Báo cáo thẩm định giá bất động sản
- 17 trang
- file .doc
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊA CHÍNH
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : BÙI VĂN TÌNH
CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN LỘC TÀI
ĐỊA CHỈ : SỐ 8 TRẦN QUÝ KIÊN-CẦU GIẤY-HN
ĐIỆN THOẠI : 04.2450.333
DI ĐỘNG 0984.725.434
HÀ NỘI
Ngày 25 tháng 10 năm 2008
0
Lời mở đầu
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những
bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào
việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã
hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn
khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh
tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển
chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã
có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là
những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá
nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như
“đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải
băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh
bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho
người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với
mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh
đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ
thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng
thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá
Bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng
cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản
nước ta phát triển.
1
Số: 300/CT-LT Hà nội, ngày 25 tháng 10 năm 2008
V/v: Thẩm định giá
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:
Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 123/2008/HĐDV-LT ngày
25/8/2008
1. Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
2. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán
3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2008
4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS: Phụ lục đính kèm
5. Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường
6. Thực trạng BĐS: Phụ lục đính kèm
7. Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh
8. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế
hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất
động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong
tính toán; Công ty bất động sản Lộc Tài thông báo kết quả thẩm định
giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
của bà: Tống Thị Huyền là 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi
năm nghìn đồng).
2
9. Điều kiện ràng buộc:
9.1. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên
thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch
sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
9.2. Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao
nhà hàng năm coi như không đáng kể.
9.3. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá
bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản
giao cho bà Tống Thị Huyền, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.
Thẩm định viên Giám đốc
Ông Bùi Văn Tình Bà Tống Thị Lan Anh
3
PHỤ LỤC
Đính kèm chứng thư thẩm định giá số 300/LT-CT ngày 25 tháng 10 năm 2008
của công ty Bất động sản Lộc Tài
I. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:
1. Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
4
2. Căn cứ pháp lý của BĐS
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Giấy phép xây dựng do UBND Quận Đống Đa cấp
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a. Vị trí:
Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La
Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường
chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành. Gần Trung
tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại
học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b. Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng từ năm 2003 với diện tích đất
trong sổ đỏ: 45 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng
khách và 1 bếp.
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1
tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.
Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn
nứt nào. Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn
còn kiên cố, vững chắc.
5
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Bất động sản thẩm định Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành.
Khách hàng yêu cầu Bà Tống Thị Huyền
Địa chỉ Số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Mục đích thẩm định Xác định giá bán
Thời điểm thẩm định Tháng 10 năm 2008
Công ty thẩm định Công ty Bất động sản Lộc Tài
Địa chỉ Số 8 Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại 04.2450.333
I. Căn cứ pháp lý của Bất động sản:
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
6
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a. Vị trí:
Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La
Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường
chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành. Gần Trung
tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại
học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b. Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng từ năm 2003 với diện tích đất
trong sổ đỏ: 45 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m, đường
trước nhà rộng 1.5m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1
phòng khách
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1
tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.
Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
2. Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:
7
- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp
III. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
(TDDGVN)
IV. Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp
V. Khảo sát thị trường, phân tích và điều chỉnh và xác định giá trị tài
sản thẩm định giá bằng phương pháp so sánh:
1. Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương
đồng với Bất động sản mục tiêu
- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành
Diện tích đất: 44m2, Diện tích Xây dựng 88m2, nhà 2 tầng, Chiều rộng
4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2.5m,
Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán
tháng 6 năm 2008, giá bán là 1.5 tỷ
- Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa
Láng
Diện tích đất 45m2, Diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm 2
phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều
dài 9m, đường rộng 3.5m bán tháng 4 năm 2008, giá bán là 1.85 tỷ
- Bất động sản so sánh 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
8
Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1
phòng khách, 1 bếp
Chiều rộng Mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm
2008 với giá 1.7 tỷ.
Từ số liệu trên ta có bảng sau:
TT Các yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
1 Giá bán(triệu đồng) 1500 1850 1700
2 Diện tích xây dựng(m2) 88 135 80
3 Diện tích đất sử dụng 44 45 40
4 Số lượng nhà Vệ sinh 1 2 1
5 Số lượng phòng khách và bếp Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp
6 Số lượng phòng ngủ 2 2 1
7 Thời gian bán Tháng 6 Tháng 4 Tháng 8
8 Điều kiện bán Đều bán trên thị trường
9 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu
10 Điều kiện thanh toán Trả ngay
11 Mặt tiền (m) 4.4 5 4
12 Ngõ rộng (m) 2.5 3.5 3
Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi
phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là
2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu (giá nhà bà Huyền xây
dựng vào năm 2006), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng
kể. Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của
nền kinh tế.
9
Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được
tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm. Mỗi điểm tương
đương với 10 triệu đồng.
2. Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bất
động sản mục tiêu
T Bất động sản
Các điều chỉnh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
T mục tiêu
Giá bán (triệu đồng) … 1500 1850 1700
Các điều chỉnh
Toàn quyền sở Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền
Các quyền lợi
1 hữu sở hữu sở hữu sở hữu
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị
Điều kiện bán
2 trường trường trường trường
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
Thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán
Điều kiện thanh toán
3 ngay ngay ngay ngay
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
4 tháng 6 tháng 2 tháng
Thời gian bán
trước trước trước
Mức điều chỉnh (Theo
4 *2% *3% 0.75%
tỷ lệ lạm phát trong
+30 +55.5 +12.75
năm) (tr.đ)
Giá điều chỉnh 1530 1905.5 1712.75
Ngõ rộng (m) 1.5 2.5 3.5 3
Mức điều chỉnh 15 điểm 25 điểm 35 điểm 30 điểm
5 (Mỗi điểm tương -10 điểm - 20 điểm - 15 điểm
đương 10 triệu đồng) -100 triệu -200 triệu -150 triệu
Giá điều chỉnh 1430 1705.5 1562.75
Diện tích xây dựng 135 88 135 80
6 Mức điều chỉnh +117.5 +0 +137.5
Giá điều chỉnh 1547.5 1705.5 1700.25
Số lượng phòng bếp,
7 Tương tự, nên không cần điều chỉnh
phòng khách
8 Phòng vệ sinh 3 1 2 1
Mức điều chỉnh +14 +7 +14
10
Giá điều chỉnh 1561.5 1712.5 1714.25
Phòng ngủ 3 2 2 1
9 Mức điều chỉnh +12 +12 +24
Giá điều chỉnh 1573.5 1724.5 1738.25
10 Tầng Tum có không không không
Mức điều chỉnh +50 +50 +50
Giá điều chỉnh 1623.5 1774.5 1788.25
Tổng mức điều chỉnh
123.5 -75.5 88.25
thực
Giá điều chỉnh theo
đơn vị diện tích đất sử 36.9 39.43 44.7
dụng (tr.đ/m2)
Tổng mức điều chỉnh 323.5 324.5 388.25
Trọng số 3 2 1
- Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các Bất động sản so
sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh.
- Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là:
(36.9*3)+(39.43*2)+(44.7*1)=234.26 (triệu đồng)
- Giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã
điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh:
234.26/6=39 (triệu/m2)
- Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất
động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó:
39*45=1755 (triệu đồng)
VI. Kết luận
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích
số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu. Áp
dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản. Kết quả giá
11
trị thị trường của căn hộ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành của Bà Tống
Thị Huyền là: 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi năm nghìn
đồng).
VII. Hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã
bán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có
thể không đúng như thế. Trong quá trình thương lượng, trả giá thì
người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.
- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đã
sử dụng. Do căn nhà mới xây cách đây 5 năm, thời gian cũng còn ít so
với tuổi thọ vật lý của nó.
- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan
của người thẩm định viên nhiều.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
12
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊA CHÍNH
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : BÙI VĂN TÌNH
CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN LỘC TÀI
ĐỊA CHỈ : SỐ 8 TRẦN QUÝ KIÊN-CẦU GIẤY-HN
ĐIỆN THOẠI : 04.2450.333
DI ĐỘNG 0984.725.434
HÀ NỘI
Ngày 25 tháng 10 năm 2008
0
Lời mở đầu
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những
bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào
việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã
hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn
khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh
tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển
chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã
có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là
những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá
nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như
“đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải
băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh
bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho
người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với
mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh
đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ
thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng
thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá
Bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng
cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản
nước ta phát triển.
1
Số: 300/CT-LT Hà nội, ngày 25 tháng 10 năm 2008
V/v: Thẩm định giá
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:
Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 123/2008/HĐDV-LT ngày
25/8/2008
1. Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
2. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán
3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2008
4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS: Phụ lục đính kèm
5. Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường
6. Thực trạng BĐS: Phụ lục đính kèm
7. Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh
8. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế
hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất
động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong
tính toán; Công ty bất động sản Lộc Tài thông báo kết quả thẩm định
giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
của bà: Tống Thị Huyền là 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi
năm nghìn đồng).
2
9. Điều kiện ràng buộc:
9.1. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên
thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch
sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
9.2. Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao
nhà hàng năm coi như không đáng kể.
9.3. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá
bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản
giao cho bà Tống Thị Huyền, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.
Thẩm định viên Giám đốc
Ông Bùi Văn Tình Bà Tống Thị Lan Anh
3
PHỤ LỤC
Đính kèm chứng thư thẩm định giá số 300/LT-CT ngày 25 tháng 10 năm 2008
của công ty Bất động sản Lộc Tài
I. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:
1. Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
4
2. Căn cứ pháp lý của BĐS
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Giấy phép xây dựng do UBND Quận Đống Đa cấp
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a. Vị trí:
Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La
Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường
chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành. Gần Trung
tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại
học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b. Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng từ năm 2003 với diện tích đất
trong sổ đỏ: 45 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng
khách và 1 bếp.
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1
tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.
Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn
nứt nào. Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn
còn kiên cố, vững chắc.
5
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Bất động sản thẩm định Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành.
Khách hàng yêu cầu Bà Tống Thị Huyền
Địa chỉ Số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Mục đích thẩm định Xác định giá bán
Thời điểm thẩm định Tháng 10 năm 2008
Công ty thẩm định Công ty Bất động sản Lộc Tài
Địa chỉ Số 8 Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại 04.2450.333
I. Căn cứ pháp lý của Bất động sản:
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
6
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a. Vị trí:
Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La
Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường
chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành. Gần Trung
tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại
học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b. Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng từ năm 2003 với diện tích đất
trong sổ đỏ: 45 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m, đường
trước nhà rộng 1.5m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1
phòng khách
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1
tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.
Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
2. Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:
7
- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp
III. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
(TDDGVN)
IV. Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp
V. Khảo sát thị trường, phân tích và điều chỉnh và xác định giá trị tài
sản thẩm định giá bằng phương pháp so sánh:
1. Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương
đồng với Bất động sản mục tiêu
- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành
Diện tích đất: 44m2, Diện tích Xây dựng 88m2, nhà 2 tầng, Chiều rộng
4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2.5m,
Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán
tháng 6 năm 2008, giá bán là 1.5 tỷ
- Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa
Láng
Diện tích đất 45m2, Diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm 2
phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều
dài 9m, đường rộng 3.5m bán tháng 4 năm 2008, giá bán là 1.85 tỷ
- Bất động sản so sánh 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
8
Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1
phòng khách, 1 bếp
Chiều rộng Mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm
2008 với giá 1.7 tỷ.
Từ số liệu trên ta có bảng sau:
TT Các yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
1 Giá bán(triệu đồng) 1500 1850 1700
2 Diện tích xây dựng(m2) 88 135 80
3 Diện tích đất sử dụng 44 45 40
4 Số lượng nhà Vệ sinh 1 2 1
5 Số lượng phòng khách và bếp Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp
6 Số lượng phòng ngủ 2 2 1
7 Thời gian bán Tháng 6 Tháng 4 Tháng 8
8 Điều kiện bán Đều bán trên thị trường
9 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu
10 Điều kiện thanh toán Trả ngay
11 Mặt tiền (m) 4.4 5 4
12 Ngõ rộng (m) 2.5 3.5 3
Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi
phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là
2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu (giá nhà bà Huyền xây
dựng vào năm 2006), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng
kể. Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của
nền kinh tế.
9
Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được
tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm. Mỗi điểm tương
đương với 10 triệu đồng.
2. Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bất
động sản mục tiêu
T Bất động sản
Các điều chỉnh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
T mục tiêu
Giá bán (triệu đồng) … 1500 1850 1700
Các điều chỉnh
Toàn quyền sở Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền
Các quyền lợi
1 hữu sở hữu sở hữu sở hữu
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị
Điều kiện bán
2 trường trường trường trường
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
Thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán
Điều kiện thanh toán
3 ngay ngay ngay ngay
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
4 tháng 6 tháng 2 tháng
Thời gian bán
trước trước trước
Mức điều chỉnh (Theo
4 *2% *3% 0.75%
tỷ lệ lạm phát trong
+30 +55.5 +12.75
năm) (tr.đ)
Giá điều chỉnh 1530 1905.5 1712.75
Ngõ rộng (m) 1.5 2.5 3.5 3
Mức điều chỉnh 15 điểm 25 điểm 35 điểm 30 điểm
5 (Mỗi điểm tương -10 điểm - 20 điểm - 15 điểm
đương 10 triệu đồng) -100 triệu -200 triệu -150 triệu
Giá điều chỉnh 1430 1705.5 1562.75
Diện tích xây dựng 135 88 135 80
6 Mức điều chỉnh +117.5 +0 +137.5
Giá điều chỉnh 1547.5 1705.5 1700.25
Số lượng phòng bếp,
7 Tương tự, nên không cần điều chỉnh
phòng khách
8 Phòng vệ sinh 3 1 2 1
Mức điều chỉnh +14 +7 +14
10
Giá điều chỉnh 1561.5 1712.5 1714.25
Phòng ngủ 3 2 2 1
9 Mức điều chỉnh +12 +12 +24
Giá điều chỉnh 1573.5 1724.5 1738.25
10 Tầng Tum có không không không
Mức điều chỉnh +50 +50 +50
Giá điều chỉnh 1623.5 1774.5 1788.25
Tổng mức điều chỉnh
123.5 -75.5 88.25
thực
Giá điều chỉnh theo
đơn vị diện tích đất sử 36.9 39.43 44.7
dụng (tr.đ/m2)
Tổng mức điều chỉnh 323.5 324.5 388.25
Trọng số 3 2 1
- Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các Bất động sản so
sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh.
- Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là:
(36.9*3)+(39.43*2)+(44.7*1)=234.26 (triệu đồng)
- Giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã
điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh:
234.26/6=39 (triệu/m2)
- Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất
động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó:
39*45=1755 (triệu đồng)
VI. Kết luận
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích
số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu. Áp
dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản. Kết quả giá
11
trị thị trường của căn hộ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành của Bà Tống
Thị Huyền là: 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi năm nghìn
đồng).
VII. Hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã
bán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có
thể không đúng như thế. Trong quá trình thương lượng, trả giá thì
người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.
- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đã
sử dụng. Do căn nhà mới xây cách đây 5 năm, thời gian cũng còn ít so
với tuổi thọ vật lý của nó.
- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan
của người thẩm định viên nhiều.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
12