Đề cương đề tài hàng tồn kho và những đắn đo thẩm định gvhd th.s dương tấn khoa

  • 13 trang
  • file .pdf
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

HÀNG TỒN KHO VÀ NHỮNG
ĐẮN ĐO THẨM ĐỊNH
GVHD: Th.S Dương Tấn Khoa
NHÓM SVTH:
Trần Đức Thiện
Trương Thị Tố Như
Nguyễn Thị Dung
Trần Thị Minh Châu
Phạm Văn Phú
Nguyễn Quang Minh
TP HCM., 30 tháng 08 năm 2013
1
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
HÀNG TỒN KHO VÀ NHỮNG ĐẮN ĐO THẨM ĐỊNH
(CĂN HỘ CHUNG CƯ)
A. Phần mở đầu:
1. Lí do chọn đề tài (tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu).
Khi nói tới lượng hàng tồn kho trên thị trường Bất Động Sản, nhiều người
vẫn nghĩ phần lớn lượng hàng là đất nền dự án không bán được. Tuy nhiên trong
một báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho phần lớn lại nằm ở phân khúc căn
hộ chung cư. Vậy lượng căn hộ chung cư đó sẽ được định giá như thế nào vẫn là
câu hỏi mà nhiều người đặt ra ở thời điểm hiện tại? Tuy nhiên thì hiện tại vẫn chưa
có câu trả lời thỏa đáng cho câu hỏi trên. Nắm bắt được tình hình trên nhóm đã chọn
đề tài mang tên: “Hàng tồn kho và những đắn đo thẩm định – căn hộ chung cư” để
thực hiện nghiên cứu cũng như là giúp tìm ra phương pháp thích hợp để thẩm định
những căn hộ chung cư tồn kho trên.
2. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích: Nhóm thực hiện bài nghiên cứu này nhằm giúp tìm ra phương
pháp thích hợp nhất để thẩm định những căn hộ chung cư tồn kho trên thị trường
Việt Nam nói chung và ở TP HCM nói riêng. Giúp cho những nhà đầu tư biết được
chính xác giá trị một căn hộ chung cư từ đó lựa chọn phương án đầu tư cho thích
hợp.
Mục tiêu: Tìm ra được phương pháp thẩm định tối ưu nhất để ứng dụng thực
tế thẩm định hàng tồn kho căn hộ chung cư.
3. Đối tượng nghiên cứu
Những căn hộ chung cư tồn kho trên thị trường bất động sản hiện nay cụ thể
là ở TP HCM.
4. Giả thuyết khoa học
Phương pháp so sánh sẽ giúp xác định chính xác nhất những lô căn hộ chung
cư tồn kho.
Phương pháp thu nhập giúp chúng ta xác định được một giá trị khác nhằm
kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh.
Phương pháp chi phí giúp chúng ta xác định được một giá trị khác nhằm
kiểm chứng mức độ chính xác của phương pháp so sánh.
5. Phạm vi nghiên cứu
Thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh ở thời điểm hiện tại.
2
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
6. Nội dung nghiên cứu:
- Cơ sở lý luận liên quan tới những phương pháp thẩm định giá trị bất động
sản.
- Thực trạng thị trường căn hộ chung cư tồn kho ở TP HCM.
- Một số biện pháp, giải pháp nhằm xác định đúng giá trị
- Kết luận – đề xuất - kiến nghị.
7. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu là công cụ nghiên cứu khoa học trong thực hiện
nhiệm vụ đề tài. Phương pháp nghiên cứu khoa học do mục tiêu và đối tượng
nghiên cứu quyết định.
Phương pháp nghiên cứu: trình bày các phương pháp nghiên cứu mà ta sử
dụng. Gồm có một số phương pháp như sau:
 Phương pháp nghiên cứu tài liệu.
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp thống kê toán học.
 Phương pháp chuyên gia.
Trong các phương pháp nêu trên nhóm nghiên cứu nhận thấy:
 Phương pháp chủ đạo: Phương pháp nghiên cứu tài liệu.
 Phương pháp bổ trợ: những phương pháp còn lại.
B. Phần nội dung nghiên cứu
1. Cơ sở lí luận:
Các phương pháp trong thẩm định giá bất động sản:
1. Phương pháp so sánh:
a) Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với
thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
b) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng trong phương pháp so sánh:
Các nguyên tắc áp dụng:
 Nguyên tắc thay thế:
3
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở
mức thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc
thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản
như vậy trong thị trường mở.
 Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản. Hay
được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản.
Các trường hợp áp dụng:
 Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà có
cùng thiết kế, các nhà phố riêng biệt, các nhóm văn phòng….
 Đất trống
c) Các bước tiến hành phương pháp so sánh:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để tìm các thông tin về giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản thích hợp có thể so sánh với tài sản thẩm định
(thông thường từ 3 đến 5 tài sản so sánh).
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định, từ đó, thực hiện việc điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn
cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích, tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
4
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Qua 5 bước này ta thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp so sánh nên
chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang giao dịch thì kết
quả cho ra chính xác hơn. Còn nếu trường hợp ít tài sản so sánh không đủ đáp ứng
yêu cầu trên thì sẽ có kết quả có độ chính xác kém hơn khi thẩm định
d) Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh
 Ưu điểm:
Đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, trực tiếp phản ánh giá trị thị trường của tài
sản.
 Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin thị trường với độ tin cậy và chính xác cao, thị
trường phải ổn định.
2. Phương pháp chi phí:
a) Khái niệm phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
Có hai cách xác định chi phí xây dựng: chi phí xây dựng mới và chi phí thay
thế
 Chi phí xây dựng mới: là chi phí xây dựng một căn nhà y hệt như vậy theo
thời giá hiện tại. Chi phí này bao gồm tất cả các chức năng lỗi thời của ngôi
nhà, bao gồm các chi phí của bất kỳ các vật liệu lỗi thời đã sử dụng.
 Chi phí thay thế: là số tiền cần thiết để xây dựng một ngôi nhà có tính khả
dụng tương đương. Chi phí này bao gồm việc sử dụng các kỹ thuật xây dựng
hiện đại, vật liệu, thiết kế và thể hiện một vài khía cạnh lỗi thời bị loại ra.
Tuy nhiên, chi phí xây dựng mới có giới hạn khi ước tính vì có thể nhiều loại
vật liệu không còn được sử dụng và bán trên thị trường hoặc không còn phù hợp với
tiêu chuẩn hiện hành nữa. Vì vậy, phương pháp chi phí thay thế thường được sử
dụng hơn vì có thể tìm được dữ liệu.
5
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
b) Các nguyên tắc áp dụng:
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là sử dụng tốt nhất về mặt vật chất, được
phép về pháp luật, có khả năng thực thi về tài chính để mang lại giá trị cao nhất cho
tài sản thẩm định.
Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan
hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở
mức tốt nhất, hiệu quả nhất.
Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu dụng lâu
dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất.
Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn giữa cung
và cầu thì sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản sẽ là sự sử dụng trong
tương lai.
Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ được xác
định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và một
phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.
 Nguyên tắc sử dụng phù hợp:
Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí
và công trình trong các vùng lân cận
- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất
- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
- Phù hợp với quy hoạch của khu vực
- Phù hợp với mục đích sử dụng
 Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở
mức thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc
thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản
như vậy trong thị trường mở.
 Nguyên tắc đóng góp:
6
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản. Hay
được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản.
c) Các bước tiến hành phương pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống.
Giả sử rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những
công trình hiện có trên lô đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng
trên đất, xét trên tất cả mọi yếu tố. Sự giảm giá đó được chia làm ba loại: giảm giá
tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, và giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá qua
công thức như sau:
Giá trị thị Giá thị chi phí hiện
trường của = trường của lô + tại của xây
tài sản đất trống dựng
Trong đó:
Chi phí hiện Tổng giá trị Khấu hao tích tụ
tại của xây = của xây – đối với những xây
dựng dựng mới dựng hiện có
Các phương pháp xác định chi phí :
 Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
 Phương pháp khảo sát số lượng.
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
d) Hạn chế của phương pháp chi phí:
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu trên thị
trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù hợp với thị
trường.
7
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và chi phí không tạo ra giá trị.
Thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây
dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này và đặc biệt
là phải am tường về thị trường.
Khó khăn trong việc ước tính giá trị khấu hao.
3. Phương pháp thu nhập:
e) Khái niệm phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài
sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn. Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản
lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 cách là phương pháp vốn hóa trực
tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản
bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong
tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của
thu nhập.
f) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng:
Nguyên tắc áp dụng:
 Sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể
được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và
đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC – 2000)
 Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn
liền với dự tính của người mua.
 Nguyên tắc cung cầu: giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá. Trên thị
trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung.
8
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Trường hợp áp dụng:
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hằng năm
thành một tổng số vốn. Do đó, thường thẩm định đối với tài sản có khả năng tạo ra
sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.
g) Các bước tiến hành phương pháp thu nhập:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa
chữa bảo quản điều hành, …
Bước 3: Tính thu nhập ròng
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kì
Bước 5: Ước tính tỉ lệ chiết khấu phù hợp
Đây là bước phức tạp và khó khăn nhất trong việc thẩm định giá trị của tài sản
bằng phương pháp thu nhập. Tùy vào nguồn vốn được hình thành như thế nào mà
có tỉ lệ chiết khấu tương ứng với mỗi trường hợp
Nếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản hoàn toàn là nguồn vốn chủ sỡ hữu
tài sản, thì tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu ( re)
Nếu nguồn vốn từ việc hình thành tài sản được tài trợ hoàn toàn bởi nợ vay thì
tỉ lệ chiết khấu ở đây sẽ là chi phí sử dụng nợ vay ( rd)
Nếu nguồn hình thành tài sản được tài trợ bởi cả 2 nguồn từ vốn chủ sở hữu và
từ việc đi vay nợ thì tỉ lệ chiết khấu sẽ là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
(WACC)
9
Đề cương thẩm định hàng tồn kho
Trong đó:
- E là vốn chủ sỡ hữu
- D là vốn vay nợ
- tc là thuế thu nhập doanh nghiệp. Ở Việt Nam, thuế thu nhập doanh nghiệp là
25%
- Re có thể được ước tính từ mô hình CAPM thông qua công thức:
Re = Rf + * ( R m – Rf )
Trong đó:
- Re là chi phí sử dụng của vốn chủ sở hữu đối với cổ phiếu i
- là hệ số beta của cổ phiếu i
- Rf là suất lợi phi rủi ro (là suất sinh lợi của trái phiếu chính phủ có kì hạn 2
năm)
- Rm là suất sinh lợi của danh mục thị trường được xác định bằng lấy trung
bình cộng suất sinh lợi ịch sử trên thị trường, ở Việt Nam dùng chỉ số VN
Index.
Có hai cách tính tỉ suất sinh lợi từ mô hình CAPM: phương pháp trực tiếp và
phương pháp gián tiếp, trong cả hai phương pháp đều cần đến ba thông số tỉ suất
sinh lợi phi rủi ro, mức bù rủi ro của thị trường và hệ số beta của ngành kinh doanh
bất động sản. Tuy nhiên, việc tính hệ số beta cho các công ty ở Việt Nam có thể bị
thiếu chính xác do các yếu tố sau:
 Chỉ số VN-Index thiếu tính đại diện cho danh mục thị trường.
 Không có số liệu về giá cổ phiếu của một công ty cổ phần nếu công ty đó
không niêm yết trên sàn giao dịch chính thức hay giá giao dịch trên thị trường OTC
không được công bố.
 Một số công ty niêm yết nhưng thời gian niêm yết không đủ lớn thì số liệu
chuỗi thời gian cũng không đủ để ước lượng hệ số beta.
 Giao dịch cổ phiếu diễn ra không liên tục và biến động giá bị giới hạn bởi
quy định về biên độ cũng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy của số liệu.
Do đó, để ước lượng hệ số beta của ngành kinh doanh bất động sản chính xác
hơn, có một phương pháp thay thế là ước tính một cách gián tiếp dựa vào một thị
trường chứng khoán phát triển như ở Mỹ.
Theo phương pháp gián tiếp, tỉ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (Re ) được ước
tính như sau:
10