Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • 121 trang
  • file .docx
më ®Çu
1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi
§Êt ®ai ®îc x¸c ®Þnh lµ tµi s¶n v« gi¸ cña quèc gia,
lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ ®Þa bµn ph©n bæ c¸c khu
d©n c, c¸c ngµnh kinh tÕ, lµ bé phËn c¬ b¶n cña l·nh thæ
quèc gia, lµ thµnh phÇn quan träng bËc nhÊt cña m«i trêng
sèng.
§Êt ®ai cã gi¸ trÞ nh vËy nªn con ngêi lu«n lu«n cã
mong muèn t¸c ®éng vµo nã thêng xuyªn vµ tÝch cùc ®Ó
t¹o ra nh÷ng gi¸ trÞ vËt chÊt, tinh thÇn phôc vô ®êi sèng
cho m×nh. Sù chuyÓn dÞch ®Êt ®ai tõ chñ thÓ sö dông nµy
sang chñ thÓ sö dông kh¸c lµ mét quy luËt vËn ®éng tÊt
yÕu. LuËt ®Êt ®ai 1993 cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt lµ mét bíc ®ét ph¸ quan träng trong viÖc quy ®Þnh c¸c
quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt, më ra thêi kú míi t¹o ®iÒu
kiÖn thuËn lîi cho c¸c quan hÖ ®Êt ®ai vËn ®éng phï hîp víi
c¬ chÕ thÞ trêng. Tuy nhiªn, cïng víi sù ph¸t triÓn cña c¸c
quan hÖ x· héi kh«ng ngõng diÔn ra s«i ®éng trong nÒn kinh
tÕ thÞ trêng, c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt nµy tá ra kh«ng thËt
phï hîp vµ cßn nhiÒu bÊt cËp. LuËt ®Êt ®ai 1993 ®· ®îc
Quèc héi söa ®æi, bæ sung vµo c¸c n¨m 1998 vµ 2001. MÆc
dï vËy c¸c v¨n b¶n nµy vÉn cha thËt phï hîp víi nhu cÇu ®iÒu
chØnh c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Ngµy
26/11/2003, Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai míi víi nhiÒu
®iÓm míi, tiÕn bé h¬n so víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, trong
®ã c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt còng
cã nhiÒu ®iÓm míi.
1
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt thùc chÊt lµ viÖc Nhµ níc
c«ng nhËn tÝnh hîp ph¸p trong hµnh vi tù ®iÒu chØnh ®Êt
®ai gi÷a ngêi sö dông ®Êt ®Ó t¹o lËp quyÒn sö dông cho
chñ thÓ míi. ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo luËt ®Êt ®ai
2003 bao gåm chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho
thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, b¶o l·nh, tÆng cho, gãp vèn
b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Trong c¸c h×nh thøc nµy, chuyÓn
nhîng quyÒn sö dông ®Êt lµ h×nh thøc giao dÞch phæ biÕn
vµ s«i ®éng nhÊt. LuËt ®Êt ®ai x¸c ®Þnh ngêi sö dông ®Êt
hîp ph¸p, kh«ng cã tranh chÊp cã ®ñ ®iÒu kiÖn theo quy
®Þnh cña ph¸p luËt cã quyÒn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông
®Êt cña m×nh cho ngêi kh¸c. Nhê thÕ ngêi sö dông ®Êt hîp
ph¸p ngoµi viÖc khai th¸c sö dông cßn cã thÓ chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c ®Ó thu vÒ mét kho¶n tiÒn
t¬ng øng víi gi¸ trÞ cña nã, ®Êt ®ai trë thµnh tµi s¶n cã gi¸
vµ quyÒn sö dông ®Êt tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Tuy nhiªn, trong thêi gian qua, viÖc chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt diÔn ra víi nhiÒu phøc t¹p. T×nh tr¹ng
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt tr¸i ph¸p luËt vÉn diÔn ra
kh¸ phæ biÕn. §©y còng lµ lý do chøng minh cho sù cÇn
thiÕt ®Ó nghiªn cøu t×m hiÓu b¶n chÊt ph¸p lý hîp ®ång
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt so víi nh÷ng hîp ®ång
d©n sù kh¸c. Sù nhËn thøc ®óng ®¾n ®Çy ®ñ c¸c quy
®Þnh vÒ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt lµ cÊp
thiÕt trong ho¹t ®éng thùc tiÔn khi thùc hiÖn ph¸p luËt vµ
vËn dông ph¸p luËt trong ho¹t ®éng xÐt xö cña Toµ ¸n.
2
Nh÷ng ®iÒu tr×nh bµy trªn ®©y chÝnh lµ lý do cña
viÖc chän ®Ò tµi " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất "
lµm luËn v¨n th¹c sÜ cña häc viªn.
2. T×nh h×nh nghiªn cøu ®Ò tµi
Trong thêi gian võa qua, ë níc ta ®· cã mét sè nhµ
khoa häc, nhµ qu¶n lý nghiªn cøu thùc tr¹ng cña ph¸p luËt
vµ thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt vÒ chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt, qua ®ã cã ®a ra nh÷ng ®¸nh gi¸ hoÆc thËm chÝ
lµm c¬ së cho viÖc söa ®æi, bæ sung c¸c quy ®Þnh vÒ
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt nãi chung. Nay trªn c¬ së
®ã, t¸c gi¶ cã sù tæng hîp vµ kÕ thõa ®Ó nghiªn cøu mét
c¸ch cã hÖ thèng, tõ ®ã ph©n tÝch vµ ®a ra nh÷ng nhËn
®Þnh, ®¸nh gi¸ cña m×nh vÒ c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ
hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë níc ta.
Tõ ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng cña ph¸p luËt vÒ chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt vµ thùc tiÔn cña quan hÖ chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt diÔn ra trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng cña
thêi gian võa qua, còng nh thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt vÒ
lÜnh vùc nµy, t«i thÊy r»ng viÖc nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ
thèng vµ ph©n tÝch c¸c quy ®Þnh cña hîp ®ång chuyÓn nh-
îng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ®a ra biÖn ph¸p hoµn thiÖn nã
cã ý nghÜa rÊt lín trong t×nh h×nh hiÖn nay.
3. Môc ®Ých, ph¹m vi vµ ®èi tîng nghiªn cøu cña
®Ò tµi
Ph¸p luËt hiÖn hµnh quy ®Þnh nhiÒu lo¹i quan hÖ
chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt nh chuyÓn ®æi, chuyÓn
3
nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ chÊp, b¶o l·nh, tÆng cho,
gãp vèn, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt. T¸c gi¶ lùa chän
nghiªn cøu mét lo¹i quan hÖ ®îc coi lµ phæ biÕn vµ quan
träng nhÊt - quan hÖ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông
®Êt.
Môc ®Ých nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ ph©n tÝch, ®¸nh
gi¸, nh÷ng quy ®Þnh vÒ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt ®Ó trªn c¬ së ®ã ®a ra nh÷ng ph¬ng híng, gi¶i
ph¸p nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vµ c¬ chÕ ¸p dông ph¸p
luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó gãp
phÇn lµm lµnh m¹nh hãa c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng quyÒn
sö dông ®Êt.
§Ó ®¹t ®îc môc ®Ých trªn t¸c gi¶ ®· ®i s©u ph©n
tÝch c¸c kh¸i niÖm c¬ b¶n, cã liªn quan ®Õn vÊn ®Ò
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông vµ ph©n tÝch c¸c néi dung cña
hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®îc quy ®Þnh
trong ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam.
4. C¬ së lý luËn vµ ph¬ng ph¸p nghiªn cøu
C¬ së ph¬ng ph¸p luËn cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi
luËn lµ chñ nghÜa duy vËt biÖn chøng vµ chñ nghÜa duy vËt
lÞch sö; t tëng Hå ChÝ Minh vµ ®êng lèi cña §¶ng vÒ Nhµ níc
vÒ ®Êt ®ai.
Trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu, t¸c gi¶ ®· sö dông ph¬ng
ph¸p so s¸nh, ph©n tÝch, tæng hîp...
5. ý nghÜa cña kÕt qu¶ nghiªn cøu
C¸c kÕt qu¶ nghiªn cøu nµy cã thÓ ®îc sö dông lµm
tµi liÖu tham kh¶o t¹i c¸c c¬ së ®µo t¹o vµ nghiªn cøu vÒ
4
luËt häc. Mét sè gi¶i ph¸p cña ®Ò tµi cã gi¸ trÞ tham kh¶o
®èi víi c¸c c¬ quan x©y dùng vµ thùc thi ph¸p luËt vÒ hîp
®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë níc ta.
6. KÕt cÊu cña luËn v¨n
Ngoµi phÇn më ®Çu, kÕt luËn vµ danh môc tµi liÖu
tham kh¶o, néi dung cña luËn v¨n gåm 3 ch¬ng:
Ch¬ng 1: Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vÒ chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông vµ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông
®Êt.
Ch¬ng 2: Thùc tr¹ng ph¸p luËt hîp ®ång chuyÓn nh-
îng quyÒn sö dông ®Êt theo ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam vµ
thùc tiÔn ¸p dông.
Ch¬ng 3: Ph¬ng híng, gi¶i ph¸p hoµn thiÖn vµ c¬
chÕ ¸p dông luËt vÒ hîp ®ång chuyÓn nhîng quyÒn sö dông
®Êt.
5
Ch¬ng 1
Nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn
vÒ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông vµ hîp ®ång
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt
1.1. Kh¸i niÖm quyÒn sö dông ®Êt vµ chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt
1.1.1. Kh¸i niÖm quyÒn sö dông ®Êt
Khi nãi ®Õn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai, chóng ta thÊy víi
t c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u, nhµ níc cã ®Çy ®ñ c¸c quyÒn
chiÕm h÷u sö dông vµ ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai. Trong c¸c
quyÒn n¨ng ®ã quyÒn sö dông lµ cã ý nghÜa thùc tÕ lín
nhÊt, trùc tiÕp ®em l¹i lîi Ých cho chñ së h÷u. Nhng nhµ níc
kh«ng ph¶i lµ chñ thÓ trùc tiÕp sö dông ®Êt mµ gi¸n tiÕp sö
dông th«ng qua c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong x· héi b»ng c¸ch
giao ®Êt, cho thuª ®Êt vµ c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
cho nh÷ng ngêi sö dông ®Êt trùc tiÕp.
Thùc vËy, quyÒn sö dông ®Êt tríc hÕt chóng ta ph¶i
hiÓu ®îc ®©y lµ mét quyÒn tù nhiªn, khi con ngêi chiÕm
h÷u ®Êt ®ai, th× hä sÏ thùc hiÖn hµnh vi sö dông ®Êt mµ
cô thÓ lµ khai th¸c tÝnh n¨ng sö dông cña ®Êt ®ai mµ
kh«ng quan t©m ®Õn h×nh thøc së h÷u cña nã. Th«ng qua
hµnh vi sö dông ®Êt mµ con ngêi cã thÓ tháa m·n nh÷ng
nhu cÇu cña m×nh còng nh lµm ra cña c¶i cho x· héi. Ch¼ng
h¹n:
+ Trong lÜnh vùc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp,
nu«i trång thñy s¶n, ®Êt ®ai ®îc xem nh lµ t liÖu s¶n xuÊt
6
quan träng nhÊt vµ kh«ng thÓ thiÕu. Nhê viÖc thùc hiÖn
quyÒn sö dông ®Êt mµ ngêi sö dông ®Êt ®· khai th¸c nguån
lîi trùc tiÕp tõ ®Êt ®ai. NÕu nh kh«ng cã ®Êt ®ai, th× lao
®éng cña con ngêi kh«ng thÓ s¶n sinh ra lóa, g¹o ®Ó phôc
vô cho c¸c nhu cÇu thiÕt yÕu thêng ngµy. Khi x¸c ®Þnh mèi
quan hÖ gi÷a lao ®éng vµ ®Êt ®ai, C. M¸c cho r»ng: "Lao
®éng lµ yÕu tè c¬ b¶n cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt nhng kh«ng
ph¶i lµ yÕu tè duy nhÊt t¹o ra cña c¶i vËt chÊt- Lao ®éng
ph¶i kÕt hîp víi ®èi tîng lao ®éng míi s¶n xuÊt ra cña c¶i vËt
chÊt" [19].
+ Trong cuéc sèng, ®Êt ®ai lµ n¬i tró ngô cña con ng-
êi, nhê cã ®Êt ®ai vµ th«ng qua hµnh vi sö dông ®Êt, cã
thÓ trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp, con ngêi míi cã thÓ tån t¹i, nh
®i l¹i, vui ch¬i, lao ®éng, nghØ ng¬i. NÕu nh kh«ng cã ®Êt
®ai th× kh«ng cã cuéc sèng cña con ngêi.
+ Th«ng qua hµnh vi sö dông ®Êt trong c¸c lÜnh vùc
qu¶n lý, kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi, an ninh, quèc phßng, con
ngêi míi t¹o ra c¸c gi¸ trÞ vËt chÊt, tinh thÇn ®Ó thóc ®Èy
sù ph¸t triÓn chung cña nh©n lo¹i.
Ngoµi ra, quyÒn sö dông ®Êt ®îc xem nh lµ mét
quyÒn n¨ng ph¸p lý, quyÒn n¨ng nµy ®îc ph¸p luËt ghi nhËn
vµ b¶o vÖ. ë ®©y chóng chóng ta ®i s©u ph©n tÝch quyÒn
sö dông ®Êt díi gãc ®é chÝnh trÞ- ph¸p lý.
Nh chóng ta ®· biÕt, kÓ tõ HiÕn ph¸p 1980 ra ®êi,
®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc võa lµ ngêi ®¹i
diÖn chñ së h÷u võa lµ chñ qu¶n lý ®èi víi ®Êt ®ai. Tuy
nhiªn, trong giai ®o¹n tõ n¨m 1980 ®Õn n¨m 1987, trªn
thùc tÕ Nhµ níc ta cha x¸c lËp ®îc mét c¸ch ®Çy ®ñ quyÒn
7
së h÷u chñ cña m×nh ®èi víi ®Êt ®ai, ®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai
®ang thuéc quyÒn chiÕm h÷u, sö dông cña c¸c tæ chøc, hé
gia ®×nh c¸ nh©n. ViÖc kh¼ng ®Þnh, tuyªn bè chÕ ®é së
h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai ë trong giai ®o¹n nµy chØ lµ mét
cuéc c¶i c¸ch trªn v¨n b¶n ph¸p quy. Ngêi ®ang sö dông
®Êt c¶m thÊy "®ét ngét" v× m×nh kh«ng ph¶i lµ së h÷u
chñ thöa ®Êt nhng l¹i thÊy dêng nh ch¼ng mÊt m¸t g× v×
m×nh vÉn ®îc quyÒn khai th¸c sö dông ®Êt ®ai vèn kh«ng
cßn thuéc së h÷u cña m×nh. Tuy nhiªn, chóng ta cã thÓ thÊy
r»ng trong giai ®o¹n nµy c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö
dông ®Êt cha ®îc quan t©m tháa ®¸ng, ph¸p luËt míi chØ
chó träng ®Õn lîi Ých cña Nhµ níc mµ cha cã gi¶i ph¸p cho
quyÒn lîi cña ngêi ®ang sö dông ®Êt vèn lµ chñ së h÷u tríc
®ã. Thùc tr¹ng nµy còng lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n
dÉn ®Õn ngêi sö dông ®Êt kh«ng chñ ®éng khai th¸c hÕt
tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai, t¹o ra sù khñng ho¶ng kinh tÕ n«ng
nghiÖp ë níc ta trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thËp niªn 1980.
Ngµy 29/12/1987, Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai
gåm 6 ch¬ng 57 ®iÒu. §©y lµ bíc khëi ®Çu cho viÖc x¸c lËp
mèi quan hÖ gi÷a Nhµ níc víi t c¸ch lµ ngêi ®¹i diÖn chñ së
h÷u vÒ ®Êt ®ai vµ ngêi sö dông ®Êt. LuËt ®· quy ®Þnh
mét c¸ch cô thÓ, cã hÖ thèng nghÜa vô vµ quyÒn lîi cña ngêi
sö dông ®Êt. Víi nh÷ng quy ®Þnh nµy, chÕ ®Þnh vÒ quyÒn
sö dông ®Êt ®îc h×nh thµnh, nã ®îc x©y dùng trªn c¬ së
®Êt ®ai thuéc së h÷u cña toµn d©n, quyÒn sö dông ®Êt ®-
îc Nhµ níc ghi nhËn nh lµ mét h×nh thøc thÓ hiÖn cña chñ së
h÷u mµ Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖn. Nhµ níc giao ®Êt, ghi nhËn
cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn sö dông
®Êt ®Ó khai th¸c c«ng dông vµ hëng hoa lîi, lîi tøc tõ ®Êt
8
®ai. Thùc tÕ, LuËt ®Êt ®ai n¨m 1987 bíc ®Çu ®· t¹o c¬ së
ph¸p lý ®Ó ph¸t huy quyÒn së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt
®ai, thiÕt lËp ®îc mét sù æn ®Þnh nhÊt ®Þnh trong viÖc sö
dông ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, do cã sù t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ
trêng, nhu cÇu sö dông ®Êt ngµy cµng trë nªn bøc xóc, trong
khi Nhµ níc võa kh«ng chó träng ®Õn c¸c yÕu tè kinh tÕ cña
®Êt ®ai võa nghiªm cÊm viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng ®Êt
®ai díi mäi h×nh thøc, t¹o nªn mét lùc c¶n cho sù vËn ®éng,
chuyÓn dÞch cña quyÒn sö dông ®Êt, lµm k×m h·m sù ph¸t
triÓn kinh tÕ cña ®Êt níc. Tríc t×nh h×nh ®ã, HiÕn ph¸p
1992 vµ LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ra ®êi, ®¸nh dÊu mét mèc
lÞch sö quan träng trong viÖc quy ®Þnh quyÒn cña ngêi sö
dông ®Êt, mét mÆt ph¸p luËt tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai
thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý, thõa
nhËn vµ b¶o vÖ quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña ngêi sö
dông ®Êt, mÆt kh¸c, ph¸p luËt ®· thùc sù quan t©m ®Õn
quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt, ®ã lµ ghi nhËn ngêi sö dông
®Êt hîp ph¸p cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, bao
gåm c¸c quyÒn: chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi, cho thuª, thõa
kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt Tuy nhiªn, viÖc thùc hiÖn
c¸c quyÒn nµy kh«ng ph¶i lµ hoµn toµn tù do mµ ph¶i tu©n
theo nh÷ng ®iÒu kiÖn do Nhµ níc ®Æt ra. Nh vËy, trong giai
®o¹n nµy quyÒn sö dông ®Êt cña ngêi sö dông ®Êt ®· ®îc
më réng h¬n, cã thÓ nãi Nhµ níc ®· "trao" cho ngêi sö dông
®Êt "quyÒn ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña thöa ®Êt sö
dông trong mét khu«n khæ nhÊt ®Þnh", nhê ®ã ngêi sö
dông ®Êt ngoµi viÖc cã quyÒn khai th¸c sö dông ®Êt ®ai
cña m×nh cßn cã thÓ chñ ®éng thùc hiÖn chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt ®ã cho ngêi kh¸c khi kh«ng cã nhu cÇu hoÆc
9
®iÒu kiÖn sö dông ®Êt. §©y lµ ®iÓm ®ét ph¸ lín nhÊt cña
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, t¹o tiÒn ®Ò cho viÖc h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt, lµm cho ngêi sö
dông ®Êt ph¸t huy tèi ®a hiÖu qu¶ kinh tÕ mang l¹i tõ ®Êt.
Tõ ®ã, cïng víi viÖc ph¸p luËt thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸
b»ng viÖc Nhµ níc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, quyÒn
sö dông ®Êt ®Êt ®· ®îc xem nh lµ mét quyÒn tµi s¶n, cã
thÓ trÞ gi¸ ®îc b»ng tiÒn, nhê ®ã mµ ngêi sö dông ®Êt cã
thÓ ®a quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh vµo tham gia c¸c giao
dÞch d©n sù.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 kh¼ng ®Þnh ngêi sö dông
®Êt cã quyÒn chuyÓn nhîng sö dông ®Êt vµ nay luËt ®Êt
®ai 2003 ghi nhËn chÝnh thøc chuyÓn tÆng cho quyÒn sö
dông ®Êt tuy nhiªn kh«ng thÓ ®ång nhÊt quyÒn së h÷u ®Êt
®ai víi quyÒn sö dông ®Êt bëi chóng cã sù kh¸c nhau vÒ c¶
néi dung, ý nghÜa cô thÓ.
- QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ quyÒn ban ®Çu (cã tríc),
cßn quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn ph¸i sinh (cã sau) xuÊt
hiÖn khi ®îc nhµ níc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, cho phÐp
nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hay c«ng nhËn quyÒn sö
dông ®Êt.
- QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ mét lo¹i quyÒn trän vÑn,
®Çy ®ñ cßn quyÒn sö dông ®Êt l¹i kh«ng trän vÑn, ®Çy
®ñ. Bëi v×, thø nhÊt, ngêi sö dông ®Êt kh«ng cã ®Çy ®ñ
c¸c quyÒn n¨ng nh Nhµ níc víi t c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së
h÷u; thø hai, kh«ng ph¶i ngêi nµo cø cã quyÒn sö dông ®Êt
hîp ph¸p lµ cã ®ñ 9 quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt. LuËt ®Êt
®ai 2003 cã sù ph©n biÖt gi÷a c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt.
10
Ch¼ng h¹n, chñ hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt kh«ng
ph¶i lµ ®Êt thuª míi cã quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông
®Êt n«ng nghiÖp trong cïng mét x·, phêng, thÞ trÊn víi hé
gia ®×nh kh¸c (§iÒu 113) tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc cho
thuª ®Êt theo h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m chØ cã
quyÒn b¸n, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng tµi s¶n thuéc
së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª mµ kh«ng ®îc thùc
hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn nhîng, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn
b»ng quyÒn sö dông ®Êt thuª (§iÒu 111). HoÆc chØ nh÷ng
ngêi sö dông ®Êt theo h×nh thøc giao ®Êt tr¶ tiÒn sö dông
®Êt vµ thuª ®Êt theo h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn
cho c¶ thêi gian thuª ®Êy ®· ®îc tr¶ tiÒn cho nhiÒu n¨m mµ
thêi h¹n thuª ®Êt ®· ®îc tr¶ tiÒn cßn l¹i Ýt nhÊt
5 n¨m míi ®îc ph¸p luËt cho hëng ®Çy ®ñ 9 quyÒn n¨ng nãi
trªn.
Nh vËy, chÕ ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt ®îc xem nh lµ
mét h×nh thøc thùc hiÖn quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt
®ai. Theo ®ã, Nhµ níc víi t c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u, cã
quyÒn ®Þnh ®o¹t toµn bé ®Êt ®ai trªn ph¹m vi toµn quèc
vµ vÒ mÆt ph¸p lý, Nhµ níc cã ®Çy ®ñ ba quyÒn n¨ng cña
chñ së h÷u theo luËt ®Þnh. Tuy nhiªn, Nhµ níc l¹i kh«ng trùc
tiÕp chiÕm h÷u,sö dông ®Êt ®ai mµ th«ng qua quyÒn ®Þnh
®o¹t tèi cao cña m×nh cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸
nh©n cã quyÒn sö dông ®Êt b»ng c¸c h×nh thøc giao ®Êt,
cho thuª ®Êt, thõa nhËn viÖc sö dông ®Êt æn ®Þnh hoÆc
c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®îc x¸c lËp bëi c¸c hµnh vi
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Tïy thuéc vµo c¸c
11
h×nh thøc kh¸c nhau mµ Nhµ níc quy ®Þnh cho hä ®îc hëng
nh÷ng quyÒn vµ thùc hiÖn nh÷ng nghÜa vô kh¸c nhau.
Tõ ph©n tÝch trªn, chóng ta thÊy, quyÒn sö dông ®Êt
lµ mét lo¹i quyÒn ®Æc trng cña ngêi sö dông ®Êt, nã ®îc
ph¸i sinh tõ quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. §©y lµ lo¹i
quyÒn ph¸t sinh trªn c¬ së kÕt hîp mét c¸ch ®Æc thï quyÒn
tµi s¶n cña chñ së h÷u víi yÕu tè quyÒn lùc nhµ níc. V× vËy,
quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt còng nh quyÒn nhËn
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ph¶i ®îc ¸p dông ®èi víi
tÊt c¶ c¸c chñ thÓ mµ nã bÞ h¹n chÕ bëi quyÒn lùc nhµ níc.
§iÒu nµy thÓ hiÖn ë chç, Nhµ níc ban hµnh c¸c quy ®Þnh
cña ph¸p luËt mét c¸ch chÆt chÏ vÒ h×nh thøc, thñ tôc,
®iÒu kiÖn, quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn tham gia quan
hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Tãm l¹i, quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn khai th¸c nh÷ng
thuéc tÝnh cã lîi tõ ®Êt mét c¸ch hîp ph¸p th«ng qua c¸c
hµnh vi sö dông ®Êt hoÆc chuyÓn quyÒn ®ã cho ngêi kh¸c.
Qu¸ tr×nh h×nh thµnh, vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña quyÒn
sö dông ®Êt võa diÔn ra mét c¸ch tÊt yÕu, kh¸ch quan võa
cã sù g¾n liÒn vµ lÖ thuéc víi chÕ ®Þnh quyÒn së h÷u toµn
d©n ®èi víi ®Êt ®ai mµ Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖn. Tuy
nhiªn, quyÒn sö dông ®Êt cña ngêi sö dông ®Êt lµ mét
ph¹m trï kh¸ réng, bao gåm nhiÒu quyÒn n¨ng ph¸p lý kh¸c
nhau, trong ®ã, cã quyÒn ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
C¸c quyÒn nµy ph¸t sinh, thay ®æi hoÆc chÊm døt n»m
trong mét "khu«n khæ" nhÊt ®Þnh. Khu«n khæ ®ã chÝnh lµ
ý chÝ cña Nhµ níc ®îc thùc hiÖn b»ng viÖc ban hµnh c¸c
quy ®Þnh cña ph¸p luËt b¾t buéc ngêi sö dông ®Êt vµ c¸c
12
c¬ quan qu¶n lý nhµ níc ph¶i tu©n theo. C¸c quy ®Þnh nµy
võa cã tÝnh æn ®Þnh, võa cã sù biÕn ®æi tïy thuéc vµo
tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn cña x· héi. Tõ chç chØ ghi nhËn
ngêi ngêi sö dông ®Êt chØ cã 5 quyÒn chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt t¹i LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ níc ®· më réng
cho ngêi ngêi sö dông ®Êt cã thªm quyÒn cho thuª l¹i, gãp
vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong mét sè trêng hîp
nhÊt ®Þnh t¹i LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt
®Êt ®ai ngµy 01/12/1998 vµ c¸c quyÒn nµy tiÕp tôc ®îc
kh¼ng ®Þnh t¹i LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña
LuËt ®Êt ®ai ngµy 29/6/2001 vµ ®Æc biÖt lµ LuËt ®Êt ®ai
2003 ®îc Quèc héi níc Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam
khãa XI th«ng qua ngµy 26/11/2003.
Trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay, ®Ó khuyÕn khÝch khai
th¸c mäi tiÒm n¨ng ®Êt ®ai, gãp phÇn thóc ®Èy sù n¨ng
®éng cña c¸c yÕu tè tÝch cùc khi ®îc Nhµ níc giao quyÒn sö
dông ®Êt, Nhµ níc ®ang cã xu híng ngµy cµng më réng
quyÒn n¨ng cña ngêi sö dông ®Êt. ViÖc më réng quyÒn cho
ngêi sö dông ®Êt thÓ hiÖn sù quan t©m s©u s¾c cña Nhµ
níc ®Õn ngêi sö dông ®Êt, lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn
thóc ®Èy viÖc khai th¸c tiÒm n¨ng ®Êt ®ai theo híng s¶n
xuÊt hµng hãa, ®ång thêi cã t¸c dông thóc ®Èy sù ph¸t
triÓn ngµy cµng m¹nh mÏ, n¨ng ®éng cña thÞ trêng quyÒn
sö dông ®Êt. Tuy nhiªn, viÖc më réng nµy kh«ng ®ång
nghÜa víi viÖc Nhµ níc ph©n phèi hoÆc tõ bá quyÒn cña chñ
së h÷u, dï cã më réng quyÒn ®Õn ®©u th× nguyªn t¾c
®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vÉn gi÷ v÷ng. Ngêi sö dông
®Êt chØ ®îc thùc hiÖn nh÷ng quyÒn n¨ng cña m×nh mµ
ph¸p luËt ghi nhËn vµ ph¶i thùc hiÖn nh÷ng quyÒn ®ã trong
13
sù rµng buéc, chi phèi vµ kiÓm so¸t cña Nhµ níc, ®ã lµ ph¶i
tu©n thñ nh÷ng nguyªn t¾c, tr×nh tù, thñ tôc, ®iÒu kiÖn
vµ c¸c nghÜa vô do ph¸p luËt quy ®Þnh. Tïy tõng trêng hîp,
®èi tîng sö dông ®Êt nhÊt ®Þnh mµ ph¸p luËt quy ®Þnh cho
hä cã nh÷ng quyÒn n¨ng ph¸p lý cô thÓ.
1.1.2. Kh¸i niÖm chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
QuyÒn sö dông ®Êt lµ kh¸i niÖm cã néi dung réng,
trong ®ã cã nhiÒu quyÒn n¨ng kh¸c nhau. Mét trong nh÷ng
quyÒn n¨ng c¬ b¶n vµ ®Æc biÖt quan träng cña ngêi sö
dông ®Êt lµ quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Trong nÒn
kinh tÕ thÞ trêng, quyÒn sö dông ®Êt lµ mét lo¹i tµi s¶n ®îc
chuyÓn quyÒn sö dông, ®îc ®a trao ®æi, giao dÞch.
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc ngêi cã quyÒn sö
dông ®Êt cã thÓ chuyÓn quyÒn nµy cho ngêi kh¸c b»ng mét
trong c¸c h×nh thøc: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª,
cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt, gãp vèn,
thÕ chÊp vµ b¶o l·nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc Nhµ níc c«ng nhËn tÝnh
hîp ph¸p trong hµnh vi tù ®iÒu chØnh ®Êt cña chñ thÓ
®ang sö dông cho chñ thÓ míi. Hay nãi kh¸c ®i, chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc Nhµ níc cho phÐp ngêi sö dông
®Êt ®îc "®Þnh ®o¹t" quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña
m×nh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 lÇn ®Çu tiªn ghi nhËn ngêi sö
dông ®Êt ®îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông. TiÕp ®ã Bé luËt
d©n sù n¨m 1995 ®· dµnh PhÇn thø N¨m ®Ó quy ®Þnh vÒ
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. LuËt ®Êt ®ai 2003 ghi nhËn
chÝn h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt gåm chuyÓn
14
®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng
cho quyÒn sö dông ®Êt, gãp vèn, thÕ chÊp vµ b¶o l·nh b»ng
gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.
Trong qu¸ tr×nh x©y dùng Dù th¶o Bé luËt d©n sù
(söa ®æi) cã mét sè ý kiÕn cho r»ng kh«ng cÇn ®a vµo Bé
luËt d©n sù c¸c quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
v× ph¸p luËt ®Êt ®ai ®· quy ®Þnh cô thÓ vÒ vÊn ®Ò nµy.
Tuy nhiªn, sau khi c©n nh¾c, Quèc héi vÉn gi÷ l¹i PhÇn thø
N¨m - Quy ®Þnh vÒ quyÒn sö dông ®Êt trong Bé luËt d©n
sù míi - Bé luËt d©n sù n¨m 2005. §¬ng nhiªn, c¸c quy
®Þnh vÒ tr×nh tù, thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®· cã
trong ph¸p luËt ®Êt ®ai th× Bé luËt d©n sù kh«ng nh¾c l¹i
n÷a mµ chØ tËp trung quy ®Þnh vÒ h×nh thøc ph¸p lý d©n
sù cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §ã chÝnh lµ c¸c hîp
®ång vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
HiÖn nay cã hai c¸ch nh×n nhËn vÒ néi hµm cña kh¸i
niÖm chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông ®Êt. Theo c¸ch nh×n
nhËn thø nhÊt, viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt chØ ®îc
thùc hiÖn theo c¸c h×nh thøc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng,
tÆng cho vµ thõa kÕ. Cßn theo c¸ch nh×n nhËn thø hai th×
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt bao gåm tÊt c¶ c¸c quyÒn
chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ,
thÕ chÊp, tÆng cho, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö
dông ®Êt. Chóng t«i ®ång ý víi c¸ch nh×n nhËn thø hai cïng
víi sù gi¶ thÝch: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, tÆng cho vµ
thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt trän vÑn c¸c quyÒn cßn l¹i bao gåm cho thuª, cho thuª
l¹i, gãp vèn, b¶o l·nh, thÕ chÊp b»ng quyÒn sö dông ®Êt vÉn
15
®îc coi lµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nhng ®©y lµ chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt h¹n chÕ, kh«ng trän vÑn [24].
 §Æc ®iÓm cña chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau:
Thø nhÊt, ngêi sö dông ®Êt kh«ng cã toµn quyÒn
quyÕt ®Þnh, ®o¹t tuyÖt ®èi víi ®Êt thuéc quyÒn sö dông
cña m×nh nh ®èi víi c¸c lo¹i tµi s¶n kh¸c thuéc quyÒn së
h÷u. Khi thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nh÷ng
ngêi tham gia vµo giao dÞch ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh
vÒ ®iÒu kiÖn, néi dung, tr×nh tù, thñ tôc do ph¸p luËt quy
®Þnh. ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt bÞ rµng buéc bëi
thêi h¹n, môc ®Ých vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt. Ngêi nhËn
quyÒn sö dông ®Êt ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých mµ
Nhµ níc ®· x¸c ®Þnh.
Thø hai, do ®Êt ®ai lu«n cã mét vÞ trÝ cè ®Þnh kh«ng
di dêi ®îc, bëi vËy kh¸c víi c¸c hµng hãa kh¸c nã cÇn ®îc ®o
®¹c, lËp hå s¬ thöa, ®¸nh sè, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn
sö dông ®Êt hîp ph¸p. ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt chñ
yÕu ®îc tiÕn hµnh th«ng qua hÖ thèng hå s¬ giÊy tê vÒ
®Êt. Do vËy, trong c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai hå s¬ ®Þa
chÝnh, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, c¸c hîp ®ång
ph¶i râ rµng, c«ng khai, minh b¹ch.
Thø ba, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt khi chuyÒn sö dông
®Êt phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè nh vÞ trÝ thöa ®Êt, kh¶
n¨ng sinh lîi cña ®Êt, møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng, c¸c
yÕu tè kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi kh¸c. Do vËy, cïng mét diÖn
tÝch nhng täa l¹c t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c nhau, thËm chÝ hai thöa
16
®Êt n»m kÒ nhau th× khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt gi¸ cã
thÓ rÊt kh¸c
1.1.3. ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt nhu cÇu
tÊt yÕu cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng
Nh ®· ph©n tÝch ë trªn ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ ®Æc biÖt
®èi víi ®êi sèng con ngêi. §Êt ®ai cã thuéc tÝnh h÷u h¹n
cña diÖn tÝch vµ sù chªnh lÖch vÒ gi¸ trÞ sö dông. Nhu cÇu
sö dông cña mçi chñ thÓ lµ kh¸c nhau. Do vËy, ®Ó cã ®îc
thöa ®Êt phï hîp víi nhu cÇu sö dông cña m×nh, c¸c chñ thÓ
ph¶i thùc hiÖn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho nhau.
QuyÒn sö dông ®Êt lµ mét quyÒn tµi s¶n- mét quyÒn cã thÓ
lîng hãa ®îc b»ng tiÒn. ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt,
do vËy, lµ ®iÒu kiÖn cho phÐp quyÒn sö dông ®Êt trë thµnh
mét lo¹i hµng hãa ®Æc biÖt lu th«ng trªn thÞ trêng. ë níc ta
hiÖn nay, thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt kh«ng nh÷ng ®·
xuÊt hiÖn mµ cßn ho¹t ®éng rÊt s«i ®éng kh«ng nh÷ng ë
khu vùc thµnh thÞ mµ cßn len lái ®Õn tõng ngâ ng¸ch th«n
quª. Nh vËy, cã thÓ nhËn ®Þnh r»ng: chuyÓn nhîng quyÒn
sö dông ®Êt lµ mét nhu cÇu thiÕt thùc cña ngêi sö dông ®Êt
thÓ hiÖn ra mét c¸ch râ rµng trªn thÞ trêng, vµ chÝnh nã lµ
mét nhu cÇu tÊt yÕu kh¸ch quan cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
§Ó lµm râ tÝnh tÊt yÕu kh¸ch quan cña sù tån t¹i thÞ
trêng quyÒn sö dông ®Êt còng nh nhu cÇu chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt, tríc hÕt, chóng ta cÇn ®¸nh gi¸ quan
hÖ ®Êt ®ai nãi chung vµ quan hÖ chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt nãi riªng trong c¸c c¬ chÕ kinh tÕ kh¸c nhau. Nh
trªn ®· ph©n tÝch, quan hÖ ®Êt ®ai vµ quan hÖ chuyÓn
nhîng quyÒn sö dông ®Êt cã lÞch sö ph¸t triÓn cña nã. øng
17
víi mçi giai ®o¹n lÞch sö kh¸c nhau, néi dung cña mèi quan
hÖ nµy kh«ng gièng nhau. KÓ tõ n¨m 1945 ®Õn nay, nÒn
kinh tÕ níc ta ®îc ph©n thµnh hai giai ®o¹n ph¸t triÓn víi
hai c¬ chÕ kinh tÕ kh¸c nhau lµ c¬ chÕ tËp trung bao cÊp
(nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch hãa tËp trung) vµ nÒn kinh tÕ thÞ tr-
êng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa.
HiÕn ph¸p 1980 ®· kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së
h÷u toµn d©n, do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý. B»ng quy
®Þnh nµy, Nhµ níc chØ thõa nhËn mét h×nh thøc së h÷u quy
nhÊt - së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhê sù thèng nhÊt
qu¶n lý chØ mét h×nh thøc duy nhÊt nµy mµ Nhµ níc ®· lo¹i
bá ®îc c¸i h×nh thøc së h÷u kh¸c nh së h÷u tËp thÓ, së h÷u
t nh©n vÒ ®Êt ®ai tõ ®ã chÊm døt hµng lo¹t nh÷ng tranh
chÊp vÒ quyÒn së h÷u víi ®Êt ®ai, t¹o c¬ së ph¸p lý cho
viÖc quy ®Þnh kh«ng thõa nhËn viÖc ®ßi l¹i ®Êt ®ai ®·
giao cho ngêi kh¸c sö dông. §iÒu nµy còng ®· t¹o ®îc sù æn
®Þnh vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, an toµn vµ trËt tù x· héi ë c¸c
®Þa bµn d©n c, ®ång thêi gióp nhµ níc thùc hiÖn vai trß tèi
cao trong viÖc ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai.
Tuy nhiªn, trong thêi kú nµy, ph¸p luËt nghiªm cÊm
mäi hµnh vi mua b¸n chiÕm ®Êt ®ai, ph¸t canh thu t« díi
mäi h×nh thøc. Hay nãi c¸ch kh¸c, sau khi HiÕn ph¸p 1980
ra ®êi th× vÊn ®Ò x· héi hãa ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn mét
c¸ch tuyÖt ®èi. ViÖc sö dông ®Êt ®ai bÞ "®ãng khung"
trong quan hÖ giao ®Êt, thu håi ®Êt gi÷a ngêi sö dông ®Êt
víi Nhµ níc. Mäi quan hÖ kinh tÕ nãi chung ®Òu ®îc vËn
hµnh theo kÕ ho¹ch ®· ®îc lËp s½n cho c¸c c¬ quan nhµ níc
tiÕn hµnh. HiÖu qu¶ kinh tÕ nãi chung kh«ng ®îc coi träng.
§Êt ®ai, søc lao ®éng, c¸c t liÖu s¶n xuÊt kh¸c kh«ng ®îc
18
coi lµ hµng hãa. Chóng còng cã tham gia vµo c¸c quy ®Þnh
s¶n xuÊt kinh doanh nhng kh«ng ph¶i theo nhu cÇu kh¸ch
quan cña thÞ trêng mµ theo ý chÝ chñ quan cña nh÷ng nhµ
ho¹ch ®Þnh kÕ ho¹ch ®iÒu khiÓn. V× thÕ, ®Êt ®ai cïng c¸c
t liÖu s¶n xuÊt, t liÖu lao ®éng nãi trªn kh«ng cã gi¸ trÞ trao
®æi. Quan hÖ ®Êt ®ai trong cã c¬ chÕ qu¶n lý kÕ ho¹ch
hãa tËp trung vÒ c¬ b¶n c¬ chÕ ®¸nh gi¸ víi hai gãc ®é: VÒ
ph¬ng diÖn qu¶n lý ®Êt ®ai, Nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai theo
c¬ chÕ mÖnh lÖnh hµnh chÝnh, c¬ chÕ xin cho lµ chñ yÕu.
VÒ ph¬ng diÖn sö dông ®Êt, ®Êt ®ai ®îc coi lµ cña chung
cña c¶ quèc gia, kh«ng ®îc coi lµ tµi s¶n th«ng thêng ®îc
phÐp giao dÞch. Ngêi sö dông ®Êt kh«ng ®îc chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c khi kh«ng cßn nhu cÇu sö
dông. Do vËy, ®· kh«ng kÝch thÝch vµ gi¶i phãng ®îc n¨ng
lùc s¶n xuÊt cho ngêi lao ®éng. HËu qu¶ lµ ngêi n«ng d©n
kh«ng thiÕt tha g¾n bã víi m¶nh ®Êt cña hä ®ang sö dông.
§Êt ®ai, do vËy, kh«ng ®îc c¶i t¹o båi bæ kÞp thêi ®· trë
nªn hoang hãa hoÆc kÐm ®é ph× nhiªu ®i nhiÒu. ViÖc sö
dông còng bõa b·i l·ng phÝ, kÐm hiÖu qu¶. Ngêi sö dông ®Êt
cã quyÒn kh«ng cã quyÒn lµm chñ thùc sù ®Êt ®ai, hiÖu
qu¶ kinh tÕ trong sù sö dông ®Êt kh«ng ®îc coi träng. §Êt
®ai ®îc coi lµ tµi s¶n c«ng céng, mét thø cña trêi cho, sö
dông nh thÕ nµo còng kh«ng quan träng.
Khi nÒn kinh tÕ ®îc chuyÓn sang c¬ chÕ thÞ trêng
®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, c¸c quan hÖ kinh tÕ ®îc vËn
hµnh theo sù ®iÒu tiÕt cña quy luËt thÞ trêng. Trong c¬ chÕ
kinh tÕ nµy, ®Êt ®ai ®îc ®Æt chóng víi gi¸ trÞ nh ngêi ta
thêng nãi lµ "tÊc ®Êt tÊc vµng", c¸c quan hÖ ®Êt ®ai còng
ph¶i vËn ®éng theo c¬ chÕ thÞ trêng. Më ®Çu cho thêi kú
19
®æi míi trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ph¶i kÓ ®Õn c¬
chÕ giao kho¸n ruéng ®Êt cho hé gia ®×nh, x· viªn sö dông
trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (®îc gäi t¾t lµ Kho¸n 10) theo
NghÞ quyÕt 10 cña Bé ChÝnh trÞ Ban ChÊp hµnh Trung ¬ng
§¶ng ngµy 05/04/1988 ®· tõng bíc "cëi trãi" vµ gi¶i phãng
n¨ng lùc s¶n xuÊt cho ngêi n«ng d©n. C¬ chÕ kho¸n míi nµy
®· ®em l¹i hiÖu qu¶ v« cïng to lín, lµm thay ®æi s©u s¾c
bé mÆt n«ng th«n vµ n«ng nghiÖp ë níc ta. Ngêi n«ng d©n
phÊn khëi, yªn t©m, g¾n bã l©u dµi víi ®Êt ®ai. N¨m 1992,
HiÕn ph¸p míi ®îc ban hµnh. HiÕn ph¸p 1992 tiÕp tôc
kh¼ng ®Þnh Nhµ níc ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng hãa nhiÒu
thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc
theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa. Môc ®Ých chÝnh s¸ch kinh
tÕ cña Nhµ níc lµ lµm cho d©n giµu níc m¹nh, ®¸p øng ngµy
cµng tèt h¬n nhu cÇu vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n trªn
c¬ së gi¶i phãng mäi n¨ng lùc s¶n xuÊt, ph¸t huy tiÒm n¨ng
cña mäi thµnh phÇn kinh tÕ. VÒ lÜnh vùc ®Êt ®ai, Nhµ níc
thèng nhÊt qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai b¶o ®¶m sö dông ®óng
môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶. Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc
vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Tæ chøc c¸ nh©n cã
tr¸ch nhiÖm b¶o vÖ, båi bæ, khai th¸c ®Êt ®ai hîp lý, sö
dông tiÕt kiÖm ®Êt, ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai ®-
îc Nhµ níc giao theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. TiÕp ®ã, ®Ó
ph¸t huy m¹nh mÏ thµnh qu¶ mµ c¬ chÕ kho¸n 10 mang l¹i
vµ cô thÓ hãa tinh thÇn cña HiÕn ph¸p 1992, LuËt ®Êt ®ai
1993 ®îc ban hµnh. §iÓm u viÖt nhÊt cña v¨n b¶n luËt nµy
lµ viÖc chÝnh thøc ghi nhËn quyÒn sö dông ®Êt æn ®Þnh,
l©u dµi cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n vµ cho phÐp hä ®îc
quyÓn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n sö dông.
20