Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh
- 131 trang
- file .doc
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
TÔ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Hà Nội – Năm 2019
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
TÔ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên
Hà Nội – Năm 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Tô Phương Hoa
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời
cảm ơn đến tập thể các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quy hoạch
đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành
luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo là Tiến sĩ Vũ Sỹ
Kiên đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lòng biết ơn chân thành tới lãnh đạo và các cán bộ UBND,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra, tổng hợp số liệu.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các tập thể và cơ quan, ban
ngành, bạn bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các
tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày... tháng... năm 2019
Tác giả luận văn
Tô Phương Hoa
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN.............................................................................vi
DANH MỤC VIẾT TẮT...............................................................................ix
DANH MỤC BẢNG........................................................................................x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ.................................................................................xi
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
1. Đặt vấn đề..................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................4
1.1 Cơ sở lý luận............................................................................................... 4
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản..........................................................................4
1.1.2. Chính sách đất đai...................................................................................7
1.2. Cơ sở thực tiễn......................................................................................... 16
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới.....................................16
1.2.2. Chính sách đất đai ở Việt Nam............................................................. 23
1.2.3. Những thành tựu của chính sách đất đai tại Việt Nam......................... 29
1.2.4. Ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đối với thị trường bất động
sản ở Việt Nam................................................................................................34
1.2.5. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Quảng Ninh
giai đoạn 2013-2017........................................................................................42
1.2.6. Đánh giá chung về các yếu tố quản lý đất đai ảnh hưởng đến phát triển
thị trường bất động sản................................................................................... 45
1.3. Cơ sở pháp lý................................................................................................................................49
iv
1.3.1. Các quy định về pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.................49
1.3.2. Các quy định về chính sách pháp luật khác có liên quan:.....................49
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................50
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................... 50
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 50
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................50
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................50
2.3. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................51
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin...............................................51
2.3.2. Phương pháp chuyên gia.......................................................................51
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và
biểu đạt kết quả nghiên cứu............................................................................ 52
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 53
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả
.........................................................................................................................53
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.............53
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .. 58
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả..........60
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh......60
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2013 – 2017............................................................................................62
3.2.3. Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh.....................................................................................................65
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả......69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................................................... 76
v
3.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất....................................................................................................................76
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................85
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.......98
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát
triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả....................................103
3.6.1. Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh................................103
3.6.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy
mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh...................................................................................................107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 113
vi
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Nội dung trình bày gồm :
+ Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa
+ Lớp: CH3A.QĐ Khóa:3
+ Cán bộ hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên
+ Tên đề tài : Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường
bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
+ Thông tin luận văn :
- Thành phố Cẩm Phả là một trong 14 đơn vị hành chính trực thuộc tỉnh
Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm trong vùng tam giác tăng
trưởng phía Bắc, trên trục kinh tế động lực của tỉnh có tiềm năng và điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội.
+ Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao.
+ Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả đã được phát triển theo Điều chỉnh
Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND
ngày 27/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh). Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn
sẽ là một thành phố có thị trường bất động sản sôi động trong tương lai.
- Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017:
+ Trong giai đoạn 2013-2017, tại thành phố Cẩm Phả đã có tất cả 49920
giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo các năm, trong đó năm 2014 là năm có tổng
số giao dịch cao nhất trong cả giai đoạn; Giao dịch trong thành phố tập trung
vii
ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy ,
Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang
Hanh, Cẩm Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành
phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2
thu được 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản
nhà nước.
- Thực trạng thị trường bất động sản:
+ Về nguồn cung cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là
thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất, người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và nguồn cung từ đấu giá quyền sử
dụng đất cũng góp phần không nhỏ tạo nên sự sôi động trong thị trường bất
động sản.
+ Lượng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả lớn và có xu hướng
không ngừng gia tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng
dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân
nhập cư cao... đặc biệt là thành phố đang được quy hoạch phát triển theo Điều
chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050. Do đó, có thể nhận định
rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia
tăng trong thời gian tới.
+ Hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển khá nhanh chóng trên
địa bàn thành phố và đã có những tác động đáng kể đến thị trường bất động
sản. Trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có 1573 giao dịch được thực hiện thông
viii
qua các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đó là chưa
thống kê được số giao dịch thực hiện thành công do các cá nhân thực hiện.
Điều này cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản đã nhận được sự tin
tưởng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là một thách thức mới với cơ quan
quản lý nhà nước. Đòi hỏi phải thắt chặt hơn nữa sự quản lý hoạt động này,
tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng
tài sản của nhân dân, và thất thu thuế của nhà nước.
ix
DANH MỤC VIẾT TẮT
Danh mục Kí hiệu
Thị trường bất động sản TTBĐS
Tài nguyên và Môi trường TN&MT
Thu hồi đất THĐ
Sử dụng đất SDĐ
Xã hội chủ nghĩa XHCN
Bất động sản BĐS
Kinh tế xã hội KTXH
Quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
Tái định cư TĐC
Cơ sở hạ tầng CSHT
Quyền sử dụng đất QSDĐ
Ủy ban nhân dân UBND
Hội đồng nhân dân HĐND
Giấy chứng nhận GCN
Hợp tác xã HTX
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
x
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2017 ............. 60
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013-
2017 ................................................................................................................. 62
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................... 70
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất .......................................................... 76
Bảng 3.5: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 79
Bảng 3.6: Mục đích đưa vào sử dụng đối với đất chưa sử dụng ..................... 80
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................................................. 81
Bảng 3.8. Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 86
Bảng 3.9. Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................................... 87
Bảng 3.10. Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải
đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................... 88
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................... 89
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2014- 2017 .............................................................................................. 91
Bảng 3.13. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua
từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 ................ 92
Bảng 3.14. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 –
2017 ................................................................................................................. 94
Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm .............................................. 96
giai đoạn 2014 – 2017 ..................................................................................... 96
xi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu 3.1. Biến động kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả qua các năm giai đoạn 2014 – 2017......................................... 93
Biểu 3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017.......................................................97
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế. Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng.
"Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật".
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng
02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh,
cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập trung đã có
những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đặc biệt
là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại II, đây là yếu tố quan
trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.
2
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý
luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa
phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số
yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố
quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn
đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của
chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3
- Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân,
đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai
tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, làm cơ sở để đề xuất
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
4
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
a. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Kinh
nghiệm lịch sử cho thấy việc sử dụng, quy hoạch và quản lý đất đai luôn là
những vấn đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính
trị nhiều nhất ở bất cứ xã hội nào. Những điều này cũng đúng ngay cả trong
thời đại ngày nay (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011).
Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận
một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau:
Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên
giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công
nhận. Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn
vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp. Tùy thuộc vào mỗi vấn
đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa và
cs., 2012).
Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải
tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp
đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo.
5
Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi
THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như
lúc họ đang SDĐ. Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc
chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề mới
với thu nhập ổn định.
Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá
trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được
định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng như
được sử dụng để thế chấp. Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính.
Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần.
Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba
chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai. Do vậy con người không thể
sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012).
Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng
đồng. Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp
vào vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm
hỗ trợ và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước. Đất đai đóng vai
trò mấu chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng.
Giá trị công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh
chóng khi các xã hội đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập bình quân đầu
người tăng lên.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai sao cho giảm các
hạn chế đối với việc tiếp cận SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của Chính phủ
trong việc quản lý vĩ mô. Mặt khác, cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước cần
quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra và
6
mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác (Nguyễn
Đình Bồng, 2011).
b. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định
rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014
quy định:
1. Bất động sản bao
gồm: a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
c. Thị trường bất động sản
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao
dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo
nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là tổng
hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất
động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
7
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS.
1.1.2. Chính sách đất đai
a. Khái niệm chính sách đất đai
Chính sách là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong đời sống KTXH, với
nhiều cách thể hiện khác nhau. Chính sách là những sách lược và kế hoạch cụ thể
nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị chung và tình hình
thực tế (Đại từ điển tiếng Việt, 2010). Chính sách là các chủ trương và các biện
pháp của một đảng phái, một Chính phủ trong các lĩnh vực chính trị, xã hội, là
chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết
một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của mình (Trần Thị Minh Châu,
2007). Chính sá ch cũng có thể hiểu là cách ứng xử
, cách xử lý các vấn đề do môṭtổ chứ c chính tri ̣đưa ra. Hơn nữa, chính sách
cũng có nghĩa là kế hoach hành động, sự trình bày những ý tưởng...
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
TÔ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Hà Nội – Năm 2019
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
TÔ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên
Hà Nội – Năm 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Tô Phương Hoa
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời
cảm ơn đến tập thể các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quy hoạch
đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành
luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo là Tiến sĩ Vũ Sỹ
Kiên đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lòng biết ơn chân thành tới lãnh đạo và các cán bộ UBND,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra, tổng hợp số liệu.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các tập thể và cơ quan, ban
ngành, bạn bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các
tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày... tháng... năm 2019
Tác giả luận văn
Tô Phương Hoa
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN.............................................................................vi
DANH MỤC VIẾT TẮT...............................................................................ix
DANH MỤC BẢNG........................................................................................x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ.................................................................................xi
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
1. Đặt vấn đề..................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................4
1.1 Cơ sở lý luận............................................................................................... 4
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản..........................................................................4
1.1.2. Chính sách đất đai...................................................................................7
1.2. Cơ sở thực tiễn......................................................................................... 16
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới.....................................16
1.2.2. Chính sách đất đai ở Việt Nam............................................................. 23
1.2.3. Những thành tựu của chính sách đất đai tại Việt Nam......................... 29
1.2.4. Ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đối với thị trường bất động
sản ở Việt Nam................................................................................................34
1.2.5. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Quảng Ninh
giai đoạn 2013-2017........................................................................................42
1.2.6. Đánh giá chung về các yếu tố quản lý đất đai ảnh hưởng đến phát triển
thị trường bất động sản................................................................................... 45
1.3. Cơ sở pháp lý................................................................................................................................49
iv
1.3.1. Các quy định về pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.................49
1.3.2. Các quy định về chính sách pháp luật khác có liên quan:.....................49
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................50
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................... 50
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 50
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................50
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................50
2.3. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................51
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin...............................................51
2.3.2. Phương pháp chuyên gia.......................................................................51
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và
biểu đạt kết quả nghiên cứu............................................................................ 52
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 53
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả
.........................................................................................................................53
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.............53
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .. 58
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả..........60
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh......60
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2013 – 2017............................................................................................62
3.2.3. Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh.....................................................................................................65
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả......69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................................................... 76
v
3.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất....................................................................................................................76
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................85
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.......98
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát
triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả....................................103
3.6.1. Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh................................103
3.6.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy
mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh...................................................................................................107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 113
vi
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Nội dung trình bày gồm :
+ Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa
+ Lớp: CH3A.QĐ Khóa:3
+ Cán bộ hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên
+ Tên đề tài : Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường
bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
+ Thông tin luận văn :
- Thành phố Cẩm Phả là một trong 14 đơn vị hành chính trực thuộc tỉnh
Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm trong vùng tam giác tăng
trưởng phía Bắc, trên trục kinh tế động lực của tỉnh có tiềm năng và điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội.
+ Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao.
+ Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả đã được phát triển theo Điều chỉnh
Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND
ngày 27/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh). Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn
sẽ là một thành phố có thị trường bất động sản sôi động trong tương lai.
- Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017:
+ Trong giai đoạn 2013-2017, tại thành phố Cẩm Phả đã có tất cả 49920
giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo các năm, trong đó năm 2014 là năm có tổng
số giao dịch cao nhất trong cả giai đoạn; Giao dịch trong thành phố tập trung
vii
ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy ,
Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang
Hanh, Cẩm Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành
phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2
thu được 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản
nhà nước.
- Thực trạng thị trường bất động sản:
+ Về nguồn cung cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là
thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất, người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và nguồn cung từ đấu giá quyền sử
dụng đất cũng góp phần không nhỏ tạo nên sự sôi động trong thị trường bất
động sản.
+ Lượng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả lớn và có xu hướng
không ngừng gia tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng
dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân
nhập cư cao... đặc biệt là thành phố đang được quy hoạch phát triển theo Điều
chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050. Do đó, có thể nhận định
rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia
tăng trong thời gian tới.
+ Hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển khá nhanh chóng trên
địa bàn thành phố và đã có những tác động đáng kể đến thị trường bất động
sản. Trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có 1573 giao dịch được thực hiện thông
viii
qua các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đó là chưa
thống kê được số giao dịch thực hiện thành công do các cá nhân thực hiện.
Điều này cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản đã nhận được sự tin
tưởng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là một thách thức mới với cơ quan
quản lý nhà nước. Đòi hỏi phải thắt chặt hơn nữa sự quản lý hoạt động này,
tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng
tài sản của nhân dân, và thất thu thuế của nhà nước.
ix
DANH MỤC VIẾT TẮT
Danh mục Kí hiệu
Thị trường bất động sản TTBĐS
Tài nguyên và Môi trường TN&MT
Thu hồi đất THĐ
Sử dụng đất SDĐ
Xã hội chủ nghĩa XHCN
Bất động sản BĐS
Kinh tế xã hội KTXH
Quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ
Tái định cư TĐC
Cơ sở hạ tầng CSHT
Quyền sử dụng đất QSDĐ
Ủy ban nhân dân UBND
Hội đồng nhân dân HĐND
Giấy chứng nhận GCN
Hợp tác xã HTX
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
x
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2017 ............. 60
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013-
2017 ................................................................................................................. 62
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................... 70
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất .......................................................... 76
Bảng 3.5: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 79
Bảng 3.6: Mục đích đưa vào sử dụng đối với đất chưa sử dụng ..................... 80
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................................................. 81
Bảng 3.8. Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 86
Bảng 3.9. Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................................... 87
Bảng 3.10. Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải
đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................... 88
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................... 89
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2014- 2017 .............................................................................................. 91
Bảng 3.13. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua
từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 ................ 92
Bảng 3.14. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 –
2017 ................................................................................................................. 94
Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm .............................................. 96
giai đoạn 2014 – 2017 ..................................................................................... 96
xi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu 3.1. Biến động kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả qua các năm giai đoạn 2014 – 2017......................................... 93
Biểu 3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017.......................................................97
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế. Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng.
"Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật".
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng
02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh,
cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập trung đã có
những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đặc biệt
là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại II, đây là yếu tố quan
trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.
2
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý
luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa
phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số
yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố
quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn
đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của
chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3
- Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân,
đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai
tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, làm cơ sở để đề xuất
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
4
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
a. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Kinh
nghiệm lịch sử cho thấy việc sử dụng, quy hoạch và quản lý đất đai luôn là
những vấn đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính
trị nhiều nhất ở bất cứ xã hội nào. Những điều này cũng đúng ngay cả trong
thời đại ngày nay (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011).
Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận
một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau:
Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên
giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công
nhận. Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn
vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp. Tùy thuộc vào mỗi vấn
đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa và
cs., 2012).
Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải
tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp
đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo.
5
Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi
THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như
lúc họ đang SDĐ. Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc
chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề mới
với thu nhập ổn định.
Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá
trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được
định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng như
được sử dụng để thế chấp. Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính.
Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần.
Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba
chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai. Do vậy con người không thể
sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012).
Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng
đồng. Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp
vào vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm
hỗ trợ và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước. Đất đai đóng vai
trò mấu chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng.
Giá trị công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh
chóng khi các xã hội đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập bình quân đầu
người tăng lên.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai sao cho giảm các
hạn chế đối với việc tiếp cận SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của Chính phủ
trong việc quản lý vĩ mô. Mặt khác, cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước cần
quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra và
6
mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác (Nguyễn
Đình Bồng, 2011).
b. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định
rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014
quy định:
1. Bất động sản bao
gồm: a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
c. Thị trường bất động sản
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao
dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo
nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là tổng
hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất
động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
7
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS.
1.1.2. Chính sách đất đai
a. Khái niệm chính sách đất đai
Chính sách là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong đời sống KTXH, với
nhiều cách thể hiện khác nhau. Chính sách là những sách lược và kế hoạch cụ thể
nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị chung và tình hình
thực tế (Đại từ điển tiếng Việt, 2010). Chính sách là các chủ trương và các biện
pháp của một đảng phái, một Chính phủ trong các lĩnh vực chính trị, xã hội, là
chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết
một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của mình (Trần Thị Minh Châu,
2007). Chính sá ch cũng có thể hiểu là cách ứng xử
, cách xử lý các vấn đề do môṭtổ chứ c chính tri ̣đưa ra. Hơn nữa, chính sách
cũng có nghĩa là kế hoach hành động, sự trình bày những ý tưởng...