nội dung vụ án
Vào ngày 19/02/2016, bà Nguyệt và ông Long có ký hợp đồng
thuê, mua 01 căn nhà của Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát
triển nhà Vicoland, tại phƣờng Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP. Đà
Nẵng với số tiền 420.000.000 đồng. Theo hợp đồng thì thời gian giao
nhà là ngày 31/9/2016.
Thực hiện hợp đồng trên bà Nguyệt và ông Long đã thanh toán đủ
số tiền trên cho Công ty nhƣng đến tháng 02/2017 Công ty vẫn chƣa
giao nhà theo hợp đồng.
Do vậy, ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty cổ phần tập
đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland phải trả lại cho ông bà số
tiền 420.000.000 đồng và tiễn lãi.
Bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà
Vicoland trình bày: Vào tháng 02/2016, ông Nguyễn Bá Lành có nhờ
Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland có ký
hợp đồng với bà Nguyệt và ông Long thuê, mua hộ 01 lô chung cƣ tại
phƣờng Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng với số tiền
420.000.000 đồng và Công ty đã nhận đủ số tiền trên.
Đến ngày 31/9/2016 Công ty chƣa bàn giao nhà cho bà Nguyệt và
ông Long nhƣ đã cam kết. Việc Công ty không giao nhà đúng quy
định là do trong quá trình xây dựng thời tiết không thuận lợi thƣờng
hay mƣa bão và do một số hạng mục công trình có sự điều chỉnh cho
phù hợp thiết kế, hơn nữa một số vật tƣ thiết bị về chậm.
Hiện nay công trình đang chuẩn bị hoàn thành, dự kiến tháng tháng
6/2017 sẽ nghiệm thu và đƣa vào sử dụng. Việc bà Nguyệt và ông
Long khởi kiện thì Công ty có ý kiến nhƣ sau: Nếu bà Nguyệt và ông
Long tiếp tục nhận căn hộ thì Tháng 6/2017 Công ty sẽ bàn giao cho
bà Nguyệt và ông Long nhƣ hợp đồng; trƣờng hợp bà Nguyệt và ông
Long không nhận căn hộ thì Công ty sẽ hoàn trả số tiền 420.000.000
đồng và tiền lãi nhƣ yêu cầu của bà Nguyệt và ông Long.
Với nội dung trên, sau 02 lần tiến hành hòa giải các bên đƣơng sự
đã thống nhất và quyết định:
Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland có
nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Nguyệt và ông Lê Minh Long số tiền:
420.000.000 đồng và 4.500.000 đồng tiền lãi.
14
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội ngày càng cao, đặc biệt trong
những năm gần đây, khi nền kinh tế khủng hoảng, thị trƣờng bất động
sản xuống dốc và chƣa lấy lại đƣợc thời hoàng kim nhƣ trƣớc. Thế
nhƣng, các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
vẫn chƣa đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng khiến việc giao kết và thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn chƣa cao. Hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội mới chỉ phát triển nhiều ở các thành phố
lớn nhƣ: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, còn ở những nơi khác thì
chƣa đƣợc sử dụng nhiều. Thực tế cho thấy việc áp dụng pháp luật để
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Vì vậy, luận văn cần đƣa ra
những kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn, đẩy mạnh kết quả
thực thi pháp luật và nâng cao hiệu quả của giao kết, thực hiện hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.
15
Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT, TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM
3.1. Những yêu cầu và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
3.1.1. Những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội tại Việt Nam
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội tại Việt Nam
Hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện
nay phải tuân theo đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng, chính sách của
Nhà nƣớc. Cùng với sự phát triển của đất nƣớc, hệ thống pháp luật nói
chung, đặc biệt là hệ thống pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội phải
ngày càng trên đà đi lên cùng đất nƣớc. Hiện nay, những quy định
dành riêng cho thuê mua nhà ở xã hội còn chƣa nhiều, dẫn đến tình
trạng khi đi vào thực tiễn thì các nhà đầu tƣ, đối tƣợng, cơ quan Nhà
nƣớc rất khó khăn trong việc thực hiện. Do đó, cần đẩy mạnh hơn nữa
và quy định chi tiết những quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở
xã hội.
Nhanh chóng ban hành các quy định của pháp luật phù hợp với
thực tế khi tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội. Việc cần thiết không chỉ trong lĩnh vực thuê mua nhà ở xã hội
nói riêng mà trong tất cả các lĩnh vực trong cuộc sống mà pháp luật
điều chỉnh thì cần phải ban hành quy định của pháp luật hay dự kiến
các quy định trƣớc khi có tình huống thực tế xảy ra. Không để tình
trạng ngƣời dân không biết áp dụng điều khoản nào của quy định hay
pháp luật hay lại ngồi chờ cho đến khi có những văn bản pháp luật
mới, mà không biết ngồi chờ đến bao giờ trong khi ai cũng sốt sắng
với vấn đề nhà cửa của mình.
Việt Nam nên học hỏi những kinh nghiệm từ sự thành công trong
việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là phát triển thuê mua nhà ở xã
hội của các nƣớc trên Thế giới. Học hỏi có chọn lọc, phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội của đất nƣớc, tâm lý của ngƣời dân Việt Nam
nhƣng vẫn đi theo xu hƣớng hội nhập Thế giới. Để làm đƣợc điều này,
cần phải có những nhà làm luật chuyên ngành, nghiên cứu kỹ lƣỡng
về vấn đề này để có thể đƣa ra những ý kiến đạt hiệu quả cao.
16
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
------
LÊ VĂN LÂM
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018
Công trình được hoàn thành tại:
Trường Đại học Luật, Đại học Huế
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đoàn Đức Lƣơng
Phản biện 1: ........................................:..........................
Phản biện 2: ...................................................................
Luận văn sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại:
Trƣờng Đại học Luật
Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.........................................1
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ................................4
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ................................4
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn..........................................5
7. Kết cấu của luận văn ..........................................................................5
Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ...............................................6
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.1. Khái quát về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ............................................................6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ................................6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ...........................6
1.1.2.1. Đặc điểm chung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .............6
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội........................6
1.1.3. Phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................................6
1.1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua nhà ở xã hội tại Việt Nam ...............6
1.2. Pháp luật điều chỉnh về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo
pháp luật Việt Nam ................................................................................6
1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh ..................................................................6
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................6
1.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội ...........................................................................................................6
1.3.1. Yếu tố chính trị, pháp luật............................................................6
1.3.2. Những yếu tố khác tác động đến thực hiện thuê mua nhà ở xã
hội ...........................................................................................................6
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ......................................................................7
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM .....................................................8
2.1. Thực trạng pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ............8
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .............................8
2.1.2. Điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở xã
hội .........................................................................................................12
2.1.3. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .........................13
2.1.4. Hình thức của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ........................13
2.1.5. Một số chính sách ƣu đãi đối với các chủ thể trong hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội ......................................................................... 13
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội13
2.2.1. Tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua ỏ Việt
Nam ..................................................................................................... 13
2.2.2. Những vƣớng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội ................................................................................. 13
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong thực hiện hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam .......................................... 15
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .................................................................... 15
Chƣơng 3. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT, TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
VIỆT NAM ......................................................................................... 16
3.1. Những yêu cầu và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam .......................................... 16
3.1.1. Những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 16
3.1.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 16
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội tại Việt Nam .......................................................................... 17
3.2.1. Hoàn thiện về trình tự, thủ tục để thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội ......................................................................................... 17
3.2.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá thuê mua nhà ở xã hội17
3.3. Một số giải pháp tổ chức thực hiện có hiệu quả hợp đồng thuê
mua nhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................... 18
3.3.1. Cơ chế giám sát đối với việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội ................................................................................................ 18
3.3.2.Nâng cao chất lƣợng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu
quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................................. 18
3.3.3. Một số giải pháp khác về thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội ................................................................................................... 18
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .................................................................... 19
KẾT LUẬN ........................................................................................ 20
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 21
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu về nhà ở thích hợp, an toàn là nhu cầu cơ bản và là điều
kiện để phát triển con ngƣời một cách toàn diện và đồng bộ, đồng thời
là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự
nghiệp phát triển của đất nƣớc.
Trong quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nƣớc ta thời gian qua
đã thấy rõ rằng: trƣớc năm 1993 Nhà nƣớc bao cấp hoàn toàn, đến
năm 2003 là giai đoạn nhà nƣớc để cho ngƣời dân lo liệu, tự xây nhà.
Tuy nhiên, từ năm 2003 trở lại đây, nhà ở đƣợc phát triển theo dự án
và cũng đã có những bƣớc chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, do việc
phát triển nhà theo dự án làm các chủ đầu tƣ phải nộp tiền đất theo cơ
chế thị trƣờng, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận…làm giá nhà tăng
cao khiến những ngƣời thu thập thấp khó có thể sở hữu đƣợc ngôi nhà
của riêng mình.
Trong khi đó, với thị trƣờng bất động sản chƣa đƣợc hoàn hảo, thu
thập bình quân của ngƣời dân Việt Nam còn thấp thì việc phát triển
thuê mua nhà ở xã hội là cực kỳ cần thiết.
Trong những năm gần đây nhiều văn bản pháp luật đƣợc ban hành
tạo hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhƣ
Bộ luật dân sự năm 2015, luật nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên
quan. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định chƣa đƣợc rõ ràng và cụ thể,
khiến ngƣời dân Việt Nam khó tiếp cận đƣợc hợp đồng này; cụ thể:
Nhà ở xã hội chỉ đƣợc nghiệm thu bên thuê mua đã đến ở, không xác
định về tiền cọc và tiền nhà ở xã hội.Để góp phần khắc phục những
khó khăn trên, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển lành
mạnh và bền vững, giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở xã hội cho
ngƣời có thu nhập thấp, cũng nhƣ góp phần hoàn thiện các quy định
của pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và thuê mua nhà ở
xã hội của các đối tƣợng chính sách nói riêng, cùng với sự quan tâm
của bản thân đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở thông qua hình thức
thuê mua nhà ở xã hội, ngƣời viết đã chọn đề tài “Hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam vẫn là một vấn đề mới trong khoa học pháp lý tại Việt Nam. Tuy
nhiên, vấn đề này cũng đã đƣợc các tác giả nghiên cứu dƣới nhiều góc
độ, phạm vi khác nhau và đạt đƣợc những thành công nhất định. Có
thể kể đến một số công trình nhƣ sau: Đề tài Luận án Tiến sỹ Doãn
1
Hồng Nhung – Năm 2006 – Khoa Luật, ĐHQGHN; Các công trình
nghiên cứu này đã phân tích cơ sở lý luận về Hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng, các
công trình nghiên cứu cũng đƣa ra một số giải pháp thực hiện pháp
luật.
Về sách xuất bản gồm: Các sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua
ở Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (NXB Lao động – xã hội,
2009), Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên);
cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của TS. Trần
Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (NXB. Tƣ pháp,
2009). Các công trình nghiên cứu này đã đi sâu vào nghiên cứu về hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam với một cái nhìn tổng quát
về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện nay.
Về luận văn, luận án nghiên cứu có liên quan gồm: Đề tài “Pháp
luật về nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp qua thực tiễn thực
hiện tại thành phố Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thu Dung–
Học viện khoa học xã hội– Năm 2011); Luận văn thạc sỹ Đinh Gia
Cảnh “Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà
Nội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật về mua
bán nhà ở xã hội” (Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại
học Luật Hà Nội - năm 2014), đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
theo pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sỹ Luật Dân sự Dƣơng Đình
Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014), đề tài “Pháp luật về nhà ở
xã hội cho ngƣời thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dƣơng” (Luận
văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015),
các công trình nghiên cứu này đã chỉ ra chủ thể, nội dung của Hợp
đồng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, đã đề cập thực tiễn áp dụng
quy định của pháp luật tại một số địa bàn (từ góc độ thực tiễn) và đƣa
ra một số giải pháp nhất định.
Các bài viết trên báo, tạp chí, các website; ví dụ: Bộ phận Đói
nghèo và Phát triển của UNES-CAP và UN-HABITA. Hƣớng dẫn cho
các nhà hoạch định chính sách – Nhà ở cho ngƣời nghèo ở các thành
phố Châu Á – Tập2: Nhà ở thu nhập thấp: Cách tiếp cận giúp ngƣời
nghèo đô thị tìm nơi ở phù hợp, cũng khai khác rất nhiều về đề tài này
nhƣ: bài viết “Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn
từ khía cạnh thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay”-
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, bài viết “Pháp luật về nhà ở xã hội trong
nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam” của Võ Thị Mỹ Hƣơng trên Tạp
2
chí Nhà nƣớc và pháp luật số 4, năm 2012, tr. 37, bài viết “Góp phần
gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội” của Vũ Văn Thanh đăng trên Báo
Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 104 (số tháng 8/2015), bài viết
“Tăng cƣờng quản lý của nhà nƣớc về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội” của Bùi Thu Thủy đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề
cơ sở số 107 (số tháng 11/2015), các bài viết dù nhìn dƣới góc độ khác
nhau nhƣng đã chỉ ra các nội dung, đặc điểm pháp lý cơ bản của Hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội so với các hợp đồng khác, những hạn chế
bất cập trong thực hiện Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Kết thừa những thành tựu của các nghiên cứu trên và đẩy mạnh đi
sâu vào nghiên cứu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam,
những nội dung luận văn sẽ kế thừa từ các công trình nghiên cứu trên
bao gồm: Một số vấn đề lý luận pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội, thực tiễn và một số vƣớng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp
luật đối với hợp đồng này.
Tuy nhiên, hầu hết các công trình nghiên cứu nhìn nhận dƣới góc
độ Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành nên đề tài
tiếp tục phát triển trên cơ sở những quan điểm, quy định pháp luật
hiện hành.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý
luận cơ bản về thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội, đánh giá thực trạng về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội để luận giải nhằm đƣa ra một số giải pháp có tính khả thi
có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng nhƣ các nhà đầu tƣ có thể
triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các đối tƣợng đủ
điều kiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về nhà ở xã hội.
Từ đó để có thể hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói
chung và Luật Nhà ở nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Những nhiệm vụ cần phải thực hiện để hoàn thiện đề tài “Hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” nhƣ sau:
- Hệ thống hóa, phân tích các quy định của pháp luật về giao kết và
thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam;
- Thu thập tài liệu thực tế để qua đó thấy đƣợc thực trạng áp dụng
pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng
của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn của Việt
3
Nam để thấy rõ hơn tình hình phát triển hợp đồng thuê mua nhà ở xã
hội tại Việt Nam.
- Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn
trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam.
- Đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là các quan điểm trong các công trình nghiên
cứu những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; thực
trạng giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội hiện nay để nêu ra những khó khăn và nguyên nhân của những
khó khăn đó, các trƣờng hợp điển hình về hợp đồng này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội nói riêng có liên quan đến nhiều
lĩnh vực pháp luật khác nhau. Đề tài nghiên cứu các quy định của
pháp luật hiện hành quy định về thuê mua nhà ở xã hội nằm trong các
văn bản pháp luật nhƣ: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013... và các văn bản hƣớng
dẫn thi hành. Đồng thời, có sự phân tích các quy định của pháp luật có
liên quan và những yếu tố ảnh hƣởng đến giao dịch thuê mua nhà ở xã
hội trên cả hai phƣơng diện lý luận và thực tiễn.
Về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017
Về không gian: Trong phạm vi cả nƣớc.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp luận
Luận văn đƣợc viết trên cơ sở Chủ nghĩa Mác Lê- Nin và tƣ tƣởng
Hồ Chí Minh để thể chế chủ trƣơng, đƣờng lối của Đảng, pháp luật
của Nhà nƣớc quy định về Nhà ở xã hội nói chung và về hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể hơn, luận văn vận dụng chủ
nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê
nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu đánh giá sự vật, hiện
tƣợng nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện, trong mối quan hệ tác
động lẫn nhau giữa các yếu tố trong bản thân đối tƣợng nghiên cứu và
giữa đối tƣợng nghiên cứu với các sự vật, hiện tƣợng khác đồng thời
4
phát hiện ra quy luật phát triển của đối tƣợng nghiên cứu theo từng
giai đoạn phát triển lịch sử.
5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu, ngƣời viết đã vận dụng kết hợp
các phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp đối chiếu, phƣơng pháp phân
tích, phƣơng pháp tổng hợp... và đặc biệt là phƣơng pháp phân tích
luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định
của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể nhƣ sau:
+ Phƣơng pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập
đƣợc trong các bài nghiên cứu và thực tế.
+ Phƣơng pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành
phân tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu
không chỉ các quy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của
nƣớc ngoài.
+ Phƣơng pháp tổng hợp: để có thể đƣa ra các đánh giá tổng thể và
đề xuất các giải pháp thực hiện.
+ Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật đƣợc sử dụng
trong toàn bộ luận văn để phân tích và bình luận các điều luật, các tình
huống và đƣa ra những nhận xét.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam”
khi đạt đƣợc mục tiêu sẽ đóng góp một phần về đánh giá các quy định
pháp luật vềhợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, chỉ ra
những vƣớng mắc trong thực tế áp dụng việc thực hiện trên thực tế.
Luận văn đƣa ra một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn mà
Nhà nƣớc, các chủ đầu tƣ, những đối tƣợng thuộc diện thuê mua nhà ở
xã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những
hậu quả xấu xảy ra làm các bên có thể xảy ra tranh chấp.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Chƣơng 3: Định hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ
chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam.
5
Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.1. Khái
quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.2.1. Đặc điểm chung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Một là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng ƣng thuận
Hai là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng song vụ
Ba là, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng có đền bù
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu
tƣ bất động sản đƣợc chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong
một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận.
Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng đƣợc chuyển giao cho bên thuê
khi kết thúc hợp đồng thuê mua.
1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.3. Phân loại hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
1.1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
1.2. Pháp luật điều chỉnh về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
theo pháp luật Việt Nam
1.2.1. Nguồn luật điều chỉnh
1.2.2. Khung pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
+ Theo quy định tại 450 Bộ luật dân sự 2005, Điều 430 Bộ luật dân
sự 2015, Điều 121 Luật nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa
thuận và phải đƣợc lập thành văn bản.
+ Theo quy định tại Điều 11 Thông tƣ 20/2016/TT-BXD và điểm b
khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định rõ chi tiết
và nội dung đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1.3. Các yếu tố tác động đến thực hiện hợp đồng thuê mua nhà
ở xã hội
1.3.1. Yếu tố chính trị, pháp luật
Quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con ngƣời đƣợc
tất cả các nƣớc trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ.
1.3.2. Những yếu tố khác tác động đến thực hiện thuê mua nhà ở
xã hội
6
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Chƣơng 1 của luận văn đã hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ
bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt
Nam. Bằng các phƣơng pháp so sánh, đối chiếu, trích dẫn, tác giả đã
đƣa ra đƣợc những đặc điểm làm nổi bật lên đặc trƣng của hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam. Các quy định pháp luật đã đƣợc
phân tích, bình luận trong luận văn để có cái nhìn tổng quát về giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thấy
đƣợc sự phù hợp của pháp luật Việt Nam so với pháp luật nƣớc ngoài.
Đồng thời, những quy định này cũng góp phần giúp Nhà nƣớc quản lý
chặt chẽ về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội đang đƣợc giao kết và
thực hiện ngày càng nhiều để đáp ứng đƣợc nhu cầu của xã hội và đa
dạng hóa các loại hình phát triển nhà ở xã hội.
Trong đó có lƣu ý tới đặc thù của từng đối tƣợng thụ hƣởng, điều
kiện thực tiễn của từng địa phƣơng. Các tiêu chuẩn này cần đƣợc tính
toán để áp dụng một cách ổn định, nhất quán trong khoảng thời gian
quy định, phù hợp với quy hoạch tổng thể chung của từng vùng và
từng địa phƣơng. Công việc này sẽ góp phần quan trọng vào việc định
hƣớng thị trƣờng bất động sản, dự báo những thay đổi trong chiến
lƣợc nhà ở cũng nhƣ chính sách văn bản pháp lý Nhà nƣớc.
7
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ
HỘI TẠI VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
* Bên thuê mua nhà ở xã hội
Trong Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt (năm 2011) quy định 8
đối tƣợng đƣợc quyền thuê mua nhà ở xã hội, nhƣng theo Điều 49,
Điều 50, Khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định hẹp hơn,
chỉ có 7 nhóm đối tƣợng.
Những đối tƣợng đó bao gồm:
Thứ nhất, ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp
luật về ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng.
Theo Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của Ủy ban thƣờng vụ
Quốc Hội ban hành 16/7/2012 về pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số
điều của pháp lệnh ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng quy định
ngƣời có công với cách mạng gồm: ngƣời hoạt động cách mạng trƣớc
1/1/1945; ngƣời hoạt động cách mạng từ 1/1/1945 đến ngày khởi
nghĩa tháng Tám năm 1945; liệt sĩ; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh
hùng lực lƣợng vũ trang nhân dân; anh hùng lao động trong thời kỳ
kháng chiến; bệnh binh; ngƣời hoạt động cách mạng, hoạt động kháng
chiến bị địch bắt tù, đày; ngƣời hoạt động kháng chiến giải phóng dân
tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; ngƣời có công giúp đỡ
cách mạng. Chúng ta đã trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và
chống Mĩ lịch sử, khốc liệt để dành lấy tự do nhƣ ngày hôm nay. Công
lớn là dựa vào những ngƣời đi trƣớc, những anh hùng thời đó để có
thể đƣa cách mạng Việt Nam đi tới đƣợc thắng lợi. Do vậy, Nhà nƣớc
đã ban hành rất nhiều chính sách để hỗ trợ những ngƣời có công với
Cách mạng và chính sách về nhà ở xã hội là một trong những chính
sách đó.
Theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành
ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà
ở xã hội thì những ngƣời có công với cách mạng muốn đƣợc thuê mua
nhà ở xã hội phải có giấy tờ chứng minh về đối tƣợng theo quy định
của pháp luật về ngƣời có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng
nhà ở và chƣa đƣợc hỗ trợ nhà ở của Nhà nƣớc do Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú cấp.
8
Thứ hai, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời thuộc diện hộ gia đình
nghèo tại khu vực đô thị.
Công văn số 395/BXD-QLN ban hành ngày 03/03/2015 của Bộ
xây dựng về việc “hƣớng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo
Thông tƣ số 17/2014/TT-BXD” quy định ngƣời lao động có thu nhập
thấp: “là ngƣời làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức
thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Theo đó, những ngƣời thu nhập
thấp là những ngƣời có tổng thu nhập dƣới 9.000.000 đồng/1 tháng là
những ngƣời đƣợc thuê mua nhà ở xã hội.
Hộ gia đình nghèo đƣợc xác định để thuê mua nhà ở xã hội theo
Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tƣớng
Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng
cho giai đoạn 2016-2020 khi đáp ứng một trong hai tiêu chí nhƣ sau:
- Có thu nhập bình quân đầu ngƣời/tháng từ đủ 900.000 đồng trở
xuống;
- Có thu nhập bình quân đầu ngƣời/tháng trên 900.000 đồng đến
1.300.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lƣờng mức độ thiếu hụt
tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
Thứ ba, ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong
và ngoài khu công nghiệp.
Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục mở rộng đối tƣợng đƣợc thuê mua
nhà ở xã hội: không chỉ hỗ trợ cho những ngƣời lao động làm việc
trong khu công nghiệp mà còn hỗ trợ cho những ngƣời lao động làm
việc tại các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp, các khu công
nghiệp, khu chế xuất không đủ quỹ đất để đáp ứng hết nhu cầu nhà ở
cho công nhân. Những công nhân đó phải sống tại các khu nhà trọ
chật chội, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu làm ảnh
hƣởng đến sức khỏe và cuộc sống của công nhân. Đặc biệt, điều này
đƣợc coi là một trong những nguyên nhân làm gia tăng các tệ nạn xã
hội. Xây dựng và phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tƣợng này là
yêu cầu bức thiết góp phần đảm bảo cuộc sống của họ nói riêng, lợi
ích của toàn xã hội nói chung, đặc biệt là ở các thành phố lớn.
Thứ tƣ, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ
thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
Đối tƣợng trên là những ngƣời “làm công cho Nhà nƣớc” với mức
lƣơng đã đƣợc quy định theo bậc, theo ngành. Trong thời buổi kinh tế
9
thị trƣờng nhƣ hiện nay, mức lƣơng của cán bộ công chức thấp hơn
nhiều so với những ngƣời làm việc cho các thành phần kinh tế ngoài
quốc doanh. Nhà nƣớc đã có những điều chỉnh về mức lƣơng cơ bản,
phụ cấp đặc thù nhƣng cũng chƣa đủ để những đối tƣợng này có đƣợc
một cuộc sống tốt trong khi mức giá đất, giá nhà ngày một tăng cao.
Đặc biệt với các cán bộ, công chức là ngƣời đến từ các địa phƣơng
khác hiện đang công tác tại các thành phố lớn thì điều này càng trở
nên khó khăn hơn cả. Mặc dù Nhà nƣớc đã có những chính sách nhà ở
công vụ tại các cơ quan nhƣng số lƣợng nhà ở công vụ còn rất hạn
chế. Hơn nữa chỉ một số đối tƣợng cụ thể mới đƣợc ở nhà ở công vụ
theo quy định của pháp luật. Vì vậy, tạo điều kiện cho nhóm đối tƣợng
này có nhà ở ổn định là điều hết sức quan trọng giúp họ có điều kiện
công tác tốt.
Nhóm này đƣợc thuê mua nhà ở xã hội khi có giấy xác nhận của cơ
quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tƣợng để chứng minh đối
tƣợng và thực trạng nhà ở khó khăn.
Thứ năm, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật
về cán bộ, công chức, viên chức.
Với bậc lƣơng cán bộ, công chức, viên chức của nƣớc ta hiện nay
để mua đƣợc một ngôi nhà thì quả thật là một bài toán quá khó đối với
họ. Để giảm thiểu tham nhũng cũng nhƣ hỗ trợ cán bộ, công chức,
viên chức thì nhà ở xã hội là giải pháp mà Nhà nƣớc ta hƣớng tới.
Thứ sáu, các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ.
Đối tƣợng đƣợc thuê nhà ở công vụ bao gồm: cán bộ lãnh đạo
Đảng, Nhà nƣớc thuộc diện đƣợc ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm
nhận chức vụ; cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà
nƣớc, tổ chức chính trị - xã hội đƣợc điều động, luân chuyển theo yêu
cầu công tác; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ
trang nhân dân khi đƣợc điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng
an ninh; giáo viên đƣợc cử đến công tác tại các xã vùng xa, vùng đặc
biệt khó khăn, biên giới, hải đảo; bác sỹ, nhân viên y tế đƣợc cử đến
công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu
vực biên giới, hải đảo hoặc đƣợc cửa luân phiên có thời hạn xuống
công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tế tuyến dƣới [23, Điều
11]. Những ngƣời đƣợc thuê nhà ở công vụ cũng là những ngƣời có
mức thu nhập bình quân không cao, cũng là những cán bộ, công chức,
viên chức của Nhà nƣớc hƣởng mức lƣơng theo bậc, theo ngạch quy
định. Tạo điều kiện cho họ cũng là để họ có thể chuyên tâm vào làm
việc, kiện toàn và vận hành bộ máy Nhà nƣớc, thúc đẩy sự phát triển
10
của từng địa phƣơng, từng lĩnh vực.
Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải
tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc
bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.
Đây là sự hỗ trợ mang tính tích cực, không chỉ tạo cơ hội cho
những ngƣời khó khăn về nhà ở cải thiện điều kiện chỗ ở mà còn góp
phần hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng. Từ trƣớc đến nay, nhà
tái định cƣ luôn là vấn đề hóc búa với các địa phƣơng có tốc độ đô thị
hóa nhanh. Vấn đề không chỉ là thiếu quỹ nhà tái định cƣ mà còn ở
việc không ít trƣờng hợp sau khi nhận đƣợc tiền đền bù, hỗ trợ nhƣng
vẫn không đủ khả năng để chi trả cho việc mua nhà tái định cƣ, dù giá
nhà tái định cƣ luôn thấp hơn nhiều so với giá nhà ở thƣơng mại. Việc
đƣa các hộ dân phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất
của Nhà nƣớc sẽ tạo thêm “kênh” tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự
khó khăn thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà ở.
Theo Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ban hành ngày
20/10/2015 của Chính phủ thì nhóm đối tƣợng này muốn đƣợc thuê
mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện sau: có bản sao có
chứng thực chứng minh ngƣời đó có tên trong danh sách thu hồi đất ở,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm
theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi ngƣời có nhà,
đất bị thu hồi về việc chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất
ở tái định cƣ.
* Bên cho thuê mua nhà ở xã hội:
Pháp nhân: Là chủ thể chủ yếu phát triển nhà ở xã hội. Tuy lợi
nhuận thấp nhƣng Nhà nƣớc cũng có rất nhiều cơ chế ƣu đãi để pháp
nhân có thể pháp triển nhà ở xã hội nói chung và loại hình thuê mua
nhà ở xã hội nói riêng.
Nhà nƣớc: Là chủ thể đặc biệt của nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã
hội thực hiện dựa trên nguồn vốn từ ngân sách để tạo quỹ nhà ở, Nhà
nƣớc sẽ đứng ra phân phối đến các đối tƣợng có nhu cầu nhằm giải
quyết chính sách xã hội. Nhà nƣớc vừa là bên thực hiện, vừa là bên
ban hành các chính sách nhằm khuyến khích sự phát triển của phân
khúc nhà ở xã hội.
Không phải là chủ thể trực tiếp tham gia vào hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội nhƣng các ngân hàng lại có vai trò quan trọng để giao kết
và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Ngân hàng là kênh huy
động vốn hữu hiệu để những đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà ở xã hội có
thể sở hữu ngôi nhà của mình thông qua hợp đồng thuê mua nhà ở xã
11
hội một cách dễ dàng hơn. Không chỉ vậy, ngân hàng còn làm vai trò
kích cầu để các nhà đầu tƣ có thể phát triển các dự án về nhà ở xã hội,
góp phần đẩy mạnh việc giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Do
đó, những chính sách để vay vốn ngân hàng đƣợc Nhà nƣớc điều
chỉnh thƣờng xuyên để phù hợp với tình hình thực tế và hỗ trợ tối đa
cho các chủ thể của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Ngƣời thu nhập thấp: Ngƣời thu nhập thấp và ngƣời lao động tại
các khu công nghiệp-khu chế xuất, nhóm đối tƣợng này hiện chiếm số
lƣợng lớn, đặc biệt là tại các đô thị nhƣ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Nâng cao vai trò của ngƣời dân trong quy trình triển khai, thiết kế
nhà ở xã hội. Việc đề xuất những quy trình và hƣớng dẫn cụ thể, thực
chất để ngƣời dân có cơ hội tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực thuê mua
nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện chất lƣợng ở cho cộng đồng, đồng
thời hƣớng tới tính minh bạch và công khai trong các công tác quản lý
nhà ở tại địa phƣơng.
Ngƣời lao động: Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa
của các đô thị lớn hiện nay, nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội cho các
nhóm đối tƣợng tại khu vực đô thị ngày càng lớn, đặc biệt là nhóm đối
tƣợng công nhân đang làm việc tại các KCN và KCX của các thành
phố. Xã hội hóa việc lo nhà ở cho công nhân tại KCN-KCX là chủ
trƣơng thiết thực để hàng ngàn gia đình công nhân đƣợc an cƣ và yên
tâm lao động. Song, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều mâu thuẫn và khó
khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội hay nhà lƣu trú cho công nhân,
đó là nhu cầu chỗ ở của công nhân rất lớn nhƣng các doanh nghiệp lại
không chú ý đến việc xây nhà ở này, hoặc nếu có thì những khu nhà
đã xây xong vẫn không thu hút đƣợc công nhân đến thuê ở. Chủ thể
chính thụ hƣởng sản phẩm nhà ở xã hội lại chƣa đƣợc quan tâm, tìm
hiểu xem đặc điểm văn hoá của họ nhƣ thế nào (nhu cầu thực tế, thói
quen, đặc điểm vùng miền…), cũng nhƣ tìm hiểu những mong muốn
và nguyện vọng thực sự của nhóm đối tƣợng công nhân lao động, tại
khu vực đô thị về loại hình thuê mua nhà ở xã hội với điều kiện chi trả
mà họ chấp nhận đƣợc. Để từ đó xây dựng nhà ở xã hội trên mong
muốn của nhóm đối tƣợng này cũng nhƣ hài hoà đƣợc lợi ích của chủ
đầu tƣ, chủ doanh nghiệp.
2.1.2. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà
ở xã hội
Theo Điều 51 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 22, 23 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định cụ thể,
chi tiết hơn về điều kiện đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về thuê mua
12
nhà ở xã hội. Theo đó, đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về
thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn đăng ký thuê mua nhà ở theo mẫu
và phải có giấy xác nhận các điều kiện:
2.1.3. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.1.4. Hình thức của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Nhà ở là một loại tài sản lớn, do đó việc quy định về hình thức của
hợp đồng về nhà ở nói chung và hợp đồng về thuê mua nhà ở xã hội
nói riêng cũng đƣợc quy định một cách chặt chẽ.
Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 quy định tất cả các hợp đồng
về nhà ở đều phải đƣợc lập thành văn bản. Quy định này nhằm tạo
điều kiện pháp lý cũng nhƣ ràng buộc với các bên. Tuy nhiên, hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội lại khác với hợp đồng về nhà ở đơn thuần.
Hợp đồng về nhà ở đơn thuần đƣợc siết chặt hơn với thủ tục công
chứng, chứng thực, đặt dƣới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nƣớc. Còn
với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì lại không bắt buộc phải qua
công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp các bên tự thỏa thuận về việc
phải công chứng, chứng thực hợp đồng [35, Điều 122]. Quy định này
khiến nhiều ngƣời lo sợ về tính ràng buộc pháp lý đối với hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội.
2.1.5. Một số chính sách ưu đãi đối với các chủ thể trong hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội
2.2.1. Tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua ỏ
Việt Nam
2.2.2. Những vướng mắc trong thực hiện pháp luật về hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội
Trong những năm vừa qua, các dự án về nhà ở xã hội nói chung
cũng nhƣ hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nói chung đã đƣợc triển
khai và xây dựng. Nhà nƣớc cũng đã ban hành các chính sách hỗ trợ
xây dựng các dự án và đẩy mạnh hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn còn gặp nhiều khó khăn, cụ
thể:
Năm 2016 Tòa án nhân dân quận X, TP. Đà Nẵng đã giải quyết 02
vụ án về tranh chấp "Tranh chấp thuê mua nhà ở xã hội ".
* Nguyên đơn: Bà Trần Thị Nguyệt. Sinh năm: 1986.
Ông Lê Minh Long. Sinh năm: 1980
Cùng trú tại: K20/21, đƣờng hoàng Diệu, quận Hải Châu, TP. Đà
Nẵng.
13
* Bị đơn: Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà
Vicoland.
Trú tại: Số 78, đƣờng Phan Bá Phiến, phƣờng Thọ Quang, quận
Sơn Trà, TP. Đà Nẵng.
Nội dung vụ án
Vào ngày 19/02/2016, bà Nguyệt và ông Long có ký hợp đồng
thuê, mua 01 căn nhà của Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát
triển nhà Vicoland, tại phƣờng Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP. Đà
Nẵng với số tiền 420.000.000 đồng. Theo hợp đồng thì thời gian giao
nhà là ngày 31/9/2016.
Thực hiện hợp đồng trên bà Nguyệt và ông Long đã thanh toán đủ
số tiền trên cho Công ty nhƣng đến tháng 02/2017 Công ty vẫn chƣa
giao nhà theo hợp đồng.
Do vậy, ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty cổ phần tập
đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland phải trả lại cho ông bà số
tiền 420.000.000 đồng và tiễn lãi.
Bị đơn Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà
Vicoland trình bày: Vào tháng 02/2016, ông Nguyễn Bá Lành có nhờ
Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland có ký
hợp đồng với bà Nguyệt và ông Long thuê, mua hộ 01 lô chung cƣ tại
phƣờng Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng với số tiền
420.000.000 đồng và Công ty đã nhận đủ số tiền trên.
Đến ngày 31/9/2016 Công ty chƣa bàn giao nhà cho bà Nguyệt và
ông Long nhƣ đã cam kết. Việc Công ty không giao nhà đúng quy
định là do trong quá trình xây dựng thời tiết không thuận lợi thƣờng
hay mƣa bão và do một số hạng mục công trình có sự điều chỉnh cho
phù hợp thiết kế, hơn nữa một số vật tƣ thiết bị về chậm.
Hiện nay công trình đang chuẩn bị hoàn thành, dự kiến tháng tháng
6/2017 sẽ nghiệm thu và đƣa vào sử dụng. Việc bà Nguyệt và ông
Long khởi kiện thì Công ty có ý kiến nhƣ sau: Nếu bà Nguyệt và ông
Long tiếp tục nhận căn hộ thì Tháng 6/2017 Công ty sẽ bàn giao cho
bà Nguyệt và ông Long nhƣ hợp đồng; trƣờng hợp bà Nguyệt và ông
Long không nhận căn hộ thì Công ty sẽ hoàn trả số tiền 420.000.000
đồng và tiền lãi nhƣ yêu cầu của bà Nguyệt và ông Long.
Với nội dung trên, sau 02 lần tiến hành hòa giải các bên đƣơng sự
đã thống nhất và quyết định:
Công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà Vicoland có
nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Nguyệt và ông Lê Minh Long số tiền:
420.000.000 đồng và 4.500.000 đồng tiền lãi.
14
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hội ngày càng cao, đặc biệt trong
những năm gần đây, khi nền kinh tế khủng hoảng, thị trƣờng bất động
sản xuống dốc và chƣa lấy lại đƣợc thời hoàng kim nhƣ trƣớc. Thế
nhƣng, các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
vẫn chƣa đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng khiến việc giao kết và thực
hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫn chƣa cao. Hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội mới chỉ phát triển nhiều ở các thành phố
lớn nhƣ: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…, còn ở những nơi khác thì
chƣa đƣợc sử dụng nhiều. Thực tế cho thấy việc áp dụng pháp luật để
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Vì vậy, luận văn cần đƣa ra
những kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn, đẩy mạnh kết quả
thực thi pháp luật và nâng cao hiệu quả của giao kết, thực hiện hợp
đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.
15
Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT, TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỰC HIỆN
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM
3.1. Những yêu cầu và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
3.1.1. Những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội tại Việt Nam
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội tại Việt Nam
Hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện
nay phải tuân theo đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng, chính sách của
Nhà nƣớc. Cùng với sự phát triển của đất nƣớc, hệ thống pháp luật nói
chung, đặc biệt là hệ thống pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội phải
ngày càng trên đà đi lên cùng đất nƣớc. Hiện nay, những quy định
dành riêng cho thuê mua nhà ở xã hội còn chƣa nhiều, dẫn đến tình
trạng khi đi vào thực tiễn thì các nhà đầu tƣ, đối tƣợng, cơ quan Nhà
nƣớc rất khó khăn trong việc thực hiện. Do đó, cần đẩy mạnh hơn nữa
và quy định chi tiết những quy định của pháp luật về thuê mua nhà ở
xã hội.
Nhanh chóng ban hành các quy định của pháp luật phù hợp với
thực tế khi tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở
xã hội. Việc cần thiết không chỉ trong lĩnh vực thuê mua nhà ở xã hội
nói riêng mà trong tất cả các lĩnh vực trong cuộc sống mà pháp luật
điều chỉnh thì cần phải ban hành quy định của pháp luật hay dự kiến
các quy định trƣớc khi có tình huống thực tế xảy ra. Không để tình
trạng ngƣời dân không biết áp dụng điều khoản nào của quy định hay
pháp luật hay lại ngồi chờ cho đến khi có những văn bản pháp luật
mới, mà không biết ngồi chờ đến bao giờ trong khi ai cũng sốt sắng
với vấn đề nhà cửa của mình.
Việt Nam nên học hỏi những kinh nghiệm từ sự thành công trong
việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là phát triển thuê mua nhà ở xã
hội của các nƣớc trên Thế giới. Học hỏi có chọn lọc, phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội của đất nƣớc, tâm lý của ngƣời dân Việt Nam
nhƣng vẫn đi theo xu hƣớng hội nhập Thế giới. Để làm đƣợc điều này,
cần phải có những nhà làm luật chuyên ngành, nghiên cứu kỹ lƣỡng
về vấn đề này để có thể đƣa ra những ý kiến đạt hiệu quả cao.
16