Chuyên đề về kinh doanh bất động sản

  • 154 trang
  • file .pdf
MỤC LỤC
NỘI DUNG Trang
Chuyên đề 1: pháp luật kinh doanh BĐS:
Pháp luật về kinh doanh bất động sản 1
Pháp luật về đất đai 9
Pháp luật về nhà ở 17
Pháp luật về dân sự 21
Pháp luật về đầu tư xây dựng 25
Pháp luật về thương mại, doanh nghiệp 27
Pháp lệnh về giá 32
Chuyên đề 2: Thị trường bất động sản
Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 50
Phân loại thị trường bất động sản 71
Các yếu tố của thị trường bất động sản 76
Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản 103
Giá trị và giá cả bất động sản 106
Chuyên đề 3: Đầu tư kinh doanh BĐS
Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh bất động sản 127
Trình tự thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 128
Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 134
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản 137
Thông tin và hồ sơ bất động sản 145
CHUYÊN ĐỀ 1
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I/ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều văn bản
quy phạm pháp luật bắt đầu từ đầu tư đến quản lý sử dụng bao gồm các Luật
chính sau:
Trên thị trường sơ cấp gồm các văn bản điều chỉnh:
1. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
(sửa đổi bổ sung năm 2001).
2. Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành:
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai;
+ Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai;
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất;
+ Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất;
+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP Về thu tiền sử dụng đất;
+ Nghị định 164/2004/NĐ-CP về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất
để bảo đảm thi hành án;
+ Nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần;
+ NĐ 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị
định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
+ Nghị định 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất để
tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được nhà nước gia đất không thu tiền
sử dụng đất;
+ Nghị định 84/2004/NĐ-CP Quy định bổ sung về cấp GCN quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 1
thường , hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai;
+ NĐ 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
3. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Pháp lệnh thuế nhà đất và các văn bản huống dẫn thi hành.
Trên thị trường đầu tư gồm các văn bản điều chỉnh:
1. Luật Xây dựng và các nghị định huống dẫn thi hành.
+ Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
+ Nghị định 112/2006/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung Nghị định 16/2005/NĐ-
CP;
+ Nghị định 126/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoaatj
động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà.
+ Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
+ Thông tư 02/2007/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định,
phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
+ Nghị định 14/2000/NĐ-CP về đấu thầu xây dựng.
+ Nghị định 08/2005/NĐ-CP về Quản lý Quy hoạch.
+ Nghị định 02/2006/NĐ-CP về Quy chế khu đô thị mới.
6. Luật Kinh doanh bất động sản.
+ Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản.
+ Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-
CP.
+ Quyết định 29/2007/QĐ-BXD Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý điều
hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 2
+ Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở.
+ Thông tư 05/2006/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-
CP.
+ Nghị định 60/NĐ-CP
+ Nghị định 61/NĐ-CP
3. Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Luật Doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành.
5. Luật Đấu thầu và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trên thị trường sơ cấp gồm các văn bản điều chỉnh:
1. Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
2. Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
3. Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Pháp lệnh giá và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi
hành Pháp lệnh giá.
+ Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá
Các văn bản quy phạm pháp luật khác:
+ Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
+ Nghị định 80/2008/NĐ-CP sử đỏi bổ sung Nghị định 176/1999/NĐ-
CP về lệ phí trước bạ;
+ Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch đảm bảo.
Sau đây trình bày chi tiết về một số văn bản quy phạm pháp luật quan trọng
II/ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG
DẪN THI HÀNH
A. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh bất đông sản quy định về hoạt động kinh doanh bất
động sản, quyền, nghĩa vụ của của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 3
bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động
sản.
Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm 6 Chương, 81 điều, được
Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khó XI ,kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006. ( Nội dung chi tiết đề nghị xem phụ lục toàn văn
Luật Kinh doanh bất động sản )
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007
Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hoạt động kinh doanh bất
động sản, bao gồm những nội dung chính sau đây:
CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Chương này có 17 điều bao gồm :
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh : Quy định về quyền ,nghĩa vụ của tổ chức
,cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và có liên quan đến kinh doanh
bất động sản .
Điều 2. Đối tượng áp dụng : Quy định những đối tượng áp dụng Luật
này gồm có Tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và tổ chức
cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản
Điều 3. Áp dụng pháp luật điều
Điều 4. Giải thích từ ngữ
- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động
sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn
bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động
sản.
- Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản
và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 4
- Đấu giá bất động sản là việc bán , chuyển nhượng bất động sản công
khai để chọn người mua, chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo
thủ tục đấu giá tài sản.
- Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua
bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng
được trả chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong
thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của bất động
sản tại một thời điểm xác định.
- Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá
bất động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản lập khi có
yêu cầu của khách hàng.
- Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản
ủy quyền thực hiện việc bảo quản giữ gìn trông coi vận hành và khai thác bất
động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất
động sản, theo đó bên mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng
đang thuê, mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
Điều 5. Nguyên tắc họat động kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân họat động kinh doanh bất động sản bình đẳng trứơc
pháp luật tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thộng qua hợp
đồng. không trái với quy định của pháp luật.
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo qui định của
Luật này và các quy định của pháp luật có liên quan.
Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
Điều 6. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh.
Điều 7. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.
Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản:
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 5
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh
bất động sản theo quy định của pháp luật. Trừ trường hợp qui định tại khoản
3 Điều này.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh
dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá
bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít
nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá
bất động sản thì phải ít nhất có 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng
ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất
động sản.
Điều 9. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân
trong nước.
Điều 10. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Điều 11. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Điều 12. Trách nhiệm quản lý của Nhà nước về hoật động kinh doanh bất
động sản.
Điều 14. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền
trước, trả chậm, trả dần.
Điều 15. Hiệp hội bất động sản.
Điều 16. Các hành vi bị cấm.
Điều 17. Xử lý vi phạm.
CHƯƠNGII
KINH DOANH NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Chương này từ Điều 18 đến Điều 43 quy định về kinh doanh nhà và công
trình xây dựng
Mục 1
Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 6
Điều 18. Đầu tư tạo lập nhà, công trình để kinh doanh.
Điều này quy định các hình thức đầu tư tạo lập nhà , công trình để kinh
doanh
Điều 19. Quy định về Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp
Điều 20. Quy định về Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thi mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp
Điều 21. Quy định về việc Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới dự
án khu nhà ở, dự án hạ tâng kỹ thuật công nghiệp:
- Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng,
- Trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư mới ,
- Thủ tục chuyển nhượng.
Mục 2
Mua bán nhà, công trình xây dựng
Mục này quy định nguyên tắc,quyền và nghhĩa vụ của các bên khi mua bán
nhà và công trình xât dựng.
Điều 22. Quy định các nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng:
- Loại nhà được mua bán,
- Bắt buộc khi kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất
động sản
- Quy định các trường hợp bán nhà ,công trình phải kèm theo chuyển quyền
sử dụng đất .
- Hồ sơ về nhà khi giao dịch.
- Hợp đồng mua bán
Điều 23. Bảo hành nhà và công trình xây dựng đã bán
Điều 24. Quy định các quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
Điều 25. Quy định nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
Điều 26. Quy định về Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
Điều 27. Quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 7
Mục 3
Thuê nhà, công trình xây dựng
Mục này quy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên
thuê
Điều 28. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng
Điều 29. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
Điều 30. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
Điều 31. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng
Điều 32. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
Mục 4
Thuê mua nhà, công trình xây dựng
Mục này quy định về nguyên tắc, quyền ,nghĩa vụ của bên cho thuê mua và
bên thuê mua
Điều 33. Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng :
Điều 34. Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng:
Điều 35. Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng :
Điều 36. Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng:
Điều 37. Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng:
CHƯƠNG III
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chương này quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất :
Đầu tư tạo lập quỹ đât để kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia kinh doanh quyền sử dụng đất bao gôm:
Điều 38. Đầu tư tạo lập quỹ hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê
Điều 39. Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
Điều 40. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 41. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuên quyền sử dụng đất
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 8
Điều 43. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
CHƯƠNG IV
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Chương này quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Dịnh vụ bất động sản gồm có: Môi giới BDS , định giá BĐS, Sàn giao dịch
bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản,
đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản.
Mục 1
Môi giới bất động sản
Điều 44. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản.
Điều 45. Nội dung bất động sản
Điều 46. Thù lao môi giới bất động sản
Điều 47. Hoa hồng môi giới bất động sản
Điều 48. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
Điều 49. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
Điều 50. Chứng chỉ môi giới bất động sản
Mục 2
Định giá bất động sản
Điều 51. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
Điều 52. Chứng thư định giá bất động sản
Điều 53. Quyền tổ chức, cá nhân định giá bất động sản
Điều 54. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản
Điều 55. Chứng chỉ định giá bất động sản
Mục 3
Sàn giao dịch bất động sản
Điều 56. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Điều 57. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Điều 58. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 9
Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
Điều 60. Quyền của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
Điều 61. Nghĩa vụ của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
Điều 62. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia snà giao dịch bất
động sản
Mục 4
Các dịch vụ bất động sản khác
Điều 63. Tư vấn bất động sản
Điều 64. Đấu giá bất động sản
Điều 65. Quảng cáo bất động sản
Điều 66. Quản lý bất động sản
CHƯƠNG V
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN,
HỢP ĐỒNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Chương này quy định về nội dung chính của hợp đồng Hợp đồng kinh doanh
bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Điều 67. Các loại hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng KD dịch vụ BĐS
Điều 68. Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS và giá kinh
doanh dịch vụ bất động sản
Điều 69. Thanh toán trong giao dịch bất động sản
Điều 70. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Điều 71. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 72. Hợp đồng thuê bất động sản
Điều 73. Hợp đồng thuê, mua nhà, công trình xây dựng
Điều 74. Hợp đồng môi giới bất động sản
Điều 75. Hợp đồng định giá bất động sản
Điều 76. Hợp đồng quảng cáo bất động sản
Điều 78. Hợp đồng quảng cáo bất động sản
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 10
Điều 79. Hợp đồng quản lý bất động sản
CHƯƠNG VI
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 80. Hiệu lực thi hành: Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/
01/2007
Điều 81. Hướng dẫn thi hành: Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật này.
B/ NGHỊ ĐỊNH 153/2007/NĐ-CP NGÀY 15/10/2007 CỦA CHÍNH PHỦ
QUY ĐỊNH CHI TIẾT VÀ HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ ĐIỀU CỦA
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
Nội dung chính của Nghị định là quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản. Luật này có 5 chương 26 điều Cụ thể gồm :
CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Điều 2. Các loại bất đọng sản đưa vào kinh doanh.
CHƯƠNG II
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 3. Vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Điều 4 . Mua bán nhà , công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo
hình thức ứng tiền trước ( Đối với nhà ở thì thực hiện theo Luật nhà ở )
Điều 5 . Điều kiện năng lực tài chính đôí với chủ đầu tư dự án khu đô thị
mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Điều 6 . Quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án
nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Điều 7. Quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới,
dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Điều 8 . Quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự
án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 11
Điều 9 . Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án nhà
ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp.
Điều 10. Xử lý đôi với dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu
công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm .
CHƯƠNG III
ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC, CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI, ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN
Đào tạo ,bồi dưỡng kiến thức , cấp chứng chỉ môi giới ,định giá bất động sản, quản
lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Điều 11. Đào tạo ,bồi dưỡng kiến thức về môi giới ,định giá bất động sản,
quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Điều 12. Điều kiện đối với cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới
,định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Điều 13.Tổ chức đào tạo ,bồi dưỡng kiến thức về môi giới ,định giá bất động
sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Điều 14. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Điều 15. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ Định giá bất động sản.
Điều 16. Trình tự thủ tục và tổ chức cấp chứng chỉ môi giới, địnhgiá bất
động sản.
Điều 17 . Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ ,trách nhiệm của
cơ quan cấp chứng chỉ.
Điều 18. Cấp lại chứng chỉ môi giới, địnhgiá bất động sản.
Điều 19. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản , định giá bất động sản.
Điều 20. Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản , định giá bất động sản.
Điều 21. Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động
sản.
CHƯƠNG IV
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 12
TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 22. Trách nhiệm của các Bộ, ngành
Điều 23. Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương
Điều 24. Xử lý chuyển tiếp
Điều 25. Hiệu lực thi hành
Điều 26.Tổ chức thực hiện .
C/ THÔNG TƯ 13/2008/TT-BXD NGÀY 21/5/2008 BỘ XÂY DỰNG
HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ
153/2007/NĐ-CP NGÀY 15 THÁNG 10 NĂM 2007 CỦA CHÍNH PHỦ QUY
ĐỊNH CHI TIẾT VÀ HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Phần I: Hướng dẫn trình tự, thủ tục xác nhận vốn trong kinh doanh bất động
sản
1. Trình tự, thủ tục xác nhận vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp
2. Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng ký
thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp
Phần II: Hướng dẫn một số nội dung về chuyển nhượng toàn bộ dự án
1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án:
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án:
3. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm:
4. Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án:
5. Thủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới:
Phần III: Hướng dẫn về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản
1. Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua;
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 13
2. Lựa chọn sàn giao dịch bất động sản;
3. Công khai các thông tin tại Sàn giao dịch bất động sản;
4. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản tại sàn
giao dịch;
5. Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch;
6. Xác nhận bất động sản được giao dịch qua sàn.
Phần IV: Hướng dẫn một số nội dung về sàn giao dịch bất động sản
1. Mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
2. Hướng dẫn một số nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại
Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản
Phần V: hướng dẫn việc cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và
quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản
1. Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản
2. Quản lý hoạt động môi giới, định giá Bất động sản
Phần VI: hiệu lực thi hành
D/ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN LƯU Ý TRONG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN THI HÀNH
Một số khái niệm
1. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
2. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
3. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định
giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động
sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 14
4. Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất
động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có
yêu cầu của khách hàng.
5. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản,
theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê
mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật;
tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy
định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật. (Điều 44)
3. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp
luật. (Điều 51)
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều
8)
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật (6 tỷ).
2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định
của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định
giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 15
3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (Điều
3 NĐ153/2007/NĐ-CP)
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6
(sáu) tỷ đồng Việt Nam.
2. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
Trình tự, thủ tục xác nhận vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp (Phần I Thông tư 13/2007/TT-BXD)
Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập mới hoặc doanh
nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp ) có nhu cầu bổ
sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, ngoài các hồ sơ theo quy định về thủ
tục đăng ký kinh doanh thì phải có thêm văn bản xác nhận về vốn gửi đến cơ quan
cấp đăng ký kinh doanh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định nh sau:
1. Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:
1.1. Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần
hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có
từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty
TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu t của
chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp t nhân và đối với công ty TNHH
một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân;
1.2. Trường hợp số vốn đợc góp bằng tiền thỡ phải có văn bản xác nhận của
ngân hàng thơng mại đợc phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các
thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của
các thành viên sáng lập và chỉ đợc giải ngân sau khi doanh nghiệp đợc cấp giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh;
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 16
1.3. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thỡ phải có chứng th của tổ chức có
chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản đợc đa
vào góp vốn. Chứng th phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng
ký kinh doanh.
2. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh
doanh bất động sản thỡ hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn bản xác nhận
của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của doanh nghiệp
đó đợc ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm
đăng ký hoặc năm trớc liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn
pháp định theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP (6 tỷ đồng).
3. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trỡ
mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đã đợc
cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trớc ngày Nghị định
153/2007/NĐ-CP có hiệu lực).
4. Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách
nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.
Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng ký thực
hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp
1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu t là vốn thực có của chủ đầu t tính đến năm trớc
liền kề với năm chủ đầu t thực hiện dự án đợc xác định thông qua báo cáo tài chính
của doanh nghiệp, có sự xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập.
2. Đối với chủ đầu t là doanh nghiệp thành lập mới, vốn thực có đợc xác định nh
sau:
2.1. Đối với số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thỡ phải đợc ngân hàng thơng
mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số d tiền gửi của doanh nghiệp.
Thời điểm xác nhận trong thời hạn ba mơi (30) ngày tính đến ngày nộp hồ sơ xin
phê duyệt dự án;
2.2. Đối với số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định
giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản của doanh nghiệp.
Chứng th phải đảm bảo còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án.
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 17
3. Đối với các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp phải đáp ứng mức vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo
quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, cụ thể là:
3.1. Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên
cơ sở tổng mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được
xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
3.2. Trờng hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất, khu đấ tư thực hiện dự
án đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án là chủ đầu tư cấp 1
(chỉ đầu tư kinh doanh hạ tầng) thì trong tổng mức đầu tư của dự án chỉ tính phần
vốn đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, không tính các khoản chi phí sử dụng
đất; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng các công
trình xây dựng khác.
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp trong nước
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng;
đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển
nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
e) Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng;
e) Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp (Điều 21)
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 18
1. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý
bằng văn bản.
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này. Chủ đầu tư nhận
chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã
chuyển nhượng.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản.
4. Chính phủ quy định cụ thể về chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự
án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
Việc chuyển nhựợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp (theo quy định tại các Điều 6,7, 8 và 9 của Nghị
định 153/2007/NĐ-CP) thực hiện như sau: (phần II Thông tư 13/2008/TT-
BXD)
1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhợng toàn bộ dự án:
1.1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án là cơ quan cho phép
chuyển nhượng toàn bộ dự án.
1.2. Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin
chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép
chuyển nhợng thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ
sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan. Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ
cho phép đầu tư thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của
các Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhợng toàn bộ dự án (phần II Thông tư 13/2008/TT-
BXD):
2.1. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định
cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu
mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định);
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 19