Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền dùng đất

  • 209 trang
  • file .pdf
§¹i häc Quèc gia Hµ Néi
khoa LuËt
-----------
NguyÔn H¶i An
C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn
VÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
LuËn ¸n tiÕn sü LuËt häc
Hµ néi n¨m 2011
§¹i häc Quèc gia Hµ Néi
khoa LuËt
-----------
NguyÔn H¶i An
C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn
VÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
LuËn ¸n tiÕn sü LuËt häc
Chuyªn ngµnh: LuËt Kinh tÕ
M· sè: 62.38.50.01
Ng-êi h-íng dÉn khoa häc:
1. PGS.TS. Ph¹m H÷u NghÞ
2. TS. Ng« Huy C-¬ng
Hµ néi n¨m 2011
Môc lôc
Trang
Më ®Çu 01
Ch-¬ng 1: c¬ së lý luËn vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 13
1.1. Kh¸i niÖm TÆng cho tµi s¶n 13
1.1.1. Kh¸i niÖm tÆng cho tµi s¶n 13
1.1.2. Sù kh¸c nhau gi÷a tÆng cho tµi s¶n víi c¸c lo¹i giao dÞch kh¸c 22
1.1.3. TÆng cho tµi s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt mét sè n-íc 29
1.2. Kh¸i niÖm TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 39
1.2.1. Kh¸i niÖm tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 39
1.2.2. Sù kh¸c nhau gi÷a tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt víi tÆng cho 49
tµi s¶n kh¸c
1.2.3. Quan niÖm tÆng cho ®Êt ®ai theo truyÒn thèng ViÖt Nam 50
1.3. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 57
1.3.1. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt liªn quan ®Õn tÆng cho ®Êt ®ai tr-íc 57
n¨m 1945
1.3.2. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt liªn quan ®Õn tÆng cho ®Êt ®ai tõ 69
n¨m 1945 ®Õn tr-íc HiÕn ph¸p n¨m 1980
1.3.3. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ quyÒn sö dông ®Êt tõ HiÕn 71
ph¸p n¨m 1980 ®Õn tr-íc LuËt §Êt ®ai n¨m 2003
1.3.4. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 78
cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 vµ Bé luËt D©n sù n¨m 2005
Ch-¬ng 2: néi dung ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö 82
dông ®Êt
2.1. Quy ®Þnh vÒ ®èi t-îng cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 82
2.1.1. QuyÒn sö dông ®Êt - ®èi t-îng cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 82
2.1.2. C¸c lo¹i ®èi t-îng cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 86
2.2. Quy ®Þnh vÒ chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 89
2.2.1. Ng-êi sö dông ®Êt - chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 89
2.2.2. §iÒu kiÖn cña chñ thÓ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 92
2.2.3. C¸c lo¹i chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 101
2.3. Quy ®Þnh vÒ c¸c lo¹i hîp ®ång vµ h×nh thøc cña hîp 106
®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
2.3.1. C¸c lo¹i hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 106
2.3.2. H×nh thøc cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
117
2.4. Quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn trong hîp 122
®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
2.4.1. QuyÒn vµ nghÜa vô chung cña ng-êi sö dông ®Êt 122
2.4.2. QuyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn trong hîp ®ång tÆng cho 128
quyÒn sö dông ®Êt
2.5. C¸c tr-êng hîp hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông 131
®Êt v« hiÖu vµ hËu qu¶ ph¸p lý cña hîp ®ång tÆng
cho quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu
2.5.1. C¸c tr-êng hîp hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu 131
2.5.2. HËu qu¶ ph¸p lý cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 137
v« hiÖu
Ch-¬ng 3: thùc tiÔn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt nh×n nhËn 143
qua ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n vµ kiÕn nghÞ c¸c gi¶i
ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
3.1. Thùc tiÔn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt nh×n nhËn qua 143
ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n
3.1.1. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt trong giai ®o¹n ph¸p luËt ch-a 145
cã quy ®Þnh vÒ quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
3.1.2. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt tõ khi cã quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ 152
quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
3.1.3. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn 157
3.2. KiÕn nghÞ c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ tÆng 163
cho quyÒn sö dông ®Êt
3.2.1. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn x©y dùng ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn 163
sö dông ®Êt
3.2.2. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn thùc hiÖn vµ ¸p dông ph¸p luËt vÒ tÆng 180
cho quyÒn sö dông ®Êt
KÕt luËn 188
Nh÷ng c«ng tr×nh khoa häc ®· c«ng bè 190
192
Danh môc tµi liÖu tham kh¶o
më ®Çu
1. TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi
T¹i §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc lÇn thø IX §¶ng céng s¶n ViÖt Nam ®·
®Ò ra ph-¬ng h-íng, nhiÖm vô kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi 5 n¨m
2001-2005 lµ: “ Ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã thÞ tr-êng
quyÒn sö dông ®Êt, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; më
réng c¬ héi cho c¸c c«ng d©n vµ doanh nghiÖp thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ
®-îc dÔ dµng cã ®Êt vµ sö dông ®Êt l©u dµi cho s¶n xuÊt kinh doanh” [37, Tr
86]. TiÕp ®Õn, §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc lÇn thø X, §¶ng ta tiÕp tôc ®Ò ra
ph-¬ng h-íng, nhiÖm vô kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi 5 n¨m 2006-2010
lµ: “ Ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n trªn c¬ së thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai, LuËt
X©y dùng, LuËt Nhµ ë vµ LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n...; hoµn thiÖn viÖc
ph©n lo¹i, ®¸nh gi¸ ®Êt ®ai vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; lµm
cho quyÒn sö dông ®Êt trë thµnh hµng hãa mét c¸ch thuËn lîi, ®Êt ®ai trë
thµnh nguån vèn quan träng cho ph¸t triÓn” [38, Tr. 102]. ThÓ chÕ hãa ®-êng
lèi, chÝnh s¸ch cña §¶ng vÒ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n, L§§ n¨m 2003
®· quy ®Þnh ®Êt ®-îc tham gia thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ ®Êt mµ ph¸p luËt cho
phÐp NSD§ cã mét trong c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª,
cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ
QSD§. ViÖc chuyÓn QSD§ trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®-îc thÓ hiÖn th«ng
qua c¸c giao dÞch d©n sù, kinh tÕ. Mét trong c¸c quyÒn cña NSD§ tham gia
thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n mµ LuËn ¸n ®Ò cËp ®Õn lµ tÆng cho QSD§.
TÆng cho QSD§ diÔn ra trong thùc tÕ rÊt ®a d¹ng vµ phong phó, bao
gåm nhiÒu h×nh thøc tÆng cho QSD§ kh¸c nhau nh-: TÆng cho b»ng miÖng,
tÆng cho b»ng v¨n b¶n kh«ng cã x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa ph-¬ng, tÆng
cho b»ng lËp hîp ®ång cã x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa ph-¬ng hoÆc chøng
nhËn cña C«ng chøng. Chñ thÓ tÆng cho còng rÊt ®a d¹ng nh-: Bè mÑ tÆng cho
1
con, «ng bµ tÆng cho c¸c ch¸u, anh chÞ em tÆng cho nhau hoÆc còng cã khi hé
gia ®×nh tÆng QSD§ cho Nhµ n-íc, cho céng ®ång d©n c-... §èi t-îng lµ
QSD§ ®-îc tÆng cho còng rÊt phong phó, bao gåm nhiÒu lo¹i QSD§ kh¸c
nhau nh-: QSD§ n«ng nghiÖp, QSD§ phi n«ng nghiÖp, trong ®ã chñ yÕu lµ
QSD§ ë; cã nh÷ng tr-êng hîp cßn tÆng cho nhau c¶ ®Êt c«ng (®Êt lÊn chiÕm
cña Nhµ n-íc), ®Êt ®ang cã tranh chÊp hoÆc ch-a ®-îc Nhµ n-íc cho phÐp
hîp thøc hãa. VÒ hîp ®ång tÆng cho QSD§ còng cã nhiÒu lo¹i bao gåm: Hîp
®ång tÆng cho QSD§ kh«ng cã tµi s¶n trªn ®Êt, hîp ®ång tÆng cho QSD§ cã
tµi s¶n trªn ®Êt, hîp ®ång tÆng cho QSD§ kh«ng cã ®iÒu kiÖn vµ hîp ®ång
tÆng cho QSD§ cã ®iÒu kiÖn. §èi víi hîp ®ång tÆng cho QSD§ cã ®iÒu kiÖn,
th× ®iÒu kiÖn ®Æt ra th-êng lµ c¸c nghÜa vô mµ ng-êi ®-îc tÆng cho ph¶i thùc
hiÖn tr-íc hoÆc sau khi ®-îc tÆng cho; c¸c ®iÒu kiÖn nµy còng rÊt ®a d¹ng
nh-: Ph¶i ch¨m sãc nu«i d-ìng ng-êi tÆng cho lóc vÒ giµ, ph¶i thê cóng tæ
tiªn vµ ng-êi tÆng cho sau khi chÕt…
ViÖc tÆng cho QSD§ ®· cã tõ l©u trªn thùc tÕ vµ ®ang diÔn ra hÕt søc ®a
d¹ng, phøc t¹p; cã nhiÒu tr-êng hîp c¸c bªn ®· x¸c lËp vµ hoµn tÊt c¸c thñ tôc
vÒ tÆng cho QSD§, nh-ng bªn tÆng cho vÉn ch-a chuyÓn giao QSD§ cho bªn
®-îc tÆng cho. Ng-îc l¹i, cã nh÷ng tr-êng hîp bªn ®-îc tÆng cho QSD§ ®·
nhËn vµ sö dông æn ®Þnh ®Êt, nh-ng ch-a lËp hîp ®ång tÆng cho QSD§ theo
quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Ngoµi ra, cßn cã nh÷ng tr-êng hîp ng-êi tÆng cho
ch-a ®-îc c¬ quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn cho phÐp hoÆc c«ng nhËn QSD§,
nh-ng vÉn tiÕn hµnh tÆng QSD§ ®ã cho ng-êi kh¸c. TÊt c¶ c¸c yÕu tè ®ã lµm
nªn tÝnh phøc t¹p trong viÖc tÆng cho QSD§ hiÖn nay.
Trªn thùc tÕ, trong mét thêi gian dµi ph¸p luËt ch-a cã c¸c quy ®Þnh ®Ó
®iÒu chØnh quan hÖ tÆng cho QSD§. LÇn ®Çu tiªn L§§ n¨m 2003 cã quy ®Þnh
vÒ quyÒn tÆng cho QSD§; tiÕp ®Õn BLDS n¨m 2005 cã quy ®Þnh vÒ hîp ®ång
tÆng cho QSD§, song còng chØ quy ®Þnh vÒ tr×nh tù, thñ tôc cña hîp ®ång tÆng
cho, mµ ch-a ®Ò ra c¸ch thøc gi¶i quyÕt tranh chÊp trong viÖc tÆng cho QSD§.
Do vËy, ®Ó æn ®Þnh viÖc tÆng cho QSD§ trong giai ®o¹n hiÖn nay, ph¸p luËt
2
cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ, ®Çy ®ñ vµ chÆt chÏ ®Ó ®iÒu chØnh quan hÖ
tÆng cho QSD§.
TÆng cho QSD§ ®-îc quy ®Þnh t¹i c¸c §.106 ®Õn §.121 L§§ n¨m 2003
vµ tõ c¸c §.465 ®Õn §.470; c¸c §.722 ®Õn §.726 BLDS n¨m 2005. §©y lµ mét
chÕ ®Þnh hoµn toµn míi trong ph¸p luËt d©n sù, ®Êt ®ai cña ViÖt Nam víi ®Æc
thï, QSH cña t- nh©n ®èi víi ®Êt ®ai kh«ng ®-îc thõa nhËn. Trong khi vÉn quy
®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n-íc thèng nhÊt qu¶n lý, NSD§ cã
c¸c quyÒn: ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng
cho QSD§, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§. ViÖc thùc hiÖn c¸c
quyÒn nµy ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña BLDS vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai.
Nghiªn cøu chÕ ®Þnh nµy cña ph¸p luËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai lµ
viÖc lµm cÇn thiÕt, bëi tÆng cho QSD§ lµ mét vÊn ®Ò võa mang tÝnh lÞch sö,
võa mang tÝnh thêi ®¹i, nã kh«ng chØ cã ý nghÜa vÒ mÆt lý luËn mµ cßn mang
tÝnh thùc tiÔn s©u s¾c. Trong ®iÒu kiÖn cña chóng ta hiÖn nay, khi nÒn kinh tÕ
thÞ tr-êng ®Þnh h-íng x· héi chñ nghÜa ®· vµ ®ang ph¸t triÓn víi nh÷ng biÓu
hiÖn tÝch cùc, nh-ng còng ®· béc lé nh÷ng mÆt tr¸i cña nã; trong ®ã ®Êt ®ai ®·
®-îc coi lµ ®èi t-îng ®Æc biÖt trong giao dÞch d©n sù, kinh tÕ, chÞu ¶nh h-ëng
m¹nh mÏ cña quy luËt gi¸ trÞ, khi thÊy gi¸ trÞ QSD§ biÕn ®éng víi møc cao
h¬n NSD§ ®· tÆng cho l¹i ®ßi l¹i QSD§; ®ång thêi, ý thøc chÊp hµnh ph¸p
luËt cña NSD§ ch-a cao, nªn khi ph¸p luËt ®· cã quy ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§,
nh-ng NSD§ vÉn tÆng cho QSD§ tïy tiÖn kh«ng tu©n thñ ®óng c¸c quy ®Þnh
cña ph¸p luËt. Bªn c¹nh ®ã, chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña ViÖt Nam
ch-a ®ång bé, ®Æc biÖt c¸c quy ®Þnh vÒ viÖc chuyÓn dÞch QSD§ ch-a theo kÞp
víi thùc tÕ cuéc sèng ®· vµ ®ang lµm cho viÖc chuyÓn dÞch bÊt ®éng s¶n nãi
chung, ®Êt ®ai nãi riªng ngµy cµng béc lé nhiÒu bÊt cËp.
Ph¸p luËt ViÖt Nam hiÖn nay kh«ng thõa nhËn quyÒn së h÷u t- nh©n
vÒ ®Êt ®ai nh-ng l¹i quy ®Þnh NSD§ cã QSD§ gièng nh- quyÒn n¨ng cña chñ
së h÷u ®èi víi tµi s¶n, mµ trong ®ã NSD§ cã quyÒn tÆng cho QSD§. §©y lµ
sù kh¸c biÖt mang tÝnh ®Æc thï cña ph¸p luËt ViÖt Nam cÇn ®-îc lµm s¸ng tá.
3
B»ng ®Ò tµi: “ C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt" t¸c gi¶
mong muèn gãp phÇn lý gi¶i vÒ lý luËn còng nh- thùc tiÔn trong ph¸p luËt
ViÖt Nam vµ mét sè n-íc trªn thÕ giíi khi x©y dùng vµ ¸p dông chÕ ®Þnh nµy
ë ViÖt Nam.
2. T×nh h×nh nghiªn cøu ®Ò tµi
Trong mét thêi gian dµi, ph¸p luËt ViÖt Nam nãi riªng còng nh- c¸c
n-íc x· héi chñ nghÜa nãi chung kh«ng ®Ò cËp ®Õn chÕ ®Þnh tÆng cho QSH ®Êt
còng nh- QSD§, bëi c¬ së thùc tiÔn, kh¸ch quan cho chÕ ®Þnh nµy kh«ng tån
t¹i ®ã lµ quyÒn së h÷u t- nh©n vÒ ®Êt ®ai. V× vËy, kh«ng cã c¸c c«ng tr×nh
khoa häc ph¸p lý trong lÜnh vùc nµy. Bªn c¹nh ®ã, ph¸p luËt cña hÇu hÕt c¸c
n-íc trªn thÕ giíi quy ®Þnh quyÒn së h÷u t- nh©n vÒ ®Êt ®ai, nªn tÆng cho ®Êt
®ai còng gièng nh- tÆng cho c¸c tµi s¶n th«ng th-êng kh¸c, BLDS c¸c n-íc
kh«ng quy ®Þnh quy chÕ riªng cho tÆng cho ®Êt ®ai nh- BLDS Ph¸p, BLDS
§øc (BGB), BLDS liªn bang Nga, BLDS NhËt B¶n, BLDS &TM Th¸i Lan;
®ång thêi, c¸c c«ng tr×nh khoa häc chñ yÕu nghiªn cøu vÒ c¸c h×nh thøc së
h÷u ®Êt ®ai vµ chÕ ®é sö dông ®Êt nh- cuèn s¸ch: “ Land use in a Nutshell” cña
Robert R. Wright vµ Susan Webber Wright [146].
ë n-íc ta, tõ khi ban hµnh L§§ n¨m 1993 vµ BLDS n¨m 1995 ®Õn
L§§ n¨m 2003 vµ BLDS n¨m 2005 ®Õn nay còng ch-a cã mét c«ng tr×nh
khoa häc nµo nghiªn cøu chuyªn s©u vÒ lÜnh vùc nµy. Theo thêi gian, míi chØ
cã mét sè bµi viÕt trªn c¸c t¹p chÝ chuyªn ngµnh hay tËp san nghiÖp vô ®Ò cËp
®Õn tÆng cho tµi s¶n hay tÆng cho QSD§ cña mét sè t¸c gi¶ sau:
- T¸c gi¶ T-ëng Duy L-îng víi bµi viÕt “ Nh÷ng khã kh¨n, v-íng m¾c
khi x¸c ®Þnh ®· cho hay ch-a cho trong tr-êng hîp c¸c con ra ë riªng, bè mÑ
giao mét sè tµi s¶n cho con sö dông - Mét sè kiÕn nghÞ vµ h-íng gi¶i quyÕt”
[77]. Qua bµi viÕt nµy t¸c gi¶ ®· ®Ò cËp c¸c vÊn ®Ò: Nªu ra 15 vô ¸n cô thÓ vÒ
viÖc khã x¸c ®Þnh cha mÑ ®· tÆng cho hay ch-a tÆng cho con bÊt ®éng s¶n khi
con ra ë riªng; tõ ®ã t¸c gi¶ ®-a ra c¨n cø khi cha mÑ tÆng cho con bÊt ®éng
4
s¶n mµ ng-êi con ®· ë æn ®Þnh vµ t¹o lËp thªm c¸c tµi s¶n trªn bÊt ®éng s¶n ®ã
th× coi nh- lµ cha mÑ ®· tÆng cho con.
- T¸c gi¶ §ç V¨n ChØnh víi bµi viÕt “ TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt thùc
tiÔn vµ tån t¹i” [18]. Qua bµi viÕt nµy t¸c gi¶ ®· ®Ò cËp ®Õn c¸c vÊn ®Ò: Thùc
tÕ viÖc tÆng cho QSD§ cã thÓ ph©n chia thµnh hai lo¹i lµ tÆng cho QSD§ mµ
trªn ®Êt kh«ng cã tµi s¶n liÒn víi QSD§ vµ tÆng cho QSD§ mµ cã tµi s¶n cã
gi¸ trÞ g¾n liÒn víi QSD§; viÖc tÆng cho QSD§ ®èi víi mçi tr-êng hîp l¹i cã
nh÷ng ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý kh¸c nhau; tõ ®ã, t¸c gi¶ ®-a ra mét sè gi¶i
ph¸p gi¶i quyÕt tranh chÊp hîp ®ång tÆng cho QSD§ nh-: Trong tr-êng hîp
hîp ®ång tÆng cho QSD§ mµ ng-êi tÆng cho kh«ng cã GCNQSD§, nh-ng cã
mét trong c¸c giÊy tê quy ®Þnh t¹i K.1, K.2 vµ K.5 §.50 cña L§§ n¨m 2003,
mµ néi dung hîp ®ång vµ h×nh thøc hîp ®ång phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p
luËt vµ hai bªn ®· giao nhËn QSD§ tÆng cho, th× Tßa ¸n c«ng nhËn hîp ®ång
®ã; cÇn cã v¨n b¶n ph¸p luËt h-íng dÉn vÒ x¸c ®Þnh nh- thÕ nµo lµ thùc hiÖn
nghÜa vô ®èi víi ng-êi tÆng cho.
- T¸c gi¶ D-¬ng Anh S¬n víi bµi viÕt “ VÒ b¶n chÊt ph¸p lý cña hîp
®ång tÆng cho tµi s¶n” [93]. Qua bµi viÕt nµy t¸c gi¶ ®· ®Ò cËp ®Õn vÊn ®Ò:
Theo quy ®Þnh t¹i §.465, 466, 467 BLDS n¨m 2005 th× hîp ®ång tÆng cho lµ
hîp ®ång thùc tÕ v× nã ph¸t sinh hiÖu lùc khi bªn ®-îc tÆng cho nhËn tµi s¶n,
song LuËt kh«ng nãi râ “ nhËn tµi s¶n” lµ nhËn vÒ mÆt ph¸p lý hay thùc tÕ. T¸c
gi¶ so s¸nh tÆng cho tµi s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt mét sè n-íc th× hîp
®ång tÆng cho cã thÓ lµ hîp ®ång thùc tÕ hay hîp ®ång -ng thuËn; theo quy
®Þnh cña BLDS n¨m 2005 th× hîp ®ång tÆng cho cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm
®¨ng ký lµ hîp ®ång -ng thuËn; tõ ®ã t¸c gi¶ lý gi¶i hîp ®ång tÆng cho cã thÓ
lµ hîp ®ång thùc tÕ, cã thÓ lµ hîp ®ång -ng thuËn.
- T¸c gi¶ §ç V¨n §¹i víi bµi viÕt “ Thêi ®iÓm hîp ®ång tÆng cho cã
hiÖu lùc ë ViÖt Nam” [32]. Qua bµi viÕt nµy t¸c gi¶ ®· ®Ò cËp ®Õn c¸c vÊn ®Ò:
§èi víi giao dÞch b¶o ®¶m, ®¨ng ký cã gi¸ trÞ ®èi víi ng-êi thø ba, cßn ®èi víi
giao dÞch tÆng cho bÊt ®éng s¶n, chóng ta ch-a biÕt cã hiÖu lùc ®èi víi ai (®èi
5
víi ng-êi thø ba hay ®èi víi c¸c bªn giao dÞch); cã sù m©u thuÉn gi÷a LuËt Nhµ
ë víi BLDS vÒ thêi ®iÓm cã hiÖu lùc cña hîp ®ång tÆng cho; hîp ®ång tÆng cho
nhµ ë cã hiÖu lùc ®èi víi c¸c bªn tõ thêi ®iÓm c«ng chøng (K.5 §.93 LuËt Nhµ
ë n¨m 2005), cßn hîp ®ång tÆng cho bÊt ®éng s¶n cã hiÖu lùc tõ thêi ®iÓm ®¨ng
ký (K.2 §.467 BLDS n¨m 2005); tõ ®ã t¸c gi¶ ®-a ra gi¶i ph¸p lµ cÇn quy ®Þnh
hîp ®ång tÆng cho cã hiÖu lùc ®èi víi c¸c bªn tõ thêi ®iÓm c«ng chøng hîp
®ång vµ cã hiÖu lùc ®èi víi ng-êi thø ba tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký.
Trong c¸c gi¸o tr×nh gi¶ng d¹y t¹i c¸c c¬ së ®µo t¹o luËt häc ë n-íc ta
nh÷ng n¨m qua nh-: Gi¸o tr×nh LuËt §Êt ®ai, gi¸o tr×nh LuËt D©n sù cña
Tr-êng §¹i häc LuËt Hµ Néi, cña Khoa LuËt §¹i häc Quèc gia Hµ Néi, cña
Khoa LuËt ViÖn §¹i häc më, cña Häc viÖn T- ph¸p còng míi chØ ®Ò cËp ®Õn
mét l-îng kiÕn thøc c¬ b¶n vµ kh¸i qu¸t vÒ kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, néi dung cña
quyÒn tÆng cho QSD§, hîp ®ång tÆng cho QSD§ trong ch-¬ng tr×nh ®µo t¹o
cö nh©n luËt hay c¸n bé ph¸p lý. Mét sè s¸ch cã thÓ tham kh¶o liªn quan ®Õn
tÆng cho QSD§ nh-: B×nh luËn khoa häc Bé luËt D©n sù cña t¸c gi¶ Hoµng
ThÕ Liªn, NguyÔn §øc Giao; Tõ ®iÓn TiÕng ViÖt cña ViÖn Ng«n ng÷, Tõ ®iÓn
LuËt häc cña Tr-êng §¹i häc LuËt Hµ Néi, cña ViÖn Khoa häc Ph¸p lý, Bé T-
ph¸p còng míi chØ ®Ò cËp mét l-îng kiÕn thøc c¬ b¶n, phæ th«ng liªn quan
®Õn vÊn ®Ò tÆng cho QSD§.
T¹i c¸c c¬ së ®µo t¹o luËt häc ë n-íc ta ®· cã c«ng tr×nh nghiªn cøu ®Ò
cËp tíi ®Ò tµi tÆng cho QSD§ nh- LuËn v¨n Th¹c sü LuËt häc cña t¸c gi¶
NguyÔn V¨n HiÕn vÒ “ Hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt - mét sè vÊn ®Ò
lý luËn vµ thùc tiÔn” [49]. T¸c gi¶ ®· ph©n tÝch ®-îc kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm vµ
l-îc sö c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång tÆng cho QSD§; c¸c quy ®Þnh
cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ tÆng cho QSD§; nªu ®-îc mét sè tr-êng hîp bÊt
cËp trong thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt ®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp tÆng cho QSD§
t¹i c¸c cÊp Tßa ¸n; tõ ®ã nªu lªn mét sè gi¶i ph¸p ®èi víi mét sè tr-êng hîp
tÆng cho QSD§ cÇn ®-îc c«ng nhËn hîp ®ång; nh-ng t¸c gi¶ míi chØ nghiªn
cøu, ph©n tÝch ®Ò cËp tÆng cho QSD§ trªn c¬ së hîp ®ång d©n sù th«ng dông,
6
mµ ch-a nghiªn cøu quyÒn tÆng cho QSD§ lµ mét quyÒn cña NSD§ trong thÞ
tr-êng bÊt ®éng s¶n, còng nh- kh«ng so s¸nh víi ph¸p luËt n-íc ngoµi ®Ó thÊy
®-îc nÐt ®Æc thï cña tÆng cho bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam, ch-a nªu ®-îc sù
m©u thuÉn, s¬ l-îc cña luËt thùc ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§ ®Ó ®-a ra h-íng
hoµn thiÖn cô thÓ ®èi víi chÕ ®Þnh nµy.
Riªng víi t¸c gi¶ cña LuËn ¸n, ®Ò tµi tÆng cho QSD§ ®· ®-îc nghiªn
cøu trong mét thêi gian dµi tõ khi ph¸p luËt ch-a cã quy ®Þnh vÒ tÆng cho
QSD§ nh- tham gia ®Ò tµi: “ Thùc tiÔn gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö
dông ®Êt t¹i Tßa ¸n nh©n d©n, nh÷ng v-íng m¾c vµ biÖn ph¸p n©ng cao chÊt
l-îng xÐt xö ” [67]; ®Õn khi ph¸p luËt ®· cã quy ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§ nh-:
“ Thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt - kiÕn nghÞ h-íng
hoµn thiÖn” (T¹p chÝ Tßa ¸n nh©n d©n sè 21 n¨m 2009) vµ “ LuËn bµn vÒ
“ QuyÒn së h÷u bÒ mÆt” d-íi gãc ®é vËt quyÒn” (T¹p chÝ D©n chñ vµ Ph¸p luËt
sè 4 n¨m 2010). Song nh÷ng c«ng tr×nh nµy còng míi chØ dõng l¹i ë viÖc nªu
lªn mét sè bÊt cËp tõ thùc tiÔn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Õn ¸p dông ph¸p luËt vÒ
tÆng cho QSD§.
Trªn ph-¬ng diÖn thùc tiÔn, Toµ ¸n nh©n d©n tèi cao qua nhiÒu n¨m gi¶i
quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ tÆng cho QSD§ ®· cã c«ng tr×nh nghiªn cøu ®Ò tµi cÊp
bé n¨m 2008 “ Thùc tiÔn gi¶i quyÕt tranh chÊp hîp ®ång tÆng cho tµi s¶n t¹i
Tßa ¸n nh©n d©n - nh÷ng v-íng m¾c vµ kiÕn nghÞ” [28] nghiªn cøu thùc tiÔn ¸p
dông quy ®Þnh vÒ hîp ®ång tÆng cho tµi s¶n nãi chung trong viÖc gi¶i quyÕt
tranh chÊp t¹i Tßa ¸n nh©n d©n; nh-ng tõ ®ã ®Õn nay Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao
vÉn ch-a cã tæng kÕt, ®¸nh gi¸ chÝnh thøc nµo vÒ vÊn ®Ò nµy.
Nãi chung, vÒ mÆt lý luËn hÇu nh- ch-a cã mét c«ng tr×nh khoa häc
nµo nghiªn cøu mét c¸ch toµn diÖn vÒ tÆng cho QSD§. Do ®ã, ®©y lµ mét khã
kh¨n khi t¸c gi¶ nghiªn cøu vÒ tÆng cho QSD§. Cã thÓ nãi r»ng LuËn ¸n lµ
c«ng tr×nh khoa häc ®Çu tiªn nghiªn cøu riªng vµ chuyªn s©u vÒ tÆng cho
QSD§ mét c¸ch toµn diÖn, cã tÝnh hÖ thèng trong khoa häc ph¸p lý ViÖt Nam.
3. Môc ®Ých vµ nhiÖm vô nghiªn cøu cña ®Ò tµi
7
Môc ®Ých nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ nh»m gãp phÇn lµm s¸ng tá kh¸i
niÖm, ®Æc ®iÓm, b¶n chÊt ph¸p lý vÒ tÆng cho QSD§; lµm râ chÕ ®Þnh hîp
®ång tÆng cho QSD§ vµ c¨n cø ph¸p lý x¸c ®Þnh hîp ®ång tÆng cho QSD§.
§ång thêi, khi nghiªn cøu c¸c quy ®Þnh cña luËt thùc ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§,
t×m hiÓu thùc tiÔn ¸p dông luËt thùc ®Þnh, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ ®iÒu chØnh cña
c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång tÆng cho QSD§ th«ng qua ho¹t ®éng
xÐt xö cña Tßa ¸n nh©n d©n trong viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ tÆng cho
QSD§; tõ ®ã, t×m ra nh÷ng quy ®Þnh bÊt cËp, ch-a cô thÓ; trªn c¬ së ®ã, ®Ò
xuÊt mét sè kiÕn nghÞ nh»m hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§, nh»m
®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi khi ¸p dông ph¸p luËt trong thùc tiÔn; lµm cho ph¸p luËt
vÒ tÆng cho QSD§ thùc sù lµ mét trong nh÷ng c«ng cô ph¸p lý thóc ®Èy giao
l-u d©n sù, kinh tÕ, t¹o m«i tr-êng thuËn lîi cho ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi. §Ó
®¹t ®-îc môc ®Ých trªn, LuËn ¸n ®Ò ra c¸c nhiÖm vô sau:
- Nghiªn cøu c¸c vÊn ®Ò lý luËn vÒ tÆng cho QSD§. Víi nhiÖm vô nµy,
LuËn ¸n ph©n tÝch, lý gi¶i vµ lµm râ mét sè kh¸i niÖm khoa häc vÒ tÆng cho
QSD§, ®Æc ®iÓm, b¶n chÊt ph¸p lý, vai trß, ý nghÜa tÆng cho QSD§; l-îc sö
qu¸ tr×nh h×nh thµnh tÆng cho tµi s¶n ë ViÖt Nam, so s¸nh víi quy ®Þnh vÒ tÆng
cho tµi s¶n cña ph¸p luËt mét sè n-íc trªn thÕ giíi ®Ó lµm næi bËt tÝnh kÕ thõa
truyÒn thèng vµ nh÷ng b-íc ph¸t triÓn trong quy ®Þnh ph¸p luËt cña n-íc ta
hiÖn nay; tõ ®ã, kh¼ng ®Þnh tÝnh tÊt yÕu vµ cÇn thiÕt cña chÕ ®Þnh tÆng cho
QSD§ ®-îc ph¸p luËt quy ®Þnh.
- Nghiªn cøu c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ tÆng cho QSD§.
Víi nhiÖm vô nµy, LuËn ¸n ®i s©u ph©n tÝch néi dung c¸c quy ®Þnh vÒ tÆng
cho QSD§ theo L§§ n¨m 2003 vµ BLDS n¨m 2005; t×m hiÓu c¬ së cña viÖc
quy ®Þnh c¸c ®iÒu luËt ®iÒu chØnh tÆng cho QSD§; ph©n tÝch tÝnh kÕ thõa vµ
ph¸t triÓn, còng nh- nh÷ng ®iÓm míi quy ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§ ®Ó cã c¸ch
hiÓu ®óng nhÊt, phï hîp víi khoa häc ph¸p lý vÒ tÆng cho QSD§. §ång thêi,
qua viÖc ph©n tÝch néi dung quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§ cña
luËt thùc ®Þnh, LuËn ¸n chØ ra nh÷ng ®iÓm m©u thuÉn, bÊt cËp, ch-a hîp lý,
8
thiÕu tÝnh khoa häc cña quy ®Þnh ®ã, lµm ¶nh h-ëng ®Õn sù tån t¹i vµ ph¸t
triÓn cña quan hÖ tÆng cho QSD§ trong giai ®o¹n hiÖn nay.
- T×m hiÓu thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§ th«ng qua
ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n nh©n d©n trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ
tÆng cho QSD§; qua ®ã, nghiªn cøu ®-îc thùc tr¹ng vµ ®¸nh gi¸ cã hiÖu qu¶
nh÷ng h¹n chÕ vÒ viÖc ¸p dông ph¸p luËt tÆng cho QSD§.
- Trªn c¬ së ph©n tÝch néi dung quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ thùc tiÔn ¸p dông
ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§, LuËn ¸n kiÕn nghÞ c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt,
còng nh- gi¶i ph¸p thùc hiÖn vµ ¸p dông ph¸p luËt tÆng cho QSD§ ®Ó t¹o ra c¬ së
ph¸p lý v÷ng ch¾c trong quan hÖ tÆng cho QSD§.
4. §èi t-îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu cña ®Ò tµi
TÆng cho QSD§ lµ sù giao thoa gi÷a ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ ph¸p luËt d©n
sù; ph¸p luËt ®Êt ®ai thÓ hiÖn néi dung cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt lµ mét
quyÒn tµi s¶n cã gi¸ trÞ giao l-u kinh tÕ trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n; cßn
ph¸p luËt d©n sù thÓ hiÖn h×nh thøc cña tÆng cho QSD§ lµ mét vËt quyÒn cña
ng-êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®èi víi ®Êt th«ng qua giao l-u d©n sù d-íi
h×nh thøc mét lo¹i hîp ®ång. LuËn ¸n tËp trung nghiªn cøu nh÷ng quy ®Þnh
cña ph¸p luËt ®Êt ®ai, ph¸p luËt d©n sù vÒ tÆng cho QSD§; nghiªn cøu viÖc
thùc hiÖn tÆng cho QSD§ trªn thùc tÕ mét c¸ch bao qu¸t nhÊt th«ng qua viÖc
gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp trong lÜnh vùc nµy t¹i Tßa ¸n nh©n d©n c¸c cÊp.
Ph¹m vi nghiªn cøu cña ®Ò tµi LuËn ¸n tËp trung nghiªn cøu lµm râ kh¸i
niÖm, b¶n chÊt, ®Æc ®iÓm vµ sù h×nh thµnh tÆng cho QSD§ ë ViÖt Nam; néi
dung c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§; ®¸nh gi¸ thùc tiÔn tÆng
cho QSD§ th«ng qua ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n nh©n d©n trong viÖc gi¶i
quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ tÆng cho QSD§.
5. Ph-¬ng ph¸p luËn vµ ph-¬ng ph¸p nghiªn cøu
XuÊt ph¸t tõ c¸c nguyªn lý cña chñ nghÜa duy vËt biÖn chøng vµ duy
vËt lÞch sö; c¬ së ph-¬ng ph¸p luËn trong viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi lµ TriÕt häc
9
M¸c - Lªnin, sù thèng nhÊt gi÷a lý luËn vµ thùc tiÔn, lý luËn b¾t nguån tõ thùc
tiÔn, ph¶n ¸nh kh¸i qu¸t nh÷ng vÊn ®Ò cña thùc tiÔn; lý luËn ph¶i ®i s©u nghiªn
cøu, kh¸m ph¸ vµ lµm râ sù ph¸t triÓn cña thùc tiÔn, gãp phÇn thóc ®Èy, ®Þnh
h-íng thùc tiÔn ph¸t triÓn ®óng h-íng.
Ngoµi ra, trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Ò tµi nµy, LuËn ¸n cßn sö dông
mét sè ph-¬ng ph¸p nghiªn cøu:
- Ph-¬ng ph¸p lÞch sö ®-îc sö dông khi nghiªn cøu, t×m hiÓu qu¸ tr×nh
h×nh thµnh tÆng cho QSD§ ë ViÖt Nam.
- Ph-¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp ®-îc sö dông chñ yÕu khi ph©n tÝch
c¬ së lý luËn vµ néi dung quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§; kh¸i qu¸t
nh÷ng néi dung c¬ b¶n cña tõng vÊn ®Ò nghiªn cøu trong LuËn ¸n.
- Ph-¬ng ph¸p so s¸nh ®-îc sö dông nh»m t×m hiÓu quy ®Þnh cña ph¸p
luËt hiÖn hµnh so víi hÖ thèng ph¸p luËt tr-íc ®©y ë ViÖt Nam, còng nh- quy
®Þnh ph¸p luËt cña mét sè n-íc kh¸c vÒ tÆng cho tµi s¶n nãi chung, tÆng cho
®Êt ®ai nãi riªng; qua ®ã t×m ra ®-îc nÐt t-¬ng ®ång vµ ®Æc thï cña ph¸p luËt
ViÖt Nam vÒ tÆng cho QSD§.
- Ph-¬ng ph¸p thèng kª ®-îc sö dông trong qu¸ tr×nh kh¶o s¸t thùc tiÔn
th«ng qua ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n nh©n d©n, víi c¸c vô viÖc cô thÓ vÒ gi¶i
quyÕt tranh chÊp vÒ tÆng cho QSD§; t×m ra ®-îc mèi liªn hÖ gi÷a c¸c quy ®Þnh
cña ph¸p luËt víi thùc tiÔn ¸p dông ph¸p luËt ®· phï hîp hay ch-a, nh»m ®iÒu
chØnh quy ®Þnh cña ph¸p luËt cho phï hîp víi thùc tiÔn vÒ chÕ ®Þnh nµy.
6. Nh÷ng ®iÓm míi cña LuËn ¸n
LuËn ¸n lµ c«ng tr×nh ®Çu tiªn ph©n tÝch mét c¸ch toµn diÖn, ®Çy ®ñ vµ
cã hÖ thèng c¸c quy ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§ theo ph¸p luËt ViÖt Nam; víi ®Ò
tµi nµy, LuËn ¸n ®· nªu ®-îc nh÷ng ®iÓm míi sau ®©y:
- Ph©n tÝch vµ lµm râ sù cÇn thiÕt ph¶i hoµn thiÖn chÕ ®Þnh tÆng cho
QSD§ ë ViÖt Nam;
10
- X©y dùng vµ ®-a ra c¸c kÕt luËn cã c¨n cø khoa häc vÒ kh¸i niÖm,
b¶n chÊt, ®Æc ®iÓm tÆng cho QSD§; nh»m thèng nhÊt nhËn thøc c¸c quy ®Þnh
cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§.
- So s¸nh tÆng cho tµi s¶n nãi chung, bÊt ®éng s¶n nãi riªng trong ph¸p
luËt cña mét sè n-íc víi biÖt lÖ tÆng cho QSD§ cña ph¸p luËt ViÖt Nam; lµm
râ nh÷ng ®iÓm t-¬ng ®ång vµ nh÷ng kh¸c biÖt cã tÝnh ®Æc thï vÒ kh¸i niÖm
tÆng cho tµi s¶n, tÆng cho ®Êt ®ai vµ tÆng cho QSD§.
- Ph©n tÝch néi dung ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§ theo luËt thùc ®Þnh;
lµm râ nh÷ng ®iÓm bÊt cËp, ch-a hîp lý, kh«ng ®¶m b¶o tÝnh khoa häc cña
luËt thùc ®Þnh khi ®iÒu chØnh quan hÖ tÆng cho QSD§; tõ ®ã, ®Ò xuÊt kiÕn nghÞ
söa ®æi, bæ sung hoÆc b·i bá mét sè quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§
®-îc quy ®Þnh trong L§§ n¨m 2003, BLDS n¨m 2005 cho phï hîp víi ®iÒu
kiÖn thùc tiÔn ViÖt Nam.
- Ph©n tÝch thùc tiÔn tÆng cho QSD§ th«ng qua ho¹t ®éng xÐt xö c¸c
tranh chÊp vÒ tÆng cho QSD§ cña Tßa ¸n nh©n d©n; tõ ®ã t×m ra c¸c ®iÓm h¹n
chÕ, c¸c ®iÓm ch-a phï hîp trong quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§
vµ ®-a ra nh÷ng gi¶i ph¸p ®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp trong chÕ ®Þnh nµy.
7. ý nghÜa khoa häc cña LuËn ¸n
KÕt qu¶ nghiªn cøu cña ®Ò tµi gãp phÇn bæ sung vµ hoµn thiÖn nh÷ng
vÊn ®Ò lý luËn vÒ tÆng cho QSD§, t¹o c¬ së khoa häc ®Ó hoµn thiÖn chÕ ®Þnh
QSH ®Êt ®ai vµ QSD§ trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng ®Þnh h-íng x·
héi chñ nghÜa.
§Ò tµi lµ tµi liÖu tham kh¶o cho c¸c nhµ nghiªn cøu vµ gi¶ng d¹y khoa
häc luËt ®Êt ®ai vµ d©n sù, còng nh- c¸c c¬ quan ¸p dông ph¸p luËt ®Ó gi¶i
quyÕt c¸c tranh chÊp liªn quan ®Õn tÆng cho QSD§.
C¸c kÕt luËn, ý kiÕn ®-îc tr×nh bµy trong ®Ò tµi cã thÓ gióp cho c¬
quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh tÆng cho QSD§.
11
Ngoµi ra, LuËn ¸n cßn cã ý nghÜa rÊt lín ®èi víi viÖc tuyªn truyÒn,
gi¸o dôc ph¸p luËt, ¸p dông ph¸p luËt vÒ tÆng cho QSD§.
8. KÕt cÊu cña LuËn ¸n
Ngoµi phÇn Më ®Çu, KÕt luËn vµ Danh môc tµi liÖu tham kh¶o, LuËn
¸n ®-îc tr×nh bµy víi néi dung thÓ hiÖn trong 3 ch-¬ng, 10 môc.
12
Ch-¬ng 1
C¬ së lý luËn vÒ TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
1.1. Kh¸I niÖm TÆng cho tµi s¶n
1.1.1. Kh¸i niÖm tÆng cho tµi s¶n
1.1.1.1. Kh¸i niÖm tµi s¶n vµ quyÒn së h÷u
Trong x· héi, tµi s¶n ®-îc coi lµ ®iÒu kiÖn ®Ó duy tr× c¸c ho¹t ®éng
trong lÜnh vùc kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. §Ó tån t¹i vµ ph¸t triÓn con ng-êi
ph¶i chiÕm h÷u nh÷ng ®èi t-îng cña thÕ giíi vËt chÊt. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ
ph¸t triÓn cña chÕ ®é së h÷u g¾n liÒn víi nÒn s¶n xuÊt x· héi. Ngay tõ khi Nhµ
n-íc vµ ph¸p luËt ra ®êi, quan hÖ së h÷u ®· ®-îc ph¸p luËt ®iÒu chØnh, nã
cñng cè vµ b¶o vÖ nh÷ng ng-êi ®ang chiÕm h÷u tµi s¶n. Dùa vµo nh÷ng tiªu
chÝ kh¸c nhau mµ tµi s¶n ®-îc ph©n thµnh nh÷ng lo¹i kh¸c nhau nh- ph©n lo¹i
tµi s¶n thµnh tµi s¶n lµ ®éng s¶n, tµi s¶n lµ bÊt ®éng s¶n; tµi s¶n lµ vËt, tµi s¶n
lµ quyÒn; tµi s¶n v« h×nh, tµi tµi s¶n h÷u h×nh ... Tµi s¶n víi t- c¸ch lµ kh¸ch
thÓ cña quyÒn së h÷u, nã cã thÓ lµ bé phËn cña thÕ giíi vËt chÊt hoÆc lµ kÕt
qu¶ cña ho¹t ®éng s¸ng t¹o nh- quyÒn së h÷u trÝ tuÖ vµ c¸c quyÒn tµi s¶n
kh¸c. "Tµi s¶n bao gåm vËt cã thùc, tiÒn, c¸c giÊy tê trÞ gi¸ ®-îc b»ng tiÒn vµ
c¸c quyÒn tµi s¶n" [4, §.172]. Ng-êi ta cã thÓ ph©n lo¹i tµi s¶n lµ ®éng s¶n vµ
bÊt ®éng s¶n nh- sau: “ BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di, dêi ®-îc bao
gåm: §Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi
s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi
®Êt ®ai” [4, §.181].
XuÊt ph¸t tõ LuËt La tinh, ph¸p luËt nhiÒu n-íc trªn thÕ giíi kh¸i niÖm
vËt ®Ó chØ tµi s¶n vÒ mÆt vËt chÊt, tõ ®ã cã kh¸i niÖm quyÒn ®èi víi vËt bao
gåm quyÒn ®èi vËt vµ quyÒn ®èi nh©n; theo ®ã, quyÒn ®èi vËt lµ quyÒn ®-îc
thùc hiÖn trªn vËt cô thÓ vµ x¸c ®Þnh; cßn quyÒn ®èi nh©n lµ quyÒn t-¬ng øng
víi c¸c nghÜa vô tµi s¶n mµ ng-êi kh¸c ph¶i thùc hiÖn v× lîi Ých cña ng-êi cã
13
quyÒn. QuyÒn quan träng nhÊt trong vËt quyÒn lµ quyÒn së h÷u, c¸c vËt quyÒn
kh¸c lµ quyÒn h-ëng hoa lîi, quyÒn sö dông, quyÒn ®Þa dÞch vµ quyÒn bÒ mÆt.
Tuy kh«ng ph©n ®Þnh theo ph-¬ng thøc trªn cña LuËt La tinh, nh-ng LuËt D©n
sù ViÖt Nam ®· ghi nhËn mét sè vËt quyÒn tr-íc hÕt lµ quyÒn së h÷u vµ c¸c
vËt quyÒn cña ng-êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®èi víi tµi s¶n nh-: QSD§,
quyÒn sö dông h¹n chÕ bÊt ®éng s¶n liÒn kÒ [5, §.173].
ThuËt ng÷ “ QuyÒn së h÷u” (QSH) ®-îc sö dông phæ biÕn trªn c¸c
ph-¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ trong c¸c s¸ch b¸o kh«ng cßn xa l¹ víi
chóng ta. Nh-ng ®Ó hiÓu ®-îc cÆn kÏ kh¸i niÖm vÒ quyÒn së h÷u l¹i trë nªn kh¸
phøc t¹p. QSH ®-îc hiÓu lµ “ QuyÒn chiÕm gi÷, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t ®èi víi tµi
s¶n cña m×nh” [132, Tr.787]. D-íi gãc ®é ph¸p lý QSH lµ “ Ph¹m trï ph¸p lý
ph¶n ¸nh c¸c quan hÖ së h÷u trong chÕ ®é së h÷u nhÊt ®Þnh” [121, Tr.105-
106], trong ®ã ph¸p luËt x¸c lËp kh¸i niÖm QSH, quy ®Þnh giíi h¹n, thõa nhËn
tÝnh hîp ph¸p vµ b¶o vÖ quyÒn cña chñ së h÷u ®èi víi vËt nhÊt ®Þnh. Hay nãi
c¸ch kh¸c, khoa häc ph¸p lý kh¸i niÖm QSH lµ tËp hîp c¸c quyÒn cña chñ së
h÷u ®èi víi vËt nh- quyÒn sö dông, h-ëng dông, chuyÓn nh-îng, thõa kÕ, cho
thuª, thÕ chÊp, tÆng cho, tiªu hñy ®èi víi vËt.
Trong mét nghiªn cøu kh¸i niÖm réng r·i nhÊt vÒ QSH cña Gi¸o s-
A.M.HonorÐ lµ “ QuyÒn së h÷u bao gåm quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông,
quyÒn qu¶n lý, quyÒn thu hoa lîi tõ vËt, quyÒn lµm vèn, quyÒn b¶o ®¶m, c¸c
quyÒn vµ c¸c sù kiÖn chuyÓn nh-îng kh«ng cã thêi h¹n, nhiÖm vô ng¨n c¶n
thiÖt h¹i, tr¸ch nhiÖm ®èi víi viÖc b¾t gi÷ vµ sù kiÖn ph©n chia” [24, Tr.8].
Kh¸i niÖm nµy ®-a ra c¶ quyÒn vµ tr¸ch nhiÖm, nÕu ®Þnh nghÜa vÒ së h÷u chØ
x©y dùng trªn c¬ së hoµn toµn lµ quyÒn th× nã sÏ lµm mê nh¹t ®i tr¸ch nhiÖm
®Æc tr-ng g¾n liÒn víi së h÷u. §ång thêi, quan ®iÓm kh¸c cña Felix Cohen
cho r»ng: “ QuyÒn së h÷u lµ quan hÖ gi÷a ng-êi víi ng-êi mµ trong ®ã ng-êi
®-îc gäi lµ chñ së h÷u cã thÓ lo¹i trõ nh÷ng ng-êi kh¸c thùc hiÖn nh÷ng hµnh
vi nhÊt ®Þnh hoÆc cho phÐp nh÷ng ng-êi kh¸c thùc hiÖn nh÷ng hµnh vi nh-
vËy vµ c¶ hai tr-êng hîp cÇn cã sù trî gióp cña ph¸p luËt trong viÖc thùc hiÖn
14
nh÷ng quyÕt ®Þnh ®ã” . Kh¸i niÖm nµy chØ ra quyÒn lo¹i trõ lµ x-¬ng sèng cña
tËp hîp c¸c quyÒn vµ diÔn ®¹t ý t-ëng vÒ sù ®éc quyÒn cña chñ së h÷u trªn bÊt
kú quyÒn nµo nh- quyÒn sö dông, quyÒn chuyÓn nh-îng, quyÒn thu hoa lîi…
®èi víi tµi s¶n [24, Tr.9-10].
D-íi gãc ®é ph¸p luËt d©n sù, kinh tÕ, QSH lµ chÕ ®Þnh quan träng nhÊt
trong c¸c chÕ ®Þnh vÒ quyÒn ®èi víi vËt vµ lµ chÕ ®Þnh c¬ së kh«ng chØ lµ cña
ph¸p luËt d©n sù, kinh tÕ mµ cña toµn bé hÖ thèng ph¸p luËt. QSH bao gåm
quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n cña chñ së h÷u
theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt [5, §.164]. Trong ph¸p luËt d©n sù truyÒn thèng
chØ ®Ò cËp ®Õn quyÒn së h÷u ®èi víi tµi s¶n h÷u h×nh. V× vËy, cã thÓ nãi:
“ QuyÒn së h÷u ®èi víi tµi s¶n h÷u h×nh lµ quyÒn ®Çy ®ñ nhÊt ®èi víi tµi s¶n,
v× ng-êi chñ tµi s¶n cã ba quyÒn: QuyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn
®Þnh ®o¹t” [122, Tr.411].
Trong khoa häc ph¸p lý, QSH ®-îc ph©n tÝch theo nhiÒu nghÜa kh¸c
nhau. QSH bao giê còng nh»m môc ®Ých x¸c lËp vµ b¶o vÖ b»ng ph¸p luËt viÖc
chiÕm gi÷ nh÷ng t- liÖu s¶n xuÊt chñ yÕu trong giai cÊp thèng trÞ. B¶o vÖ quan
hÖ së h÷u phï hîp víi ý chÝ cña giai cÊp thèng trÞ, t¹o ®iÒu kiÖn ph¸p lý cÇn
thiÕt cho giai cÊp thèng trÞ khai th¸c ®-îc nhiÒu nhÊt nh÷ng t- liÖu s¶n xuÊt
phôc vô cho sù thèng trÞ. QSH theo nghÜa réng ®ã chÝnh lµ ph¸p luËt vÒ QSH
trong mét hÖ thèng ph¸p luËt nhÊt ®Þnh. QSH lµ tæng hîp hÖ thèng c¸c quy
ph¹m ph¸p luËt do Nhµ n-íc ban hµnh ®Ó ®iÒu chØnh quan hÖ x· héi ph¸t sinh
trong lÜnh vùc chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t tµi s¶n. Theo nghÜa hÑp, quyÒn
së h÷u ®-îc hiÓu lµ møc ®é xö sù mµ ph¸p luËt cho phÐp mét chñ thÓ ®-îc
thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t trong nh÷ng ®iÒu
kiÖn nhÊt ®Þnh. Theo nghÜa nµy, QSH chÝnh lµ quyÒn n¨ng d©n sù chñ quan
cña tõng chñ së h÷u ®èi víi mét tµi s¶n cô thÓ. Ngoµi ra, mét ph-¬ng diÖn
kh¸c QSH cßn ®-îc hiÓu lµ mét quan hÖ ph¸p luËt d©n sù vÒ së h÷u [124,
Tr.176-179, TËp I vµ 128, Tr.278-280, TËp I].
15
Nh- vËy, ta cã thÓ nghiªn cøu ë ba gãc ®é kh¸c nhau: (1).QSH ®-îc
tiÕp cËn d-íi gãc ®é lµ quan hÖ ph¸p luËt d©n sù, kinh tÕ, QSH ®-îc cÊu thµnh
bëi c¸c bé phËn trong mét quan hÖ ph¸p luËt ®ã lµ chñ thÓ, néi dung, kh¸ch
thÓ, c¨n cø x¸c lËp, chÊm døt ...(2).QSH cßn ®-îc tiÕp cËn d-íi gãc ®é lµ tËp
hîp c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ së h÷u, ®-îc thùc hiÖn th«ng qua hÖ thèng hãa
c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt do Nhµ n-íc ban hµnh ®Ó ®iÒu chØnh c¸c
quan hÖ së h÷u, nã thÓ hiÖn chÕ ®é së h÷u cña mét nÒn kinh tÕ. (3).QSH ®-îc
hiÓu lµ møc ®é xö sù mµ ph¸p luËt cho phÐp chñ së h÷u thùc hiÖn c¸c hµnh vi
nhÊt ®Þnh theo ý chÝ cña m×nh lªn tµi s¶n cña m×nh, QSH ®-îc coi lµ nh÷ng
quyÒn n¨ng c¬ b¶n cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n. Nh÷ng quyÒn nµy lµm cho chñ
së h÷u kh¸c víi nh÷ng quyÒn cña ng-êi kh¸c kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®èi víi
tµi s¶n ®ã.
1.1.1.2. Kh¸i niÖm tÆng cho tµi s¶n
Kh¸i niÖm tÆng cho tµi s¶n cã thÓ ®-îc lý gi¶i nhiÒu gãc ®é kh¸c nhau
nh-: “ TÆng cho lµ ®Ó tá lßng quý mÕn” [133, Tr.920]; hay “ TÆng cho lµ trao
cho ®Ó khen ngîi, khuyÕn khÝch ®Ó tá lßng quý mÕn” [137, Tr.863]; hoÆc
“ TÆng cho lµ chuyÓn h¼n cho ng-êi kh¸c dïng c¸i cña m×nh cã mµ kh«ng lÊy
l¹i c¸i g×” [138, Tr.562]. Mét kh¸i niÖm t-¬ng ®ång kh¸c: “ TÆng d÷ (hay lµ
cho) lµ mét giao -íc do mét ng-êi (gäi lµ tÆng chñ) tù ý lÊy cña m×nh cho
ng-êi kh¸c (gäi lµ thô tÆng). Ai cã cña vµ cã ®ñ kh¶ n¨ng ®em cña m×nh cho
ng-êi m×nh lùa ®-îc. TÆng d÷ bã buéc ph¶i lËp b»ng c«ng chøng th- khi cña
®em cho lµ mét bÊt ®éng s¶n. ViÖc tÆng d÷ ®· lµm th× kh«ng thÓ b·i bá ®-îc.
§· cho lµ cho ®øt. Tr-êng hîp b·i bá tÆng d÷ do ph¸p luËt quy ®Þnh rÊt lµ
h·n h÷u; ng-êi cho sinh con sau khi cho, ng-êi thô tÆng kh«ng thi hµnh tr¸ch
vô, ng-êi thô tÆng béi b¹c” [65, Tr.381-382]. Víi c¸ch gi¶i thÝch tõ ng÷ nªu
trªn, kh«ng thÓ x¸c ®Þnh ®-îc ®èi t-îng cña tÆng cho lµ c¸i g×, mµ míi chØ nªu
lªn ®-îc môc ®Ých cña viÖc tÆng cho.
Theo c¸c “ Tõ ®iÓn LuËt häc” hiÖn hµnh kh¸i niÖm tÆng cho ®Òu dùa vµo
quy ®Þnh vÒ hîp ®ång tÆng cho tµi s¶n cña BLDS: “ TÆng cho lµ sù tháa thuËn
16